鲁岗辛村房地产开发项目可行性研究报告.docx
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鲁岗辛村房地产开发项目可行性研究报告
第一部分项目概论2
（一）保定市背景2
1、历史2
2、经济3
3、文化4
4、自然环境4
（二）项目概况5
1、项目名称5
2、项目地块位置及周边配套5
3、规划控制要点5
（三）可行性研究报告编制依据6
第二部分市场研究6
（一）全国房地产行业发展状况6
1、开工面积6
2、销售价格8
3、资本结构9
（二）保定市宏观分析10
1、经济发展10
2、人口发展11
3、交通发展12
4、资源发展13
5、规划建设14
6、城市宏观环境分析——小结16
（三）保定房地产市场发展状况17
1、土地市场17
2、住宅市场20
（二）客户人群分析27
1、保定市客户需求分析28
2、保定市客户房价承受能力分析29
3、保定市客户产品偏好分析30
4、保定市客户购房理念分析30
第三部分项目定位分析31
（一）项目位置31
（二）项目SWOT分析31
1、项目优势分析31
2、项目劣势分析32
3、项目机会点分析32
4、项目威胁点分析32
（四）项目定位36
1、定位思路36
2、形象定位37
3、物业形态定位38
4、项目功能定位38
5、项目档次定位39
6、项目客户群定位39
（五）项目实施进度40
（六）销售计划40
第四部分项目产品设计建议41
（一）整体规划理念41
1、强调均好性、多样性理念41
2、价值定位理念41
3、建筑与自然环境协调组合的理念41
4、交通道路应合理分流，减少对居住的影响41
（二）规划构想42
（三）交通组织设计42
（四）建筑风格42
（五）景观设计43
（六）配套设施43
1、商业配套43
2、智能化配套43
（七）物业管理44
第五部分投资估算与融资方案44
（一）投资估算44
1、投资估算相关说明44
2、分项成本估算45
（二）融资方案47
1、项目资金来源47
（三）财务分析48
1、利润分析48
（二）资金计划52
1、资金回款计划52
2、资金投入计划53
（三）敏感性分析54
第六部分风险分析与回避的手段56
（一）项目市场风险56
（二）风险回避56
1、项目市场风险56
2、项目市场风险的控制56
（三）项目其它风险57
第七部分可行性研究结论及建议57
（一）项目评价57
1、经济效益评价57
2、社会效益评价57
3、环境效益评价57
（二）可行性研究结论58
调查人员声明
我们郑重声明：
1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、我们依照公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。
4、撰写本可行性研究报告。
5、我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。
6、（其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：
形成一致意见后，附后存档。
第一部分项目概论
（一）保定市背景
1、历史
保定是尧帝的故乡，春秋、战国时期，燕、中山就在境内建都，具有近三千年历史。
保定之名，寓保卫大都（大都即北京）、安定天下之意。
保定自古为京畿重地，元朝设郡，明朝建府，清朝为直隶总督署，新中国成立时，曾被设为河北省省会，在河北省的政治、经济、文化和军事等方面一直占有重要地位。
公元前770年
燕国于保定始建城池，在今雄县建中都，于易县建下都
公元981年
北宋太平兴国六年升为保州
公元1239年
元太祖十一年改保州为顺天路治所
公元1275年
顺天路改为保定路，辖15州县，“保定”始名于此
公元1368年
明洪武元年保定路改为保定府
公元1403年
明永乐元年保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全
公元1636年
清代直隶总督署驻保，保定成为直隶省省会
1913年
直隶省会迁天津，保定由省会改为府道，辖40县
1928年
南京国民政府废直隶省改建河北省，辖区各县直属省政府
1949年8月
河北省人民政府在保定建立，设保定为省会
1958年5月
省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、阜平、涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）
1966年5月
省会由天津迁回保定
1968年2月
省会由保定迁至石家庄市
1994年12月
保定地区与保定市合并，建立新保定市
2、经济
保定拥有良好的工业基础，建国初期在全国156个重点建设项目中，有8个建在保定，为八大厂。
现有规模以上工业企业1485家，上市公司10家，主要产业有汽车及零部件、新能源、纺织服装、食品等。
汽车及零部件：
坚持走差别竞争、错位发展之路，打造“华北轻型汽车城”。
实施了长城三期、市汽车零部件基地、河北长安扩区等战略支撑项目，实现了产业规模的提升和产业链条的延伸。
现拥有整车生产企业8家，零部件生产企业300余家，形成了南北长160公里的“汽车及零部件产业长廊”，被命名为国家汽车及零部件出口基地。
2009年全市汽车整车生产54.4万辆，增长54.7%；出口55240辆，连续第6年全国出口第一。
新能源：
大力发展新能源及能源设备制造业，全力打造“中国电谷”。
相继与中国兵装集团、国电集团等达成战略合作，一批重大新能源产业项目顺利实施，形成了光电、风电、节电、储电、输变电与电力自动化六大产业体系。
2009年，新能源产业实现工业增加值58.2亿元；与2005年相比，企业销售收入由57.5亿元增长到314亿元，翻了两番多；销售收入连续五年保持年均50%以上的发展速度。
拥有英利、中航惠腾、国电联合动力、天威等一批龙头企业。
保定市先后被国家发改委、科技部命名为国家可再生能源产业化基地、新能源国家高技术产业基地、国家科技兴贸出口创新基地，被世界自然基金会确定为“低碳城市发展项目试点城市”。
纺织服装：
大力推进纺织服装产业整合升级，引入中纺、北京铜牛等一批战略合作伙伴，重点建设“一带四城十园”，构建东部“百公里纺织服装产业带”，打造“京南纺织服装加工基地”。
2009年，全市纺织服装企业1.2万多家，从业人员30万人，规模以上纺织服装业实现销售收入216.6亿元。
食品：
依托农产品资源优势，瞄准京津两大市场，打造环京津、保南、保西三个食品加工产业带，打造“京津绿色农产品生产加工供应基地”。
目前，规模以上企业91家，伊利、汇源、蒙牛、康师傅、娃哈哈、喜之郎、新希望等食品工业巨头纷纷落户保定市。
2009年，规模以上食品加工业实现增加值30.2亿元。
3、文化
保定是中国历史文化名城，历史上是京师门户，为“北控三关，南达九省，地连四都，雄冠中州”之要地。
燕国、中山国、后燕立都之所，清代八督之首，为“冀北干城，都南屏翰”。
1986年国务院命名的第二批中国历史文化名城。
这片土地滋养出大批的文学家、诗人、创作家、表演艺术家、书画家和多种文化工艺人才。
如上古帝王唐尧、战国壮士荆轲、燕大夫郭槐、汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、地理学家郦道元、数学家祖冲之、戏剧家关汉卿。
获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”等多种称号。
保定有两个全国稀有剧种的唯一剧团：
保定老调剧团和清苑哈哈腔剧团。
这里曾是中国抗战文学的重要发源地，《红旗谱》、《小兵张嘎》、《敌后武工队》、《烈火金刚》、《风云初记》、《新儿女英雄传》、《地道战》、《狼牙山五壮士》等反映抗战文化的著名文学作品及影视剧享誉海内外。
4、自然环境
保定市属暖温带半湿润半干旱大陆性季风气候。
气候特征：
四季分明，春季冷暖多变、干旱多风；夏季炎热潮湿、雨量集中；秋季风和日丽、凉爽少雨；冬季寒冷干燥、雨雪稀少；降水主要集中在夏季，且年际变化大，易出现旱、涝灾害。
热量充分，平原市、县年平均气温12℃左右，西北部山区7℃左右，平原市、县年平均气温日较差在10℃以上，西北部山区达14.8℃。
日照充足，年日照时数达2500～2800小时，年日照百分率达60%左右，山区日照略多于平原。
保定是兼有平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、亚高山草甸的地区，是中国优秀旅游城市，有国家AAAAA级景区2处（白洋淀，野三坡）、国家AAAA级景区8处、世界地质公园2处、国家重点风景名胜区1处、国家地质公园3处、国家森林公园4处。
（二）项目概况
1、项目名称
保定市高新技术开发区鲁岗辛村地块项目
2、项目地块位置及周边配套
（1）项目四至
项目地块位于保定市高新技术开发区，乐凯北大街与北二环交叉口南行600米西侧。
东临乐凯北大街，西临固固门窗厂，南侧为秀兰城市美居在建住宅项目，北侧为英利绿色能源控股有限公司。
占地面积约为60亩，地块形状较为方正。
（2）周边配套
交通：
10路、309路、315路
学校：
十七中、二十中、乐凯中学、高新区小学、鲁岗小学
银行：
农业银行、工商银行、农村信用社、商业银行
医院：
高新区医院、市二院、市中医院
酒店：
电谷锦江国际酒店
购物中心：
保百购物广场、惠友超级市场
工厂：
宝硕氯碱分公司、光明溶解乙炔气厂、保定市大地汽车修理厂、六九硅业、石油化工厂
市政配套：
市政集中供暖、供水、供电、天然气。
3、规划控制要点
项目建设用地面积约为60亩
用地性质：
商业用地
容积率3.2
（三）可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。
并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
1、项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
2、可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
3、国家和拟建地区的政策、法令和法规。
4、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《保定市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
第二部分市场研究
（一）全国房地产行业发展状况
1、开工面积
2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。
全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。
2010年房地产开发和销售主要指标完成情况
指标
单位
绝对数
比上年增长%
投资完成额
亿元
48267
33.2
其中：
商品住宅
亿元
34038
32.9
其中：
90平方米以下住宅
亿元
10665
27.4
房屋施工面积
万平方米
405539
26.6
其中：
商品住宅
万平方米
314943
25.3
房屋新开工面积
万平方米
163777
40.7
其中：
商品住宅
万平方米
129468
38.8
房屋竣工面积
万平方米
75961
4.5
其中：
商品住宅
万平方米
61216
2.7
商品房销售面积
万平方米
104349
10.1
其中：
商品住宅
万平方米
93052
8.0
本年购置土地面积
万平方米
40970
28.4
完成开发土地面积
万平方米
21254
-7.7
土地购置费
亿元
9992
65.9
2011年前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。
其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。
全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长12.9%。
其中，住宅销售面积增长12.1%。
9月份，全国房地产开发景气指数为100.41。
2011年前三季度房地产开发和销售主要指标完成情况
指标
单位
绝对数
比上年增长%
投资完成额
亿元
44225
32
其中：
住宅
亿元
31788
35.2
房屋施工面积
万平方米
460786
29.7
其中：
住宅
万平方米
353099
28.1
房屋新开工面积
万平方米
147775
23.7
其中：
住宅
万平方米
114480
21.3
房屋竣工面积
万平方米
43456
17.8
其中：
住宅
万平方米
34845
16.6
商品房销售面积
万平方米
71289
12.9
其中：
住宅
万平方米
63604
12.1
办公楼
万平方米
1326
17
商业营业用房
万平方米
4624
19.3
商品房销售额
亿元
39312
23.2
其中：
住宅
亿元
32694
21.2
办公楼
亿元
1781
35.1
商业营业用房
亿元
4071
33.8
2、销售价格
2010年，70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅四月份达到了顶点。
房屋销售价格涨幅为12.8%，新建商品房住宅的销售价格涨幅达到了17.3%，随后涨幅开始慢慢下降，年底新建商品住宅价格同比涨幅降到为8.5%，降至全年最低，房价涨幅趋于平缓。
2011年房价走势选取了北京、天津、上海、深圳四个一线城市，以及河北省内的石家庄、唐山、秦皇岛三个城市月度环比数据进行分析。
2011年一月份到九月份，房价的环比涨幅整体呈下降趋势。
五月份，七个城市的新建商品住宅价格环比涨幅均降到了0.5%以下；八、九两个月份，房价基本停止上涨，天津市房价在九月份下跌，跌幅小于0.5%。
3、资本结构
2010房地产开发企业资金来源
指标
单位
绝对数
比上年增长%
本年资金来源
亿元
72494
25.4
其中：
国内贷款
亿元
12540
10.3
利用外资
亿元
796
66
自筹资金
亿元
26705
48.8
其他资金
亿元
32454
15.9
其中：
定金及预收款
亿元
19020
17.3
个人按揭贷款
亿元
9211
7.6
2011年前三季度房地产开发企业资金来源
指标
单位
绝对数
比上年增长%
本年资金来源
亿元
61947
22.7
其中：
国内贷款
亿元
9749
3.7
利用外资
亿元
679
50.1
自筹资金
亿元
25535
33.5
其他资金
亿元
25985
20.7
其中：
定金及预收款
亿元
15761
29.3
个人按揭贷款
亿元
6186
-3.2
（二）保定市宏观分析
1、经济发展
保定市2010年生产总值实现2050.3亿元，比上年增长14.0%。
其中，第一产业增加值303.7亿元，增长4.3%；第二产业增加值1064.1亿元，增长15.8%；第三产业增加值682.5亿元，增长15.1%。
三次产业比重由上年的15.3:
50.4:
34.3调整为14.8：
51.9：
33.3。
人均生产总值18462元，比上年增长12.6%。
全年居民消费价格总水平（CPI）累计同比上涨3.2%，其中，食品价格上涨11.0%。
工业品出厂价格总指数累计同比上涨5.0%。
其中，生产资料上涨5.6%，生活资料上涨1.7%。
固定资产投资总指数累计同比上涨7.0%。
根据OECD（经济合作与发展组织）人均GDP与房地产市场发展阶段的关系来看，保定市的人均GDP处于800-4000美元之间。
保定市的房地产市场处于快速发展期，生存和改善型需求兼有。
0-800美元
800-4000美元
4000-8000美元
8000-20000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
减缓发展期
生存需求
生存、改善
需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
数量为主
数量与质量并重
平稳发展
以质量为主
数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
2、人口发展
2010年保定市常住人口为1119.44万人，同第五次全国人口普查的1058.92万人相比，十年共增加60.51万人，增长5.71%。
年平均增长率为0.56%。
全市常住人口中共有家庭户303.92万户，家庭户人口为1071.93万人，平均每个家庭户的人口为3.53人，比2000年第五次全国人口普查的3.73人减少0.2人。
常住人口中，0-14岁人口为191.58万人，占17.11%；15-64岁人口为837.06万人，占74.78%；65岁及以上人口为90.8万人，占8.11%。
同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降4.87个百分点，15-64岁人口的比重上升3.91个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.96个百分点，中老年人口比例上升。
区域
人口数（人）
比重（%）
2000年
2010年
保定市
11194379
100
100
高新区
58709
0.38
0.52
南市区
287784
2.31
2.57
北市区
387339
2.56
3.46
新市区
424059
3.55
3.79
其他区域
10036488
91.2
89.66
3、交通发展
保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。
快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。
轨道交通：
保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。
高速外环：
保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。
铁路枢纽：
2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。
4、资源发展
保定市全社会固定资产投资保持着较为稳定的增长，2010年全社会固定资产投资达到了1472.1亿元，比2009年增长30.2%。
跟廊坊市的全社会固定资产投资基本在同一水平，但是跟石家庄相比，资源发展缓慢。
5、规划建设
（1）总体规划
一轴三带：
包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；
8+2发展模式：
包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；
环首都经济圈：
在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。
2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。
（2）城市主城区规划
南市区：
保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。
新市区：
面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。
北市区：
是保定各类高校、科研院所的聚集地。
区内民营经济较繁荣发达。
高开区：
中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。
各板块功能比较
行政区
交通
配套
商业
教育
市政
北市区
公交便利
路网发达
完善
商业中心
系统完善,较
知名学校入驻
齐全
南市区
路网较发达
较完善
社区底商
中、小学
较齐全
新市区
路网较发达
较完善
社区底商
较为完善
政务中心
高开区
路网发达
不太完善
路边便利店
小学
一般
（3）城市商业规划
裕华中路商圈：
传统商圈，商业氛围最为成熟。
火车站商圈：
档次不高，总体水平较低。
朝阳南大街商圈：
商圈规模较小，正处于不断成长发展中。
朝阳北大街商圈：
高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。
6、城市宏观环境分析——小结
城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段；
公路及铁路交通网络发达，与京津的一体化能力逐步增强，京石高铁的贯通对保定房地产市场的未来发展起到带动作用；城市化率加速，但是资源发展相对缓慢。
（三）保定房地产市场发展状况
1、土地市场
数据统计截止日期：
2010年11月10日
2010年保定市共招拍挂供应土地总量1769256.7m2，住宅用地面积1143774m2，占到土地供应总量的65%。
其中新市区住宅用地面积672665m2，占住宅用地总量的59%，新市区将成为房地产重点开发区域，保定市建设宜居地产的发展重点。
大量的住宅用地入市，会导致住宅市场的激烈竞争。
保定市城区基准地价表
土地级别
一级
二级
三级
基准地价
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
商业
用地
基准地价
2739
182.6
2135
142.3
1677
111.8
上下限
3122-2301
208.1-153.4
2391-1708
159.4-113.9
1962-1241
130.8-82.7
住宅
用地
基准地价
1926
128.4
1657
110.5
1339
89.3
上下限
2253-1656
150.2-110.4
1856-1342
123.7-89.5
1620-1085
108-72.3
工业
用地
基准地价
682
45.5
536
35.7
439
29.3
上下限
853-559
56.9-37.3
670-440
44.67-29.3
505-373
33.7-24.9
土地级别
四级
五级
六级
基准地价
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
商业
用地
基准地价
1145
76.3
809
53.9
567
37.8
上下限
1431-847
95.4-56.5
1027-607
68.5-40.5
754-422
50.3-28.1
住宅
用地
基准地价
1065
71.0
800
53.3
554
36.9
上下限
1321-831
88.1-55.4
1024-576
68.3-38.4
731-416
48.7-27.7
工业
用地
基准地价
368
24.5
上下限
434-336
28.9-22.4
保定市2011年土地招拍挂出让结果
宗地
编号
出让
日期
宗地位置
面积
（亩）
用途
出让
方式
总价
（万元）
单价
（万/亩）
2010-21
2011-2
凤栖街西、方中药北
28.07
商业、办公
挂牌
2340
83.36
2010-22
2011-2
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