全国自学考试房地产法考点整理.docx
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全国自学考试房地产法考点整理
第一章房地产法概述
1、房地产：
是土地、房屋财产的总称。
2、房地产权：
房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单位做为地产时，指的土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋；连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。
物权：
是指权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。
分为自物权和他物权。
不动产：
指土地以及房屋、林木等地上定着物。
3、房地产市场：
指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
特征：
综合功能,多级市场,法定形式,国家干预
4、房地产业的地位和作用：
基础性,先导性
5、房地产关系：
指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
本质属于经济关系。
两种不同性质的房地产关系:
民事（商品）性质的经济关系：
平等主体间
行政管理性质的经济关系：
不平等主体间
6、对房地产关系实行法律调整的必要性：
规范房地产市场秩序的需要
巩固和发展房地产改革成果的需要
7、有关房地产立法的发展概况：
宪法：
1982-12-4，土地实行国家所有和集体所有；保护公民的合法的房屋所有权。
法律：
1986-6-25，《土地管理法》，最新修订2004-8-28
1994-7-25，《城市房地产管理法》
2002-8-29，《农村土地承包法》
行政法规：
地方性法规：
规章：
司法文件：
政策文件：
8、房地产法：
调整房地产关系的法律规范的总称。
调整对象的内容：
土地、房屋财产关系,土地利用和管理关系,城市房地产开发经营关系
城市房地产管理关系,城市物业管理服务关系
9、房地产法的体系：
综合的法，（如宪法、民法通则相关规定）
专门的法（土地管理法等）
相关的法（如森林法、草原法等）
其中基本的法有两部《土地管理法2004年》《城市房地产管理法1994年》
10、房地产法的基本原则：
土地公有原则,土地有偿使用原则,十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则
房地产综合开发原则,城镇住房商品化原则,宏观调控与市场调节相结合的原则
11、房地产法律关系：
即房地产权利义务关系。
特征：
主体的多元性、客体的确定性、内容的多样性
构成要素：
主体（房地产法律关系当事人，主要有国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人）
客体（土地和房屋）
内容（房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务；按主体参与性质不同分为行政主管机关的经济管理职权和平等主体间的经济权利义务）
12、房地产法律关系的内容：
民事性的房地产法律关系
（以民事权利性质分）房地产物权、房地产债权和房地产继承权；
（以义务主体范围）绝对权和相对权（物权绝对，债权相对）
（以民事权利的作用）请求权和形成权
（以民事权利相互依赖程度）主权利和从权利
管理性的房地产法律关系：
由房地产管理法律规范调整而形成的，特定的经济权利义务关系。
主体包括国家机关和房地产市场活动主体。
13、房地产法与规划法的分工与联系:
规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
14、与建筑法的关系：
进行房地产开发建设，必须同时按照《建筑法》和《城市房地产管理法》的要求进行。
从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。
15、与住宅法的关系：
暂无住宅法，应当制订。
理由：
一是，城市住房商品化是国家确定的城市住房改革制度的方向，而且我们力图使住房建设成为国民经济的新的增长点。
二是，住宅法调整城市住宅关系，主要解决城市居民的住宅权问题、物业管理问题等，当前房地产法未涉及；
三是，外国的经验可以借鉴。
16、国家房地产管理基本架构：
国务院,地方人民政府,土地行政主管部门,建设行政主管部门
17、房地两证合一与房地两证分离
合一优点：
便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。
缺点：
由于房地合一，制约、监督可能会受到影响。
分离优点：
分工明确，程序清楚。
缺点：
可能延误办事期限，或造成房、地管理脱节。
第二章土地管理法律制度
1、土地管理法：
是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。
调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护土地而产生的各种经济关系。
2、立法宗旨：
一是维护土地的社会主义公有制；二是保护、开发土地资源，合理利用土地；
三是切实保护耕地；四是促进社会经济的可持续发展。
3、土地法律关系：
是由土地法律规范调整而形成的，具有权利义务内容的关系。
包括两类，一是土地财产法律关系；二是土地管理法律关系。
客体：
土地内容：
主体所享有的权利和承担的义务。
调整方法：
（1）民事性的调整方法，即以平等、自愿、有偿的方法为调整手段；
（2）管理性的调整方法，以指导性与强制性的管理、监督的法律手段进行调整。
4、土地所有权：
指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
两种：
国有土地所有权；农民集体所有土地所有权；
5、土地使用权：
指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
特征：
权利的派生性、客体的有限性、取得的法定性、使用的期限性。
内容：
使用权、收益权、处分权。
6、土地使用权的取得：
1）原始取得：
分为有偿出让和行政划拔；
2）传来取得：
包括转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等。
7、土地使用权的变更：
1）主体变更：
买卖、互易、赠与、继承，共有权分割，法人合并、法人分立、投资等。
国家对土地使用权主体变更实行必要的限制。
一是限制国有企业与机关、事业单位之间流转；
二是限制公民与法人、非法人组织之间流转；
三是限制中国人与外国人之间，以及外国人相互间流转。
2）内容变更：
指土地使用权各项权能的变更。
主要体现在土地用途范围的变更。
须严格履行批准、登记手续。
3）其他事项变更：
列入使用权登记项目的其他事项的变更，如面积变化、附着物变更、土地使用年限等。
8、土地使用权的终止：
土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。
1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。
2）土地使用期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，应给予相应补偿；
3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；
4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
土地使用权终止后，国有土地所有权的全部权能回归所有人，国家。
土地上的建筑物和其他附着物归属问题：
出让方式取得的，归国家无偿取得；划拔方式取得，对地上建筑物等由市县人民政府给予适当补偿。
9、农村土地承包经营权：
指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
原则：
坚持公开、公平、公正的原则
农村土地承包法调整范围：
农民集体所有和国家所有依法由农民使用的土地，包括耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。
10、家庭承包经营：
发包方的权利：
发包的权利
监督的权利：
按约定用途合理利用保护土地
处理的权利：
专指制止承包方损害承包地和农业资源的行为。
法律、行政法规规定的其他权利。
发包方的义务：
维护承包方的土地承包经营权；
尊重承包方的生产经营自主权；
为承包方提供必要服务；
组织农业基础设施建设；
法律、行政法规规定的其他义务。
承包方的权利：
土地承包经营权；
土地承包经营权的流转；
承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利；
法律、行政法规规定的其他权利。
承包方义务：
维护土地的农业用途；
保护和合理利用土地；
法律、行政法规规定的其他义务。
11、承包合同：
是明确发包方、承包方的权利义务关系并具有法律效力的文书。
必须书面
期限：
耕地：
30年；草地：
30—50年
林地：
30—70年；特殊可经国务院林业部门批准延长
包括内容：
1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；
2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；
3）承包期限和起止日期；
4）承包土地的用途；
5）双方权利义务；
6）违约责任。
12、土地承包经营权的保护：
1）承包期内，发包方不得收回承包地。
（承包人全家迁入城镇落户的，按承包方意愿；全家迁入设区的市，转为非农业的，应交回发包方，交回或收回时应给予补偿其投入提高土地生产能力）
2）承包期内，发包方不得调整承包地。
（例外，自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地等需要进行适当调整的，须经2/3以上同意，且行政主管部门批准。
若合同约定不得调整的，按期约定）
3）下列土地用于调整承包土地或承包给新增人口：
集体经济组织依法预留的机动地；通过依法开垦等方式增加的；承包方依法、自愿交回的；
4）承包期内，承包方可自愿将承包地交回发包主。
交回时应提前半年书面形式通知发包方。
在承包期内交回的，承包期内不得再要求承包。
5）承包期内妇女结婚，新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；离或丧偶的，仍在原地居住或新地未取得的，不得收回；
6）承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡，其继承人可在承包期内继续承包。
7）承包期内，发包方不得单方面解除承包合同。
13、土地承包经营权流转：
原则：
1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。
2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。
3）流转期限不得超过承包期的剩余期限；
4）受让方须有农业经营能力；
5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
承包方权益保护：
1）有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式；
2）流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。
收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴；
3）承包方在承包地方投入提高土地生产能力的，流转时有权获得相应补偿。
流转方式：
转包、出租（前两种应报发包方备案）、转让（经发包方同意）或其他方式。
14、以其他方式（除家庭承包以外，通过招标、拍卖、公开协商等）
承包农村土地的范围：
荒山、荒沟、荒丘、荒滩，应签订承包合同
程序：
本集体经济组织成员享有优先承包权；
发包给组织以外单位或个人时，应经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。
对承包方资信情况和经营能力进行审查后，再签订合同。
权益保护：
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权或林权证书的，其土地承保经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转；
以上述方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，继承人可继续承包。
15、土地用途管制制度：
是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。
依据：
土地利用总体规划；
16、农用地转为建设用地的批准权限：
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
前述以外的，涉及农用地转建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
17、集中征地审批权：
征收基本农田，或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；
征收前述以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案；取消省级以下人民政府征地审批权。
18、完善土地登记制度：
一是，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，以加强对农村建设用地的管理；
二是，依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记，即对已经登记的土地用途发生变化的，经土地权利人申请，对原登记的土地用途进行变更登记。
19、健全土地监督检查制度，强化土地法律责任。
授权县级以上人民政府土地行政主管部门，对包括违反土地用途管制在内的土地违法行为进行监督检查，要求对各种土地违法行为追究相应的法律责任。
20、切实保护耕地是我国的一项基本国策：
这是由我国人多地少、人均耕地严重短缺的现状所决定的。
切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，必须列为基本国策。
耕地保护目标：
实现耕地总量动态平衡；
《土地管理法》设立一系列制度以保证目标：
1）从规划上保证总量平衡；2）实行土地用途管制制度；
3）实行占用耕地补偿制度；4）实行基本农田保护区制度；
5）禁止闲置和荒芜耕地。
21、基本农田：
是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
基本农田保护区：
依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
划入范围：
1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；3）蔬菜生产基地；4）农业科研、教学试验田；
基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
22、基本农田保护：
1）需要占用基本农田应报国务院批准；
2）实行基本农田补充制度；占用者应将占用农田耕作层土壤用于新开垦的耕地、劣质地或其他地土壤改良；
3）禁止破坏基本农田；
4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田；
5）实行基本农田地力等级评定制度；
6）实行基本农田保护责任制度。
23、土地开发：
是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改为经济资源。
原则：
1）符合土地利用总体规划；
2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；
3）农业用地优先开发；
4）保护开发者利益。
土地开垦的范围：
必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。
程序：
1）经过开垦的科学论证和评估；
2）开垦土地要报经批准。
600公顷以下的，按省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；600公顷以上的，报国务院批准。
24、土地复垦：
指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
复垦的土地应优先用于农业。
土地复垦的实施：
1）实行“谁破坏、谁复垦”的原则；
2）复垦可由企业和个人自行复垦，也可以由其他有条件的单位和个人承包复垦；
3）复垦费用：
根据土地被破坏的程度、复垦标准和复垦工程量合理确定；
4）各级人民政府土地管理部门负责管理、监督检查本行政区域内的土地复垦工作；各级计划部门负责土地垦复的综合协调工作，各有关行业主管部门负责本行业土地复垦规划的制定与实施。
25、建设用地：
指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。
分类：
按土地所有权性质：
国家建设用地，乡（镇）建设用地
按建设项目大小：
大型项目建设用地，中型，小型
按利用性质：
农业建设用地，非农业
26、国家建设用地使用权的取得
国家建设用地的来源：
国家建设用地必须是国有土地
国家划拔或出让、租赁土地使用权：
一是农村集体所有土地已征收为国有；
二是国家已依法收回国有建设土地使用权；
三是国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。
农用地转用审批：
办理转用审批后，方可办理征地手续。
转用审批权集中在中央和省一级。
27、国家建设征收土地：
是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。
特征：
征地理由的合法性；征地行为的行政性；征地条件的补偿性；
征收土地审批权：
国务院批准：
1）基本农田；2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷（折合1050亩）
省、自治区、直辖市人民政府：
前款规定以外的
征收土地补偿安置：
1）土地补偿费（被征收前三年平均年产值6至10倍）；
2）安置补助费（每一个需要安置的农业人口标准，该地前三年平均产值4至6倍，但每公顷不得超过三年平均产值的15倍）；
3）青苗补偿费；4）地上附着物补偿费；
5）新菜地开发建设基金；6）土地复垦费或耕地开垦费。
28、临时用地的管理：
申请理由：
建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或农民集体所有土地的，县以上人民政府土地行政主管部门批准。
补偿：
无统一规定，协调确定
使用：
按约定用途使用，不得超过2年，不提建永久性建筑。
29、乡（镇）村建设用地：
乡镇企业建设用地：
审批权，县级以上地方人民政府
乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地：
县级以上；
农村村民宅基地：
一户只能拥有一处，不得超过省、自治区、直辖市规定标准。
农民集体所有土地使用权的转让和抵押：
不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；集体土地使用权可以抵押。
范围：
1）乡镇企业建筑物所占用范围内的集体土地使用权；
2）集体荒地，前提是土地使用权已进行登记，并实行了承包经营，同时发包方同意。
抵押时，应到土地管理部门办理抵押登记。
第三章城市房地产权属及其管理法律制度
1、房屋所有权：
指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
种类（依主体不同）：
国有房屋所有权，集体房屋所有权，私有房屋所有权
外产房屋所有权，中外合资房屋所有权，其他性质的房产所有权
2、房屋共有：
指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。
特征：
主体有两个或两个以上；客体是同一项房产；
房屋共有存在着对内、对外两种关系。
共有形式：
共同共有、按份共有
3、房地产相邻权：
指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。
特征：
主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；内容是相邻人之间的权利义务。
种类：
因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；
因相邻环境保护而发生的相邻关系；因险情危害而发生的相邻关系；
因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。
4、异产毗连房屋关系：
指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。
内容：
1）共用部位的使用与变更：
对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务。
任何一方不得多占、独占，在使用共有、共有部位时不得有损害他方利益的行为。
如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
2）发生自然损坏时所需修缮费用的负担。
主体结构中的基础、柱、梁、墙，由所有人按份额比例分担；共有墙体，按两侧均分后，由每侧房屋所有人按份额比例分担；楼盖，其楼面与顶棚部位由所在层房屋的所有人负责，其结构部位由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担；不能上人的屋盖，由各层按份额比例分担，能上人的，若各层共用，按份；若仅为若干层用，则使用层的所有人分担一半，其余由各层房屋按份额分担；
5、处理房地产相邻关系应注意的问题：
有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
6、建筑物区分所有权：
指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。
特征：
复合性与一体性；专有所有权的主导性；权利主体身份的多重性；
客体：
一栋建筑物的一部分；
建筑物区分所有权的专有部分：
是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。
商品房套内面积：
套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。
建筑物区分所有权的共有部分：
是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。
共有部分:
共有的门厅、阳台、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下设施等；
电梯、梯楼间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积；
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙墙体水平投影面积的一半；
7、区分所有建筑物与基地的关系：
纵割式：
各区分所有权人原则上对自己专有部分所占用的基地部分享有单独所有权或土地使用权。
横割式：
对于房屋基地均享有相同比例的持分所有权，土地使用权；
混合式：
均享有基地的土地所有权或土地使用权；
8、住房部分产权：
是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。
住房部分产权的法律性质：
1）几种代表性看法：
单独所有权说；租赁权说；共有权说；他物权说；
2）比较与分析：
住房部分产权的法律性质是部分所有权，是财产所有权的一种，甚至可以说已经逐步形成为一种新的物权形式；
9、住房部分产权与物权法定主义：
物权法定主义要求：
物权的种类不得创设；物权的内容不得创设。
住房部分产权，不能因对所有权的限制发生变化就认为其违反物权法定原则。
10、房地产权属登记：
指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。
功能：
产权确认功能；公示功能；管理功能；
效力：
是指法律赋予房地产权属登记的强制力。
一是成立要件主义；二是对抗要件主义。
我国是成立要件主义。
各国大致有三种模式：
德国法模式；托伦斯模式（为成立要件主义）；
法国法模式，为对抗要件主义
11、登记与公信力：
我国房地产法立法承认登记具有公信力。
公信力：
是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对依赖记载表征的善意第三人也予以保护。
12、城市房屋权属登记的种类：
总登记；初始登记；转移登记；变更登记；
他项权利登记；注销登记。
程序：
登记收件；勘丈绘图；产权审查；绘制权证；税费发证。
13、土地权属登记的种类：
初始登记；变更登记；
程序：
1）初始登记程序：
申报；地籍调查；权属审核；注册登记；颁发土地证书。
2）变更登记程序：
变更申报；变更调查；变更审核；变更登记注册、发证。
14、城市居民私房：
是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
地市居民私房管理的主要内容：
所有权登记；买卖管理；租赁管理；代管制度。
私房继承：
条件：
有被继承人死亡的事实；被继承人留有合法遗产；必须有继承人；
方式：
法定继承；遗嘱继承；遗赠及遗赠扶养协议；
15、城市公房：
指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
城市公房管理的内容：
所有权登记；使用管理；租赁管理；买卖管理；修缮管理。
第四章城市房地产开发法律制度
1、房地产开发：
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
特征：
涉及面广；工程项目多；投资量大；建设周期长。
类别：
按房地产开发的规模不同：
单项开发；小区开发和成并开发；
按开发目的不同：
经营性开发和自用性开发；
按开发范围不同：
新城区开发和旧城区改造；
按内容不同：
基础设施建设和房屋建设；
按开发机构不同：
政府开发和非政府开发。
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