创建省优小区物业方案.docx
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创建省优小区物业方案
****创建“河南省物业管理优秀住宅小区”
实施方案
****司始终坚持“物业服务、专业亲情、止于至善”的经营理念，以提升****品牌为目的，以向业主提供安全、舒适、洁净的居住环境，提升人们的生活品质，确保小区物业进一步保值升值为己任，努力提高****的规范化管理水平，提升****在行业的知名度和美誉度。
根据总公司发展战略、2013年工作计划和开封项目创建“河南省物业管理优秀住宅小区”的全年管理目标要求，本公司积极开展创建“省优”活动，并把“创优”活动贯穿到日常管理和服务中，使****管理和服务水平再上新台阶，如期实现2013年度总公司管理目标。
现根据“创优”标准，制定本实施方案。
一、“创优”定位：
****自交付业主使用以来，由****开封分公司以“细心、真心、爱心”开展物业服务管理工作；通过二年来的努力，服务管理成绩明显，得到小区广大业主、社会、小区开发企业以及开封市相关管理部门的高度认可与评价。
在2012年度开封市物业管理“优秀小区”创建活动中，荣获“开封市物业管理优秀小区”荣誉称号，为创建省优住宅小区奠定了良好的基础。
根据《河南省物业管理示范住宅小区》规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能，体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，公司决定创建《河南省物业管理优秀住宅小区》。
二、成立“创优”领导小组
为更好地达到《河南省物业管理优秀住宅小区》之规定标准，公司拟成立“创优”领导小组，其成员及职责如下：
1组长：
****（分公司经理）
职责：
总指挥、总筹划、总协调。
2.副组长：
****（客服主管）****、（公共秩序部主管）、（工程部主管）、（环境部主管）
职责：
带领“创优”小组成员对“创优”工作全面计划、组织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检、自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、档案、管理体系等）的完善。
2总负责：
****
职责：
创建工作的领导发动、组织、实施、监督、自评、整改。
3料组****
职责：
负责项目资料整理事宜。
4备组：
****
职责：
负责小区工程设备管理工作的实施和协调。
组员：
****
职责：
各组员根据自身分管部门，积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。
三、内部动员
⒈召开动员大会
为使公司员工尽快进入“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，“创优”领导小组组长主持召开“创优”动员大会，将“创优”工作的内容、意义、要求，向全体员工作出安排，激发广大员工的工作热情，积极投入到“创优”活动之中，从而达到省、市有关部门所定的“创优”标准。
四、“创优”工作计划（附表五）
六、内部整改
按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，对“创优”工作全面自查自检：
㈠软件资料的自查，通常分为两部分：
1、原始资料。
“创优”迎检资料的整理应力求资料的完善与真实可靠。
2、管理体系文件资料
对“创优”资料务求完整、简便、明了，标识清晰。
㈡硬件设施设备的自查，通常包括房屋、设备、设施、环境等，要求细致全面。
1、物业楼宇外观要完好、整洁。
小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，标识清晰。
2、物业楼宇内部整洁、有序、安全，无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；楼宇内部基本设施完好、整洁，标识完整清晰。
3、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。
4、小区卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如停车场、雨棚、绿化丛等。
严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。
5、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。
6、公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善。
整改原则：
你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。
七、自检、预检
㈠在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料过程中，“创优”领导小组应不定期地进行内部自检，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，自检一次，整改一次，提高一步。
八、“迎检”准备
㈠硬件整改基本达标。
㈡资料和记录真实、全面。
九、“迎检”汇报材料的拟订：
㈠****简介。
㈡“创优”工作情况汇报。
十、“迎检”现场布置
㈠小区大门悬挂“创优”和欢迎考评团的标语口号。
附表一
****
创建2013年“河南省物业管理优秀小区”规划
序号
项目
完成时间
1
组建创建工作小组
8月
2
进行全体员工宣传动员
8月
3
创建工作小组进行自检自评
10月
4
创建实施工作
10月
5
创建申报工作
10月
6
整改、资料准备、正式迎评工作
11月
7
整改、纠正不合格项
12月
附表二
创建领导小组成员的主要工作内容
创优职务
姓名
职务
负责主要的工作内容
总负责
****
分公司经理
创建工作的领导、发动、组织、实施、监督、自评、整改
资料组
****
客服主管
负责创建资料整理
设备组
****
工程部主管
负责设备标识位置，设备房整改公用设施和机电设备管理、维修、保养、运行
组员
****
管理人员
负责具体实施创优的各项工作
附表三
创建工作小组成员的主要内容
姓名
类别
职务
负责的主要内容
****
消防安全管理组
成员
负责创建工作消防安全管理部分
成员
负责小区安全保卫、日常管理工作
****
资料管理组
成员
负责安排创建工作全部资料的输入、收集、整理、归档和建档
成员
业主资料、信息的具体整理
****
环境管理组
成员
负责小区的全面绿化管理公共卫生清洁
附表四
申报资料收集整理、人员分工安排表
序号
标准内容
评分细则
负责人
完成时间
检查人
一
基础管理
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
符合1.0，不符合0
****
9月10日
****
2、己办理接管验收手续
符合1.0，不符合0
****
11月15日
****
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
符合1.0，不符合0
****
9月1日
****
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
****
9月15日
****
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
9月8日
****
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0
****
9月24日
****
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
完善2.0，基本完善1.0，不完善0
****
10月20日
****
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
9月20日
****
9、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：
物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5
****
10月20日
****
10、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0
****
9月20日
****
11、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
9月20日
****
12、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0
****
9月20日
****
13、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.2
****
11月20日
****
14、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
每发现一处不符合扣0.2
****
11月20日
****
15、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1
****
10月10日
****
16、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
10月25日
****
17、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0
****
9月15日
****
二
房屋管理与维修养护
1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1
****
9月20日
****
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0
****
9月20日
****
3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2
****
9月24日
****
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5
****
9月25日
****
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月10日
****
6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
****
10月10日
****
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
****
10月10日
****
三
共用设施设备管理
1、共用配套设施完好，无随意改变用途
符合1.0，每发现一处不符合扣0.5
****
10月20日
****
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1
****
10月20日
****
3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
符合2.0，发现一处不符合扣0.2
****
10月20日
****
4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5
****
10月20日
****
5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2
****
10月20日
****
6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5.无处理方案0
****
10月22日
****
7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好
符合2.0，发现一处不符合扣0.5
****
11月20日
****
8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
符合2.0，发现一处不符合扣0.5
10月20日
9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃
符合1.0，不符合0
四
保安、消防、车辆管理
1、小区基本实行封闭式管理
符合1.0，不符合0
****
8月20日
****
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2
****
10月10日
****
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
符合1.0，不符合0
****
10月20日
****
4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案
符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5
****
10月20日
****
5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2
****
10月25日
****
6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2
****
8月30日
****
五
环境卫生管理
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月10日
****
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5
****
10月30日
****
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
****
10月20日
****
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月30日
****
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月20日
****
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月20日
****
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月30日
****
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
符合1.0，不符合0
****
9月20日
****
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
****
9月25日
****
六
绿化管理
l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
****
10月20日
****
2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
10月30日
****
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分
****
10月25日
****
4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
****
10月20日
****
七
精神文明建设
l、开展有意义、健康向上的社区文化活动
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
10月20日
****
2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
****
10月20日
****
八
管理效益
l、物业管理服务费用收缴率98％以上
符合2.0，每降低1个百分点扣0.5
****
11月10日
****
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
****
11月20日
****
3、本小区物业管理经营状况
盈利1.0，持平0.5，亏本0
****
11月20日
****
升级会员 