房地产行业税收检查.docx

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房地产行业税收检查

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房地产行业税收检查[转贴]

第一节房地产行业核算特点

一、概述

房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。

在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。

内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。

外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。

房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。

我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。

这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。

我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。

发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。

作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。

那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。

下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。

二、房地产开发一般过程

一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。

一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。

三、房地产行业财务会计制度的探索

第一阶段：

文革后的制度恢复以及新制度的探索

1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；

1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；

1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》；

1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；

1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；

1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》；

1985年度财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；

1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；

1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。

（注：

上述制度均已废止。

）

第二阶段：

形成体系

引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。

用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。

1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）；

1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；

1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；

1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》；

1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；

1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；

1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；

2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》；

2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。

2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。

实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。

并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

在2006-07-2708:

18:

12发表:

第二节房地产行业现行主要税收政策及分析

第一、营业税及附加

[政策一]《条例》及实施细则

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

[政策二]国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》

合作建房如何征收营业税。

（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。

（三）双方成立新公司的：

第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产”营业税。

第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。

第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。

对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。

征收营业税的预收账款包括预收定金。

“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。

[政策三]国税函发（1995）549号

对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。

[政策四]川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》

纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。

连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。

房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。

1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。

2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。

房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。

对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。

应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。

2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。

对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。

其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。

[政策五]川地税发（1999）031号

五、关于“集资建房”的认定问题：

（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；

（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。

十、关于公房出租征收营业税问题：

对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。

[政策六]财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。

凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。

[政策七]财税字（2000）7号

对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。

本通知自2000年1月1日起执行。

[政策八]川地税函（2001）262号

拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。

自2001年9月1日起执行。

[政策九]财税（2002）191号

废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。

即股权转让不征收营业税。

[政策十]国税函（2002）165号

转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[政策十一]川地税函（2002）226号

纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。

[政策十二]国税发（2004）69号

对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。

[政策十三]财税（2003）16号

（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。

（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。

违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

[政策十四]财税（2004）206号

财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。

[政策十五]川地税函（2004）327号

房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。

（答复省直分局）

[政策十六]国税函（1999）144号

售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。

售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。

第二、房产税（城市房地产税）

[政策一]《条例》及实施细则

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

房产税由产权所有人缴纳。

产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。

[政策二]（86）财税地字第008号

开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。

征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。

承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。

[政策三]（87）财税地字第003号

关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

[政策四]国税函发（1993）368号

用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。

融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。

[政策五]川地税函发（1996）109号

同国税函发（1993）368号。

融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。

[政策六]川地税函发（1996）110号

我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。

外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。

即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。

[政策七]国税函（2002）284号

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。

[政策八]国税函（1997）39号

《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。

[政策九]财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。

凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。

[政策十]川地税函（2000）130号

对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：

县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。

[政策十一]国税发（2000）44号

对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。

外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。

外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。

商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。

[政策十二]川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。

《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。

另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

川地税发（2004）33号：

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

[政策十三]国税发（2003）89号

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

[政策十四]川地税函（2004）96号

房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。

第三、城镇土地使用税

[政策一]《条例》及实施细则

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。

[政策二]（89）国税地字第140号

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。

但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

[政策三]国税发[2003]89号

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。

房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

[政策四]国税发[2004]100号

要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。

根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。

本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。

[政策五]川地税函（2004）96号

（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。

[政策六]（88）国税地字第015号

关于纳税人实际占用的土地面积的确定。

以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。

关于纳税人的确定。

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

[政策七]（88）国土【籍】字第189号

各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。

今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。

[政策八]（89）国税地字第140号

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。

经省级税务机关批准，可免。

[政策九]（88）财税字第260号

国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。

各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。

[政策十]四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。

新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。

[政策十一]川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。

《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。

另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

[政策十二]川地税发（2004）33号

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

第四、印花税

[政策一]《条例》及实施细则

印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。

[政策二]（88）国税地字第025号

不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。

[政策三]（91）国税发155号

对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。

土地使用权出让、转让合同、不贴花。

“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：

经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

（川地税函（2004）96号重申：

房地产转让合同属于“产权转移书据”）

[政策四]（88）国税地字第030号

融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。

[政策五]川地税函（2001）215号

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

[政策六]川地税发（2004）48号

印发《四川省印花税核定征收管理办法》。

对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。

产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。

第五、契税

[政策一]《条例》及实施细则（1997）

契税的征收范围：

以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使