城镇土地分等定级规程doc.docx
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城镇土地分等定级规程doc
中华人民共和国国家标准
1范围
本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。
本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。
2总则
2.1城镇土地定级的任务与目的
城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。
城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。
2.2城镇土地分等定级体系
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新按照本规定执行。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
2.3土地定级对象
土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇总体规划确定的用地整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
2.4土地定级原则
.
土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析,按综合差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异,也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。
2.4.2主导因素原则
土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异,重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
2.4.3地域分异原则
土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
2.4.4土地收益差异原则
土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算,测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；
2.4.5定量与定性结合原则
土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。
2.4.6综合定级与分类定级相结合的原则
在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。
2.5土地定级工作内容
a.准备工作及外业调查；
b.定级因素资料整理及定量化；
c.单元分值计算及土地级别评定；
d.编制土地级别总图及量算面积；
e.土地级的边界落实及分宗整理；
f.编写土地定级报告；
g.土地定级成果验收；
h.成果归档和资料更新。
2.6土地定级的程序
2.6.1根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素；
2.6.2按照各定级因素分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素
的指标值与作用分值的对照表；
2.6.3依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；
，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级别；
，对初步划分的土地级别进行验证和调整；
2.6.6编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。
2.7土地定级的技术方法
2.7.1因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高;
2.7.2单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法；
2.7.3权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法或其它数学方法；2.7.4单元总分值计算采用多因素加权分值求和法。
计算式为:
n
Ｐ＝∑wi·Ｆi
i=1
式中：
Ｐ—单元总分（各定级因素在单元内对土地优劣影响的综合反映）；
∑—累加符号；
ｎ—土地定级因素的总数；
wi—权重（某定级因素对土地质量和使用价值的影响度）；
Fi—分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。
2.7.5级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法；
2.7.6土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。
2.8土地定级的类型
土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
市区和近郊区非农业人口五十万以上的大城市，必须同时进行综合定级和分类定级；其它城市必须进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响某类型用地城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分各类型用地土地级。
分类定级一般有商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级等。
2.9土地定级成果
a.土地定级报告；
b.土地级别图；
c.土地级别边界图；
d．土地定级单元分值图；
e.土地定级因素作用分值图；
f.土地定级分级面积汇总表；
g.原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。
2.10规程解释权
本标准由国土资源部负责解释。
3准备工作
3.1编写土地定级任务书
凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理部门批准后实施。
省级土地管理部门在必要时，可对本标准中某些条款作出补充规定。
补充规定不得与本标准要求相抵触，并须报国土资源部认可和备案。
土地定级任务书的内容包括：
a.开展土地定级城镇的基本情况；
b.土地定级工作所需的技术资料和图件资料；
c.土地定级工作的组织与领导；
d.土地定级时间安排和经费预算；
e.土地定级成果；
f.土地定级技术方案。
3.2表格准备
根据当地土地定级工作需要，从附录A中有选择地准备工作用表。
3.3图件准备
土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图，包括土地级别总图工作底图、土地级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。
各类底图采用能覆盖城镇定级范围的城镇平面图、地形图或地籍图。
.
根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求：
3.3.1土地级别总图的工作底图
大城镇1:
10000～1:
50000
中等城镇1:
5000～1:
10000
小城镇以下1:
1000～1:
5000
3.3.2土地级别边界图的工作底图
应采用城镇地籍图，无地籍图时，可暂用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边界的其他图件。
3.3.3定级因素作用分值图的工作底图
作用分值图比例尺应与土地级别总图一致。
3.3.4其它辅助图件的工作底图
其它辅助图件的工作底图应采用满足需要的图件，比例尺由各城镇自定。
3.3.5以计算机系统为辅助手段定级工作底图
以计算机系统为辅助手段定级的各类工作底图应满足以上要求，工作底图的采集方法采用扫描、数字化等手段或直接利用满足要求的电子图件，编码规则必须遵照国家有关规定。
4土地定级因素选择
定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。
4.1因素选择范围
4.1.1综合定级因素选择范围
a.繁华程度方面的因素有：
商服繁华影响度；
b.交通条件方面的因素有：
道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；
c.基础设施方面的因素有：
生活设施完善度、公用设施完备度；
d.环境条件方面的因素有：
环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；
e.其他方面的因素。
各因素的含义祥见附录A中表A1。
a.繁华程度方面的因素有：
商服繁华影响度；
b.交通条件方面的因素有：
道路通达度、公交便捷度；
c.基础设施方面的因素有：
生活设施完善度；
d.人口状况方面的因素有：
人口密度；
e.其他方面的因素有：
高级商务集聚影响度；
各因素的含义祥见附录A中表A2。
a.基础设施方面的因素有：
生活设施完善度、公用设施完备度；
b.交通条件方面的因素有：
道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；
a.环境条件方面的因素有：
环境质量优劣度、绿地覆盖度；
b.繁华程度方面的因素有：
商服繁华影响度；
c.人口状况方面的因素有：
人口密度；
a.其他方面的因素。
各因素的含义祥见附录A中表A3。
4.1.4工业用地土地定级因素选择范围
a.交通条件方面的因素有：
道路通达度、对外交通便利度；
b.基础设施方面的因素有：
生活设施完善度；
c.产业集聚效益方面的因素有：
产业集聚影响度；
d.环境条件方面的因素有：
自然条件优劣度；
e.其他方面的因素。
各因素的含义详见附录A表A4。
4.2因素选择原则
确定的因素应同时满足:
a.因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；
b.因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。
c.不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。
4.3因素选择方法
按附录A表A1、A2、A3、A4内容选择采用：
a.进行特尔菲法测定要选择的因素；
b.参照附录A表A1、A2、A3、A4，按掌握的数据进行选择。
4.4定级因素权重确定
4.4.1权重确定原则
权重反映定级因素对土地的影响程度。
权重确定原则为:
a.权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和＝1；
b.各因素重要性顺序和权重值范围：
综合定级时参考表A1、商业用地土地定级时参考表A2、住宅用地土地定级时参考表A3、工业用地土地定级时参考表A4。
无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；
c.权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；
d.定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。
4.4.2权重确定方法
特尔斐测定法（Delphi方法）
对各因素进行多轮次的专家打分。
权重值按下式计算：
Wi=Ei÷100
式中：
Wi—某因素的权重值
Ei—该因素经多轮打分后的平均值
实施要求:
a.专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人;
b.专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A5的格式百分制独立打分；
c.从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；
d.打分轮次为2-3轮。
因素成对比较法
对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。
实施要求:
a.对比结果要符合A因素＞B因素，B因素＞C因素，则A因素＞C因素的关系;
b.对因素所赋的值应在0～1范围内，同时两因素值之和＝1。
层次分析法（AHP方法）
对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。
实施要求:
a.因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验;
b.同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。
仅求算因子作用系数，可用层次单排序计算。
5资料调查与整理
5.1资料调查的一般要求
a.外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上;
b.利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料;
c.抽样或断面调查，每种类型要有足够样本;
d.外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。
5.2资料调查的内容
5.2.1繁华程度资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围；
b.商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积、等；
c.必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。
资料不足时，应实地对各商服中心进行补充或全面调查。
资料收集的范围包括：
a.与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；
b.与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等；
c.与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。
资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。
5.2.3基础设施状况资料的收集与调查
城镇基础设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等生活设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院等公用服务设施。
生活设施资料收集的范围包括：
a.生活设施类型、数量、分布、投资等状况；
b.生活设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。
公用服务设施资料收集的范围包括:
a.公用服务设施类型、数量、分布等；
b.公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等；
资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。
5.2.4环境条件资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；
b.地形、工程地质、水文和气候等条件；
c.公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。
d.区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。
资料不足时，须在实地进行补充调查。
5.2.5社会、历史及人口资料的收集与调查
资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。
常住人口、暂住人口按户籍登记数；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口。
5.2.6高级商务集聚规模资料
城镇金融保险中心及高档写字楼数量、位置、范围、年租金、年营业额、年利润等资料。
5.2.7产业聚集规模资料
城镇同类产业及其配套产业区域内的数量、年产值、年利润、用地面积、职工人数等。
5.2.8土地利用效益调查
资料收集的范围包括：
a.工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；
b.各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；
c.各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等;
d.现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。
企业单位的经济数据，应选用连续3年以上的有关资料。
调查方式可选择：
a.在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查;
b.在初步划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽5～10个企业做为样点;
c.调查表格见附表A6。
资料收集、调查的范围和方法包括：
a.临街权属单位使用土地平均进深的数据采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；
b.定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法；
c.土地权属资料利用已有的地籍调查资料。
5定级因素资料整理及定量化
6.1资料整理及定量化的内容、要求和一般方法
6.1.1工作内容:
a.选择定级因素;
b.确定因素的指标值、指数、距离及作用分;
c.编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图;
d.确定定级因素权重；
6.1.2工作要求：
a.检查选择的定级因素资料的齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查;
b.将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上;
c.各种设施（因子）的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定;
d.各因素指标均按相对值衡量。
在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减;
e.若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。
凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待;
f.各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。
6.1.3因素定量化的一般方法:
定级因素的定量化可分两大类进行：
若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。
其定量化步骤为:
a.对因素进行整理，计算指标值；
b.按下式计算相对作用分:
fi＝100（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin）
式中：
fi—某指标值的作用分
Xmin、Xmax、Xi—分别为指标的最小值、最大值和某值
c.划分3～10个作用分区间，编制作用分值表。
若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。
其定量化步骤为：
a.在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为100;
b.计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间;
c.根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算或按相对距离查附录B（表B1或表B2）获得各个相对距离上的作用分;
d.以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表;
e.采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按相应的衰减公式直接计算因素
对单元的影响作用分。
a.当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。
当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。
6.2繁华程度资料整理
繁华程度主要由商服繁华影响度体现，资料按下款整理:
6.2.1商服中心划分
各城镇应分出的商服中心级别数目为:
商服中心级别数目最低级中心的建筑面积之和
大城镇2～4级≥2000～1500平方米
中等城镇2～3级≥1500～1000平方米
小城镇以下1～2级≥1000～500平方米
确定商服中心边界
在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界；
划分要求
城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分;
划分依据
商服中心可选用以下一种划分依据：
a.按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量;
b.利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。
6.2.2商服中心规模指数确定
各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定:
Mi＝100ai÷amax
式中:
Mi—某商服中心规模指数
ai—该商服中心经济指标实际值或该级中心指标平均值
amax—最高级商服中心的经济指标
6.2.3商服中心内各级繁华作用分的分割计算
商服中心内可分为与中心自身级别相应的商服职能和低于其级别的各级职能，中心对土地繁华的影响由这些职能综合体现，并以相应级别的衡量，中心内的各级繁华作用分按下式进行分割计算:
fi＝Mi-Mj
fmin＝Mmin
式中:
fi—某级商服繁华作用分
Mi—某级中心规模指数
Mj—次一级中心规模指数
fmin—最低级中心的商服繁华作用分
Mmin—最低级商服中心规模指数
6.2.4商服中心服务半径和相对距离确定
半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定:
市级中心服务半径＝市级中心到连片建成区的最大距离
市级中心服务以外的各级中心服务半径＝同级商服中心的最大服务距离
相对距离按下式计算，不同级商服中心划分3-15个对应的相对距离区间:
r＝di÷d[0≤r≤1]
式中:
r—相对距离
di—某级中心服务半径内，某点距中心的实际距离
d—该商服中心服务半径
各级商服中心商服繁华作用分按下式进行衰减：
fij=fi（1-r）
式中：
fij—j点受i级商服中心的影响作用分
fi—某级商服中心商服繁华作用分
r—j点到i级商服中心的相对距离
6.2.6作用分值表编制
作用分值表的表式见附录A表A9，包含内容有:
a.相对距离＝0时的各级繁华作用分;
b.与各级中心相对应的各相对距离;
c.在不同相对距离上的各级繁华作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据查附录B中表B1后获得,采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按公式fij=fi（1-r）直接计算因素对单元的影响作用分。
6.3交通条件资料整理
交通条件由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度综合影响决定，资料按以下各款整理:
6.3.1道路通达度资料整理
道路类型确定
按道路在城镇交通中的作用可分为:
a.主干道—联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线;
次干道—联系城镇主干道之间的道路;
支路—各街坊之间的联系道路。
b.按主、次干道在城镇中的类型不同分为:
混合型主干道—城镇内部主要客货运输线;
生活型主、次干道—城镇内部主要以客运为主的道路;
交通型主、次干道—城镇内部主要以货运和过境为主的道路。
c.各城镇应分出的道路类型数为:
大城镇5～7类;
中等城镇3～5类;
小城镇以下1～3类;
道路类型划分依据
a.按道路宽度:
道路类型红线宽度车行道宽度
主干道≈40米14～18米
次干道≈30米11～14米
支路≈15米7～9米
b.按道路上的车道数;
c.按道路在城镇交通中的地位和作用。
道路的作用指数和通达作用分计算
作用指数反映某类道路在城镇交通运输中的所起的作用。
综合定级、商业用地定级时作用大小顺序一般为:
混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；住宅用地定级时作用大小顺序一般为：
生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；工业用地定级时作用大小顺序一般为:
交通型主干道、混合型主干道、
升级会员 