物业管理设备设施配套需求.docx
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物业管理设备设施配套需求
公司LOGO
物业设备设施配套需求
二〇年月
一、设备设施房装修配套需求
（一）整体要求：
1、设备房不应设置在变形缝或后浇带下，否则将存在严重的安全隐患；
2、有震动、噪音的设备用房应远离住户卧室、书房、大厅，避免后期运行时影响业户休息；
3、变压器房、发电机房、水泵房等设备机房需考虑噪音等影响，不应设置在住宅的正下方或与住宅毗邻；
4、电梯管井、强弱电井设在水管井旁的，水管井需设置不低于15公分高的剪力墙，并做好防水措施；
5、涉电类设备用房需远离水源，不得有涉水管线通过设备上方；
6、设备用房应有正常的通风、应急照明，重要机房照度不低于100LX。
项目
序号
配套需求
1.专变高低压配电房
1.1
地面：
地板漆；门口做150高C20砼门槛，挡鼠板；
1.2
顶棚：
满刮腻子刷防霉涂料；
1.3
墙面：
满刮腻子刷白色内墙防霉涂料；甲级钢防火门米黄色涂装
国标色卡1302；
1.4
配置节能照明；
1.5
配置通风系统；
1.6
配置手提式二氧化碳灭火器；
2.发电机房
2.1
地面：
地板漆；门口做150高C20砼门槛，挡鼠板；
2.2
墙面：
地下室内的，甲级钢质防火门米黄色涂装，国标色卡1302
减震、减噪措施，相关做法详专业厂家；
2.3
配置节能照明；
2.4
配置气体灭火系统，配置手提式二氧化碳灭火器；
2.5
预留足够的进风和排风系统安装位置；
2.6
设置取水点、排水口；
3.储油室
3.1
地面：
地板漆；门口做150高C20砼门槛；
（二）具体要求如下：
，
。
3.2
顶棚：
满刮腻子刷防霉涂料；
3.3
墙面：
满刮腻子刷白色内墙防霉涂料；
3.4
配置防爆照明；
4.电梯机房
4.1
地面：
地板漆；门口做400高C20砼门槛；
4.2
顶棚：
满刮腻子，刷内墙涂料；
4.3
墙面：
满刮腻子滚刷白色内墙涂料两遍；
4.4
配置节能照明；
4.5
配置送排风设备（建议为轴流风机，温控控制），机房设计预留空调负荷；
4.6
电梯机房门需要设甲级或乙级钢质防火门；
4.7
配置手提式灭火器；
4.8
电梯井道无凹凸和孔洞；井道底坑找平压光；
4.9
电梯底坑做防水，旁边有消防电梯的客梯底坑，排水接至消防电
梯底坑内
5.消防监控中心
5.1
地面：
地面漆；门口做150高C20砼门槛，挡鼠板，非地下室内的不做门槛；
5.2
顶棚：
满刮腻子，刷内墙涂料；
5.3
墙面：
满刮腻子，刷白色内墙涂料；
5.4
配置LED照明；
5.5
配置送排风设备、空调；
5.6
配置手提式灭火器；
5.7
设备维护通道宽度80cm以上，并设置检修照明；
5.8
设置等电位接地系统；
6.生活/消防水泵房
6.1
地面：
地板漆，机组、水箱四周设排水地沟，排水沟面层贴瓷砖
及不锈钢箅子，机房必须设置独立的集水井，集水井盖板为轻质耐锈蚀材料，门口设置挡鼠板；
6.2
顶棚：
满刮腻子刷白色内墙防霉涂料；
6.3
墙面：
满刮腻子刷白色内墙防霉涂料；
6.4
配置节能照明；
6.5
配置强力通风系统；
6.6
配置手提式灭火器；
6.7
水池水箱应装有可视水位计及刻度，应设置不锈钢爬梯；
6.8
下沉式机房出入口应采用步梯，不宜设置爬梯；
12.天面
12.1
天面设备宜设置机房，无法设置机房的应加装防雨设施；
：
二、强电系统配套需求
项目
序号
配套需求
1.用电报
1.1
不同用电性质的用户应单独报装总表，如酒店、学校、会所等；
装
1.2
物业商业用电独立报装；
2.计量
2.1
计量精度：
低压互感器、计量表0.5级，数字电表；
2.2
专变配电房供电：
考虑分单元计费要求，计量电表安装在各楼栋室外分
线箱里；
2.3
公变配电房供电：
考虑分单元计费及供电部门管理要求，电表安装在各楼
栋室外分线箱里；
2.4
住宅一户一表，移交供电部门；
3.供配电
3.1
消防、安防、电梯、生活水泵等重要设备采用双回路供电；
4.发电机
4.1
排烟管不能采用结构烟道，需设置金属管道烟道，且出烟口离住宅区有足够距离或置于楼顶；
4.2
发电机安装计量总表；
4.3
发电机应具备在主、备电源同时停电时，确保备用发电机能够自行启动；
5.公共电源设置
5.1
单元大堂、首层和地下室电梯厅设置普通电源插座，独立控制，开
关设置在强电井内；
5.2
强弱电井设置220V电源插座；
6.电箱
6.1
所有电箱应能上锁，电箱锁采用通匙；
6.2
室外电箱设立10cm以上的基座，电箱要有防水措施，材料需满足耐用、防锈蚀功能；
7.岗亭
7.1
设置普通电源插座；
7.2
空调电源插座；
三、公共照明配套需求
项目
序号
配套需求
1.高杆路灯
1.1
LED灯具,分回路控制；
1.2
时控控制；
1.3
水泥基础灯座高于周边地面5cm以上；
1.4
每个路灯底座设置接线端子连接灯具线路；
2.庭院灯
2.1
LED灯具，控制回路独立；
2.2
时控控制；
2.3
水泥基础灯座高于周边地面5cm以上；
3.绿化灯草坪灯
3.1
LED灯具，不同类灯具不同回路；
3.2
时控控制；
；
，
四、排水系统配套需求
项目
序号
配套需求
1.设备房/井
1.1
水泵房设置集水井及排水沟；
1.2
集水井排污泵应按一用一备配置；
1.3
水管井有排水地漏及独立排水管；
2.雨水管
2.1
屋面雨水口设置球状金属格栅；
2.2
室外雨水立管在一楼天花以下位置增设防爬刺；
2.3
室外雨水立管排放至园区雨水管网，禁止往地下室排放；
2.4
超高层雨水立管出户管室外第一个检查井应为消能井；
；
；
箱
5.2
水箱（水池）应设置水位计；
5.3
水箱（水池）应设置超高和超位水位报警装置，超高水位报警时能自动将进水总阀关闭；
5.4
有水箱（水池）的供水系统，应设置两个水箱；
6.楼栋保洁取水点设置
6.1
每6层、首层、天台设置一个保洁取水点，取水点水龙头离地面不低于50cm，并配置拖把池，天台取水点需设置带钥匙水龙头；
6.2
严寒和寒冷地区屋面取水点与生活水管之间的管道应采取泄空措
施；
7.地下车
库取水点设置
7.1
地下车库每个防火分区至少设置1个带钥匙的清洁水龙头；
8.分区控制阀
8.1
生活供水每个立管分支处设置独立的控制阀门；
8.2
减压阀前设置控制阀门；
9.绿化取水点设置
9.1
绿化取水点应设置快速取水器，取水器旁增设下沉井并安装闸阀便
于后期维修，园区主干道每30米设置1个；
9.2
成片园艺绿化面积大于100㎡设置喷灌系统，并设置分区控制阀门，时控控制；
9.3
每一条分支管道设置一个控制阀门；
10.设备选用
10.1
供水设备优先考虑无负压变频供水系统；
10.2
设备选择时优先考虑设备品质、性能、节能及免维护等因素，供水可靠性直接关系到业户的基本生活需求；
10.3
给水水泵应避免安装在住宅投影区内，否则应采取减震降噪措施
10.4
地埋供水管材宜采用高强度、耐腐蚀的PE管（镀锌管容易锈蚀）
11.标识
11.1
设备房及公共区域的供水明管道应刷防锈底漆及绿色面漆；
11.2
供水管道有用途和流向标识；
；
；
六、公共设施配套需求
项目
序号
配套需求
1.小区出入口
1.1
人、车出入口数量在符合规范要求的前提下应尽量少（每减少一个出入口年节省人工费用约25万）；
1.2
大型项目主出入口应采用人、车分流设计，人行道路面高于车道路面；
1.3
为方便业主出行及消费，根据小区周边公交港、商业等考虑人行主出入口位置，其他出入口可设计为应急出口，设置门禁，不设闸机；
1.4
大门门岗设置混凝土安全岛，露天岗亭必须采取建筑防雷措施；
1.5
户外设备具有遮阳挡雨、防雷措施；
1.6
商业区域人行出入口、车库出入口独立设置，不与小区合用；
2.消防监控中心
2.1
一个项目的消防中心和监控中心合二为一；
2.2
一个项目只设置一个消防监控中心，如必须设置多个时，应设置一个总控室，其他分控室信号联网至总控室；
3.道路设施
3.1
园区道路两边需安装路沿石，园区内人行道与机动车道分离；
3.2
园区内车道减速带采用细石混凝土制作（1.5米宽，7cm高）；
4.周界围栏
4.1
管辖区域边界应有护栏、栅栏、围墙等屏障，具体技术要求参照《围墙标准图1—6》；
5.地下机动车库
5.1
车库地面入口处应设置截水沟，并设150高挡水反坡；
5.2
地下室防火门宜采用带可视窗的防火门；
5.3
地下车库墙面：
地下室饰面涂料为防霉涂料;
5.4
地下车库所有设备房门口均做150高C20砼门槛；
5.5
集水井的井盖板做法：
篦子钢构件连接须焊接，除锈后整体热镀锌防锈处理；
6.地下非机动车库
6.1
车库地面入口处应设设截水沟和200高反坡；
6.2
坡道按照《车库建筑设计规范》6.2.6条，坡道总宽度应不小于1.8m；斜坡宽度不宜小于0.70m；
7.地面
非机动车库
7.1
地面非机动库需安装雨棚；
8.单元
垃圾桶设置
8.1
单元大门旁偏僻处，设置大号分类垃圾桶位置，地面硬化后铺贴地砖或石材，三面外边缘有10CM高围蔽，未围蔽面与路面连通；
9.井盖
9.1
路面井盖采用复合材料或铸铁等材质；
9.2
井盖应避免设置在主出入口通道上，还应避免设置在车辆行驶线
上；
9.3
道路井盖应配置限位铁链；
10.垃圾收集站
10.1
垃圾站净高3.5米以上，设置宽2.8米、高2.5米以上的卷帘门；
10.2
垃圾站必须设置通风设备，安装灭菌灯具；
10.3
设置取水点和排水设备设施，墙面铺贴瓷砖，地面铺贴防滑砖，设置排水沟；
11.公共卫生间
11.1
大型小区应在公共区域设置卫生间；
12.公共桌椅
12.1
休闲座椅尽量少用或不用原木制品；
12.2
石材桌椅需安装稳固；
7.水系
7.1
园区内尽量少设置水景景观，以减少后期运行成本；
7.2
景观水池水深不超过400mm，人工湖水深不超过1.5米，湖边平台及亲水园路需设置护栏；
7.3
水池最低位设置自然排水管道，水泵不宜安装在水池内，如无法避
七、公共区域配套需求
；
，
、
免应做美化处理；
7.4
对水质有要求的水景应设置过滤沙缸；
八、住户内配套需求：
项目
序号
配套需求
1.厨房
1.1
烟道应采用结构烟道，不宜采用砌体烟道；
1.2
地面低于室内房间地面；
2.卫生间
2.1
排水地漏应设“P”型或“S”存水弯；
2.2
地面装饰应坡向地漏口；
2.3
地面低于室内房间地面；
3.阳台
3.1
相邻户阳台应避免安全隐患和视线干扰现象，开敞阳台地面装饰应坡向地漏口；
3.2
生活阳台考虑洗衣机位（包括：
洗衣机进﹑出水及电插座）；
3.3
地面低于厨房（卫生间）地面；
4.窗户
4.1
空调室外机不应遮挡外窗；
5.雨水管
冷凝水管
5.1
雨水管位于空调位处不应影响空调机的安装；
6.户门
6.1
户门开启方向合理，不相互影响；
7.空调
7.1
每台空调对应有室外机位置、穿墙孔、室内机位置、电源、冷凝排水管接口；
7.2
空调机选型、位置布置与尺度、设置标准满足使用要求；
7.3
空调室外机组的位置应能够从室内进行运输、安装和检修操作；
8.公共设
施
8.1
户内临电梯墙体做隔声处理；
9.防水坎
9.1
卫生间处轻质隔墙下部设置200mm高混凝土反坎；
9.2
水管井壁处设置混凝土反坎高于建筑面层200mm；
九、商铺配套需求：
项目
序号
配套需求
1.餐饮区域
1.1
预留排烟方式、隔油池位置；
1.2
餐饮商铺预留烟道距其附近住宅满足30米的间距要求，如不满足应采用措施进行处理；
2.供电
2.1
商铺宜预留电表间；
3.商铺室
外空调机位
3.1
每个商铺均应预留足够的空调主机安装位置；
3.2
每台空调预留室外机与室内机之间的管路穿墙孔位；
4.商铺店
招
4.1
预留招牌电源；
5.公共卫
生间
5.1
商业街应设置独立公共卫生间；
6.商铺内
6.1
商铺内不设置公共设备及设施（如：
公共配电箱、消防报警阀、水泵接合器等）；
6.2
商铺内地面略高于室外地面，以免下雨时倒灌水；
十、物业管理用房装修配套需求：
（一）整体要求：
1、物业服务中心用房有产权及独立的门牌号，设置在小区主出入口附近或方便业户前往的地段，服务中心大厅宜设在首层，其他物业用房结合项目实际情况集中规划配置；
2、物业管理用房的面积，应按项目建筑面积3‰-5‰的标准配置或参照当地法规执行，物业用房分为物业行政办公用房、作业用房等，物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付；
3、行政办公用房：
办公用房包括客户服务中心、资料室、综合办公区、会议室、卫生间等；
4、作业用房：
物业仓库、工程维修间、绿化保洁用房；
5、物业管理服务用房内预留通讯、有线电视、网络宽带等端口，具备正常使用功能；
6、办公区域和仓库配置感烟探测器、消火栓、喷淋、手提灭火器等消防设备设施。
（二）具体要求如下：
6.卫生间
6.1
墙身、天花批腻子粉，刷白色乳胶漆；
6.2
地面铺地砖，非木质踢脚线；
6.3
卫生间墙身地面需做好防水措施；
6.4
安装基本照明及一个防水二三插座；
6.5
安装蹲便，使用水箱冲水方式；
6.6
卫生间内安装有洗手盆；
6.7
需有通风换气设施，LED照明；
6.8
安装防水防腐蚀材质门；
7.工程
7.1
墙身、天花批腻子粉，刷白色乳胶漆；
维修操
作间
7.2
地面铺地砖，非木质踢脚线；
7.3
根据现场需要安装一定数量的二三插座；
7.4
安装10KW以上带漏电保护的三相电源；
7.5
安装通风设施，LED照明；
8.绿化工具房
8.1
墙身、天花批腻子粉，刷白色乳胶漆；
8.2
地面铺地砖，非木质踢脚线；
8.3
根据现场需要安装一定数量的二三插座、预埋电话及网线插座；
8.4
配置通风系统、LED照明；
9.保洁工具房
9.1
墙身、天花批腻子粉，刷白色乳胶漆；
9.2
地面铺地砖，非木质踢脚线；
9.3
根据现场需要安装一定数量的二三插座、预埋电话及网线插座；
9.4
配置通风系统、LED照明；
10.物业仓库
10.1
墙身、天花批腻子粉，刷白色乳胶漆；
10.2
地面铺地砖，非木质踢脚线；
10.3
配置通风系统，防爆灯具；
10.4
仓库办公室应独立设置，安装二三插座、预埋电话及网线插座；
11.大门岗亭
11.1
顶面做防水；
11.2
地面贴瓷砖，岗亭内安装工作台/柜；
11.3
配置空调、LED照明，安装二三插座、网络插座；
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