国土资源局审计重点及存在问题文档格式.docx

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---这个费收上来应交给谁？

---中央和省级

---矿产资源补偿费由地质矿产主管部门会同财政部门征收。

与国土局无关吧

---我们这里在国土局征收，职能并到国土局了

---还有土地管理费，确认费，项目多了，这些收费项目大多有分成，你还可以查查政府违规减免土地出让金、契税、土地管理费等问题，还有违规退土地出让金等问题

土地出让金管理中的问题与建议

　　近几年，随着国有土地出让政策的改革完善和房地产业的迅速发展，地方政府土地出让金收入快速增长，并已成为大部分地区土地开发和城市建设的主要财力来源。

但我们在审计调查过程中发现，由于有关规定不完善和一些地方不重视土地出让金财政财务管理等原因，目前存在不将土地出让金全额纳入财政预决算管理，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益，并随意确定土地净收益等问题。

目前，规范土地出让金财政财务管理并有效使用土地出让金已成为急需解决的现实问题。

土地出让金财政财务管理中存在的问题

　　１．土地出让金不能全额纳入财政预决算管理，缺乏监督。

目前，土地出让金财政财务管理方面的指导性文件是财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》（以下简称《办法》），办法规定：

“本季度的土地净收益，全数上缴金库，各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和年度预、决算。

”一些地方仅关注一般预算收支、基金预算收支和预算外收支的预决算管理，而按照办法要求能真正实现财政预决算管理的是作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入金库的土地净收益，而全口径土地出让金收支则缺乏财政预决算的监督管理。

同时，我们在调查过程中发现，大部分地区都不重视全口径土地出让金收支报表和单独的预决算管理，有的地区根本不编制土地出让金收支报表和年度预、决算。

　　２．地方国土部门不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。

办法规定，土地净收益是全口径土地出让金扣除土地开发费用、业务费用的净额，地方国土部门应按季清算土地开发费用、业务费用，并确定应缴入金库的土地净收益。

由于存在整体拆迁、滚动开发、开发区新建整体市政大配套设施等问题，单块出让地块的费用归集比较困难，而办法也没有对此作出详细规定，客观上导致地方国土部门不能及时正确地核算土地出让费用和收益。

同时，地方政府主要关心作为本级非常规性财政收入的土地出让金的总收入，普遍不重视其规范化核算，最终使地方国土部门主观上漠视土地出让金的规范化核算，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。

　　３．地方政府随意确定土地净收益，人为调整土地净收益的入库数。

土地出让金的非规范化核算必然导致随意确定缴入金库的土地净收益，而且一些地方政府出于不同目的，会故意调整土地净收益的入库数，主要有以下两种情况：

一是为了完成年度地方财政收入增长目标，调增土地净收益的入库数。

二是为了减少体制上划，调减土地净收益的入库数。

这种人为蓄意调整行为，使仅有的纳入财政预决算管理的土地净收益也丧失了真实性。

加强土地出让金财政财务管理的建议

　　随着房地产业的进一步快速发展，地方政府的土地出让金收入在最近几年将保持一定的总量规模，仍将成为地方政府城市建设的主要财力来源，有关部门应完善法规，密切关注该项财力的使用及效益情况，地方政府也应进一步加强对该项收入的财政财务管理，结束这种缺乏预决算管理、财政体外循环、随意调节地方财政收入的现象。

　　１．取消专户管理，土地出让金全额作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入地方本级国库。

土地出让金全额缴入地方本级金库，能使地方政府充分重视土地出让金的预决算管理，并最终实现土地出让金的全额预决算管理。

同时，地方政府也就不能利用土地出让金核算的不规范，通过调整土地净收益的入库数，调节地方财政收入了。

　　２．中央应以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出让金，专项用于欠发达地区的城市建设。

随着我国城市化进程的加速，发达地区由于自身财力充裕，加上土地单价较高，土地出让金收入丰硕，城市化进程顺利，并走上了良性循环的道路，而欠发达地区本身财力捉襟见肘，为了城市化进程，地方政府通过设立各类投资公司，负债经营，但又不能实现足够的土地出让金收入，财政状况极其窘迫。

土地出让金虽作为地方政府本级非常规性财政收入，具有从当地企业和购房者身上获取，并用于当地城市建设，服务于当地居民的性质，但中央政府必须考虑各地区城市建设的平衡性，支持欠发达地区的城市建设。

同时，通过集中部分土地出让金，中央有关部门也可以加强对土地出让金征收、入库和使用的管理。

　　３．地方财政部门应负责全额土地出让金收支的预、决算编制，地方国土部门不再对单块出让地块实施完全费用核算。

在地方国土部门向财政部门报送年度土地出让和开发计划的基础上，地方财政部门负责编制年度土地出让金收入、土地开发和市政建设预算，除上缴中央部分外，剩余土地出让金专项用于土地开发和市政建设。

由于土地开发和城市建设没有明晰的界限，土地出让费用和收益核算比较复杂，在土地出让金收支全额纳入财政预决算管理的情况下，可以考虑不对单块出让地块实施完全费用核算，而对年度土地出让金收支实行总额决算管理。

国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法

（96）财综字第1号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：

　　根据财政部和国家土地管理局联合下发的《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》（财综字〔1995〕10号）的有关规定，我们制定了《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》。

现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：

抄送：

国家土地管理局。

附件：

一、总则

　　第一条　为了加强国有土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的财政财务管理和会计核算，根据财政部和国家土地管理局联合下发的《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》（财综字〔1995〕10号）的有关规定，特制定本办法。

　　第二条　土地出让金财政财务管理和会计核算主要任务是：

根据政府土地出让计划，依法组织土地出让金收入，合理安排土地出让金支出，作好土地出让金收支核算，加强财政监督、检查，维护国家的利益，充分发挥土地资产效益，促进经济的发展。

　　第三条　土地出让金包括：

　　1.各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；

　　2.土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款；

　　3.原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

二、财政财务管理

　　第四条　土地出让金收入应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”。

除财政部门外，其他部门不得设立土地出让金帐户。

　　第五条　在土地使用权出让过程中收取的定金（或预付款），应直接缴入“土地出让金财政专户”，不得在其他部门滞留。

土地使用权出让合同签订时，定金转为土地出让金价款。

　　第六条　各地土地管理部门应根据土地出让金清算单，列清土地开发费用、业务费用和土地净收益，每月及时与财政部门进行结算。

　　第七条　根据财政部财综字〔1995〕10号文件的规定，财政部门应根据土地管理部门填报的清算单，及时清算、拨付出让土地的开发费用。

土地开发费用应按如下范围列支：

　　1.补偿性支出

　　指因征用土地而发生的各项费用。

具体包括：

土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费。

　　拆迁建筑物回收的残值应当及时入帐，冲减开发费用。

　　2.开发性支出。

　　指征用土地之后，用于土地的各项开发费用（不含市政大配套费用）。

　　出让的土地所在小区范围内发生的基础设施建设费，即道路、供水、供电、供气、排水等；

　　为征用、开发出让的土地而支付的银行贷款利息。

　　第八条　土地开发费用的计算办法是，出让土地的单位面积开发费用乘以按图纸出让土地的总面积。

单位面积开发费用的计算办法是，出让土地所在小区的总开发费用除以该小区的土地总面积。

　　第九条　财政部门可以为土地出让金征收管理部门核拨并提取一定比例的土地出让业务费。

具体比例应以不超过缴入金库的土地出让金总额的2％为准。

　　第十条　土地出让业务费，应按如下范围使用：

　　1.对有偿出让的土地地域内的勘探设计费；

　　2.为开展土地有偿出让工作所支付的广告费、咨询费；

　　3.土地出让给外商过程中的外方中介人佣金；

　　4.土地在进行出让（拍卖、招标等）时所支付的场地租金；

　　5.查处未补办出让手续而擅自转让、出租、抵押原属行政划拨土地使用权的单位和个人发生的开支；

　　6.为开展土地有偿出让工作及土地出让金征收管理工作所必需的办公费、购置费、调查研究费；

　　7.业务人员培训费、宣传费；

　　8.按规定由财政部门统一印制登记单、清算单、专用票据和财务报表所发生的费用；

　　9.对有关票据、报表等进行保管、仓储、运输所发生的费用；

　10.聘请财务会计等专业征管人员所必需的工资和酬金。

　　第十一条　各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和年度预、决算。

其中，季度报表应于季度终了后20日内报送财政部；

年度预算应于当年3月底之前报送财政部，一式三份；

年度决算应于第二年3月底之前报送财政部，一式三份。

　　第十二条　各级财政、审计、土地管理部门要加强对土地出让金的审计、监督、检查。

　　第十三条　对违反财政、财务制度，随意增加土地开发费用，擅自提取业务费，土地出让金不缴入财政，要按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》及国家其他有关规定给予单位和主要责任人以相应的处罚。

三、会计核算

　　第十四条　土地出让金收支会计科目包括三类，即：

资金来源类、资金运用类和资金结存类。

　　第十五条　土地出让金资纠丛蠢嗷峒瓶颇亢怂隳谌莺头椒ㄈ缦拢?

　　1.土地出让金收入。

　　财政部门按规定向土地受让方征收的土地出让价款，用本科目核算。

发生收入时，记收方；

冲销转帐时，记付方。

平时收方余额反映财政部门土地出让金累计收入数。

　　按季结帐时，将“土地出让金支出”科目的付方余额转入本科目的付方冲销。

结转后本科目的收方余额。

作为本季度的土地出让净收益，全数上缴金库。

上缴时记本科目付方。

　　2.合同预收款。

　　财政部门按规定或合同协议向土地受让方预收的土地定金（或保证金）等，用本科目核算。

预收数记收方；

转帐结算或退回时，记付方。

收方余额反映尚未结算的合同预收款数额。

　　3.暂存款。

　　发生的各种临时性应付、代管等款项用本科目核算。

发生数记收方；

冲转或结算退还数记付方。

收方余额反映尚未结算的暂存款数额。

　　第十六条　土地出让金资金运用类会计科目核算内容和方法如下：

　　1.土地出让金支出。

　　清算、核拨土地开发费用、土地出让业务费，用本科目核算。

本科目下设二个明细科目，即：

土地开发费用、土地出让业务费。

　　各项支出数记付方；

支出收回数或冲销转出数记收方；

拆迁建筑物的残值收入，作冲减开发费用处理，记本科目收方。

付方余额反映当期土地出让金实际支出累计数。

　　年终结帐时，本科目的付方余额全部转入“土地出让金收入”科目冲销。

　　2.暂付款。

　　发生的各种临时性应收或待核销的结算款项，用本科目核算。

发生暂付款时记付方；

结算收回或核销转列支出时记收方。

付方余额反映尚待结算的暂付款金额。

　　第十七条　土地出让金资金结存类会计科目（即：

银行存款科目）核算内容和方法如下：

　　“土地出让金财政专户”各种资金来源及资金运用的银行存款，用本科目核算。

存入时记收方，提取时记付方。

四、附则

　　第十八条　各省、自治区、直辖市和各计划单列市可根据本办法制定实施细则，并报财政部备案。

　　第十九条　本办法由财政部负责解释。

　　第二十条　本办法自发布之日起执行。

凡财政部以前颁布的有关规定与本办法相抵触的，一律按本办法执行。

国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》

发布文号：

国发[2001]15号

发布时间：

2004-01-30

国务院日前发出《关于加强国有土地资产管理的通知》全文如下：

改革开放以来，随着土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值得到体现，逐步适应城市建设、企业改革、经济结构调整的需要。

但目前国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；

划拨土地大量非法入市，隐形交易；

随意减免地价，挤占国有土地收益的现象严重，使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中。

这不仅严重影响了对土地的保护和合理开发、利用，而且滋生腐败现象。

为加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失，现就有关问题通知如下：

一、严格控制建设用地供应总量

严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。

只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率。

各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量。

要抓住经济结构调整的有利时机，把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来，优化土地利用结构。

各地要加大对闲置土地的处置力度，积极稳妥地解决历史遗留问题，最大限度地减少国有资产的损失。

对依法应无偿收回的闲置土地，要坚决收回。

坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。

各地不得违反国家有关规定擅自设立工业园、科技园、开发区等各类园、区，经批准设立的市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、用地也要按城镇化要求，统一规划、开发。

为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

市、县人民政府要依法提供信贷支持。

二、严格实行国有土地有偿使用制度

严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。

除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。

国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录。

土地使用需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。

对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；

对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积的土地差价。

各地要加强对经济适用住房建设用地的管理。

经济适用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地，严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。

要对经济适用住房的建设标准和销售对象作出严格规定，具体办法由建设部制定。

要进一步加强国有土地收益的征收和管理，任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等。

对于低价出让、租赁土地，随意减免地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。

三、大力推行国有土地使用权招标、拍卖

为体现市场经济原则，保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。

国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。

商业性房地产开发用地和其他土地供应计划分布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖，必须公开进行。

要严格限制协议用地范围。

确实不能采取招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。

采用协议方式供地的，必须做到地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果向社会公开。

四、加强土地使用权转让管理

土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。

划拨土地使用权未经批准不得自行转让。

出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。

土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。

土地行政主管理部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。

国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。

土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。

申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

五、加强地价管理

市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价的标定地价，切实加强地价管理。

凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；

已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。

要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低标准。

基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。

各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。

要抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。

六、规范土地审批的行政行为

各级人民政府和土地行政主管部门掌握着土地审批和资产处置权力，责任重大，必须切实加强制度建设，规范行政行为，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

（一）坚持政企分开，政事分开。

土地行政主管部门一律不得兴办房地产开发公司等企业。

土地估价、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及所属事业单位脱钩。

（二）坚持规范管理，政务分开。

土地行政主管部门建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度，所有报件和批文均按规定程序办理。

要增强服务意识，将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开。

要抓紧建立建设用地信息发布、地价和土地登记资料可查询制度。

（三）坚持内部会审，集体决策。

土地行政主管部门内部要尽快健全各类审批事项的内部会审制度。

农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等，一律要经过内部会审，集体决策。

国务院各有关部门和各省、自治区、直辖市人民政府要认真贯彻落实本通知精神，制定具体的实施办法，逐步建立和完善各项土地资产管理制度，加强上级政府对下级政府及土地行政主管部门土地资产管理的监督。

地方各级人民政府要组织力量，对行政区域内基准地价和土地资产管理规定执行情况进行检查，重点检查集体决策和结果公开的执行情况，发现问题，要依法及时处理。

国土资源部要会同有关部门负责本通知贯彻执行情况的监督检查和落实工作，重点检查落实各地土地资产管理制度的建立和执行情况，并定期向国务院报告。

附：

国土（财务出让金部份）

288未执行土地使用权转让实行审批许可制度和价格申报制度

未执行土地使用权转让实行审批许可制度和价格申报制度

违反了《重庆市人民政府转发国务院关于加强国有土地资产管理的通知的通知》（渝府发〔2001〕73号）第三条“土地使用权转让实行审批许可制度和价格申报制度。

土地使用权转让要报经市或区县（自治县、市）土地行政主管部门依法审批。

出让土地使用权转让，要达到有关法律法规和土地出让合同约定的投资开发条件。

因企业改制获得的土地使用权，要在妥善安置原改制企业职工的前提下，方可允许转让”的规定。

289未招标拍卖挂牌出让国有土地使用权

未招标拍卖挂牌出让国有土地使用权

违反了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”的规定。

根据该规定第二十四条“应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分”进行处理。

290未按规定用途使用的国有土地

未按规定用途使用的国有土地

违反了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二条第二款“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。

对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”的规定。

根据国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知[1995]国土[籍]字第26号“第三十七条未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按有关规定处理后确定使用权”的规定进行处理。

291未按规定计提和使用土地储备整治发展专项资金

未按规定计提和使用土地储备整治发展专项资金

违反了《重庆市国有土地储备整治管理办法》（渝府令[2002]137）第二十二条“储备整治的土地，由市或区县（自治县、市）土地行政主管部门组织出让后所得的综合价金，按下列顺序分配：

（一）出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户”的规定。

292未经批准占用土地

未经批准占用土地

违反了《中华人民共和国土地管理法》（修订本）第二十三条“国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府