办公楼运营方案.docx
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办公楼运营方案
中心运营提升方案
第一局部招商情况梳理
中心通过3个多月招商工作的展开，目前的出租率达68.36%,
截至目前签约企业共26家，签约企业的产业分类如下：
产业分类
企业数
占比
科技类
13
50%
文化与创意类
4
15%
贸易类
3
12%
效劳业及其他
6
23%
合计
26
100%
从分类来看，中心的产业类型主要以科技型和文化型产业为主
〔合计占比65%，效劳业、贸易类占比〔分别是35%。
因此：
目前中心内科技与文化企业的比例已经超过60%以上，与工程的最初定位吻合，已经具备打造专项科技文化园的雏形。
第二局部运营思路
—、总体思路
中心的总体思路：
硬件设施一一表达花园式办公精致完善
根底效劳一一展现一流管理团队贴心细致
助长型效劳——将科技文化概念根植于园区的方方面面；让文化与科技的力量在园区中融会贯穿。
将建设科技文化产业园的核心思路植根于园区改造、招商、运营
等逐项工作中予以表达：
第一，以创意的改造手法表现园区的整体形象，营造园区精致的花园式办公气氛及独有的文化。
以创意的手法赋予中心创新力量，通过装置艺术的表现力量，展示文化气氛。
口：
一楼创客空间；三层露台；四层屋顶花园。
第二，以标准的管理表达一流的根底管理，打造五星级物业效劳。
通过对保安、保洁等根底效劳人员的标准化管理，表达中心最基础的效劳能力。
第三，继续依据产业园科技文化的定位方向为指导思想，进行产业招商，完成产业集聚。
以科技企业和文化类企业为园区的主导企业，通过有目的性的招商，即企业收拢从而形成集群效应，打破单个类型企业规模的局限,打造科技和文化的双重产业链，多个同类企业聚集在一起，打造独立的单个企业与同类型企业以及园区品牌之间的相依托的形态。
第四，通过运营到达整合资源的目的，凝聚科技与文化的交融性，形成交互性升华。
以资源整合为方式快速开展园区的核心价值，即运营价值。
园区间科技企业、文化企业的合作和互通，让原本松散的企业，在园区内形成凝聚，不仅为企业提供了开展动力，也通过各种效劳内容，有效的助长企业开展，提高企业品牌化和规模化，以到达经济可创力。
二、开展目标
打造金运产业板块标杆，形成独特的自我精神
强调高质管理、高参与性、高共享体验以及高培育能力的产业园区
园区在提供完善的硬件设施，优质的物业管理效劳的同时，通过软性效劳体系的渗透，直接与企业建立产业培育与开展，并将创新能力注入到园区开展中去，帮助企业提高规模及产业竞争力，培育创新产业链和集群，通过知识产权、人才创新体系、政策体系等的同时搭建，完成文化科技高开展的水平。
三、主要举措
〔一〕运营管理效劳提升方案
结合园区的实际状况、楼宇特点、硬件水平、客户特点、运营成
本等多方面因素。
对中心物业运营管理效劳的提升目标定义为：
物业效劳理念六个化：
效劳手段“科技化〞；效劳人才
“精英化〞；效劳组织“专业化〞；效劳标准“标准化〞；效劳理念“人性化〞；园区效劳“高尚化。
〞
效劳手段“科技化〞：
利用“微信〞、“QQ等科技平台，便捷快速的与客户形成效劳、产生互动与交流，后期在条件允许的情况下，引入物业管理效劳软件管理系统，利用科技化手段标准后台管理、高效完成客户效劳。
效劳人才“精英化〞：
为了适应现代高科技物业管理高水平效劳的需要，我们将多渠道培养与引入一些拥有现代意识与专业能力的专业人员，充分保障和满足企业持续不断增长的效劳需求。
效劳组织“专业化〞：
打造一支专业化的效劳队伍，发挥和完善“专业化〞的优势，为企业提供细致、周到的专业化效劳。
效劳标准“标准化〞：
“管理按制度办事、运作按标准进行〞，通过有效控制切实保证管理效劳按要求持续、稳定运行。
效劳理念“人性化〞：
在效劳工作中首先考虑最大限度的方便企业，以企业的满意作为管理效劳的出发点和归宿点，力争“零缺陷〞效劳。
园区效劳“高尚化〞：
以效劳的高标、精准、高质，引导业主营造现代高尚的生活方式，传播时尚、高雅、先进的文化
因此从内部管理制度确实立、运营管理效劳细节提升、明确工程各岗位工作职责及工作标准三个层面实施细化。
1、内部管理制度确立
〔1〕经理负责制在工程部内部实行直线垂直负责，减少管理环节，提高工作效率；〔2〕晨会制
每天上班前组织各主管召开工作晨会〔时间为15分钟〕，沟通情况，总结前一天工作，部署当天工作；
〔3〕统一形象标准园区各岗位保持形象统一：
制服统一、说辞统一、流程统一。
〔4〕标准化管理制订并执行?
岗位职责?
、?
工作流程?
、?
工作标准?
，确保各项管理效劳工作按公司体系文件和量化工作标准的规定运行。
〔5〕目标化管理工程部制订并严格执行各岗位工作制度，通过日检、月检、专项检查以及外部和内部的信息反应考核、评价各岗位工作情况，不断改良完善。
2、进一步提升物业效劳
〔1〕前台效劳设置前台效劳形象岗，增加前台效劳内容，提升园区效劳形象与质量。
主要负责微信平台、QQ群的互动；接待引导、受理客户请求与投诉；沟通协调客户关系；发放各类通知；建立、管理客户档案资料等。
〔2）保安效劳设置保安效劳形象岗，统一着装、标准姿态、标准效劳用语。
接待指引、引导车辆及收费管理；强化巡逻、巡查力度；排查平安隐患；对发现的各环节问题及时上报。
（3）保洁效劳保洁效劳提升着装标准、提升效劳标准、标准效劳用语。
将保洁工作寓于“隐形效劳〞之中，实施“零干扰〞工作方式，保洁人员定标、定量、定点，具备主动效劳意识。
〔4〕设备维修保养效劳制定、实施科学合理的设备日常巡视、养护和定期检修方案，以“预防重于补救〞观念，确保园区设备的平安、稳定、有效运行。
3、确立工程岗位工作职责及工作标准
根据自身特点和要求，制定、完善工程部的组织架构、岗位职责及工作标准。
并按要求严格执行。
4、请专业公司对工程部行为标准、作业标准等进行培训指导及考核依据工程各岗位情况，邀请行业标准制定者及优秀的兄弟团队负责人，为工程从业人员培训指导，最终到达提升效劳团队效劳意识、效劳水平的目的。
二〕硬件设施优化方案
1、内部软装气氛优化
目前工程内部的软装布置比拟稀疏，未能足够营造出工程的创意气氛和文化感，因此此轮优化方案会根据现场情况，做到优化提升。
1〕创客空间入口处，加设创客空间平面图及企业水牌展示，同
时准备名片卡槽，便于企业间的相互交流和沟通
纸片
名片
局部示意:
2〕入口接待区域：
将公司介绍和效劳内容上墙公示，便于企业
了解
改造后示意:
3〕创客空间中部休憩区：
增加悬挂吊饰和玻璃贴，增加气氛;
现状:
现状:
改造后示意：
4〕水吧区域：
增加大面积立体画面，丰富空间
5）一层创客空间北侧形象墙，在局部菱形方格中参加仿真垂直绿化，与工程整体软装主题相吻合，同时在中间菱形格中，参加引导指示牌，便于指引客户前往后区的创客空间及洗手间区域。
现状:
6〕后区白墙，加设英文的励志标语，打破白墙的枯燥和乏味,
增加空间的趣味性
现状:
励志标语：
think
outsidethebox
解放思想
after
astormcomesa
calm.雨过天晴
better
latethannever.
只要开始，虽晚不迟
gofor
it!
=justdo
it!
加油！
向前冲！
做了再说
nopain,no
7）过道局部：
客户装修时未考虑玻璃隔断的通透性，造型布置影响过道景观，通过增加意象即时贴的方式，改善效果，增强效果
现状：
改造后示意1：
改造后示意2：
8）二层中庭景观增加吊饰，渲染气
9）增加地下车位指定车牌装置，约80个，采用PVC材质，可插入车牌号。
进度及安排：
制作安装工期20天，预计费用4万元。
2、消防控制室、配电房等设备用房的配置优化
消防控制室〔兼办公室〕、配电房、保安、保洁用房作为消防监
控员、物业管理人员及保安保洁人员的工作场所或休憩场所，目前所有必须的设备已经到位，现需完善工程资料和个人物品的存储空间布置，因此，在各类用房中增设假设干储物柜，方便使用、收纳，以保证各类工作用房的干净整洁，具体如下：
❹申左申❷杂物柜❸办女桌
O更衣柜0杂拘柜
3、外部绿化景观优化
为了表达花园式办公的特色，在工程一层广场、四层露台、屋顶花园等多处重新布置设计花园式景观绿化。
1〕屋顶花园
将屋顶花园重新规划布局为：
空调外机封闭区域；屋顶农场区域;屋顶花园及户外活动区域共三大区域。
同时将四层露台与楼顶连通考虑，布置为休憩区域，加设花园小景、休憩座椅、休闲步道等，同时重新设计露台四周的立面，将景观向竖向延伸。
一磋就氏
1■*Mainroad
二谨
>f/ainroad
KE、Roa（J
视线观景分析
2）一层广场与地铁衔接空置区域
与地铁衔接区域原本处于荒废中，现阶段预计重新粉刷墙面，地
面按照小型花园重新设计休闲步道及花园小景。
备注：
1）以上方案为可绿园艺提供的方案，目前报价53万元，工期2个月。
2）另一家对接单位“万荣园林〞已查看过现场并完成初步沟通，该公司不提供预设计，需签订设计合同后才能着手设计工作，但可以考察完工及施工中的工地现场，预计设计时间10个工作日，设计费用2-3万元，预估工程总体造价150万元〔500-600元/川〕，施工时间1个月。
3、助长型效劳方案
1）严把招商关，进一步提升高质量科技型和文化型企业比例
按照科技文化园区的开展思路，培养一批科技和文化创意的企业类型，然后再逐步精准到具体产业，形成特色产业集聚。
2）建立适应蜂鸟科创中心企业的扶持效劳系统
园区作为运营商的角色，深入至企业的实际运作中去，建立起从工程推广，政策指导，投融资效劳等完备的一站式、一条龙效劳体系，为园区企业提供切实有用的效劳系统。
工程推广
以活动为撬点，参与性活动和筹办性活动相结合，扩大园区知名度吸纳各种资源，搭建市场交流交易平台。
以微信为平台，连接信息资讯、产品工程，搭建市场交易平台。
对企业的业务和客群进行有针对性的分析，对企业的核心亮点进行包装，通过与政府、相关协会学会、业内人士沟通，帮助企业走出去，将企业亮化，让园区亮化
政策帮扶
在完成普通的政策信息的告知和传达的根底上，帮助企业提取政策信息中与个体相匹配的信息资源，到达更好的为企业开展发挥效应的成效。
利用各级政府提供申报等各种时机，初期阶段运营团队采用免费帮扶的方式，帮助企业完成申报材料的收集和撰写；成熟阶段帮扶体系改为取费方式执行，该举措将成为经济效益的获取途径。
投融资效劳
将园区企业作为投融资主体，进行投融资效劳：
一方面、为企业搭建好输送平台，与投资机构、政府创服平台建立关联，帮助企业包装自我，寻求投资时机。
另一方面、由于现阶段市场上存在的投资机构众多，其中多数是有平台、有技术、有资金的专业人士，如何真正的让蜂鸟创出一条新路，唯有从集团资源出发，将工程中的众创空间平台做精准化定位为
“物流配送与仓储〞孵化空间，其一、利用发挥集团优势，吸引创新团队参加蜂鸟，真正激活蜂鸟的投融资效劳；其二、集团物流板块一直在寻求摆脱传统的方法和机遇，以目前的人员结构和思维模式，时机有限，与蜂鸟创客空间的有机结合，放眼于更广阔的市场中，不失为一个不错的尝试；其三、我司拥有最好的政府资源均在交通系统内部，可以利用这个时机，获得系统内创新方面的扶持与辅助，得到更好的社会效应后，更利于复制。
3）实施方法
①全方位信息平台的搭建与长效维护
搭建微信平台、企业负责人QQ群，到达信息互通，整合资源，提升办公效劳享受的目的。
微信平台、企业负责人QQ群的第一功能：
根本的沟通与发布效劳
接收业主投诉、建议并及时协调解决。
发布通知、预告、提醒。
微信平台、企业负责人QQ群的第二功能：
特色商务技术效劳优势资源协调发布
通过园区微信定期发布包括企业介绍、企业黄页广告、人物访谈、最新政策、产品广告、招租等板块，为园区企业宣传强力助推；联动上下游相关行业资源与政府密切联系、多进行各方交流；园间及与各类组织、行业协会形成资源互助。
外包效劳体系的建立〔详见外包效劳清单〕
②以月为单位举办推广和活动，构建中小企业促成长平台
举办业主参加沙龙、座谈、联谊会等形式的沟通互动，增进沟通；邀请中小企业扶持政策解读专家入园为企业做讲座；联合建立创业技能培训中心；协助园区企业与政府部门协调、联系，促进园区企业申报成为大学生实践基地、青年创业培训中心等；联系知名度较高的创
业讲座主办方，在园区开展促进创业活动
时间
微信推广
活动
费用预算
〔元〕
6月
1日：
纪念逝去的童年
10—30日：
捐书
送可乐活动
1000
10—19日：
如夏般的葱绿〔新样貌的照片及装修好的一些企业的照片及简单介绍〕
19—30日：
企业介绍推广〔洞察〕
7月
1—10日：
外包效劳体系介绍
15—20日：
蜂鸟
小课开课仪式暨营改增讲解接答疑讲座
3000
11—24日：
欢迎新企业参加〔6-7月期间入驻的企业〕
25—31日：
企业介绍推广
8月
1—14日：
创客空间重点展示
15—20日:
走进非洲照片分享会
3000
15—24日：
蜂企业介绍推广〔轩瑞〕
25—31日：
9月开园活动预告
9月
1—11日：
屋顶花园/屋顶农场介绍特辑
1—10日:
企业答谢会暨开园仪式〔1、答谢业主，讲解蜂鸟的各项效劳和设施；2、邀请街道经济服务相关人员介绍秦淮区一些创业扶持政策；3、科技企业行业畅谈：
园区企业〔洞察科技〕与〔五维科技〕关于科技创新对谈会〕4、冷餐交流。
50000
12—23日：
中秋节自制月饼活动
24—30日：
企业介绍推广〔好吉餐饮〕
10月
1—9日：
宅在家里的度假方式
15—20日：
关于
公司企业文化塑造课程
5000
10—23日：
企业介绍推广〔卢索加〕
24—31日：
在蜂鸟你该如何寻求帮助？
〔物业效劳流程介绍〕
11月
1—11月10日：
8人晚餐邀您托单〔光棍节〕
10日：
8人晚餐
3000
11日：
您的口袋如何度年年底？
21—30日：
企业介绍推广〔康码设备〕
12月
1—11日：
你知道牛逼的公司怎么玩新媒体？
12月20—12月
31日：
中心招
商一周年纪念及新年感恩回馈活动〔中心职工前往每户发放小礼品、入驻企业对中心期望寄语墙〕
10000
12—18日：
感谢您〔从工程建设期到招商根本达成的图文成长记录〕
19—31日：
新年主题软文
4〕申报工作
中心需要通过相关资质认证、资金支持和荣誉评价。
方案自今年起，由运营团队随时关注政府部门网站的申报信息，积极响应市级区级的各类文化科技园区申报等，同时申请参加；大学生实践基地、青年创业培训中心等，一方面以园区身份参与，为园区获得新的认可和荣誉，另一方面从企业的角色入手，帮助企业撰写申报材料，争取形成一个可示范案例。
三、费用预算
中心运营管理提升增项费用预算表
类别
物资类别
细化工程
数量
单价〔元〕
总价〔元〕
物业运营管理配置增项
工作服
工程经理1人
4
夏季500元/
冬季500元
2000
招商专贝1人
4
夏季500元/
2000
冬季500元
创新客服1人
4
夏季500元/
冬季500元
2000
物业主管1人
4
夏季500元/
冬季500元
2000
前台1人
4
夏季500元/
冬季500元
2000
水电工1人
4
夏季300元/
冬季300元
1200
保洁6人
24
夏季300元/
冬季400元/
8400
保安装备
警棍
2
60
120
强光手电
2
90
180
腰带
6
50
300
警靴
6
300元/双
1800
专业的保洁用具
保洁手推车
3
700
2100
多功能腰带
6
50
300
维修工器械及用
具
/、
电工维修工具
1
150
150
多功能冲击钻
1
400
400
人字梯
1
2100
2100
运营必备通讯器材
对讲机
5
400
2000
行政办公设备增项
前台电脑笔记本
1
3500
3500
办公台柜配置增项
办公室
文件柜
2
1400
2800
杂物柜
2
1300
2600
更衣柜
6
650
3900
消防控制室
监控台
1
1300
1300
配电房值班室
杂物柜
2
1400
2800
更衣柜
1
650
650
电工操作台
1
1100
1100
保安保洁用房
单门更衣柜
12
800
9600
桌椅
各2
桌：
1100
椅：
500
3200
小计：
60500元
硬件优化
众创空间及楼层内部软装优化
40000
一层广场、三层露台、屋顶景观提升方案
534130
合计：
634630元
升级会员 