五月份房地产市场分析及未来展望精.docx
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五月份房地产市场分析及未来展望精
2011年--2012年一季度房地产市场分析及未来展望
工程09甲林新选0992410135
【摘要】自1997年房地产改革以来,中国房地产逐步的向成熟走去。
而自2009年到2010年随着房价大幅不正常上涨之后，政府开始利用宏观调控大胆干预房地产市场，促使房地产发展走向正常的、成熟的发展道路。
本文主要对过去的2011年及2012年1--4月份的房地产市场进行初步探讨及分析，并对未来一段时间房地产市场发展方向发表自己的见解。
【关键词】2011年2012年房地产市场房价宏观调控
一、引言
自2008年至今，房地产市场此起彼伏。
从2008年由于在世界金融危机的严峻的经济环境背景下，房地产走向了低谷。
之后，政府为应对房地产市场疲软，保障经济稳步增长，在08年出台新规新政，保障房地产的稳步向上发展。
在2009年初，针对房地产市场的各种新规开始出台，以四大国有银行宣布“七折政策”为开始，各地方政府积开始积极响应国务院文件，释放信贷政策，使得在09年的第二季度开始，房地产就开始它的回暖之路。
由于政府政策的大力支持下，除了对房地产有着刚性需求的消费者积极购买房产，一大部分的投资热钱开始很快的涌入房地产市场中，从而导致了投资性需求使得房价不断上升，使得刚性需求难以承受如此高的房价。
在09年末，国务院又颁布了“国四条”。
至此，房地产市场开始了其打压房价之路。
在2010年一月伊始，国务院又颁布了国十一条。
在之后的几个月间，又再次颁布国十条，新国五条等等文件以抑制房价的不正常上涨。
但是，单从价格角度来看，房价依然居高不下。
到了2011年，房价打压依然在进行着。
国务院的打压政策一贯到底，从年初的国八条到后来升级五条。
种种政策依然表示着政府对房地产调控力度和决心不减。
各企业、房产开发商、房产投资者、刚需者都在无时无刻的观察着楼市的变动。
在过去的了的一年多时间里，楼市所经历的，可谓是跌宕起伏。
二、2011年房地产回顾
（一）新房
①新房价格
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，如表1-1所示，可以看出自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，调控效果正式显现。
百城均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。
11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。
其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。
从一月份的100个城市皆上涨，之后的月份，我们可以看到，随着时间流逝，跌幅开始展现，更多的城市加入到了跌价的行列当中来，直到年底，过半城市加入了跌价行列。
表1-12011年1月至11月百城价格指数1
我
们再来看看中国十大城市2价格指数，如
表
1-2。
由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大。
在2011年三月份就开始出现平均价格环比下跌城市。
8月份之后，就有过半城市开始下跌之路。
至11月份，十大城市无一不入列跌价行列。
在此看来，宏观调控对于十大城市来说效果十分显著。
至11月份，其平均同比涨幅（1.66%低于全国百城水平（4.06%，其平均价格还是远高于百城平均水平，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。
1数据来源：
CREIS中指数据、
2
注：
十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。
表1-2中国十大城市价格指数3
②新房成交量
如表1-3所示的2011年1-11月20个代表城市成交面积，20个代表城市住宅总成交量同比下降11.6%。
其中，一线城市总成交量同比下降14.9%（最近3个月降幅均高于二线城市），16个二线城市总成交量同比下降10.5%。
11月，20个代表城市总成交量939万平米，环比下降8.3%，是3月份以来的最高跌幅，
表1-32011年1-11月20个代表城市成交面积4
同比降幅扩大至33.3%。
其中，一线城市11月成交量环比小幅增长3.6%，但是
3数据来源：
CREIS中指数据4
数据来源：
中国指数研究中心
比降幅仍达34.5%，二线城市环比下降11.6%，同比下降32.9%。
在二级市场中，一二三线城市所呈现出来的房价态势各有所异。
如表1-4所示。
在过去的一年中，一线城市和二线城市的房价都呈现下跌趋势。
较与1月份相比较，在2011年末，一二线大部分城市的成交量与一月份有比较明显的差距。
一线城市的跌幅达到34.5%，远超过二线城市11.60%的跌幅。
且2011年累计成交量中一线城市的跌幅在14.9%，高于二线城市10.5%的跌幅。
一线城市相对于二线城市来讲，其受到的宏观调控影响要大于其对二线房地产市场的打击。
只有三线城市有小幅上涨，涨幅在8.3%左右。
三线城市的逆势上涨，其中有相当原因在于投资者并不看好一二线城市的房价走势。
，并且房价依然居高不下，所以将手中可作投资的资金投入到三线城市和部分二线城市。
使得部分二三线城市有着较好的成交量。
表1-42011年1-11月20个代表城市成交面积环比涨幅5
为了更直观的分析一二三线城市的市场变化，在此，以北京作为一线城市的代表，二线城市以杭州为例，三线城市选择东莞。
如表1-5所示，对三个城市过去几年的市场成交量进行比较。
在表中，我们可以看到，对于北京和杭州，其2011年的平均成交量要远远低于2010年水平。
并且都低于2008年的平均水平。
不管对于投资者还是供应商来讲，2011年房地产市场的严峻程度与08年相当。
而三线代表城市东莞却逆势上涨，相比08年到10年都有相对的涨幅。
三线城市的房地产市场在过去几年的总体趋势是在积极上扬。
虽然政府出台多个限购等宏观政策，但是对于三线城市来讲，并没有很显著的显现出来，成交量依然上扬。
其主要原因在于三线城市相对于一二线城市的房价更有吸引力，并没有让投资者
5
数据来源：
中国指数研究中心
失去投资的信心。
对于潜在客户，其吸引力要远大于一二线城市。
表1-5三个城市近年成交面积对比6
（图中虚线表示当年平均水平）
（二）二手房市场
①二手房价格
依据中指数据日前发布的数据显示，与新房价格相似，自2011年9月份起，11个主要城市中绝大部分的二手房价格环比下跌。
整体来看，价格从年初的2.5%的环比涨幅一直到9月的平均环比下跌0.7%，最后到11月份的1.8%。
不仅如此，如图2-1表示，从08年至11年年底，主要城市的价格环比涨跌幅从08年到09年有很大幅度的上升，从08年的跌到09年的涨。
而从09年至10年，价格依旧环比上涨，但是涨幅没有09年来的大。
并且比较平缓。
进入2011年后，其环比涨跌幅开始下降，从年初的2.5%左右开始下跌至年末的-2%。
在进入11年9月份，价格环比开始全面下跌并持续扩大，直到11月份，其价格水平已逼近08年最低水平。
可知政府的宏观调控政策对于11年，尽管在9月份才开始逐渐显现出来，但是其显现出来的成果是有成效的。
2011年1-11月，这11个重点城
6
数据来源：
透明售房网
20
406080万平方米
30
6090120万
平方
米
060
120180
240万
平方
米
市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，相比之下，2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年同期下降9.4%。
在2011年，其二手房所处的三级市场的严峻程度堪比二级市场，有过之而无不及之势。
图2-1重点城市二手房价格平均环比涨跌幅
②二手房成交量
来自中指数据显示，如图2-1表示，2011年1-10月，重点城市二手房成交量同比下降31%，其中9-10月降幅超过50%，降幅大于新房，成交绝对水平也已接近2008年低点。
1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。
2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008年水平33万套。
同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%
。
图2-1重点城市二手房总成交量走势
单从数据中可以看出，同样的宏观调控政策和力度，在二手房市场中，其所受到的创伤要远远大于其对新房市场的影响。
在过去的一年中，主要城市新房成交量下跌维持在13%左右，而二手房市场的成交量跌幅却远高于此，维持在30%左右。
两者相差甚大，其中原因复杂。
在很大一个程度上，是由于过去的几年间，房地产开发商拿到大量的土地，所以商品房的供给在很大程度上得以提高，再加上开发商对各自楼盘的宣传等营销作用，吸引客户购买新房，从而在一定程度上抢占了二手房市场，再加之宏观调控政策，更是对二手房市场一锤重棒，从而导致了2011年的二手房市场如此疲软。
（三）土地市场
如图3-1所示的2008-2011年全国土地成交趋势显示，从08年至10年，全国土地成交量呈上升趋势，其中宅地成交从08年的16815万平方米上升到2010年的39300万平方米。
但是进入2011年之后，土地成交量和宅地成交量都呈下降趋势。
土地成交量下跌至76050万平方米，同比下降10%，其中宅地成交量下跌至27010万平方米，同比下降31%。
但是我们可以看到，其总体的成交量依然远高于2008年的土地成交量。
但是另一方面，宅地成交量与之前的三年相比较，并没有太大的涨幅，自09年以来最低，仅略高于2008年的宅地成交量。
在2011年中，商业办公楼和工业用地的土地成交比例上升。
但是由于基数相比
图3-12008-2011年全国土地成交趋势77
数据来源：
国家统计局
2010年要小，所以总量还是小于2010年。
所以，在2011年中，房地产市场所承受的冲击是巨大的，土地供应所处的一级市场相比于2010年的大好局势带来一定的冲击，商用住宅用地在很大程度上成交量受到抑制。
来自中指数据对所监测的130个城市的数据显示，在2011年1-11月，130个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面积同比降幅达55.2%；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和18.0%。
在价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商业办公楼同比上涨
7.6%。
受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，1-11月全国130个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过20%。
商业办公楼及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。
其中，十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。
1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。
以上数据显示，在一级市场中，商业住宅用地的成交趋势下跌，而商用办公楼和工业用地所达成的成交面积要远高于商业住宅用地。
此结果主要得益于政府在2011年所颁布的限购限贷令。
由于投资者对房地产市场的悲观态度，造成房地产商的拿地数目下降。
三、2012年一季度房地产市场回顾及未来展望
2012年已经快要过半。
在2011年如此严峻的房地产市场的背景下，2012年的前四月的全国商品房销售情况沿袭了2011年末的惨淡。
虽然在3、4月份中的商品房的销售状况有所回暖，但是对于前四个月的总体趋势看来，其趋势更偏向于下降趋势。
3、4月份的小幅回暖仅仅只是暂时的。
面对惨淡的销售业绩，很多房地产商不能安全地度过2011
年之后所带来的冲击，有很多房地产开发商
一一倒闭。
市场是无情的，适者生存。
对于不能对市场及时有效的反应的企业，就会惨遭淘汰。
来自国家统计局的数据显示，在一级市场中，2012年1季度房地产土地购置面积累计7859万平方米，同比下降3.9%；商品住宅新开工面积累计29427.0万平方米，同比下降5.2%；商品房竣工面积累计17880.4万平方米，同比增长39.3%。
2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点，这是近三年来增速首次低于20%，4月当月增速仅为9.2%，比上月大幅放缓10.3个百分点，是近三年来首次低于10%。
大部分一线城市和二线城市的房地产投资的同比增幅有很大程度的下降。
上海、广东等地甚至已出现房地产投资负增长，其中上海以0.1%的同比降幅成为了一线城市的房地产投资下降首个城市。
北京也以1.4%的房地产投资同比增幅站在了负增长的边缘上。
对于预期，各投资商并不看好未来房地产的发展势头。
在过去的4个月份，开发商在土地储备方面实在谨慎，其中富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。
而作为房地产企业的老大万科集团的土地收购速度也明显放缓。
前4个月万科累计销售金额为385亿，而权益购地金额为26亿，购地金额与销售金额的比值仅为7%。
即使在深受金融危机影响的2008年，这一比值也维持在约30%的水平。
可想而知，不论是对于投资者，企业，还是客户，2012年都不是一个好度过的非常时期。
在投资负增长的背景下，开发商对于前景的不看好。
再者，在多重政策的打压下，房地产疲软至今没有得到扶持。
政府的态度是严厉的，绝不放松房地产宏观调控，所以在未来的几个月间，距离房地产的回暖还是有相当的距离。
对于企业来讲，土地购入无疑在加大自己的预期压力。
在过去的几年间，诞生的无数地王，在过去的几年间急速增长的土地成交宗数造成如今的开发商的存量大幅上升，销售压力在如此疲软的市场中不能得到释放。
来自中指数数据表示，2012年3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，同比增长35.5%；其中，住宅待售面积19350万平方米，同比增长47.4%。
库存激增、资金紧张，开发商新增投资能力和投资意愿大大下降。
所以，在今年第一季度，房地产开发投资的增长在很大程度上受到抑制。
除了房地产开发投资在第一季度的表现不够强劲之外，商品房的销售情况也十分严峻。
来自国家统计局日前公布的数据表示，2012年1-4月份，商品房销售面积2.16亿平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点。
商品房销售额1.24万亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点。
另一方面，销售均价同比上涨1.8%（1-3月为下跌1.1%。
但从此前中国指数研究院公布的百城指数来看，全国100个城市住宅均价在4月同比环比首次双降，主要城市房价
仍呈现出稳中有降态势。
所以拉动1-4月份均价上涨的城市主要还是集中在二三线城市。
这与2011年末的态势有些相似。
同样是部分二三线城市均价上涨，而一线城市均价都呈现负增长态势。
从以上的分析我们很容易观察到，对于2012年一季度的房地产市场的总体态势是：
在1-2月份，房地产依然沿袭着2011年末大幅下降的态势，而到3-4月份，下降走势趋于平缓。
在3-4月份间，房地产市场有一个小幅上涨。
在此应该得益于正直春季购房需求，刚需对市场的影响，并且相伴有些地方政府迫于财政压力，刺激房地产而在年初所制定的购房优惠政策，比如今年二月份安徽芜湖出台的但之后很快被叫停房地产新政等。
可想而知，地方政府在实施中央政府下达的调控政策所表现出来的暧昧态度，对这个季度的房地产短暂回暖的现象造成一定的影响。
与此相伴，年初的各房地产开始了降价潮，尤其从二月份开始，各地方房产企业的降价战全面敲响战鼓。
在这样严峻的时刻，企业需要资金回笼，而购房者更想看到房价下降。
降价所带动的销售为房地产注入新鲜的血液，一方面刺激潜在消费者的购房欲望，扩大销售业绩。
另一方面，有利于企业回笼资金，使企业能度过房地产的严冬。
这也使得在3、4月份，房市有小幅上涨趋势。
从另一方面看地方政府的态度，在2011年出台的“新国十条”之后，对于地方政府的土地需求在很大程度上受到抑制。
从过去的一年来看，多数地方政府的GDP受到房地产严控而受到打压。
房地产在我国作为一个支撑GDP的主要支柱产业之一，政府对其所提供的GDP贡献更是寄予厚望。
而当中央要求严控房价之后，各地政府的“业绩”十分不乐观。
与开发商对于房地产开发投资能力的下降形成鲜明对比的是，中国国土资源部2012年全国住房用地供应计划公告显示，今年全国住房用地计划供应17．26万公顷，比2011年全国住房用地计划实际落实量增加21．3%。
而其中大部分主要致力于对保障房等的落实。
所以，在2012年，中央政府对房地产市场调控的决心没有改变。
严控房价，保障刚需的基本要求没有改变。
从2011年初就开始有很大争议的“房产税”在一批城市的试点征收之后，开始有了第二批城市进行试点征收。
这无疑会是房地产市场的一次涟漪。
房产税的征收对房产投资者、刚需购房者都是一个负担。
除了呼之欲出的“房产税”政策之外，自2011年以来，比较成熟的“限购令”在一二线城市大力展开之后，2012年之际，限购令开始向二三线城市全面铺开。
目前全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计逾30个城市将被“限购令”覆盖。
也就是说，在年初的二三线城市的房价小幅上涨或许也将成为历史。
当限购令蔓延到二三线城市并大力开展时候，在短时间内，可能会刺激其销售情况，但是很快其就会进入跌价环节，销售面积和销售额都会和之前形成鲜明的对比。
在此之时，更多的地方政府将会陷入财政收入锐减的窘境。
可想
《风险管理》2011年--2012年一季度房地产市场分析及未来展望林新选0992410135而知，在未来的日子里，地方政府和中央所下达的宏观调控政策之间的矛盾会更加强烈的体现出来。
中央政府的目标是能压制房价，但是地方政府对于财政和政绩的双重压力之下，又不得不对中央政策进行相应的调整，就如在今年5月初扬州所颁布的“购房返利”优惠政策。
所以，政府的暧昧态度，在未来些许日子里面或许会大面积出现。
房价下跌，再加上地方政府的些许暧昧，或许能保证刚需所带来的市场应求。
而对于房地产无疑是一个利好消息的是，从5月18日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是时隔三个月后央行再度调降存准率。
此次央行降准将一次性释放约4000亿元资金，这对于房地产市场而言无疑是个万分的好消息。
虽然这些资金并不是主要来支持房地产市场，但是肯定会有一部分流入市场中来。
对信贷的资金释放，在一定程度上必会使得房地产开发商的资金得到一定缓解，而对于房贷，更是一个利好消息。
对之前的首套房贷会有一定的优惠政策，更有银行已经放出对首贷利率的8.5折优惠政策消息。
这对于首套房的刚需购房者来说，在这样严峻时期，必然是一个诱惑。
在现今如此严峻的房地产市场之时，存准率的下调，无疑为市场注入一剂强心剂，使开发商的资金得到一定程度上的缓解，对于投资者，更是对楼市预期的乐观期盼。
对于2012年上半年，对于房地产市场，似乎是喜忧参半，对于刚需者，2012年的市场是对其最好的安慰，而对于投资者，房地产商，并不是很好相处的时间。
前脚的宏观调控，限购令，房产税，后脚存准率下降，地方政府优惠政策就相续跟上。
房地产市场是复杂多变的，在这样的特别时期更是难以准确预测。
所以对于未来，太多的不确定性影响着我们的判断。
即使这样，从以上总体分析来看，中央对于房地产的调控依然严厉。
中央曾表示，2011年的房地产宏观调控并没有达到其预期目标，所以在2012年，中央对于房地产调控并不会在很大程度上松绑。
其最终目标，还是打压房价，防止地产泡沫大面积出现。
而地方政府对中央下达的政策，在实施过程中总会进行相应的微调，以使市场不至于如此冷淡，从而也使自己的政绩不至于如此冷淡。
即使这样，中央政府所制定的政策的大方向不会有所改变，所以下半年的调控目标依然是打压房价，抑制房产泡沫出现，满足刚需。
并且在下半年的保障房会大幅上市，所以在未来日子里，保障房对于商品住宅的市场影响会逐渐体现。
在未来的日子里，不论是一二线城市，还是其他地方城镇，总体房价依然会走下降趋势。
对于房产投资者来讲，其对预期的消极态度，其投资意愿会很大程度上受到打压。
对于刚需，现在的市场情形和政策刺激，相信会是一个促进作用。
存准率的下调会拉动房地产市场，表现形式应该在于拉动销售面积的上升。
企业之间的价格战，也使得购房者能从中得到利益。
以此观察，2012年下半年的楼市，对于刚需者，不免是一个很好的购房机会。
《风险管理》2011年--2012年一季度房地产市场分析及未来展望林新选0992410135四、结语房地产市场的错综复杂不是我们能三言两语能观察出来的。
但是，我们能基于对过去的市场分析、政策解析，对未来有一个较为科学的预测。
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