投融资案例分析.docx

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投融资案例分析

商--住混合小区项目投资与融资案例分析

项目的开发概况

项目基本情况

（1）项目名称商住混合小区

项目委托单位名称连云港市某有限公司。

项目委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金万元，具有国家二级房地产开发资质。

公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。

建设规模

占地总面积：

约亩。

总建筑面积：

平方米。

项目的实施进度

工程施工阶段计划

根据本项目开发期限约年。

该工程计划总工期为个月。

其中：

工程施工准备期个月从工程开工至完工使用施工工期为个月。

工程竣工验收、决算期个月。

本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。

本工程施工安排在年月开始实施，其中土建项目的实际施工期为个月。

前个月施工准备。

为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。

工程竣工验收及决算阶段计划

本工程于年月开始至年月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于年月底完成所有工程的竣工决算工作具体见表。

表项目施工工期横道图

序号

项目名称

年

年

年

年

月

月

月

月

月

月

月

月

月

月

月

月

月

月

的施工准备

研究规划设计

三通一平

设备订货

招标、签约

施工与安装

土建施工

设备安装

验收、结算

竣工验收

竣工结算备案

项目建设条件

自然条件

地理位置、地形基本情况

连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。

气候条件

连云港市位于江苏省东北部连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温摄氏度，历年平均降水量多毫米，常年无霜期为天。

主导风向为东南风。

由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。

气候特征：

四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。

地质条件

拟建场地内为净地，即可开工。

连云港市地区地质构造属华北地带，连云嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度。

本地区地震基本烈度为度。

基础设施

近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。

建址位于学宛路西侧，南临行政中心路供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。

该地块周围的城市供水管径为，供水保证率可达。

所邻近各主要道路的排水管径在左右，排水状况优良。

该地块的骨干输电线路为，供电保证率可达，基础设施条件良好。

电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。

该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。

三项目投资估算

项目总投资

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。

建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。

按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。

项目建设投资估算

按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。

土地费用估算

该项目地块为净地，实际占用土地面积亩。

土地出让金：

该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为万元，土地成本估算为万元亩；契税土地评估值万元；土地使用税土地面积元平方米万元；印花税出让金万元；土地费用合计：

万元。

（2）工程建筑、安装费用估算

场地整理等前期费用估算

场地整理等前期工程费用合计：

万元。

详细计算见下表

表工程前期费用估算表单位：

万元

序号

项目

单价

数量

单位

合价

场地整理

场内临时排水

施工临时水

施工临时电

合计

建筑工程建设费用

总占地面积：

亩，规划总建筑面积为㎡，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。

据此估算建设投资。

该地块开发后，可建住宅建筑面积㎡；公建建筑面积㎡，其中商业㎡，；不计入容积率部分的建筑面积：

平方米，其中层高小于车库㎡，半地下室㎡，人防地下室㎡。

按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）元计算，工程建设费用为万元，其中设备费用估算为万元。

具体计算见表。

表项目建设工程费用估算表单位：

万元

序号

费用名称

建筑面积

概算指标

费用金额

备注

元

万元

桩基

住宅土建费用

单价为多层住宅

公建及商铺土建费用

水电安装

供电、给水设备

建筑节能

地下车库

合计

附属设施及工程配套费用

室外工程：

含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的计取为万元。

绿化、景观、道路等室外工程费用：

含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的考虑为万元。

以上两项合计为万元。

（）项目工程其他费用

工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表。

表项目建设其他费用估算估算单位：

万元

序号

费用名称

计算基础

取价费率

合价

备注

建设单位管理费

工程及配套费用

开办费

工程及配套费用

办公、交通等

经营费

工程及配套费用

含招标费、人员工资等

临时设施费

工程及配套费用

工程监理费

工程及配套费用

工程保险费

工程及配套费用

勘测、规划设计费

工程及配套费用

含可行性研究费

政府规费

规费

其他费用合计

（）项目工程预备费

预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为万元，并且包括了政策性调价的因素。

项目建设期利息

本项目计划利用银行贷款额为万元，贷款期年，贷款年利率为，按等额还贷，年底开始还贷，贷款利息按复利计算：

各年应计利息（年初借款本息累计本年借款）有效年利率

年借款利息万元；

年借款利息（）万元；

年借款利息万元；

年借款利息万元

借款利息共计万元

流动资金

流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量项目开发资金收入开发投入资金率。

按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按万元考虑。

本项目流动资金有三部分来源：

、开发单位自筹；、银行融资；、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。

项目总投资估算构成

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。

总投资估算为万元。

其中建设投资为万元，建设期利息为万元，流动资金为万元。

项目开发资金筹集计划

资金筹措

该项目开发总投资为万元，流动资金为万元。

分年均衡完成。

固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为万元。

资本金来源按有关规定，暂按建设投资建设期利息铺底流动资金的考虑，项目资本金总额约为万元。

资金计划来源于：

、注册资本金万元；、公司自有资金及自筹万元；、企业内部自筹及销售收入滚动投入万元；、预备向银行借款万元。

项目建设期年，投资分年度均衡完成。

资金成本

自有及自筹资金不考虑资金占用成本。

贷款额度按万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息计取，贷款期间为年，则项目利息计算额为万元，是为资金成本。

四．风险分析

项目敏感性分析

仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数对投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。

仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。

投资收益销售总收入总成本营业税及附加和增值税

销售总收入工程建设成本（投资部分）销售成本营业税及附加和增值税

考察的因素有：

营业收入分别增减、，静态投资分别增减、，经营成本分别增减、等。

计算临界点的基准收益率为。

通过对敏感性的分析发现，对项目投资收益影响较大的因素是营业收入，其次是经营成本，建设投资较小，所有不利因素的收益计算值均大于零，即项目赢利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。