全国自考房地产法试题1.docx
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全国自考房地产法试题1
2005年10月全国自考房地产法试题
课程代码：
00169
一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.在下列物权中，属于担保物权的是（ ）
A.使用权B.经营权
C.承包经营权D.抵押权
2.在下列房地产交易中，属于三级市场的是（ ）
A.土地使用权的出让B.土地使用后的抵押
C.土地出让后的开发D.土地出让后的抵押
3.由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（ ）
A.20公顷的B.25公顷的
C.30公顷的D.35公顷的
4.下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（ ）
A.权利主体多样化
B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权
C.其转让仅限于国家征用
D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
5.在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（ ）
A.土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让
B.如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同
C.无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地登记或变更登记手续
D.抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让
6.土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（ ）
A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满
B.国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权
C.土地灭失
D.土地使用者发生变更
7.下列原则中，不属于土地利用总体规划原则的是指（ ）
A.严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地
B.提高土地利用率
C.实行土地复垦
D.统筹安排各类、各区域用地
8.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的（ ）
A.所有权B.使用权
C.占有权D.经营权
9.一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，应当由（ ）
A.县级人民政府批准B.地、市级人民政府批准
C.省级人民政府批准D.国务院批准
10.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须符合一定的条件，但下列的条件除外（ ）
A.应当征得出让方同意B.经过土地管理部门批准
C.重新签订土地使用权出让合同D.到工商局办理变更登记
11.下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，不对的是（ ）
A.出租人可以在租金之外收取少量的押金
B.出租人只能收取租金
C.承租人必须按合同交租
D.修缮出租房屋的义务一般由出租人承担
12.房地产开发用地是指开发用地的（ ）
A.所有权B.使用权
C.占有权D.经营权
13.社会动迁资金的主要来源是（ ）
A.企事业单位的自有资金B.家庭及个人的投资资金
C.建筑业的技术改造投资D.社会团体的集资
14.房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（ ）
A.所有权B.使用权
C.继承权D.通行权
15.以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（ ）
A.房屋所有权证书B.土地出让金缴纳证明
C.土地使用权证书D.土地使用证明
16.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（ ）
A.批准B.审核
C.登记D.受理
17.房屋租金分为成本租金、商品租金和（ ）
A.协商租金B.市场租金
C.合同租金D.私房租金
18.在房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的
（ ）
A.2倍B.3倍
C.4倍D.5倍
19.下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（ ）
A.外商土地所有权属于外商
B.对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权
C.对涉及国家安全的基础设施，外商具有开发建设权和经营权
D.外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系
20.按照法律规定，土地增值税的计税依据为（ ）
A.土地开发成本B.土地价格
C.土地使用D.土地增值额
21.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额（ ）
A.一次性征收B.隔年征收
C.逐年征收D.依情况征收
22.对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法的基本行政责任形式是（ ）
A.行政处罚B.行政处分
C.赔偿损失D.刑事制裁
23.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。
由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（ ）
A.排除妨害B.恢复原状
C.赔偿损失D.赔礼道歉
24.对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。
但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能施行罚款的次数为（ ）
A.2次以上B.3次以上
C.4次以上D.5次以上
25.行为人未经批准或采取欺骗批准而占有、使用土地的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以对其处以罚款。
罚款额为非法占用土地每平方米（ ）
A.20元以下B.25元以下
C.30元以下D.40元以下
26.行为人违反土地管理法规的规定，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处以拘役或有期徒刑，并处或单处罚金。
其中有期徒刑的期限为（ ）
A.3年以下B.5年以下
C.10年以下D.15年以下
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
27.房地产市场的特性表现为（ ）
A.综合性B.多级性
C.法定性D.部分限制
E.国家干预
28.土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的（ ）
A.占有权B.使用权
C.管理权D.收益权
E.处分权
29.交纳住房公积金的原则是（ ）
A.个人存储B.银行贷款
C.单位资助D.统一管理
E.专项使用
30.不得设定抵押的房地产是（ ）
A.权属有争议的房地产
B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
C.已依法公告列入拆迁范围的房地产
D.用于教育、医疗、保险等事业的房地产
E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
31.对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是（ ）
A.使用耕地1000亩以下B.使用耕地1000亩以上
C.其他土地2000亩以下D.其他土地2000亩以上
E.投资额在10亿元以内
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
32.土地使用权出租
33.房地产权属登记
34.房地产开发
35.房地产抵押
36.城镇土地使用税
四、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）
37.广义的房地产法有哪些基本内容？
38.如何理解建筑物区分所有权的专有部分？
39.房地产开发企业的设立须具备哪些基本条件？
40.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是什么？
41.适用于房地产关系的行政处罚主要有哪些种类？
五、论述题（本大题共1小题，8分）
42.试述土地权属关系纠纷处理的法律依据。
六、案例分析题（本大题共2小题，每小题8分，共16分）
43.某市甲房地产公司新建住宅小区一处。
该小区有十栋九层楼房，居住1100户居民。
为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。
2002年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳1000元租金。
由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。
物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。
由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。
问题：
（1）物业管理公司的做法及答复是否正确？
为什么？
（2）业主是否有权向法院起诉？
为什么？
（3）本案应如何处理？
44.2001年1月，A房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批准征用基本农田200亩。
之后，直到2003年4月，A公司因资金缺乏而一直不能开发。
为此，县人民政府发文通知该公司：
经国务院批准，无偿收回该地土地使用权，重新考虑其他房地产公司接手开发。
A公司不服，认为县人民政府无权收回其土地使用权，并起诉至法院，要求确认其土地使用权。
问题：
（1）县人民政府能否批准征用基本农田？
为什么？
（2）如果该基本农田的征用经合法批准，那么县人民政府的通知是否合法？
为什么？
（3）人民法院应当如何处理？
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的（）
A.“房屋日”B.“土地日”
C.“物业日”D.“住宅日”
2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（）
A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系
C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系
3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（）
A.省一级人民政府B.市一级人民政府
C.县一级人民政府D.国务院
4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于
（）
A.开发商B.国家
C.业主委员会D.业主大会
5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权
（）
A.可以无偿收回B.只能有偿收回
C.应当无偿收回D.应当有偿收回
6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（）
A.转用审批手续B.征用审批手续
C.出让审批手续D.转让审批手续
7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（）
A.原始登记B.变更登记
C.转移登记D.他项权登记
8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是（）
A.德国B.法国
C.日本D.澳大利亚
9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的（）
A.产权确认功能B.管理功能
C.公示功能D.保障功能
10.以划拨方式取得的土地使用权（）
A.均有期限限制B.一般没有期限限制
C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性
11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（）
A.2000万元以上B.3000万元以上
C.4000万元以上D.5000万元以上
12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）
A.使用权B.所有权
C.占有权D.出让权
13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式（）
A.一概实行货币补偿
B.当事人可以选择
C.当事人原则上不可以选择
D.主要实行产权置换
14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（）
A.扩建、改建房屋B.续租房屋
C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产
15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，（）
A.对附属物也应当进行补偿
B.对附属物不予补偿
C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿
D.对宅基地也应当予以补偿
16.下列情形不属于房地产转让的是（）
A.房地产赠与
B.国家对集体土地所有权的征收
C.以房地产抵债
D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房
17.根据我国现行法律制度，商品房预售（）
A.必须交付全部土地出让金
B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证
C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证
D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金
18.房地产抵押权属于（）
A.一种独立权B.一种优先权与独立权
C.一种价值支配权D.一种独立权与价值权
19.职工以成本价购买的公有住房产权归（）
A.单位所有B.居委会所有
C.个人所有D.国家所有
20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）
A.货币工资B.实际工资
C.实物工资D.补发工资
21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（）
A.居住问题B.经济问题
C.工作问题D.使用权问题
22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）
A.开发商B.物业管理企业
C.政府房地产管理部门D.业主
23.下列不属于业主大会职责的是（）
A.选聘、解聘物业管理企业
B.自主成立物业管理企业
C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（）
A.双方的服务合同而产生
B.开发商的指定而产生
C.开发商的聘任而产生
D.政府的任命而产生
25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是（）
A.增值额未超过扣除项目10％的
B.增值额未超过扣除项目15％的
C.增值额未超过扣除项目20％的
D.增值额未超过扣除项目25％的
26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是（）
A.乡镇税务所B.县级税务局
C.地、市级税务局D.省级税务局
27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为（）
A.成交价格B.卖方报价
C.参考价格D.买方报价
28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（）
A.施工许可证B.建设工程规划许可证
C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证
29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿（）
A.出让B.转让
C.抵押D.出租
30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起
（）
A.民事诉讼B.刑事诉讼
C.行政诉讼D.违宪诉讼
31.房地产法律责任的主要形式不包括（）
A.经济责任B.刑事责任
C.行政责任D.民事责任
32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是（）
A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权
C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业
33.对土地复垦实行的原则是（）
A.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责”
C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
34.房地产开发的特征主要包括（）
A.利润丰厚B.投资量大
C.建设周期长D.涉及面广
E.工程项目多
35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（）
A.国家包B.福利性
C.低租金D.供给制
E.等级制
36.下列对物业管理特征表述正确的是（）
A.物业管理关系具有无偿性
B.物业管理关系是民事关系
C.物业管理关系是不平等关系
D.物业管理关系具有有偿性
E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系
37.住房公积金所具有的特征主要包括（）
A.社会性B.互助性
C.保障性D.政策性
E.自愿性
38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（）
A.房屋买卖
B.房屋交换
C.土地使用权转让
D.国有土地使用权出让
E.农村集体土地承包经营权的转让
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39．建筑物区分所有权
40．临时安置补助费
41．商品房预售
42．业主委员会
43．经济适用住房
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44．我国房地产法的基本原则有哪些？
45．外商投资企（武汉自考）业用地取得的方式有哪些？
46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？
47．简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。
五、论述题（本大题8分）
48．试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。
六、案例分析题（本题10分）
49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：
甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。
合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。
乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。
此后，乙公司按期交租。
2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：
如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。
但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。
从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。
2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：
（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?
为什么?
（3分）
（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?
为什么?
（2分）
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?
如承租人提出异议能否成立?
为什么?
（3分）
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?
为什么?
（2分）
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.在我国，土地使用权（）
A.不得转让或抵押B.可以转让或抵押
C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押
2.城市房地产管理关系属于（）
A.物业公司监督管理行为B.建筑规划投资行为
C.开发商与所有权人交易行为D.政府管理、监督行为
3.房地产法律关系的客体是（）
A.国家机关B.企事业单位
C.土地和房屋D.社会团体
4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是（）
A.有偿流转土地承包经营权B.自主地进行生产经营
C.在承包的基本农田上挖鱼塘D.与其它承包方互换经营权
5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是（）
A.招标B.拍卖
C.公开协商D.家庭承包
6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是（）
A.铁路公路交通沿线的耕地B.农业科研教学示范田
C.退耕还牧、还林、还湖的耕地D.城镇建设用地周边的耕地
7.国家建设用地必须是（）
A.荒山荒地B.国有土地
C.未栽种的农用地D.农民集体所有的土地
8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（）
A.房屋主体是单一的
B.房屋主体不同，但客体是同一项房产
C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分
D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分
9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登
记为（）
A.初始登记B.变更登记
C.转移登记D.总登记
10.房地产开发用地是指取得开发用地的（）
A.使用权B.所有权
C.占有权D.收益权
11.土地使用权的出让方只能是（）
A.国家B.各级人民政府土地管理部门
C.法人D.自然人
12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（）
A.拍卖B.招标
C.协议D.公开竞投
13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（）
A.所有的房屋及其附属物B.违章建筑物
C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物
14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（）
A.所有人B.使用人
C.租赁人D.抵押权人
15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当
实行（）
A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任
B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任
C.房屋产权调换
D.产权调换和货币补偿结合
16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（）
A.房地产转让B.房地产抵押
C.房地产开发D.房屋租赁
17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付
一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（）
A.30％B.50％
C.80％D.100％
18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（）
A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权
B.保持抵押房地产的价值权
C.物上代位权
D.优先受偿权
19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。
实行分期付款的期限一般不超过（）
A.5年B.10年
C.15年D.20年
20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是（）
A.推行住房的实物分配原则
B.国家、集体、个人三者共同负担的原则
C.租、售、建并举的原则
D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则
21.职工以标准价购买的公有住房，拥有（）
A.有限产权B.部分产权
C.全部产权D.使用权
22.物业管理的核心内容是物业的（）
A.共有部分和共同事务B.共有部分
C.共有部分和个体事务D.共同事务
23.有权批准业主公约的组织是（）
A.物业管理公司B.业主大会
C.业主委员会D.居民委员会
24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门（）
A.批准B.审核备案
C.审查D.登记备案
25.个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该（）
A.按相应利率档次执行新的利率规定
B.按相应利率档次执行旧的利率规定
C.经借贷双方协商确定利率标准
D.由金融行政主管部门确定利率标准
26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是（）
A.申请人无须提供担保
B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保
C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保
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