住宅预防渗漏的监理实施细则.docx
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住宅预防渗漏的监理实施细则
住宅预防渗漏的监理实施细则
陕西中安监理公司
第项目监理部
200年月
住宅预防渗漏的监理实施细则
监理资质等级：
建设部甲级
证书编号：
建[建]监资字第（9450）号
灌注桩工程监理实施细则
AJQA0801—1999ZA016-JLXZ-001
监理资质等级：
建设部甲级
编写人：
吴昌令总监理工程师
建筑工程高级工程师
国家一级注册结构工程师
国家注册监理工程师
审批人：
吴昌令总监理工程师
建筑工程高级工程师
国家一级注册结构工程师
国家注册监理工程师
陕西中安监理公司
第项目监理部
二零零年月
住宅预防渗漏的监理实施细则
住宅渗漏是施工中普遍存在的一大质量通病。
它给住宅带来生活不便和精神负担，也造成经济损失，它既是住户投诉的热点，也是监理工作的难点。
监理如何根据产生的质量通病的原因，采取相应措施进行质量监控，以避免或减少渗漏俄问题发生，这是业主（住户）非常关心的问题，也是我们监理人员应该解决的难题和应尽的责任。
为此制定预防渗漏的监理实施细则。
一、屋面渗漏
1、屋面渗漏原因
屋面渗漏的根本原因是，防水层（局部或全部）失效，雨水通过屋面结构的细微裂缝渗入室内。
（1）设计原因：
采用通用设计或标准设计时，未对住宅建筑屋面防水的做法做详细说明；
采用的防水方案不合理，不适合当地情况；
屋面坡度过小，排水不畅；
排水孔过小，导致屋面积水不能尽快排除。
（2）施工原因：
屋面施工时未未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；
屋面结构的支撑合模板拆除过早，以致结构产生裂缝；
屋面结构未精心施工，未精心养护，时结构产生大量微小裂缝；
防水材料质量有问题；
做卷材防水层，压边处理不好；
涂料防水层配料搅拌不均，或涂刷不均；
泛水、落水口处处理不好。
（3）使用原因：
工程建成后业主或物业管理部门为在屋面上安置某种设施在屋面钻洞、打钉、破坏了防水层；
屋面杂物多，堵塞了落水孔；
长期使用，未按规定定期修缮。
2、屋面渗漏的质量监控
（1）设计质量的监控。
对设计存在的问题主要通过图纸会审来发现，建议设计单位对防水设计进行深化，使设计得到完善。
（2）屋面结构施工的监控。
屋面结构因其处于特殊位置，在施工是应做出合理安排，尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝；屋面结构负弯筋一般较多，在浇筑混凝土时要注意保护，减少和防止钢筋变形；屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝；混凝土振捣不实，质量不良，应确保混凝土质量。
（3）屋面养护监控。
屋面结构施工完成，此时施工单位容易忽视屋面养护问题，且屋面高，风大，造成屋面混凝土开裂，为屋面渗漏留下隐患。
监理工程师一定要监督施工单位做好屋面结构的养护工作。
（4）防水材料和防水施工质量的监控。
屋面采用刚性防水设计时，要确保防水剂（粉）的质量，施工时要控制好掺入比例和使用方法，严格按使用说明操作。
屋面采用卷材和涂料等柔性防水设计时，要严格按照设计要求和材料说明操作，须现场调制的材料要严格控制用料比例，充分搅拌；涂刷前基层要干燥并清理干净，涂刷要均匀，相邻两层涂刷方向应垂直；卷材防水时粘接材料涂匀，接口处要涂满，铺卷材时要排尽空气；泛水卷起高度要满足设计及规范要求，做好保护层；变形缝处的防水要特别重点旁站控制。
（5）提示业主要注意使用方法防止破坏屋面防水。
住宅建筑屋面多为不上人屋面，屋面常被利用安装一些公用设施，如微波天线、广告牌等。
在工程设计、施工中监理工程师应提示业主对欲安装的设施进行专项设计，同时考虑屋面防水问题。
在工程竣工时提交业主的监理报告中要提醒业主，不可在屋面随意增加设施，确须增加时，应先征询设计单位意见，做好结构补强和防水设计。
二、外墙渗漏
1、外墙渗漏原因
外墙渗漏是因为混凝土墙或填充墙存在微小裂缝，住宅建筑在风雨天气条件下，外墙承受较大风压，雨水在墙面流动缓慢，在风力作用下对墙面产生一定的渗透压力，遇到防水薄弱部位，雨水由外墙渗入室内。
、
（1）设计原因：
住宅多采用框剪结构。
现时，外墙设计多为空心砖的构造使得灰缝难以饱满；
外墙装饰采用陶瓷面砖时，面砖背面无法填实，防水效果较差；
设计时未做外墙防水专项设计，对外墙防水也未作特别强调；
设计时采用铝合金推拉窗，高层建筑承受风压较大，雨水会从推拉窗缝隙吹入室内；
设计时未统一设置空调支架预埋件和排水孔。
（2）施工原因：
混凝土剪力墙养护难度较大，容易出现裂缝；
混凝土施工时振捣不好，为渗漏造成隐患；
砌筑填充墙时抢工期，一次砌筑高度过高，砂浆硬化沉实时将灰缝拉裂；
斜顶砖挤砌不紧；
墙面洞口封堵不严；
高层建筑结构施工误差使得外墙抹灰层厚薄不均，薄处覆盖效果差，厚处抹灰层易开裂，亦影响防水效果；
门窗周围封堵不好;
分包商（如煤气）施工时在外墙上固定管线,破坏防水层;
穿墙管道周边密封不严。
（3）使用原因:
风吹日晒等自然原因使得外墙产生裂缝;
住户在外墙安装空调等设备时破坏了墙体防水层。
2、外墙防渗漏的质量监控
（1）加强图纸会审，完善外墙防水设计，排除渗水隐患。
监理工程师在审查图纸时应注意施工图对外墙防水是否做了专项设计，深度是否达到要求，若未达到指导防水施工的要求，应要求设计院完善外墙防水设计。
防水专项设计应具体到：
填充外墙的砌法、抹灰的具体要求、防水剂类型、用法、用量等。
（2）砌体过程的监控。
外墙渗漏使人们往往把注意力集中在抹灰层和装饰层上，但实际上墙体的裂缝在砌筑高度不得超过1.5m，以防砌筑砂浆硬化沉实时拉裂灰缝；墙顶梁底必须用红砖斜向顶砌，预留高度要调整好，确保斜顶砖挤紧砌实。
不准用缺棱掉角或有裂缝的砖砌筑在外墙，竖直灰缝不准出现无浆缝和假缝。
（3）墙面堵孔监控。
墙体施工时，会在墙上留有很多小孔洞，如混凝土墙的穿墙螺栓孔、砖墙的脚手孔、套管的预留孔等。
在外墙抹灰开始前，必须有专人负责，由专门班组封堵这些孔洞，确保外墙不因这些孔洞而渗漏。
（4）外墙抹灰的监控。
外墙抹灰前要认真检查墙面，填充墙和梁、柱交接处钉宽度不小于200mm的钢丝网；抹灰必须分层进行，每层厚度不超过15mm，抹灰层断口处要切齐，各层断口要错开，最外层抹灰层要加防水剂。
（5）商品混凝土配合比中外掺剂的含量，粉煤灰的掺量不得超过水泥用量的15%，矿粉掺量的20%。
（6）门、窗周围封堵的监控。
门窗周围是外墙防水的薄弱环节，必须严格把关。
洞口预留不可过大或过小；若洞口预留位置由偏差应先调整洞口位置预大小；门窗周围要用加微膨胀剂和防水剂的水泥砂浆塞堵密实；门窗洞口上檐要作好滴水线，下沿要作出排水坡度。
（7）对分包商的质量监控。
外墙施工中或施工后有部分专业分包商要在外墙上进行诸如煤气管道安装等施工作业，此时，安装监理工程师和土建监理工程师必须紧密配合，做好协调工作，既要保证专业安装施工质量，又不对外墙防水造成损害，确保外墙不致发生渗漏。
（8）外墙装饰施工完成后要做淋水实验，发现问题及时处理。
（9）提示业主注意使用方法。
外墙渗漏绝大多数是施工问题造成的，但使用不当也会造成外墙渗漏。
监理工程师应提示开发商在房屋使用说明书中写明使用注意事项，防止住宅出售后因住户使用不当造成外墙渗漏。
三、厨房、卫生间渗漏
1、厨房、卫生间渗漏的原因
厨房、卫生间的渗漏多发生在地面或墙根部位。
其根本原因是地面或墙面结构存在微小裂缝、管道周围封堵不严，防水层失效。
厨房、卫生间地面的流动水或积水的长时间浸泡下穿过防水层和结构层，从而产生渗漏。
（1）设计原因：
管道、洁具布置不合理：
漏设防水层、检修口、地漏，或数量不足；防水方案或防水材料选择不当；
5层以上的建筑，在底层污水，废水管未分设，污水会从底层卫生器具中溢出；
使用新型材料，如：
UPVC、PP-R铝型管；钢塑复合管；柔性接头铸铁管，设计未给详细构造图或不交代做法；
地面与墙面交接处未采取加强措施；
错用标注图号，造成防水措施不当；或选用废弃的图集、标准。
（2）材料原因：
伪劣产品，无生产许可证，合格证或伪造证件；
不合格产品，单位长度重量不足，厚度不够，不垂直，有砂眼裂纹，耐压不符合标准等；
洁具、阀门、管箍、对丝、套管、软管、垫圈等辅助件不合格，如：
几何尺寸不归整，刚度，柔韧性、抗拉强度不足，耐热性差等；
不符合环保要求，如：
粘和剂含笨、甲醛、甲烷、乙醚等超标。
（3）施工原因：
管道、地面坡度不足，甚至倒坡；
管道接口不顺，采用外力强行纠正；
暗埋管不留槽，后凿槽不光顺有夹角，无固定卡；
支管和立管连接不用顺水三通或两个45º弯头，采用直三通连接；
承插式铸铁管承插口间隙不均，不按设计规定捻口；
地漏不符合找坡坡脚，甚至高出地面；
找坡层、防水层、面层不密实，层间结合不密实；
管件用粘和剂粘接后用外力调整；
管道穿墙、板不预留洞，随意打洞，热水管穿墙不做套管；
野蛮作业或装卸，摔砸管件，无序堆码，向管道内乱倒垃圾污物等；
楼板混凝土施工质量不好，存在裂缝；
预留洞封堵不严；
穿板套管周边封堵不严或套管上未设止水环；
防水层施工时，基层不干燥或未清理干净，防水涂料厚度不足，墙边卷起过低；
管道检查井不做流槽，造成沉淀井堵塞；
室内管道在正负零以下管道未按墙内外分段施工，造成沉降开裂；
入洁具管道未端部未做加强支托，造成歪斜变形；
管道转弯处未做自由臂补偿伸缩；
管道打压实验或闭水实验加压或停留时间不符合要求。
（4）使用原因：
装修时打凿过渡，使地板结构产生裂缝；
装修时破坏防水层；
装修时将套管移动。
2、厨房、卫生间防渗漏的质量监控
（1）设计质量监控
认真查审设计图纸做好事前控制，设计应采用刚柔并奉的防水方案，并对厨房、卫生间的防水施工方法做详细说明。
审图时应注意下列问题：
管道间的平面和竖向布置是否打架；
管道连接处是否过于集中，是否会造成施工困难；
不同材料连接是否明晰，准确；
新材料新工艺是国际，还是行业标准，有冲突时以何为准；
套用的标准图号如地面、墙面做法是否合理适用；
地漏角阀布置是否合理；
穿墙（板）打孔，有无具体要求；
高层住宅供水末端是否装置减压阀，顶层有无增压措施；
材料检验执行何种规范标准。
（2）结构施工的监控。
在浇筑厨房卫生间部位楼板混凝土时，要注意振捣密实；厨、卫部位楼板拆模时间不得过早（应达到70％设计强度），以防产生裂缝；若安设套管，应将套管牢固定位，周围混凝土振捣密实。
（3）堵洞施工的监控。
堵洞前应先将洞口周围松散混凝土凿除，清洗并保持湿润。
堵洞混凝土比楼板混凝土标号高一级并加微膨胀剂，将混凝土振捣密实；若安设套管，套管上应设止水环。
（4）砌筑填充墙的监控。
当采用轻质砌块作填充墙时，厨房、卫生间周围墙体底部应用红砖砌四层，在砌轻质砌块，以提高墙体防水效果。
（5）防水施工的监控。
所有防水材料必须是当地有关主管部门地准用产品，并具有合格证；防水施工前基层要处理干净并保持干燥；防水材料要按操作规程分层涂刷均匀，墙根部位防水层应卷起200mm；做完后进行24小时蓄水试验，无渗漏方可进行后续工序。
（6）地面施工监控。
厨房、卫生间地面面层施工的关键在于找好坡度，使地面水能尽快排除。
（7）严把材料进场检验关，所有防水材料、管材、卫生洁具必须是省市有关主管部门的准用产品，并具有合格证，按规定抽检。
（8）积极推行样板间施工制度，严格按样板间的工序、工艺、施工操作方法、质量要求施工验收，对病害易发生的部位实行旁站监理，必须按规范进行蓄水、打压、闭水试验。
（9）向业主作必要的提示。
监理工程师要提示业主（开发商），在房屋使用说明书中写明注意事项；装修时应尽量不改动厨房、卫生间隔墙的位置；不在地面堆放过多的装饰材料；拆除旧装饰面层、厨具、洁具时不要过度敲砸墙、板结构何套管；装修时要防止破坏防水层。
四、地下室渗漏
1、地下室渗漏的原因
地下室长期处于地下水的浸泡之中，当局部防水层受到破坏时，若该部位结构（底板和侧墙）存在微小孔隙和裂缝，地下水便会渗入地下室。
（1）设计原因：
单一防水设计（如混凝土自防水）；
变形缝、后浇带设置不当。
（2）施工原因：
混凝土采用自防水时，混凝土施工时由于级配、振捣不实等原因造成混凝土贯通性裂缝；
地下室大体积混凝土浇筑时未采取有效防裂措施。
致使底板结构产生裂缝；
施工缝、后浇带处理不当；
穿墙螺栓处理不当；
穿墙管周围封堵不严；
防水层施工，保护不当。
（3）使用原因：
1地下水位高，长期浸泡；2修缮地下室穿墙管道时，管道周围封堵不严。
2、地下室防渗漏底质量监控
（1）设计质量监控。
设计上应避免采取单一防水方案，应采取多重防水措施，有效防止的地下水渗漏；应正确设置变形缝、后浇带，防止因此而产生裂缝；应对变形缝、后浇带、施工缝、穿墙管道等部位的防水措施做出详细设计和说明。
（2）结构施工质量监控。
地下室施工前要求施工单位应针对地下室底板、外墙混凝土的施工做出详细方案，并周密安排。
高层建筑地下室底板多为大体积混凝土结构，应采用合适的配合比，辅以适量的外加剂（如缓凝剂、减水剂、微膨胀剂等），以达到延缓水化热集中释放，减少、抵消混凝土收缩，防止产生裂缝的目的；混凝土浇筑时要确保振捣密实，防止底板和外墙因振捣不实产生的裂纹、孔洞等；若采用混凝土自防水时，还应保证混凝土级配得当；穿墙螺杆、套管均应在中部焊止水板，防止螺杆渗水；施工缝、后浇带必须垂直（或水平）留设，并预埋止水板，后浇筑混凝土前必须认真清理干净，用高标号微膨胀混凝土填充，振捣密实。
（3）防水层施工监控。
地下室防水除要保证防水材料质量、基层清洁干燥外，还要特别注意变形缝、后浇带、施工缝等部位的防水层要采取加强措施；结构转角除也应有加强措施；防水层必须封闭；采用涂料防水时地下室外墙应涂刷数遍，直至达到设计厚度；防水层外的保护层（一般是120砖墙）必须认真施工，顶部要有封闭措施，防止杂物落入。
（4）基坑回填土监控。
基坑回填土必须分层夯实，防止日后填土沉降带动防水层下沉而破坏地下室外墙防水层。
五、预防渗漏监理工作流程
1、预防渗漏监控程序（见图1）
图1
2、材质核定流程（见图2）
图2
3、工序交接检验流程（见图3）
图3
4、隐蔽工程检验流程（见图4）
图4
5、工程变更处理流程（见图5）
图5
六、质量控制点（见表1）
表1
序
号
分部分项工程
名称或部位
质量监控要点
控制手段
1
屋面防水工程
分包资质及防水操作工上岗证
审核
防水施工方案
审核
防水材料质量
检查、复试、样品封存
找平层厚度、坡度、平整度、防裂纹
观察、量测
保温层厚度、平整度
观察、量测
防水层粘接、平整嵌填
观察、旁站
保护层坡度、搭接
观察
落水管安装、接头
观察
细部节点
观察、旁站
2
外墙
砌筑砂浆强度等级、配合比
砂浆做配合比试验，审核试压报告，旁站检查
灰缝、错缝及砂浆饱满度、砖隔夜浇水
现场检查、巡视、平行检验
外墙螺杆洞、脚手眼堵塞
检查、巡视、平行检验、旁站
拉结筋、预埋件及管线埋设
检查、量测
3
外墙饰
面、抹灰
材料配合比
试验
主要材料质量
检查、封存样品
抹灰厚度、平整度、垂直度
检查、量测
无空鼓、裂缝
检查
细部构造防水处理、滴水线、倒泛水
观察、检查
4
厨厕间
材料配合比
试验
材料质量
检查、试验
墙、地面垂直度、平整度、空鼓、裂缝
检查、量测
泛水、地漏标高、细部节点
泼水检查
渗漏水
蓄水试验
5
门窗工程
分包资质
审核
施工方案
审核
材料质量
检查资料，观察样品封存
定位尺寸、安装质量、嵌填发泡剂及硅胶质量、开关是否灵活、出厂合格证、准用证及“三性”检测报告
检查、量测
有无渗漏
喷淋试验或大雨后检查
门窗樘粉刷抹灰前
隐蔽验收
窗台面标高、泛水
检查
6
给排水安装
工程
管材质量
检查
给水管道粘接质量
压力试验
排水管粘接安装质量
通球试验
洁具安装质量
盛水试验
七、组织措施
住宅工程创“无渗漏”涉及住宅建设的全过程，只要有一个环节松懈，就有可能产生渗漏问题。
因此，建设单位、设计、施工、监理等单位应各司其职，强化管理，齐抓共管，形成合力，采取上述针对性的技术措施和下述的组织措施：
1、报送创“无渗漏”施工方案。
在基础分部验收前，施工单位应针对：
外墙面，外门窗，屋面、厨厕、楼地面、给排水、暖气管道等易渗漏的部位、节点，从施工工艺、施工方法，材料采购等方面制定预防措施和施工方案，报监理、业主共同研究审批后，施工单位做出样板间，经检查验收合格后，按样板间的质量标准，施工工艺方法全面展开实施。
2、施工单位技术负责人应组织质检员、施工员、专业工长就创“无渗漏”工作召开专题会议，深入讨论和贯彻落实创“无渗漏”的施工方案和具体措施，并对工人进行技术交底，确保无渗漏的措施落实。
3、加强旁站和跟踪监理。
监理部应克服重主体，轻装饰、安装的思想，加强旁站监理，做到每道工序都有专人负责，加强隐蔽工程验收，坚持蓄水试验、打压、闭水、淋水试验。
加强跟踪、巡视监督检查，发现问题及时整改纠偏，做到事前预控，事中检查，事后验收。
八、监理工作方法
1、旁张：
是在关键工序或关键部位施工过程中，由监理人员在现场进
行的监督活动。
2、巡视：
是由监理人员对正在施工的工序或部位，在施工现场进行定
期或不定期的监察活动。
3、见证：
是由监理人员现场监督施工单位某工序过程完成情况的活动，
例如原材料取样、复试、样品封存等。
4、平行检验：
监理人员利用一定的检查或检测手段在施工单位自检的
基础上，按照一定比例独立进行检查或检测的活动。
5、会议制度：
每周一次工地例会，检查上周（月）的质量、进度、安
全情况，落实下周（月）的进度计划，评议质量现状，提醒施工单位下一步施工应注意的问题，协调进度工作，会后整理打印会议纪要。
6、书面指令：
对施工过程中发现的质量问题及时口头指出，并要求施
工单位整改，后用监理工程师通知单、监理工作联系单等书面形式追认。
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