房地产武汉市商业网点发展规划doc 17页.docx

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武汉市商业网点发展规划（2005-2010年）

　为促进武汉市社会、经济、环境的全面协调发展，逐步建立与武汉市经济发展、城市建设相适应，布局合理，功能齐全，统一开放，竞争有序的城市现代商业网点体系，根据国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，结合我市“十一五”规划思路，提出武汉市商业网点发展规划（以下简称“网点发展规划”）。

　　本网点发展规划中所称“商业网点”，是指我市城镇用于商业零售、批发、仓储物流和餐饮服务等各类经营性服务的固定场所。

　　规划期限为2005年—2010年。

　　一、商业网点的现状

　　“九五”期间以来，随着武汉市社会、经济的不断进步和发展，对外开放的推进，商贸服务业的市场化进程明显加快，我市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。

2004年，全市社会消费品零售总额为961亿元，比1995年的299亿元增长2.21倍；各类商业网点为12.1万个，比1995年的9.4万个增长28.7%；各类商品交易市场597个，比1995年的405个增长47.4%；中心城区人均拥有零售商业营业面积达到0.85平方米。

适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。

目前以大型购物中心、大型综合超市、大型专业店、仓储式商场、超市、专业店、专卖店等为代表的新兴零售商业业态呈蓬勃发展的态势。

　　——一批大型购物中心、百货店、综合超市、酒楼等大中型网点的现代化程度已达到或接近国内先进水平。

　　——全市单店营业面积超过3000平方米以上的大中型综合超市达到65家，营业面积约为58.5万平方米，年销售额达到146亿元。

　　——经营家电、建材、家居等为主的大型专业店近30家，已展现其规模和品种优势。

　　——一批深入社区、体现便民利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展。

各类专业店、专卖店出现网点集聚、经营细化的趋向。

全市连锁经营网点数约2300余家，年销售额近250亿元，占全市社零额比重达26%。

　　——餐饮业中一批年营业收入过亿元的酒店，年营业总收入已达10.75亿元，其连锁网点场面宏大、环境优雅、人气旺盛，成为了我市商贸服务业的一道亮丽景观。

　　——中山大道商业景观街、江汉路商业步行街、沿江大道休闲街和桥口路、鹰台路、彭刘杨路等商业街，展现了高雅、时尚的品位，体现了地方文化和满足不同层次消费需求的特色。

　　——大型商品交易市场转向经营类别集中，品牌多样的专业特色商品，正逐步改变经营初级产品，实行粗放经营的状况，集聚和辐射功能得到增强。

汇集汽车及零配件的专业市场、专业店、专卖店的龙阳大道、竹叶山等路段已呈现专业商业街的特色。

商贸物流配送中心正积极发展。

　　武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够合理，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；商业街区功能不够齐全，特色不够鲜明；部分新兴住宅区和远城区商业网点发展滞后，项目配套不全；部分商业设施陈旧，停车场所不足等。

这都将通过我市商业网点发展规划的编制和实施，逐步完善和解决。

　　二、网点发展规划的指导思想和原则

（一）指导思想

　　我市商业网点的建设和发展要围绕全面建设小康社会，贯彻落实科学发展观，坚持可持续发展战略，逐步构筑我市布局合理、功能完善、城乡协调、适宜包括民营经济在内的多种经济成份共同发展，竞争有序的现代商业网点体系，不断提高我市商贸服务业的现代化水平，促进我市制造业和农业产业化发展，满足市民群众日益增长的消费需求，增强我市集聚辐射能力，把武汉建设成为华中地区的商贸中心，促使我市商贸服务业成为实现“中部崛起”的重要支撑产业。

（二）指导原则

　　1、总体协调。

依据《武汉市城市总体规划》，按照市域各级城镇功能定位的要求，确定我市商业区域分别由中心商业区、市级商业中心、市级商业副中心、专业商业街、社区商业中心、批发市场设置区域、重点镇和城关镇、中心镇及一般镇商业等组成的多层面服务体系和结构布局。

　　2、结构合理。

适应我市产业结构调整，旧城改造，新区建设，中小城镇兴建，居民住行流向，商品集散流通，新兴商业业态发展等方面的变化，坚持网点总量适度，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散相结合，营造公平有序的市场竞争环境。

　　3、以人为本。

坚持以提高人民生活质量为核心，注重网点设置与环境、交通的自然和谐，充分考虑不同区域的消费水平和市场特点，适应消费规律和发展趋势，体现繁荣繁华和便民利民。

　　4、引导投资。

坚持并完善投资主体多元化格局，在调动市场主体投资新建、改扩建商业网点的积极作用的同时，主动积极引导投资者和经营者在我市商业网点的建设和调整中把握市场趋势，争取良好效益，从而有效开发和利用网点资源。

　　5、适度超前。

结合现代商品流通和服务行业发展的趋势，以发展新兴商业业态为要素，推行现代科技手段，大力开拓新的经营服务领域，注重包括停车场地等商业配套设施建设，力求体现商业网点发展的超前性、持续性。

　　三、总体目标

（一）主要预期目标为：

通过优化网点布局，调整网点业态业种，发展现代流通方式，拓展现代消费服务领域，促使我市社会消费品零售总额在2005年超过千亿元；到2010年，全市社零总额达到1800亿元，2006—2010年间年均增幅为11%左右；中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1—1.1平方米左右；全市连锁企业销售额占全市社零总额的比重达到35%以上。

（二）规划期内我市商业网点建设和发展的主要任务为：

通过创新业态，发展连锁，提升功能，加快汉口中心商业区的建设；推进中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；促进汉正街、白沙洲等批发市场设置区增强集聚辐射功能；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心，逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。

大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务、方便放心特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。

　　——建成4座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心；营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市由现65家发展到100家左右；营业面积在500—3000平方米连锁经营的超级市场由现320多家发展到2000家左右；营业面积在5000平方米以上的仓储式商场由现2家发展到10家左右；营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店由现29家发展到60家左右；培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上，新增1000家左右；营业面积在5000平方米以上的百货店由现25家发展到35家左右；营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼由现37家发展到到80家左右。

　　——中心商业区、市级商业中心功能进一步完善，集散能力进一步增强。

在解放大道、建设大道、沿江大道、鲁巷广场、洪山广场等地段形成多点位的商务集中区，参与实施王家墩区域商务区建设规划，吸引国内外优势企业或分支机构聚集。

　　——建设辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心10个；培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的综合型或专业性商品交易市场10个左右。

　　——培育发展特色专业商业街20条左右；建立具有规模和经营特色的市级商业副中心（亦即区域商业中心）20个左右；培育发展功能完善的社区商业服务中心80—100个。

　　——重点镇、城关镇、中心镇、一般镇商业区域内业种增加，业态多样，主要商业街区景店貌整洁明亮。

　　四、商业网点发展的导向

（一）中心商业区

　　指商业高度集中，各类商业业态业种齐全，服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域。

规划范围为以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域等。

该区域内发展的重点为：

突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质品味；提升江汉路步行商业街的经营档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的特色优势；建设京汉大道（桥口路至黄浦路）的商品经营、文体服务聚集的购物、休闲长廊。

配合王家墩商务区规划的实施，按照中心商务区、综合商业区、全生活服务城、生活居住区的规划功能结构，分别建设商贸、餐饮、酒店等服务网点，力争提升其能级。

大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业，使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。

　　为引导有序竞争，促进网点功能完善，该区域内拟大力培育专业特色街，引导和支持现有网点调整经营结构，鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场和经营、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店；适度控制单店营业面积在5000平方米及其以上的商住一体的商业零售网点的新建、改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。

（二）市级商业中心

　　指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。

规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。

中南路商业街区以中南商业大楼、中商广场等大型商业网点等为主体向徐东路和武珞路方向延伸；钟家村商业街区以汉商总部等大型商业设施为主体向周边延伸。

　　在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构，不断提升功能。

重点引导现有各类优势企业，采取多种方式，逐步形成卖场特色分工，积极引进各种品牌和优势经营企业，大力发展专业店、专卖店和特色餐饮店，进一步完善购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能，形成分别联系三镇，具有经营特色的市级商业中心。

　　市级商业中心拟鼓励发展单店规模适中经营家居、装饰建材、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品等的大型专业店，以及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上的商住一体的综合超市、百货店的新建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。

　　（三）市级商业副中心（亦即区域商业中心）

　　指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。

规划培育、建设的三种主要形式为：

　　1、沿街式。

以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。

在已初具规模的商业街区，适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及其它新兴业态，提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。

　　2、板块型。

在沌口、常青、关山、古田、后湖、四新等地，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大型购物中心（即MALL），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店等为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体，突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。

　　3、组团式。

在鲁巷等地配合零售商业网点的建设，依托“楼宇经济”的发展，增设批发、中介经纪等贸易服务网点，丰富市级商业副中心的内涵，提升其功能档次。

对汉口火车站前、南湖等地，以大中型商业设施为主体，发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业网点群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。

　　鼓励市级商业副中心提升功能档次，倡导建立独立座落的商业网点群，引导发展单店营业面积在5000平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上的商住一体的商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。

　　（四）专业商业街

　　指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。

重点培育桥口路美食街、台北路风情街、香港路休闲街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、京汉大道文化体育休闲街、顺道街、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、友谊大道市场群落等，引导调整经营结构，扩大特色经营规模，提高专业特色水平。

　　在中心商业区、市级商业中心和市级商业副中心，结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色，引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、文博收藏、花卉宠物、儿童玩具、酒吧休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。

限制设置与专业商业街整体功能不协调匹配的经营网点。

　　（五）社区商业中心

　　指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。

这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。

配合我市“883”行动计划的实施，社区商业中心网点发展的重点依次为：

居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等便民网点，适度设置规范整洁的废旧物品回收网点；关闭治污不达标的扰民网点，倡导新建和改扩建独立座落的商业网点群，形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。

　　（六）批发市场设置区域

　　指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。

规划发展的重点物流中心区域为舵落口、阳逻、天河、常福、郑店、流芳等地，拟引导物流企业，新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场分别陆续汇聚，利于向省内及邻省等地辐射。

规划发展的批发市场集中区域分别为舵落口、丹水池—谌家矶、白沙洲、徐东路、古田—汉西、十升路、南湖、汉正街、珞喻路、竹叶山等10个地区，将重点培育专业性批发商品交易市场，适量设置综合型批发商品交易市场，以其他专业特色优势，增强我市商业的集聚辐射功能。

　　（七）重点镇、城关镇、中心镇、一般建制镇商业区域

　　指设置在郊区城镇，商业一定程度聚集，满足当地居民和周边村民日常生活和消费，具有提供农用生资服务和农产品产地销售等功能的商业集中区。

《武汉市城市总体规划》已明确，7个重点镇（或新城）分别为阳逻、北湖、宋家岗、蔡甸、常福、纸坊、金口；4个区城关镇分别为纱帽、吴家山、黄陂城关（前川镇）、新洲城关；33个中心镇分别为乌龙泉、仓埠、新沟等；52个一般建制镇分别为大集、潘塘等（现已有20个，至2020年新增32个）。

其商业网点发展重点为：

　　1、建设发展七个重点城镇及四个城关镇的商业街区。

结合重点镇分流主城居住人口，吸纳周边农业人口的特点，规划以综合超市，百货店为主体，辅以专业店、专卖店、餐饮特色店等，形成适应消费需求不断发展的商业街。

　　2、根据重点城镇及城关镇产业布局状况，配合工业发展和农业产业化实施，发展工业品和农副产品批发市场；在阳逻、常福等有产业优势的城镇，发展现代物流基地和物流配送中心以及工业品、农副产品综合批发市场，向省内外辐射。

　　3、为支持农业生产发展，可筹办农用生资批发市场和专业店，销售种子、农用工具、化肥、农药及药械、农膜等，不断引进新产品、推广新技术，形成产品和技术综合优势，服务于农业产业化。

　　4、在中心镇及一般建制镇，结合“万村千乡”商业网点建设工程的实施，延伸连锁经营网络，积极推行连锁经营的农资超市和以经营日用品为主的中小超市、便民店，通过连锁经营品种全、数量足、点位多、规模大的优势，降低经营成本，使农民在方便放心消费中得到实惠。

　　五、我市主要零售业态设置的基本要求

　　各种零售业态的商业网点设置应遵循市场经济规律，符合商圈原理。

商圈是指零售企业经营、服务辐射的有效空间领域，是商业网点配置的基本要素之一。

为避免因商业网点低水平重复设置而引发无序竞争，提出我市部分主要零售业态商圈的基本要求：

　　1、大型购物中心（指在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体；营业面积在10万平方米以上）：

经营、服务半径10公里以上。

　　2、大型综合超市（指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体，满足顾客一次性购全的零售业态；营业面积在3000平方米以上）：

按经营服务半径2公里或服务人口8万人设置一个大型综合超市。

　　3、超级市场（指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常用品为主，向顾客提供日常生活必需品为主要目的的零售业态；营业面积在500平方米以上）：

按经营服务半径0.5公里或服务人口0.8万人设置一个标准超市或食品专业超市。

　　4、仓储式商场（指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并实行储销一体化、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态；营业面积在5000平方米左右）：

经营服务半径5公里。

　　5、便利店（指以自选销售为主，销售应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态；营业面积在100平方米左右）：

按经营服务半径100米或服务人口2000人配置一个。

　　六、贯彻实施网点发展规划的措施

（一）深入调研，制订详规。

配合我市城市总体规划的修编和控制性详规的调整，市流通、规划、土地等行政管理部门要紧密协作，提出我市商业各业态网点布局规划。

各区流通行政管理部门应以本网点发展规划为基础，结合辖区社会经济发展规划，编制本区网点发展的详细规划，经市规划、流通主管部门认可后，报所在区政府批准执行。

（二）宣传执行两个地方标准，争取出台管理规章。

对《武汉市商业区域分类设置规范》、《武汉市商业零售业态规范》两个地方标准，要加大宣传力度，在日常实践中积极贯彻执行；通过实践，不断丰富我市商业区域和零售业态的内涵。

结合国务院即将颁布实施的《城市商业网点规划管理条例》的宣传贯彻，将我市商业网点发展规划正式纳入我市城市总体规划的专业规划范畴；适时建立实施大型商业网点设立的听证制度；结合我市实际，拟定《武汉市城市商业网点规划建设管理办法》，争取作为地方行政规章予以颁布，为全市商业网点规划、建设、管理工作提供规范、系统、科学的依据。

　　（三）建立完善全市商业网点规划、建设、管理工作体系。

市、区商品流通行政管理部门应加强协调，认真履行职能，要依照有关法规，以网点发展规划为基础，以两个地方标准为依据，上下衔接，紧密配合，实行分类指导，不断优化我市商业网点的结构布局，为我市改造和提升传统流通业态，推进流通现代化提供保障。

　　（四）明确重点，分类指导。

市、区商品流通行政管理部门需认真分析研究商业网点发展方面的优势和薄弱环节，结合招商引资，采取多种形式，对不同类别商业区域内网点设置，提出具体的指导意见，定期或不定期公布商业网点投资导向目录，明确鼓励发展、引导策划、控（限）制开办的业态业种，及时引导我市商业网点的投资、经营行为。

　　（五）提升完善功能，调整网点结构。

要把提升商贸服务业集聚、辐射功能，提高人民生活质量作为商业网点工作的出发点和落脚点，积极调整网点结构，引导各类商业网点集聚、组合以及实行差异化经营，突出经营特色。

特别是重视引导增设清真“三食”（饮食、副食、肉食）网点和专柜；大力发展连锁超市和生鲜食品专业超市，推动中心城区的农贸市场提挡升级。

　　（六）进一步开放市场，吸引国内外各种经济成份的投资者来汉投资各类商业区域的建设发展。

坚持国民待遇和非歧视性原则，实行网点发展规划内容公开，执行规划标准公平，商业网点建设的选址、咨询等服务对所有投资者、经营者公正，营造适宜投资、经营、建设商业网点的和谐环境氛围。

　　我市商业网点发展规划的实施是一项涉及各区政府和市各部门的系统工程。

要在市政府的统一领导下，各部门紧密协调配合，发挥行业协会对商业网点投资经营的有效引导作用，形成合力，共同促进我市商业网点的功能档次提高，结构布局优化。