房地产行业税收专项检查.docx

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房地产行业税收专项检查

房地产行业税收专项检查

1、检查对象

辖区内房地产企业。

2、检查年度

一般检查2003年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯以前年度。

3、检查内容

本次专项检查要贯彻各税统查的原则，重点检查营业税、企业所得税、个人所得税的申报缴纳情况。

（1）营业税重点检查内容

1）按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否纳税；

2）预收款（预收定金）是否及时纳税；

3）各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税；

4）以投资入股名义转让土地所有权或不动产所有权，但未与接受投资方共担风险，且收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为是否纳税。

（2）企业所得税重点检查内容

1）各项应税收入是否真实、完整。

重点是各种经营收入、附件收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂往来或做账外收入的情况；

2）税前扣除项目是否真实、合法。

要结合行业特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目。

（3）个人所得税重点检查内容

按照个人所得税法和《国家税务总局关于进一步加强对高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发[2001]57号）等法规、文件规定，检查房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别要将房地产企业的经营者作为检查重点。

要着重查处以下行为：

1）纳税人和扣缴义务人签定假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为；

2）扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。

4、时间安排

（1）本次专项检查从2004年7月1日开始至9月30日结束。

（2）2004年10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送本次专项检查的总结报告。

一、营业税

一、关于纳税义务人与扣缴义务人的应注意事项

1、企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。

单位和个体户的员工，雇工在为本单位或雇主提供劳务的，不构成纳税人。

2.建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。

建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

二、征税范围

营业税的征税范围是：

在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产。

只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。

确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握：

1、是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产；

2、提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。

只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。

具体征收范围

1、建筑业：

是指建筑安装工程作业。

其征收范围包括：

建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。

2、服务业：

是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。

其征收范围包括：

代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业、其他代理服务业。

租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。

凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。

3、转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

其征收范围包括：

转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

但转让该项股权，应征税。

4、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

其征收范围包括：

销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使有权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

但转让该项股权，应征税。

三、计税依据

（一）建筑业

1、建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。

其中，工程价款由下列四项内容组成：

根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。

用公式表示为：

工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金

因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，都应并入营业额征收营业税。

2、纳税人从建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。

3、纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

4、建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

5、自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：

计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

6、包工包料、包工不包料工程的营业额。

7、招标，投标工程的营业额。

（二）销售不动产

1、代收代付费用

2、以房换地的营业额

在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产的应税行为，出地方发生了转让土地使用权的应税行为，由于双方是通过比较原始的“以物易物”方式进行交易的，所以必须正确核定其营业额。

[例]假设在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建成的房屋总面积为10000平方米，双方按5：

5的比例房屋，那么对出资方来说，就相当于将5000平方米的房屋销售给了对方，其营业额就是那5000平方米房屋的价值，对出地方来说，就相当于将500平方米的土地使用权转让给对方，其应税营业额就是500平方米的土地使用权的价值。

由于双方未进行货币结算，就应按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的核定房屋的营业额。

即：

（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

（3）按下列公式核定计税价格：

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

对以房换地行为征税时，如果没有可供参照的同类不动产，只能核定计税价格。

假定建造房屋共耗资1000万元，建成后的房屋以5：

5比例分成，则等于是出资方将工程成本为500万元的房屋销售给了对方。

500万只是投资方的工程成本，并不能作为投资方销售不动产的营业额。

而应按组成计税价格计算投资方的营业额。

假定当地税务机关核定其成本利润为20%，那么其销售不动产的营业额为：

500万元×（1＋20%）÷（1－5%）＝632万元。

3、以不动产抵顶贷款的营业额

核定不动产原所有人（以下简称借款人）的营业额时，应根据不同情况分别核定，如果在贷款期满以前，不动产仍归借款人使用，这是借款人的营业额并非其所欠银行的贷款本金，而是其尚未归还银行的本息合计。

如果在贷款期间就已将不动产与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么借款人销售不动产的营业额就为其所欠银行的贷款本金。

当然在实际借贷业务中，所抵押的不动产，其价值往往大于贷款金额。

这时一般通过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额的部分，再扣除拍卖费用后，将剩余部分归还借款人，对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。

如果是由银行和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大于所欠款项的部分补给借款人，则借款人销售不动产的营业额就为欠款金额加上银行支付的不动产余款。

[例]某借款人以房屋作抵押，向某银行贷款10万元，贷款期限为5年，年贷款利率为20%，则5年后银行应收本息合计20万元，因该借款人无力归还，银行将所抵押的房屋收归已有，经双方协商，核定该房屋价值25万元，银行又向借款人支付了5万元，那么借款人销售不动产的营业额为20万元加上5万共计25万元。

4、以“还本”方式销售建筑物营业额

5、单位将不动产无偿赠送他人的行为，营业额由主管税务机关确定。

四、营业税的纳税义务发生时间

（一）一般规定

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。

这一规定明确了纳税人在何时发生纳税义务，即只有具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：

1、纳税人收讫营业收入款项的当天；

2、纳税人取得和索取营业收入款项的凭据的当天。

（二）特殊规定

1、纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、纳税人自建建筑物后销售的，纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额的凭据的当天。

3、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间，为不动产所有权转移的当天。

五、销售不动产征税的若具体问题

（一）以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题

（二）以不动产投资入股的界定问题

（三）伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为是否征税问题

（四）销售不动产的纳税义务发生时间

（五）个人将不动产无偿赠与他人的行为征收营业税问题

（六）以“还本”方式销售建筑物的征税问题

（七）关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题（国税函［1996］718号）

（八）外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

（九）中外合作开发房地产征收营业税问题

1、关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。

如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

2、关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。

对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

3、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

（十）房地产境外代销、包销征收营业税问题

自２０００年１月１日起，从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

六、服务业---关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题（国税函［1996］684号）

在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

七、转让无形资产---以无形资产投资入股

以无形资产投资入股，是指无形资产的所有者，以无形资产为资本，与其他单位合资，成为合资单位的所有者之一，与合作方共担经营风险，所得收入从合资企业的税后利润中分成。

这里的关键是看无形资产所有者是否参与利润分配，共同承担投资风险。

如果是按销售额或营业额的一定比例提取应提转让费，或者取得固定收入，不承担风险，就不属于投资入股，而属于转让无形资产。

八、合作建房

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。

对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。

因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

二、企业所得税

    一、关于开发产品销售收入确认问题

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

   （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

   （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

    1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

    3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

    4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

    委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

    （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

    1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

    2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

   （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

    二、关于开发产品预售收入确认问题

    预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

    三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

（一）下列行为应视同销售确认收入

    1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

    2.将开发产品转作经营性资产；

    3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

    4.以开发产品抵偿债务；

    5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

（二）视同销售行为的收入确认时限

    视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

   （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序

    1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

    2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

    3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%）,具体由主管税务机关确定。

    四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

    房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

    五、关于成本和费用的扣除问题

    下列项目按以下规定进行扣除：

（一）销售成本。

房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。

房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。

    1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

    2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

   （三）借款费用。

房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

   （四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。

房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

   （五）土地闲置费。

房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

   （六）成本对象报废或毁损损失

成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

   （七）广告费和业务宣传费

新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

   （八）折旧

房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。