土地估价师考试土地管理学教案.docx
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土地估价师考试土地管理学教案
土地管理学教案
第一章土地管理基础与制度
一、土地的概念及其特征
（一）土地的概念
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
1、土地是各种要素综合作用的结果
自然因素：
起决定性的作用；
人为因素：
人类活动影响土地的性质和用途。
所以，评价土地要进行综合评价，即考虑各种要素的特性及其相互作用。
2、土地的立体观
高度是现今人们利用土地的技术所能达到的范围
地上层
地表层
地下层
土壤：
是地球陆地上能够生长植物的疏松表层。
所以，土地土壤。
3、土地是地球表面的陆地部分
包括：
大陆、内陆水域、海洋滩涂。
国土是国家管辖的地理空间，包括：
领土、领空和领海。
所以，国土土地。
4、土地资源
土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。
就目前而言，偏远的其下无任何矿藏的戈壁、裸岩，是土地，但不是土地资源。
所以，土地土地资源。
5、地产
只有在市场经济条件下，作为商品、用来交换的土地才是地产（即财产的土地）。
所以，土地地产。
（二）土地的特性
1、土地的自然特性
（1）土地面积的有限性；
（2）土地位置的固定性；
（3）土地质量的差异性；
（4）土地永续利用的相对性。
（如坡耕地，不采取水土保持措施，就会产生严重的水土流失，这样的土地利用不具有永续性）。
2、土地的经济特性
（1）土地经济供给的稀缺性；
（2）土地用途的多样性。
…产生土地利用上的竞争…产生土地流转。
（3）土地用途变更的困难性
（4）土地的增值性。
（5）土地报酬递减的可能性。
要求人们在利用土地追加投资时，应寻找现阶段在技术、经济条件下，投资的适合度。
（如水稻施肥不是越多越好，房子不是越高越好。
）
（6）重要的社会属性
在土地利用过程中所形成的土地关系：
（1）人与地（自然）的关系。
（人们适应自然，改造自然）
（2）人与人的关系（占有、使用、支配和收益的关系，即土地产权关系）
二、土地管理的基本理论
（一）土地管理的概念
土地管理，是国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。
理解：
1、土地管理的主体是国家。
（其本质是对土地的行政管理；土地管理是国家的基本职能之一。
）
2、土地管理的客体是土地及土地关系；
3、土地管理的目的，是维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用。
4、土地管理的手段，是综合的。
5、土地管理的职能是计划、组织、指挥、协调、控制。
6、土地管理具有鲜明的阶级性。
（二）土地管理的基本任务
1、规范经济性组织在土地开发利用中的行为。
（如地价评估公司的行为，一般企业的行为，房地产开发公司的行为）
2、规范社会性组织在土地开发利用中的行为。
（检查监督是政府对其管理的主要方式）
3、规范教科文卫组织在土地开发利用中的行为。
（主要是指导、支持、资助，同时要求他们遵循有关法规）
4、规范新闻性组织在土地开发利用中的行为。
（政府对他们的管理以不违背有关法规，不泄露国家机密为限度）
5、规范公民在土地开发利用中的行为。
（如履行义务，缴纳有关税费，珍惜、保护、合理土地资源。
此任务量最大）
（三）土地管理的基本内容
1、组织土地立法，制定综合性的土地政策
2、编制土地利用规划与计划
3、土地利用管理。
包括：
①农用地利用管理
依据—规划；核心—保护耕地；措施—用途管制、土地整理
②建设用地利用管理
③未利用地管理
4、地籍管理
5、土地市场管理
三、土地的供给与需求
（一）土地的供给
1、概念
土地的供给，是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的土地资源和未利用的后备土地资源储备量的总和。
注意：
①动态概念；
②土地供给=土地资源的总和=已利用的土地资源+后备土地资源储备量
≠土地总量
③按其性质分：
自然供给和经济供给
2、土地的自然供给
（1）指土地自然固有的可供人类利用的部分；
（2）非再生资源；
（3）无弹性；
（4）制约因素：
①气候、地形、地貌等自然条件；
②水、矿产、动植物等资源条件；
③交通运输条件
3、土地的经济供给
（1）是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给；
（2）有弹性。
如市地价格↑==》市地的经济供给↑==》农地的经济供给↓
（3）影响因素：
土地的自然供给；
人们利用土地的知识和技术水平；
交通条件；
集约化程度；
社会需求，（需求引起价格的变化）
（二）土地的需求
1、理解
（1）是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求；
（2）是一种引致需求、派生需求。
2、影响因素
（1）人口变动；（包括数量与生活水平）
（2）经济发展状况；
（3）人类利用土地的知识和科技水平；
（4）土地的数量与质量分布状况。
（三）土地供求关系
1、土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系
（因为土地具有用途的多样性，可以相互转换。
所以人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求。
）
2、在自由竞争情况下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系。
3、供>求，地价上涨；供<求，地价下跌。
四、土地报酬递减规律与土地集约利用
（一）土地报酬递减规律
1、概念
土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。
2、三种报酬
总报酬：
即总产量，TP。
平均报酬：
总报酬除以某种要素的投入量，AP。
边际报酬：
对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量。
体现了土地的边际生产力。
MP=TP/L。
3、报酬三阶段
1）第一阶段。
平均报酬曲线最高点之前，或者说平均报酬从上升转为下降之前，或者说边际报酬等于平均报酬之前。
在此阶段，边际报酬曲线先升后降，总报酬曲线和平均报酬曲线是上升的，所以不应该停止投入。
2）第二阶段。
平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。
平均报酬曲线和边际报酬曲线是下降的，总报酬曲线是上升的，所以也不应该停止投入。
3）第三阶段。
边际报酬=0，总报酬达到最大之后。
三种曲线都是下降的，继续投入是不合理的。
（二）土地集约利用
1、土地利用集约度。
单位面积土地上所投入劳动和资本的数量。
2、土地利用集约边际。
边际成本=边际收益的点。
五、规模经济原理与土地规模利用
（一）规模经济原理
1、规模经济，是指土地使用者和生产经营者按照一定的生产经营规模，可能获得的经济利益。
2、规模经济追求的是具有最低平均成本的经营规模，而不是无限大的经营规模。
即生产经营规模不是越大越好。
3、经营规模扩大后的三种情况
（1）规模收益递增。
即规模扩大后，收益增加的幅度大于规模扩大的幅度。
（2）规模收益递减。
即规模扩大后，收益增加的幅度小于规模扩大的幅度。
（3）规模收益不变或固定规模报酬。
规模增加幅度=收益增加幅度。
（二）适度规模和适度规模经营
1、根据规模经济变化规律，在生产资源投放总量上要做到适度，即适度规模。
2、适度规模原则：
尽可能使规模收益递增，而不能使规模收益递减，至少应是规模收益不变。
所以，规模适度规模的经济单位，就必须扩大经营规模；若规模适度规模的经济单位，则应分解为较小的经营单位。
六、马克思主义的地租理论
1、概念
地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。
地租是剩余价值的转化形式，是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。
2、类型
马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：
级差地租、绝对地租、垄断地租。
前两类地租是资本主义地租的普遍形式或基本形式，后一类地租只是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
马克思论述的非农业用地的地租，是指建筑地段地租和矿山地租。
3、级差地租
1）产生的原因：
土地的有限性所引起的土地经营上的垄断。
2）来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润。
3）形成条件：
①土地肥沃程度的差异；
②土地位置的差异；
③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差异。
4）类型：
①级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租；级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。
②级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。
4、绝对地租
1）形成条件：
农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成；
2）根本原因：
土地所有权的垄断；
3）实质和来源：
农业工人创造的剩余价值。
5、垄断地租
1）概念。
垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
2）形成条件：
土地私有权垄断、对某些具有特殊自然条件的土地的垄断生产经营；
3）实质与来源：
来自社会其他部门工人创造的价值，而不是来自农业工人创造的剩余价值。
6、建筑地段地租
1）位置起决定作用；
2）垄断地租占显著优势（因为垄断价格对建筑地租起着很大作用）。
7、矿山地租
不仅存在级差地租和绝对地租，而且存在垄断地租。
七、土地金融与土地税收
（一）土地金融
1、概念
（1）金融，即资金融通，是指货币、信用及一切有购买力的财物在社会上的转移流通，以执行交易买卖和财务上的各种支付任务的现象。
（2）土地金融，就是以土地作为获得信用的保证，而获得的资金融通。
（3）资金融通的信用基础：
①受信人的道德人格；
②受信人的能力；
③受信人的财产。
短期信用的基础：
一般是①、②；
长期信用的基础：
一般是③。
土地具有增值性，所以土地成为最理想的长期信用基础。
2、类型
（1）农地金融
①农地金融，是以农村土地为抵押标的而获得的资金融通；
②主要业务：
农地改良贷款（如用于农田水利建设、土壤改良等）；
农地经营贷款（如用于生产资料的购买等）；
农地买卖贷款（如用于购买土地所有权、土地使用权等）。
③特点：
风险大，赢利较低；
贷款期限较长，利息一般不变；
一般国家的土地金融机构大多以农村为对象，协助农民经营与开发土地，
并促进农业的建设与发展。
（2）市地金融
①市地金融，是以城市土地为抵押标的而获得的资金融通。
②主要业务：
房地产开发、消费贷款；市地改良贷款；企业经营贷款。
③特点：
相对农地金融而言，市地金融风险较小，赢利较高。
3、特征
（1）灵活性。
土地金融通常通过发行土地债券而进行，债券面额小，流通方便。
（2）政策性。
土地金融是政府推行有关土地政策和其它政策（如产业政策）的重要手段。
（3）安全性。
（二）土地税收
1、概念
（1）税收，是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配与再分配的一种手段。
（2）地价税，是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，包括：
土地原价税；
土地增值税。
2、我国现行税收体系
（1）流转税类（含附加税）
增值税；
营业税；
消费税；
城市维护建设税
（2）收益税类
个人所得税
企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税
土地增值税
农业税
（3）财产税类
房产税
车船税
（4）资源税类
资源税
耕地占用税
土地使用税
（5）行为税类
印花税
契税
固定资产投资方向调节税
关税
•目前,有三种土地税收:
土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税；•与土地税收相关的税种有：
房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税。
八、土地规划管理
（一）土地利用规划
1、概念
土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
2、作用
对土地利用的控制、协调、组织和监督。
3、体系
（1）按规划时限划分
长期规划：
>10年，总体规划属于长期规划。
中期规划:
5年～10年；
短期规划:
<5年。
（2）按规划范围划分
通常是按行政区域划分为5个层次：
全国、省级、地市级、县市级、乡镇级。
还有跨行政区域范围的土地利用规划。
（二）土地利用总体规划
1、概念
土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会、经济条件对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。
2、目的
加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。
3、编制依据
（1）国民经济和社会发展规划；
（2）国土整治和资源环境保护要求；
（3）土地供给能力及各项建设对土地的要求；
（4）上一级土地利用总体规划。
4、编制原则
（1）严格保护基本农田，控制非农建设占用农地；
（2）提高土地利用率；
（3）统筹安排各类、各区域用地；
（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。
5、层次体系
土地利用总体规划宜按行政区划体系分级编制。
包括5个层次：
全国、省级、地市级、县市级、乡镇级。
前三级规划属于指导性规划；县市级规划则注重规划实施的可操作性；乡镇级规划是最基层的规划，具有一定的微观规划性质，主要是以落实县级规划内容为重点。
6、评审、报批与修改
（1）评审。
由上级土地管理部门组织成果评审小组，对各项成果进行评审。
（2）审批。
分级审批，审批机关为：
国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。
土地利用总体规划在报批前，要提交的文件、材料包括：
①规划文本和规划说明；
②规划图件；
③规划专题报告；
④其他必需的文件、资料。
（3）修编
①土地利用总体规划是一个“规划—实施—修编—再实施”的过程。
②经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途。
7、与其他规划的关系
（1）土地利用总体规划应服从和适用国民经济与社会发展长远规划；
（2）国土规划是最高层次的空间规划，土地利用总体规划是国土规划的一项专项规划，并对国土规划起反馈作用。
（3）从空间范围看，城市规划是土地利用规划的一个专项规划。
（三）土地利用专项规划与详细规划
1、土地利用专项规划
（1）概念
土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。
其实质是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。
（2）特性
针对性
局部性
实用性
2、土地利用详细规划
（1）概念
土地利用详细规划是在土地利用总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施作出的安排。
其实质是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。
（2）类型
①控制性土地利用详细规划
包括:
A.城市（镇）土地利用规划。
我国目前没有单独的此项规划，
包含在城市规划之中。
B.乡村土地利用规划。
重点是保护农地，尤其是保护基本农田。
进一步细化为:
耕作田区规划
村庄用地内部规划
果园内部规划
养殖场内部规划
茶园内部规划等
②开发性土地利用详细规划
（四）土地利用计划
1、概念
土地利用计划是指根据土地利用总体规划和社会经济发展需要，对各类用地数量的具体安排。
包括以下两部分：
计划的文字说明；
计划指标。
由有关的用地类型和用地面积数量组成。
2、任务
（1）通过编制土地利用年度计划，实现土地利用总体规划的目标和任务；
（2）合理确定各类用地的计划指标，调整土地利用结构、规模和速度，促进国民经济均衡协调发展；
（3）研究制定用地计划的政策措施，保证计划顺利实施。
3、内容
（1）农用地转为建设用地指标
（2）土地开发整理增加耕地指标
（3）生态退耕指标
（4）耕地保有量指标
（五）土地利用规划管理的途径
1、强化土地利用计划的编制与管理
2、建立实施规划的领导责任制
3、实行规划公告制度
4、建立建设项目用地的规划审查制度
5、健全基本农田保护制度
6、加强城市和村镇规划审核
7、建立健全土地开发整理的规划审查制度
8、强化现代高新技术的应用
九、耕地保护管理
（一）耕地保护措施
1、坚持土地用途管制制度
2、强化耕地占补平衡管理
3、严格耕地保护执法
4、严格执行城市用地规模审核制度
5、建立有效的土地收益分配机制
（1）严格执行《土地管理法》确定的征地费用标准和耕地开垦费标准；
（2）严格执行《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》；
（3）建立保护耕地利益奖惩和补偿制度。
6、建立耕地保护动态监测系统
7、引入耕地保护的社会监督机制
（二）耕地补偿制度
1、内容
非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照各省的规定交纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。
2、基本要求
（1）任何建设占用耕地都必须履行开垦耕地的义务。
没有特殊情况，没有例外。
如水利、能源、交通、国防等重点投资项目，都应履行此义务。
（2）开垦耕地的责任者是占用耕地的单位。
分三种情况：
1城市建设地区统一征地供地的，承担造地义务的为市县人民政府；
②城市建设用地区外的建设项目用地，承担造地义务的为建设单位；
③村庄、集镇建设占用耕地,承担造地义务的为农村集体经济组织或村民委员会.
（3）开垦耕地的资金必须落实
（4）开垦耕地的地块应当落实
（5）没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由地方政府土地管理部门履行造地义务
（三）农用地开发、整理和复垦管理
1、农用地开发
（1）概念
农用地开发是指在土地利用总体规划的指导下，对未利用土地通过工程的、生物的、综合的措施，使其成为可利用土地的过程。
（2）《土地管理法》对土地开发的规定
①国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划进行未利用地的开发；
②未利用土地的开发必须以保护和改善生态环境，防止水土流失和土地沙化为前提；
③适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。
2、农用地整理
（1）概念
农用地整理，是指在一定区域内，依据土地利用总体规划，对田、水、路、林、村等进行综合整治，调整土地关系，改善农业生产条件和生态环境的行为。
（2）基本形式
①综合整理
②专项整理
（3）基本内容
①平整土地
②农地重划（即归并零散地块，规范地块形状）
③农田水利设施建设
④田间道路建设
⑤农田防护工程建设（主要包括农田防护林）
⑥改良土壤
⑦调整土地利用结构
⑧调整土地关系
（4）具体要求
①编制农用地整理规划，按规划进行整理；
②实行田、水、路、林、村等综合整理；
③土地整理原则上应当由县、乡级人民政府组织。
3、土地复垦
（1）概念
土地复垦，是指对在生产过程中因挖损、塌陷、占压等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。
（2）复垦责任人
土地复垦实行“谁破坏，谁复垦”的原则，即用地单位和个人承担复垦义务。
没有条件复垦或者复垦不符合要求的应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
（3）复垦方式
①自行复垦
②承包复垦
（4）复垦后的用途
复垦的土地应当优先用于农业；有条件复垦为耕地的，应当首先复垦为耕地。
（四）基本农田保护区的规划与管理
1、概念
基本农田，是为了满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量。
基本农田保护区，是指依据土地利用总体规划并按照法定程序，而确定的对基本农田实行特殊保护的区域。
2、范围
（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造以及可以改造的中、低产田；
（3）蔬菜生产基地；
（4）农业科研、教学试验田；
（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其它耕地。
根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。
3、数量要求
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。
4、基本农田保护区划定的验收内容
（1）是否已经落实到地块；
（2）实地是否已核实；
（3）标志建立是否正确；
（4）档案建立是否规范；
（5）建章立制是否完整可行。
基本农田保护的规章制度，主要包括：
①基本农田包括责任制度
②基本农田保护区用途管制制度
③占用基本农田严格审批与占补平衡制度
④基本农田质量保护制度
⑤基本农田保护监督检查制度
十、地籍管理
（一）地籍
1、地籍的含义
地籍，是指记载土地位置、界址、数量、质量、用途和权属关系等基本状况的簿册。
2、特点
（1）空间性。
（2）法律性。
体现在地籍图册的取得应有法律依据。
（3）精确性。
是指地籍资料的取得，需通过实地调查，并运用先进的测绘和计算手段。
（4）连续性。
经常更新，以反映其现势性。
3、功能
（1）税收功能；
（2）产权保护功能；（地籍的核心是权属）
（3）土地正常交易维护功能；
（4）土地管理功能；（是土地管理的基础）
（5）多目标服务功能。
（能提供最新的、能准确表示位置的有关土地的信息）
4、分类
（1）按功能分类
①税收地籍
②产权地籍
③多用途地籍
见[2000年考题]单选题47.
（2）按建立的时序分类
①初始地籍
②日常地籍
（3）按所记载的对象分类
①城镇地籍
②农村地籍
（4）按表现形式分类
①常规地籍。
（以图、表、卡、册所表示的地籍）
②数字地籍。
（常规的图、表、卡、册都以数字形式存储在计算机中）
（二）地籍管理
1、概念
注意：
①是一项行政措施；
②地籍管理的对象一个行政区域内的全部土地；
③其核心是土地权属管理；
2、基本内容
（1）土地调查。
包括：
①土地利用现状调查；
②地籍调查；
③土地条件调查。
见[2000年考题]单选题52.
（2）土地登记
（3）土地统计
（4）地籍档案管理
3、原则
（1）必须按照国家规定的统一法制制度实施；（所谓统一，是指统一内容、统一政策、统一准则、统一规格）
（2）保证地籍资料的可靠性和准确性；
（3）保证地籍资料的完整性；
（4）保证地籍资料的连续性和现势性。
（三）地籍调查
1、地籍调查的内容
（1）权属调查
（2）
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