华地公馆住宅项目可行性研究报告范文.docx

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华地公馆住宅项目可行性研究报告范文

华地公馆住宅项目可行性研究报告范文

篇一：

住宅小区项目可行性研究报告范例目录第一章总论一、项目背景二、可行性研究报告的编制依据三、项目概况四、项目开发企业概况第二章市场分析一、A市概况二、A市房地产住宅市场分析三、主要竞争项目分析四、项目SWOT分析第三章项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模二、项目建设条件三、项目规划设计方案四、项目环境影响五、项目管理组织六、项目实施计划第四章项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析七、结论第五章项目财务分析一、拆迁成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章项目总结第一章总论一、项目背景：

鑫瑞宏盛公司开发的景苑名城住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到鹿邑老百姓的欢迎。

“东村家园”住宅小区是该公司开发的第一个项目，位于鹿邑县城和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由鑫瑞宏盛公司开发建设。

今后建成后的东村家园小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县目前新城区乃至整个县城城市中心点。

整个项目总投资预计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。

项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。

鑫瑞宏盛公司和“东村家园”住宅小区良好的形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民的认同。

“东村家园”工程建设内容包括10栋6层楼、一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。

目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门的大力支持下，明年7月底竣工。

各种证件还在办理当中，预计2017年9月可以盘。

二、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》三、项目概况1、项目名称：

景苑名城住宅小区2、地块位置：

该基地东起陈抟公园，南至和谐路，西至谷阳路、北至紫光大道，围合区内土地面积约150亩。

3、建设规模与目标：

土地面积：

约9.7亩（约26300平方米）容积率：

2.0土地价格：

5000元/亩建筑面积（预计）：

58270㎡4、周围环境与设施

（1）步行约10分钟可至鹿邑县中心。

（2）西侧为县中心景点。

篇二：

住宅项目可行性研究报告目录一、总论………………………………4二、市场调研分析……………………8三、项目综合定位……………………22四、项目投资估算……………………34五、财务分析…………………………42六、不确定性分析……………………43七、风险分析与对策…………………47八、附表………………………………49总论1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。

开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：

“风华盛世”

（2）建筑规模：

12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：

沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：

居住、商业（5）建设单位：

上海金厦房地产有限公司（6）经营类型：

房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：

其他有限责任公司（8）资质等级：

二级（9）企业概况：

上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。

公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。

公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：

九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。

目前在规划和开发建设的项目有：

南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。

公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。

（10）工程概况：

“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。

其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金来源：

本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；

（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》4、可行性研究报告研究范围根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标“风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2表1：

“风华盛世”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上）个300表2：

居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600市场调研分析一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

（一）2003年房地产业市场运行情况1、房地产业与国民经济协调发展情况2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。

全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：

房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4GDP（亿元）638同比增长（%）15.1房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。

房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4：

商品住宅供应量情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000~250042.6817.0795~12038.7515.52500~300072.2628.9120~15075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：

商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000~250055.6427.2995~12035.3017.312500~300055.7127.32120~15069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。

表6：

商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0居民消费价格指数100.6增幅（%）0.62003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。

另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

篇三：

住宅建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况项目名称：

文峪河**县县城段河东、西两段建设内容：

**县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。

拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。

总建筑面积40000平方米。

建设目标：

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住**县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：

1．自然生态环境优秀的住区；2．景观优美的住区；3．功能完善、质量优良的住区；4．人居文化上乘的住区；5．物质、精神可持续发展的住区。

项目总投资：

拟建项目总投资6443.6万元。

资金筹措：

项目资金全部由承办单位自筹工程建设进度计划：

20个月1.2建设单位概况**县全顺房地产开发有限公司成立于2008年10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。

现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。

公司现有职工98人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。

公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动**县房地产业的发展，优化**县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典范。

1.3编制原则树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。

适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。

注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。

继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。

基础设施长远规划，分期实施。

坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。

受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。

严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。

1.4编制依据项目可研报告编制委托书国家建设部及XX省颁布的住宅建设的相关法律和政策国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》太原市中方规划设计有限公司对**县水乡佳苑小区修建性详细规划《**县县城总体规划》（2002-2020）XX省建筑工程概算定额有关其它国家行业规范、规定建设单位提供的有关资料1.5研究范围1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。

2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。

3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。

4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。

5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。

1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表1.7研究结论项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造**县一流环境的住宅小区。

随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。

同时，为**县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。

第二章项目建设背景和必要性2.1项目背景2.1.1项目区域环境**县位于xx省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。

全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。

**县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。

工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

**县水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

2.2项目建设的必要性1、项目建设符合当地城建布局整体规划**县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。

该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。

2、项目建设有利于增强**县的城市综合实力