城镇土地定级和基准地价的关系研究Word文件下载.docx
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二〇一六年五月六日
摘要
随着我国经济的快速发展和土地使用制度改革的不断深化，土地管理工作日趋显得重要，而基准地价又是土地管理的基础。
如何科学合理地评估基准地价并建立起完整的体系是我国目前土地市场的关键课题。
国家不仅要查清土地资源的数量，而且要查清土地资产的数量一地产的价值量，从而使地产评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。
根据土地市场的发展情况，适时调整区域范围内各种用途的土地基准地价标准，能及时反映土地市场变化情况，体现了政府对土地一级市场的调控目的，使其起到价格指引的作用。
本文从城镇土地基准地价的理论基础、土地估价的相关概念出发，系统的讨论了土地定级和估价的方法。
对我国地价评估理论和城镇土地定级估价的技术流程和方法体系提供了一些有用的观点和建议。
关键词：
土地定级；
基准地价；
经济发展
目录
引言2
1土地定级估价相关概念3
1.1城镇土地分等定级的含义3
1.2基准地价的内涵3
1.3城镇土地定级与基准地价测算的关系4
2城镇土地定级与基准地价评估的原则和技术方案5
2.1土地定级与基准地价评估的基本原则5
2.2土地定级的基本方法7
2.2.1多因素综合评定法的8
2.2.2级差收益测定法9
2.2.3地价分区定级方法10
2.3基准地价评枯方法10
2.3.1商业用地基准地价评枯方法11
2.3.2工业用地基准地价评枯方法11
2.3.3没有交易资料区域的基准地价评枯12
3城镇土地定级和基准地价评枯中存在的问题12
3.1土地定级中存在的问题12
3.1.1权重确定的人为性和权重范围限定的不合理性12
3.1.2关于工业用地定级的原则和标准。
13
3.1.3如何处理城市规划和土地定级的关系14
3.1.4如何处理主城区与郊区镇（或副中心）土地定级的关系15
3.2基准地价评枯中存在的问题15
3.2.1基准地价的内涵必须统一明确、表达方式应便于操作15
3.2.2分类定级各用地类型与实际用地类型之间的联系16
3.2.3基准地价测算方法中有待进一步研究17
3.2.4标定地价测算有待完善18
4应用建议18
4.1尽快建立基准地价定期公布制度18
4.2土地估价成果应作为政府征收土地税、费的依据19
4.3土地估价成果应作为土地出让价格的依据20
4.4土地估价成果应作为企业资产评估的依据20
4.5土地估价成果应作为科学管理和合理利用城镇的土地的依据21
4.6继续开展后期工作21
结论21
参考文献22
引言
上世纪八十年代，中国的土地使用制度经历了从最初的“三无”到“三化”的重大变化，开始土地有偿使用的城镇土地分等和基准地价也随之进行了评价。
随着中国国民经济的快速发展，土地资源在国民经济发展中的价值发挥的作用越来越明显，越来越重要。
作为一个基准地价土地价格反映了城市土地市场指导价的整体水平，政府管理是规范土地市场的重要手段。
因此，基准地价科学，合理，客观地反映城市经济发展的实际水平。
因此，土地定级和城市发展带的评估，这是具有重要意义，进一步提高土地定级估价的理论体系;
在实践中，缓解土地冲突区，优化土地开发区，开发区的结构，促进土地交易具有实际意义。
通过城市空间结构和基准地价评估模型和算法，利用计算机技术，网络技术和GLS技术，基于传统的基准地价评估方法，科学合理的基准地价监测和评估的研究，加强土地管理，完善政府宏观调控土地市场的控制能力具有十分重要的意义。
1土地定级估价相关概念
1.1城镇土地分等定级的含义
根据特定目的的土地分类，经济和土地综合识别的自然属性和评级过程的鉴定结果。
在科学的土地评估的情况下，它是一类土地评估，土地和它的自然和经济属性全面综合评估，最终取得评价结果的大型复杂程度。
城镇土地分类是土地分类的一部分，分级是根据社会和经济活动中的土地质量，城市土地处级进程中城市，综合评价这两个城市土地和它的地位和作用的经济和自然属性。
在土地管理和城市用地分类和土地使用管理的一个重要组成部分。
土地分类的基础上进行具体的工作对象，它是土地质量的必要手段质量的一个举措，也是土地管理的一项基础性工作土地质量状况。
1.2基准地价的内涵
根据2000年修订后的“城镇土地估价规程”规定，土地价格是指土地购买价格，土地，明年纯收入（租金）的资本，那就是正常的市场条件下，某一年的土地利用未来的收益权现在总价值。
基准地价是在某种程度的土地级别或均质区域的发展，平均容积率，完整的土地使用权同样目的的平均价格之下。
定义基准地价内涵包括参考日期，构成定义为包含土地收益，土地购置成本和相关费用的国家所有制发展，土地利用和土地生活定义的内涵度。
估价单位以镇为一个整体。
相对于其他土地基准地价具有以下特点：
基准地价的交易的标准价的价格，对物价水平的现实有直接和显著的影响。
基准地价反映了土地的地段土地，相对清晰和稳定的土地交易过程中既作为资金交易的标准的平均收入水平的基础上，水平测算出来的。
基准地价是政府对社会经济管理和调节运作的政府的管理指导。
政府认可的基准地价，公布和调整，不仅是其土地所有权的功能的重要组成部分，也是其社会管理职能的重要组成部分。
宏观经济政策和对房地产市场的微观经济政策的政府举办的社会和经济发展的基本目标开始它作为一个有力的杠杆合理调节一个国家和地区经济运行。
基准地价是对宏观和微观差收益差收益的综合反映。
城乡之间，产业结构和不同行业的性质，城市规模和城市会产生宏观的城市之间的收入差别的其他条件;
内城，城市交通便利，基础设施完善等因素的繁华的商业服务将带来微观效益差的区域，叠加土地使用收入的结果，两个差分收入。
基准保费收入主要以土地使用为根本依据。
1.3城镇土地定级与基准地价测算的关系
城镇土地定级和估价两者之间既紧密联系，也有一定的差异。
这两个城市土地的质量，主要是对土地质量等级评定实质性的评估，土地利用价值的评估;
土地质量经济评价的估价，评估是采用市场价值体现在价格。
土地定级土地都能直接反映优劣的质量，土地利用价值水平越高，越好的经济效益。
然而，评级不能直接反映在土地所有者和使用者之间的收入和土地质量差异的差异带来的经济。
土地估价可能反映了直接在土地区域经济利益的分歧。
因此，土地定级土地估价的依据，估值应该分级的基础上建立。
同时，评估结果，并可以反过来验证分级，分级结果和修改边界。
在室内一镇，两件事情应该同时考虑在一起。
这两个任务的结果，为制定政策，促进合理利用土地，加强土地资产管理，发挥土地的效率会提供必要的科学依据。
2城镇土地定级与基准地价评估的原则和技术方案
2.1土地定级与基准地价评估的基本原则
城镇土地级别相结合土地定级的作用，以合理反映在土地镇境内的质量差异城市自然，社会，经济和其他因素的结果及其分布反映了合理利用土地资源，最佳的经济和社会好处。
因此，在城镇土地定级中应遵循以下原则：
2.1.1现势性原则
根据“城市用地分类管理条例”规定：
为了发表城镇土地估价符合客观实际，保持目前的趋势的结果，变化的各种因素影响了城镇内部土地的质量和有所作为，我们必须城镇土地级别的重新评估。
根据“城镇土地估价管理规定”规定：
为了使客观现实的土地估价结果，以保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实，这些因素在土地市场改变或影响土地价格的变化，必须成对地重新评估和更新的基准地价和土地价格评价标准的结果。
2.1.2衔接原则
工作必须严格执行对原有分级结果国家有关技术规范和基准地价数据融合的成果的基础上进行更新。
2.1.3综合分析平衡原则
主要对苍山县城区的各种社会、经济、自然因素进行综合分析后划分城区土地级别，并以级为单位确定基准地价，使评定的结果既能反映出土地在经济效益上的差异，也能反映出在社会环境等综合效益上的差异。
同时应进行区域间、不同用地类型间的综合平衡，保持更新后的基准地价有合理的分布格局，不致于有较大的跳跃，防止地价的大起大落。
2.1.4主导因素原则
重点分析对土地级别的变化起控制和主导的因素，突出影响，从而调整土地级别。
2.1.5地域分异原则
掌握不同区位条件形成的地域差异状况，将相同或类似区域划分为一个级别。
对已经发生重大变化的土地级别要进行重新划分。
2.1.6定量与定性结合原则
影响每个陆地和陆地的定性，基于定量经验，定量计算，定性分析，如果需要的话，一定的社会和经济因素的水平的因素是难以量化，以减少人的任意性。
2.1.7市场导向原则
在商品交换过程中的价格来实现，它必须基准地价更新，以市场为导向，这是基于客观的基准地价更新。
随着有偿使用的土地和财产的系统以实现市场的发展，逐渐逼近的土地市场价格。
“城镇土地估价规程”明确要求，在房地产市场发展的情况下，确定基准地价，根据市场交易数据的计算结果，通过差盈利预测结果补充，这一原则适用于基准地价更新。
因此，利用市场经济的思想，理论和理解供求和土地市场的运行特性之间的关系的方法，了解土地市场的基准地价更新的科学势在必行的规律形成和配置机制。
2.1.8比较研究原则
土地水平调整和更新基准地价是基于比较研究，比较是提供一种用于陆地调整和更新基准溢价的参考电平。
土地市场是一个复杂的系统，从纵向的角度来看，在不同的时期有不同的房地产市场情况来看，溢价变化的因素也不尽相同，不同的保费水平;
从横向看，因为土地的条件下，即使在同一时期的价格水平的土地的使用不同区域之间的差也相当不同。
因此，比较分析更新基准地价的重要手段，通过多角度综合比较房地产市场状况，对我们把握土地普遍性和特殊性的变化，获得客观和合理的基准地价。
2.2土地定级的基本方法
土地定级方法目前主要有三种，分别是多因素综合评价法，差分法收入，土地分区分类方法。
2.2.1多因素综合评定法的
其优点是要考虑各种因素，并直接在土地的品质，并且包括与土地不仅经济因素，并且包括非经济因素，但不包括非陆地因素的干扰。
其定性和定量评价相结合的方法体验到的事物整体的东西判断为独任法官的某些方面，复杂性科学的指标，以避免随意性，保证了土地级别，操作简单，易于操作的统一。
不足之处是它的一个综合值的结果的评价代表了土地水平的差异，不能完全反映土地和区位条件之间的关系，土地不能直接反映差收入水平。
的基本思想是：
因果关系之间对事物的哲学范畴的是相互关联的反映。
在世界上所有的事物或现象的发展，应该是符合一定条件的一些原因的结果。
虽然有因果严格区别，但两者是相互依存的链路，在某些条件下，但两者可以相互转化。
抓住事物之间的复杂因果关系，它可以揭示自然界事物发展的客观规律。
城市土地是一种天然的基础上，经过土地类型早已逐渐转化的人的形式，是各种因素相互作用的结果。
由于不同的因素，或在土地质量差异的客观存在里面的城镇强度因子的差异。
多因素综合评价法是基于上述思路，之所以通过分析土地质量的因素优劣的影响入手，揭示了城市用地水平的差异。
在具体操作中，需要注意的是土地的多样性和相关因素的主要方面，集中在主要的矛盾和选择的重要因素。
这是因为：
因果关系是相当复杂的，有多种原因的结果，也有多种原因造成的，有许多各种原因引起的结果。
在城市土地而言，它都是一个自然对象，将受到多种性状组合，另一方面自然因素影响，随着城市化的产物以上，并通过各种社会经济因素的制约。
正是由于两种因素在城市或地区交织到不同的位置的自然和社会经济影响，有多种类型的土地，以满足所需的功能。
可见差异的形成和城市土壤是影响土地的一个非常复杂的偶然因素不仅具有多样性的特点，往往是因为一个变化的诸多因素之间也是很强的相关性，这可能会导致另一个因素它的变化，甚至形成一个“链式反应“。
抓住土地因素之间的关系，评价因子系数的选择是非常重要的。
另外，原因是多方面的事情发生了，但并不意味着每个原因具有同等效力，强度和有效性。
改变任何事情都有主要原因和次要原因，只有抓住主要矛盾，以赶上决定性因素在纷繁复杂的关系。
同样，影响土地要素的水平的因素相当复杂，如果不能盲目选择的分析，代表业主以次，势必影响评价，除了结果，不分主次，没有选择，评价因素考虑好，它可能不是确切的目的，相反，大量的人力和时间的浪费。
选择关键的重要因素，首先，要其次分析的性质和城市土地的特性，能看到城镇和城市的地理，规模，布局和性质等方面有很大不同，从实际出发，除了因地制宜，工作总是很清楚的目标是揭示镇境内的阶级差别，要注意在城镇土地差异的内在因素。
2.2.2级差收益测定法
优点是结果可以直接用于评估货币方面，可以更好地反映城市土地，土地之间的经济差异，使其更容易进入市场。
的缺点是，在边界不容易确定主观武断，广泛划分级别的级别。
其基本思想是：
微分增益法的基本思想是，收入水平地反映土地的差，微分增益是企业利润的一部分，所以从土地区位差异，土地级差收益所产生的可通过企业盈利中得到体现。
级差收益的计算方法是用在利用土地商业用地的收益最大限度地提高效率，建立适当的经济模型，估计差返回着陆，从而将土地级别。
2.2.3地价分区定级方法
土地和地价水平将直接关系到简单的计算方法，结果易于使用，易于更新。
的缺点是，这种方法的应用范围是在此阶段在我国的限制，在土地市场不成熟，在这种情况下不完全市场管理，该方法的应用受到限制。
2.3基准地价评枯方法
根据房地产市场情况和卫生信息资源的开发，基准地价评估方法可以概括为：
基于信息全面的参考级土地评估方法，分类和土地评估方法和参考方法来市场交易，土地直接评估在的各种方法前面。
评估程序简要介绍，他们谈基准地价分等定级基准地价评估方法佑下面的综合水平。
功能集成度基准地价评估方法有：
（1）土地调控的水平，表现为平均地价的基准地价水平;
（2）鉴别收入计算确定的基准地价的核心方法;
（3）租金剥离法。
成本法和四川甚至禹州市，崇州市，彭州市标准价格工作的其他地方所以只有相对的成核，我们已经使用这些方法来确定的参考基准地价或启动。
分级是基于一个全面的基准地价差收益的计算方法为核心，租金剥离法只能作为一种辅助方法，因为验证的，具有核和基准地价分类定级基准地价评估的调节作用相比，是基于土地分类宇分级它是以各类土地收益，采用不同的计算方法的特点。
2.3.1商业用地基准地价评枯方法
在城市的商业用地是最重要的土地类型之一，它是距离市中心，交通便利程度敏感的距离。
同样的商业项目和同样大小的商业企业，分别在市中心和城市的边缘将是几十倍甚至几百倍的差异。
商业用地不仅位置非常敏感，同时也为在城市中心的形成和变化，住宅用地，工业用地等的布局也起着举足轻重的作用。
因为从商业中心城市的郊区商业用地效益呈指数衰减，而在同一商圈，街道和背街，路口和非交汇，不同街道，不同的部分，土地也有非常显著差异因此，简单地使用优质的商业地价水平的综合反映，是有一定的不合理性。
此外，同一级别的溢价率过大，以及不同程度的溢价工资和严重的，进而达到基准地价的作用。
以商业用地上充分体现这一特点是区域条件非常敏感，在镇，崇州市，甚至禹州市，彭州市，市邓品味和陆线部分中型城市（或土地部分）和土地分区（或块价格）等作为商业用地价格标准的表达。
2.3.2工业用地基准地价评枯方法
工业用地，用于反射镜位置的情况下不是那么敏感商业用地，而不是居住用地显著。
影响工业土地质量和土地利用效率，主要体现在区位因素，如交通运输，基础设施，地质地貌条件，产业集聚的因素条件等。
因此，工业用地基准地价一般是体现在观念因素大范围的土地一级溢价，所以其地价基准地价应该是广泛的，而不是罚款。
都市工业用地测量，它可以直接使用的工业用地或工业用地效益的数据市场交易数据估计的价格，然后在指望后面的工业用地基准地价的开始广泛征求各方面的意见，经过适当的修正和调整，确定基准地价的工业用地的最终水平。
2.3.3没有交易资料区域的基准地价评枯
当房地产市场发展不平衡的街道，交易样本分布不均，在某些区域或层次的范围内，没有采样点，即样本交易的空白区域。
这些地区的基准地价审查可能是比较干燥的方法，比较系数或系数修正法。
例如，在六七住宅用地，并在七个基本地价评估镇商业用地佑的样本数量过少或没有，我们用比较的方法来衡量基准地价的这些水平。
3城镇土地定级和基准地价评枯中存在的问题
3.1土地定级中存在的问题
3.1.1权重确定的人为性和权重范围限定的不合理性
据因素“城镇土地定级规程”，选择土地级别的影响，并确定其权重系数是一个重要的土地定级工作。
目前，无论是大城市还是小城镇，德尔菲法常用来确定土地定级因素和因子的权重。
由于德尔菲法是利用专家的主观判断来确定结果的可靠性取决于专家的选择。
据“秩序”的各类它是定义土地定级因素的重要性和重量范围。
在对彭州市隆丰镇、青白江区弥牟镇、邓味市卧龙镇、平乐镇、崇州市隆兴镇等小城镇进行综合定级时发现，商服繁华和交通条件的重要性并不像《规程》所规定的那样突出，而基础设施、环境条件显得很重要；
在城镇工业用地定级中规划因素显得很重要，而它的权重值范围确是0.05一0.154.如果严格按《规程》所定的范围来打分，其结果必然导致与实际不符。
此外，专家人数和代表性难以达到要求，即使是专家也很难确定哪个因素更重要，要确定其权重更是困难。
因此，特尔菲法是一种人为性大、风险性高的方法，广般只有在其他方法无法的出定量化结果时才加以使用，或者和其他方法如因素成对比较法结合以来运用。
工业用地定级如果按照《规程》要求即最佳用地原则来进行定级。
那么其级别的分布特点应该是从市中心边缘向城中心和城郊递减.根据土地级别和基准地价呈正相关的关系，最高级别应对应最高的价格，如此说来城镇市中心的工业用地的地价应该远远低于一、二环路之间（工业用地的一级地）的地价，这对投资者来说无疑是一个有利因素，根据城镇城市规划的要求，一环路以内是严格控制工业的发展.高地价是限制其发展的一个重要因素，也就是说如果按照控制性发展的原则来进行工业用地的定级，那么城镇的工业用地的定级标准和定级结果将会有很大的变化.关于这一点国土资源部在最新颁布的《城镇土地分等定级规程》中明确指出:
对于城市中心区域城市规划中不允许布置工业用地的区域，不参与工业用地级别划定.但依照分类定级佑价的原则，基准地价与一定土地级别相对应，没有土地级别的区域也就没有基准地价，对于这部分区域中的工业用地所涉及到的旧城改造、工业企业改制中的地价评枯问题该如何处理呢?
在城镇二环路以内不准发展工业，但这部分旧城区内仍有部分工业企业，为便于管理和操作，在工业用地定级时我们仍采用全域覆盖的方式，在基准地价的测算结果中注明二环路以内的工业用地的基准地价的运用范围，这样便解决了以上矛盾。
但这种方法在技术上和实际操作过程中是否科学有效，还需进一步论证.
3.1.3如何处理城市规划和土地定级的关系
从国土资源部制定的《城镇土地分等定级规程》可以看出，强调了规划因素在土地定级中的作用.在中小城镇的定级中，定级结果可以在一定程度上满足反映城镇规划的需要.对于大城市，由于规划因素的重要性和权重值在各类用地中的比例都很小，通过城镇住宅用地和工业用地的定级中我们发现，定级结果和城镇的城市规划意图有较大的冲突。
城镇土地定级佑价的目的之一是为城市用地发展服务，由于城市规划的行政手段太弱，希望通过地价来实施规划意图，因此，如果定级估价结果不能反映城市规划的意图，是很难操作实施的.根据《规程》无论综合定级还是分类定级都是土地现状定级，随着城市发展的日益加快，按城市规划发展引起土地增值从而导致的土地级别变化的情况很多，由于土地定级佑价是一项需耗费大量人力、物力、财力、技术和时间的工作，少则半年，多则一年以上.要使土地定级成果更贴近实际和便于操作，作者个人认为，对于有较大发展的城市和一些新兴城市应把土地分类定级（或综合定级）和城市规划定级相结合，因为规划定级是对未来土地价值差异的预期评定，规划定级的应用，可使成果更贴近实际，使现有定级成果能根据城市发展速度及时进行调整和修正.这种定级方法曾在杭州市试行过，取得了较为理想的成果.但由于城市规划定级的技术手段和方法还不成熟和完善，因此需要相关专家和工作者加大研究和实践，争取尽快在全国推行。
3.1.4如何处理主城区与郊区镇（或副中心）土地定级的关系
在城市土地定级中，郊区镇作为城市的一部分也应该参加土地定级，由于各城镇体系不同，便会出现一些操作上的困难.例如:
根据城镇的城市规划，临主城区东边有一个三圣一红河副中心，西边有一个西埔一土桥副中心，南边有一个高新区，但这三部分都在三环路以外，外环路以内，在城镇本次土地定级与基准地价更新工作中确定定级范围时，如果以三环路为界，定级面积为598平方公里，其中的城市用地面积只有317平方公里，有281平方公里都是农地，如果把定级范围确定为外环路以内，因为城镇土地定级估价的对象是国有土地，如果将农用地扣除，在工作底图上将有50%为空图，由于土地定级是对定级范围内所有土地划分级别，这样便给操作带来一定的困难。
3.2基准地价评枯中存在的问题
基准地价有自己的缺点，如操作复杂，耗时太多，无法更新，意志和这么重。
这些不足之处，从而使最初的愿望在它离开，这是很难引导包裹评估的实际操作中，难以引导房地产市场。
同时，基准地价发现仍有在其评论的一些问题上干操作实践中，如果在未来，这是没有大的起色，其作用将较为有限，主要表现在以下几个方面。
3.2.1基准地价的内涵必须统一明确、表达方式应便于操作
根据基准地价在分析众多中小城镇的结果表明，在现实中，有代表三种主要类型的基准地价的内涵：
一个包含足够的土地出让金，城市建设和土地开发费三样二是它只包括土地出让金;
第三，只有黄金和城市建设用地的转会费。
此外，一些城市熟地的价格点和生地;
还有在这个城市唯一的建成区，包括土地出让金，而在非建成包括土地出让面积，城市建设和征地拆迁成本开发成本。
据分析，我们可以看出，基准地价内涵的优质内容的第一部分必须包括土地出让金，城市建设和土地开发费拆三，应该是熟地状态，而不是栖息地的地位。
因此，我认为，“城镇土地估价规程”应上述标准被定义基准地价的内容，规范国家评估基准地价干的工作。
在基准地价涵义明确以后，为了便于操作，在公布时的表达方式应尽量符合国际惯例。
从已经完成的各城镇基准地价形式看，基准地价一般有以下几种形式：
①价格水平（分商业，住宅，工业用地等）;
②航线价格（商业用地），价格水平（分商业，住宅，工业用地等）;
③路由价格（商业用地），块价格（分住宅，工业用地）;
④航线价格（商业用地），块的价格（住宅用地），价格水平（分住宅，工业用地等）;
......是目前使用较多的第二种形式。
我认为，小城镇更合适的第二种形式，并为商业用地价格标准的城市表示价格可能会以三种形式的路线，块的价格，价格水平，适合小型企业的第一个土地，第二
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