东莞常平东田丽园五期三区户型配比建议报告14.docx
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东莞常平东田丽园五期三区户型配比建议报告14
关于东田丽园五期三区户型配比建议报告
投资拓展总部
2008年6月
目录
一、未来市场供应情况3
1.东莞市商品房供应情况3
2.常平镇商品房市场供应情况4
二、东莞市商品房户均面积走势情况分析4
1.东莞市商品房户均面积的走势4
2.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析5
三、常平镇近期推出的项目供应情况8
四、常平镇一些在售楼盘的基本情况8
五、东田丽园客户群体研究9
1.东田丽园来访客户情况的分析：
9
2.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析10
六、东田丽园五期三区可开发面积情况：
13
七、东田丽园五期三区户型配比建议13
关于东田丽园五期三区的户型配比建议
关于东田丽园五期三区的户型配比，我部将从以下几个方面进行分析，从而得出东田丽园五期三区初步的户型配比建议。
一、未来市场供应情况
1.东莞市商品房供应情况
从以上数据可以看出09年一般商品房的数量及面积将有所减少，但预计08年镇区的商品房供应面积将07年镇区商品房供应面积多300万㎡，未来的东莞房地产市场以镇区供应作为主导地位，镇区的销售竞争将会加大，销售形势将更加严峻。
2.常平镇商品房市场供应情况
根据网上得到的一些数据以及常平镇房地产开发面积占东莞市总体开发面积的比例，预计常平镇未来两年的商品房开发面积分别为56万㎡和45万㎡，近年来常平镇的商住土地供给情况有所减少，故商品房的开发面积也在减少。
二、东莞市商品房户均面积走势情况分析
1.东莞市商品房户均面积的走势
由东莞市新增商品房户均面积可以发现，由于东莞市政府加大了对90/70政策的执行，户均面积有所下降。
08、09年90㎡-100㎡的商品住房将大量进入市场，未来两年的商品房数量将会增加，市场的同质化严重，对商品房的销售将造成冲击，大户型的需求情况将有所减弱，未来商品房将主要以三房供应为主。
2.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析
东田丽园三期一区的户型配比情况：
三期一区
面积情况
套数
比例
70-80
92
13.26%
80-90
12
1.73%
90～100
125
18.01%
100～110
110～120
120～130
4
0.58%
130～140
125
16.86%
140～150
150-160
147
21.18%
160-170
128
18.44%
170-180
51
7.35%
240-280（复式）
18
2.59%
合计
694
100.00%
从上面的数据统计可以看出东田丽园三期一区的主力户型在150-170㎡，户型产品的种类比较多，但100-130㎡的户型出现了真空。
东田丽园三期一区成交情况（来源于销售部）
楼阁名称
总套数
累计销售套数
本期销售套数
剩余套数
销售率1
彩田居10座
58
58
58
0
100.00%
彩田居11座
51
51
51
0
100.00%
彩田居12座
51
50
50
1
98.04%
彩田居13座
47
24
24
23
51.06%
彩田居15座
47
34
34
13
72.34%
彩田居16座
36
34
34
2
94.44%
彩田居17座
70
29
29
41
41.43%
彩田居18座
70
15
15
55
21.43%
彩田居1座
18
16
16
2
88.89%
彩田居2座
18
17
17
1
94.44%
彩田居3座
18
17
17
1
94.44%
彩田居5座
18
17
17
1
94.44%
彩田居6座
18
18
18
0
100.00%
彩田居7座
58
58
58
0
100.00%
彩田居8座
58
58
58
0
100.00%
彩田居9座
58
58
58
0
100.00%
小计：
694
554
554
140
79.83%
从销售部统计得到的东田丽园三期一区成交情况来看，目前彩田居13座、15座、17座、18座销售状况不是很理想，这四栋的户型产品面积为150-170㎡（4房3卫），正好是这一期的主力户型，出现销售状况不是很理想的原因可能有以下几点：
1.受目前房地产市场影响，消费者观望的气氛比较浓厚。
2.需求该档次户型面积的客户在减少，对小户型面积需求的客户在增加。
3.该部分楼宇位于未来的新城大道边上，位置可能对客户存在着一定的影响。
东田丽园五期一区的户型配比情况：
五期一区
面积情况
套数
比例
90～100
114
23.17%
100～110
110～120
114
23.17%
120～130
130～140
78
15.85%
140～150
186
37.80%
合计
492
100.00%
东田丽园五期二区的户型配比情况：
五期二区
面积情况
套数
比例
90-100
144
25.00%
100～110
110～120
144
25.00%
120～130
130～140
216
37.50%
140～150
150～160
72
12.50%
合计
576
100.00%
从以上对东田丽园户型配比数据可以看出，三期一区的产品主要是80-100㎡（比例占33%）以及150-180㎡（比例占46.97%）的户型为主；到了五期一区的产品主要是以140㎡-150㎡的户型为主；到了五期二区的产品则主要是以130㎡-140㎡的户型为主。
由此可以看出产品的主力户型面积是在减少，主要原因可能为一是客户的需求建筑面积在减少，二是可能与商品房的销售价格有关，单价过高导致了单套商品房的总额过大，居民的收入水平跟不上房价上涨的水平，导致在总额不变的情况下唯有降低对户型的面积需求。
由此建议东田丽园五期三区的主力户型面积控制在110㎡-130㎡左右。
三、常平镇近期推出的项目供应情况
常平镇近期推出项目高层户型设计主要是二房（70-90㎡），三房（90-120㎡）、四房（130-160㎡）为主。
未来常平镇供应最大的房地产开发项目是卓越集团的项目（卓越·蔚蓝城邦），该项目开发占地面积700多亩，不过该项目一期开发的主要产品是以别墅和多层为主，对公司项目影响不大；二期的开发将以高层为主，高层共有12栋18层的高层，预计高层建筑面积将达到12万㎡左右。
四、常平镇一些在售楼盘的基本情况
由以上表格可以看出，普遍的项目都设置有三房及四房，三房的面积区域在（106-135㎡）、四房的面积区域在（145-160㎡）。
五、东田丽园客户群体研究
1.东田丽园来访客户情况的分析：
从2007-2008年东田丽园来客的情况来看，主要的客户是以本镇区为主，其中受2007年“9.27”政策影响深、港、台的客户有所减少，本地客户的比例随着深、港、台的客户减少而有所上升。
因此在东田丽园五期三区产品的户型配比上主要是考虑本地居民对房型的需求为主。
2.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析
从上述表格可以看出，未来客户主要需求的商品房面积集中在90-130㎡，其中以110-130㎡占最大比例，故建议东田丽园五期三区产品的主力户型设计在110-130㎡为宜。
从来访客户对房型的需求分析可知，绝大部分客户集中需求的是三房户型，比例已经达到了71.1%，再结合来客对户型面积的需求状况，建议东田丽园五期三区产品主要是以110-130㎡的三房为主。
考虑到部分客户对两房、四房的需求需要，建议设置少量70-90㎡的两房及130-150㎡的四房，比例建议控制在10%左右。
产品总价接受范围情况：
房型
总价接受范围
1房
18-23万
2房
45-55万
3房
60-80万
4房
75-90万
5房
80-110万
从客户对各房型的总价接受范围情况来看，客户对目前的楼市价格是比较认同的，从客户对3房（110-130㎡）接受的总价范围可以看出单价应该在6000元/㎡，与公司目前的产品价格十分接近。
以下是对东田丽园客户特征的一些情况分析：
客户年龄
30-45岁的客户占80%
客户区域
80%来自本地客户，有少量的港、台、深客户
客户职业
私营企业主，当地居民、政府官员、外来的白领、有少部分港、台、深客户
客户特征
有一定知识、有实力
客户需求
以三房、四房为主，五房为辅；三房面积需求在100-135㎡，四房面积需求在140-160㎡，五房面积需求在180㎡左右
置业次数
大多数为一次置业，二次或多次置业的约占25%
购买排序
区域〉景观〉企业品牌〉居住品质
购买目的
自住为主占75％左右，投资比例为25％
承受价格
均价在5500-6500元/㎡
根据本项目对面为常平镇未来的行政中心以及东莞市政府对产业升级的要求，我部认为五期三区目标客户应锁定以下范围：
年龄构成
客户分类
职业特征
置业特征
25-30岁10%
31-40岁80%
41-50岁10%
当地居民75%
港、台、深客户：
10%
其他镇区客户15％
有知识,有涵养,有阅历,有实力
置业次数：
一次约80%：
二次及多次置业约20%
置业目的：
自用：
投资=约80%：
约20%
置业原因：
第一：
区域和景观
第二：
项目体量和产品
六、东田丽园五期三区可开发面积情况：
目前东田丽园五期可开发面积如下：
东田丽园五期分区开发面积统计一览表
分期
楼宇编号
地上建筑面积（㎡）
地下建筑面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
五期一区
U1U2
14424.74
3023
17447.74
S3-S5
38755.35
12580
51335.35
S13
8759.38
2557.34
11316.72
小计
61939.47
18160.34
80099.81
五期二区
S6-S8
32928.83
27753.87
S9-S12
37346.4
小计
70275.23
27753.87
98029.1
五期三区
U3U4
23319.2
7863.5
31182.7
V2
R6R7
小计
23319.2
7863.5
31182.7
五期总建筑面积
总计
155533.9
53777.71
209311.61
五期三区的计容面积为23300㎡左右，根据90/70政策由23300*0.7=16310㎡的户型需要进行拼户。
七、东田丽园五期三区户型配比建议
根据以上一些数据及上述的市场分析，以下是我部对东田丽园五期三区的户型比例及面积作出以下初步建议：
序号
户型
户型面积（m2）
户数比例
备注
1
两房二厅二卫
85
10%
满足90m2以下规划要求，不拼户
2
小三房二厅一卫
105
15%
满足90m2以下规划要求，不拼户
3
三房二厅二卫
115-130
40%
需合拼户型
4
三房二厅三卫
135
20%
需合拼户型
5
四房二厅二卫
145
15%
需合拼户型
小计
100%
再结合东田丽园总体规划平面图的情况，我部对以上的户型配比进行了细分，具体如下：
标准层户型
户型类别
面积（㎡）
层数
户数
比例
备注
R6
3房2厅3卫
135
9
9
50%
需拼户
4房2厅2卫
145
9
50%
小计
18
1
R7
3房2厅3卫
135
11
11
50%
需拼户
4房2厅2卫
145
11
50%
小计
22
1
U3
3房2厅3卫
135
18
18
33.3%
需拼户
3房2厅2卫
120
18
33.3%
2房2厅2卫
85
18
33.4%
“三&七”比例
小计
54
U4
3房2厅2卫
130
18
18
33.3%
需拼户
3房2厅2卫
115
18
33.3%
“三&七”比例
3房2厅2卫
105
18
33.4%
“三&七”比例
小计
54
V2
3房2厅2卫
125
14
14
33.3%
需拼户
3房2厅2卫
125
14
33.3%
3房2厅2卫
105
14
33.4%
“三&七”比例
小计
42
五期三区
2房2厅2卫
80-90
18
9.5%
3房2厅2卫
100-110
32
16.8%
3房2厅2卫
111-130
82
43.2%
3房2厅3卫
131-140
38
20%
4房2厅2卫
141-150
20
10.5%
小计
190
1
注明：
1、上表中建筑面积与销售面积不同之处主要在于建筑面积只计算本层分摊面积，没有计算公建配套及屋面层等分摊面积，会稍于偏小。
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