房屋建筑面积计算规则.docx

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房屋建筑面积计算规则

房屋建筑面积计算规则（试行）

为规范我市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，根据国家《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，结合我市实际，制定《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》。

一、一般规定

1、房屋以幢为单位进行测算。

（1）地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。

同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。

（2）计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。

（3）地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。

2、房屋面积测算系指房屋水平投影面积测算。

房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。

3、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。

4、房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

5、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

6、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20ｍ以上的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

7、房屋所在层次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

8、房屋建筑结构可分为：

钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其它结构。

二、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位，按水平投影面积计算。

当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20米，但总高度不小于2.20米时，只计算一层建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5、室内楼梯的面积计算

（1）穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。

（2）住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间隔的净宽度大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减。

6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

7、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等按其外围水平投影面积计算。

8、设计为斜面结构，屋顶下面具有永久性楼梯上下并加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

9、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

10、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

11、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

12、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

13、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

14、属永久性建筑层高在2.20米以上的非单排柱车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

15、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算。

16、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

17、有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。

18、设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层外围水平投影面积计算。

19、内部无结构层的机械车库不论其高度和停放层数，均按一层水平投影面积计算。

20、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

21、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

22、当落地窗其窗体高度大于或等于2.20米时，落地窗计算建筑面积。

23、封闭的入户花园、户内花园按其外围水平投影面积计算。

24、有永久性上盖的室外车道按其外围水平投影面积计算。

三、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

4、无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

6、未封闭的入户花园、户内花园按水平投影面积的一半计算。

四、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20米的房屋。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池及一些景观性质的建筑设施等。

5、房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑物。

6、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

7、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下的底层作为公共通道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。

8、上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊。

9、阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通）的视为隔热层，不计算建筑面积。

10、屋顶防雨的挑檐。

11、利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。

12、独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13、活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。

14、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

15、无永久性上盖的室外车道。

16、用作公共休憩的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。

17、其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。

五、实际操作中有关部位面积计算原则

1、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

2、非垂直墙体处理原则：

当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积计算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿计算房屋建筑面积。

3、对商业部分中没有间隔墙的权属单元，以固定界址点为分隔标记。

4、涉及有上盖的无柱走廊、檐廊，未封闭的阳台、挑廊，有顶盖不封闭的永久性架空通廊，当上盖外围水平投影超过底板外沿的或围护结构向外倾斜的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；当围护结构超过上盖外围水平投影的，按其上盖水平投影面积一半计算；当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿达到2.2米处水平投影面积的一半计算建筑面积。

5、楼梯下方空间：

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　6、室外楼梯与台阶的界定

（1）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。

（2）位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。

　　室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间经规划设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

　7、花池、空调机位的面积计算

（1）悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。

（2）位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。

六、共有建筑面积分摊原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法权属分割文件或协议的，可按本《规则》执行。

2、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。

共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。

3、为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例来进行分摊。

4、其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。

5、分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。

共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能。

6、幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行分摊。

7、功能区共有建筑面积是指专为某一功能服务的共有建筑面积，由该功能区进行分摊。

8、层内共有建筑面积：

住宅统一分摊；非住宅因功能不同，由各层各自进行分摊。

9、房屋与房屋之间利用通廊（含架空通廊）等相连通的，通廊建筑面积视作所属功能区共有面积。

七、应分摊的共有建筑面积

1、本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光（井）梯、提物井等。

2、共有的楼梯间、电梯间。

3、为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房、管理用房等。

4、共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等。

5、屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电设备用房等。

6、公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

八、不分摊的共有建筑面积

1、人防工程。

2、已出售给产权人独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等。

3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施。

4、用作公共事业、市政建设的建筑物。

5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积。

6、物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房。

7、架空层中的架空部位。

九、共有面积分摊方法

1、多功能综合楼（含商住楼）的非住宅层内单独通往住宅层的梯间以及门厅等共有建筑面积，由住宅层分摊；若该共有部分又可与非住宅层相连通的，则由住宅层与相连通的非住宅层分摊。

2、为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊）、屋顶梯间以及幢内其它商住共用建筑面积由全幢分摊。

3、专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积由住宅部分分摊。

4、专为商业、办公等部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积由商业、办公等部分分摊。

5、地下室相通，地面上独立的两幢或两幢以上的房屋，以规划部门确定的室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上服务的共有建筑面积不予分摊。

6、地下部分与地上部分同属一幢房屋时，地下室不计容积率时，地下室与地下共有部位单独计算建筑面积，地下共有部位列入不分摊的共有建筑面积；地下室计容积率时，地下室建筑面积计入全幢建筑面积，处于地下部分的共有部位由使用该共有部位的范围分摊。

7、地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位按套内建筑面积分摊。

8、单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方法：

（1）出入口设在该幢房屋主墙外，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。

（2）出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。

（3）出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积列入幢共有建筑面积进行分摊。

9、斜面结构屋顶下面（如阁楼）层高在2.2米以上部位应参与整幢大楼共有建筑面积的分摊。

10、原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关层铺位按其套内建筑面积分摊。

11、计算容积率的架空层可计算建筑面积，但应计入不分摊的共有建筑面积。

12、位于房屋内的封闭建筑空间，凡计算建筑面积的，均列为不分摊的共有建筑面积。

十、具体计算方法

（一）套内建筑面积

1、套内使用面积

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积；

（4）内墙面装修厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积

套内墙体面积为套内使用空间周围的围护或承重墙体所占的面积。

其中各套之间的分隔墙和套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台底板边缘与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

4、在实际工作中，也可以按照套型的中线尺寸，加上阳台的建筑面积，直接计算套内建筑面积。

（二）一般住宅楼

1、幢共有建筑面积

幢共有建筑面积=整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积等

2、幢共有建筑面积分摊系数K

K=（整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积）/整幢各套内建筑面积之和

3、套分摊的共有建筑面积

套分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×幢共有建筑面积分摊系数K

4、套建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+套分摊的共有建筑面积

（三）商住楼

1、根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积按比例分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加入住宅和商业总面积内，然后按各自功能分别进行分摊。

2、住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，得到住宅部分总的共有建筑面积，然后按各套房屋的套内建筑面积分别计算住宅的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。

3、商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积分别计算商业部分各层的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。

（四）多功能综合楼

多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即幢内有住宅、商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象同住宅或商住不同。

对其共有建筑面积应首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊到各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后再把功能区分到的共有建筑面积和层自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。

如果功能区内各层的结构、共有建筑面积基本一致时，则可免去层一级分摊，由功能区直接分摊到套或户。

分摊计算方法可参照商住楼操作。

十一、 附则

1、本《规则》下发前已确权发证或者已实施面积测绘的房屋，其建筑面积计算，仍按原计算方法执行。

2、本《规则》与《房产测量规范》及国家法律规章不一致的，以《房产测量规范》及国家法律规章为准。

3、本《规则》自发文之日起施行。

4、本《规则》由赣州市房地产管理局负责解释。

附件：

术语解释

1、房屋──具有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的供人们生产、生活或经营的建筑物。

2、幢──是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3、架空房屋──一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

架空部位一般为通道、水域或斜坡，也有在房屋中间层架空的。

4、假层──指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层。

5、夹层──位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

6、技术层──通常指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

7、结构转换层──建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

8、阁楼──指利用坡形屋顶的闷顶部分作为使用房间的，该使用房间称为阁楼。

9、地下室──室内地坪±0以下的建筑物称为地下室。

10、柱廊──有顶盖和支柱，供人们通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

11、骑楼──底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

一般建于道、路、街、巷两侧。

房屋为用作社会公共道路的有柱廊房，廊上为楼房一部分的临街楼房。

12、挑廊──指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构（如栏杆），有顶盖，无支撑柱的外走廊。

13、门廊、门斗──建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。

14、檐廊──在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的用作通道的伸出部位。

15、通廊、架空通廊──指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。

在地面上的称底层通廊或长廊、回廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

16、层高──是指地面到楼面、楼面到楼面、楼面到平台（不含隔热层）的垂直距离。

17、晒台（露台）──指供人室外活动的屋面或底层伸出室外的有围护无顶盖的台面。

18、阳台──有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相通、可以供人活动或晾晒衣物等的空间。

19、楼梯──是指房屋层之间供垂直交通使用的通道。

20、室外楼梯──依靠房屋外墙体搭建的永久性供垂直交通使用的通道。

21、屋顶水箱间──指突出房屋屋面水箱或水池周围有围护结构，有顶盖的附属设施。

22、屋顶楼梯间──指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶顶层维修或安全出口用的通道间。

23、屋顶电梯间──指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。

24、设备间──一幢大楼内放置消防设施等各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

原则上以设计图纸所标定的用途认定，设备间都应有具体明确的用途。

25、功能区──根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

26、柱──指结构柱，是指独立支撑结构的竖向构件。

27、围护结构──将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、栏杆等。

一般高度不低于1.1米。

28、落地窗──凸出房屋外墙面，且底平面和室内地坪面高度一致的窗。

29、凸窗──凸出房屋外墙面，且底平面高于室内地坪的窗。

30、挑台──指二层以上，挑出房屋墙体外，无支柱、无顶盖、有围护结构、有台面，与房屋相通并且可以供人活动的房屋附属设施。

31、挑楼──指二层以上，有一层或多层楼面挑出下层楼面墙体外的楼层。

32、物业用房──是指由建设单位在物业管理区域内配置的供物业管理活动中使用的房屋。

物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业管理用房和业主委员会活动用房等。

物业管理用房的所有权属于业主，物业管理公司只有使用权。