“特色小镇的综合开发运营模式”解读.doc

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“特色小镇的综合开发运营模式”解读

北京绿维创景规划设计院

回顾我国城镇化的发展历程，“特色小镇”的概念或是雏形很早之前便有涉及，云南早在2011年就下发了《云南省人民政府关于加快推进特色小镇建设的意见》。

如今，在全国各地呈现如火如荼发展态势的“特色小镇”，起源于浙江，以浙江特色小镇的成功经验为借鉴，国家层面及省级层面均出台了相关政策，推动“特色小镇”的发展，加快城镇化的进程。

绿维创景专注新型城镇化、特色小镇发展多年，本文在原有研究基础上，通过对多个操作项目的高度提炼与总结，结合国家最新政策，提出了特色小镇的综合开发架构及运营模式，期望能够抛砖引玉，引发业界对特色小镇的广泛研究，为国家相关工作起到积极的推动作用。

小城镇、小镇介于城市与乡村之间，对上承接大中城市的功能疏散，对下对接美丽乡村建设，是中国城镇化进程中非常重要的部分，是推进城乡一体化、推动供给侧结构性改革、完善城镇体系、带动农村经济和社会发展的重要战略措施，也是大多数农民就地转化为城镇居民的基本模式。

虽然小城镇、小镇的带动性相对大中城市较弱，但与产业联系极为密切，易于形成鲜明的主题性特征，与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合的特色化发展之路将成为指导方向。

一、辨析两个小镇概念

对于“特色小镇”的理解在今年10月份之前，有两种：

一是国家层面虽没有明确提出“特色小镇”的概念，但在住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布的《关于开展特色小镇培育工作的通知》中，提出“特色小镇原则上为建制镇（县城关镇除外），优先选择建制镇”，包括云南早期提出的“特色小镇”也属于这一概念；二是发展较早的浙江，明确提出“特色小镇是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，区别于行政区划单元和产业园区。

”可见，国家层面推动的“特色小镇”与浙江根本不是一个概念。

国家层面的出发点更多的在于推动新型城镇化，而浙江更贴近于市场，“经济转型升级和城乡统筹”是其主要想解决的问题。

2016年10月8日国家发展和改革委员会发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，明确提出了特色小镇、小城镇两种形态。

“特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。

特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。

”

至此，全国各地有关“特色小镇”的概念得到了统一：

特色小镇非镇非区，是各种特色发展要素的聚集区。

同时，特色小镇和小城镇之间又有着密切的联系，二者相得益彰、互为支撑。

特色小镇是小城镇中的重要发展主体，小城镇是特色小镇发展的主要载体。

二、把握“4特”内涵

绿维创景认为，特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发体系。

它不是单一的旅游景区，或产业园区，也不完全是建制镇，而是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一、产城乡一体化的新型城镇化模式。

1、特在“产业”

特色小镇的“特色”首先体现在产业上。

从我国产业结构演进的基本规律来看，新常态下，产业的发展趋势呈现两个方向：

一是产业转型升级驱动下的高加工度化、技术集约化、知识化和服务化，特别是在经济发展水平达到一定阶段以后；二是历史经典产业的回归，这是我国经济向消费主导转变以及人们对消费品质需求增强的必然结果。

绿维创景认为“特色小镇”的产业需要坚持特色产业、旅游产业两个发展架构。

特色产业的选择需要立足当地资源禀赋、区位环境以及产业发展历史等基础条件，向新兴产业、传统产业升级、历史经典产业回归三个方向发展；旅游产业具有消费聚集、产业聚集、人口就业带动、生态优化、幸福价值提升作用，也是引领特色小镇发展的主要动力。

2、特在“功能”

以产业为依托的“生产”或“服务”是特色小镇的核心功能，没有生产与服务就无法形成大量人口的聚集；文化是特色小镇的内核，形成了每个小镇独有的印象标识；特色小镇不能只以旅游为核心功能，但旅游的“搬运”功能，可以激发小镇内在系统与外部系统的交换融合，也是不可或缺的功能；有特色产业，有旅游，有居住人口，有外来游客，就必然要形成满足这些人口生活与居住的社区功能，否则特色小镇就只是一个“产业园”。

3、特在“形态”

特色小镇的“特色”还在于其必需形成独特的风格、风貌和风情。

小镇的风格是小镇的性格和个性。

小镇的风貌是其独特的建筑与外观，都要与文化传承接合，与生态及自然环境一致。

小镇风貌的确定，需在遵循生态原则的基础上，以小镇的“功能定位”为出发点，以小镇的“历史文化”为导向，以小镇的“地形地貌”为根据，形成个性化、艺术化、传承化、文化化的景观与建筑风貌，塑造“小而美”的小镇形态。

小镇的风情以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，结合演艺、社区活动、人际交往，成为独特的文化价值。

4、特在“机制”

特色小镇的建设不仅是政府的行政行为，而是以政府为主导、以市场为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。

政府以顶层设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提供公共服务；企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场化的运作管理方式，成为特色小镇建设中的主角；而与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与与社会监督的责任。

三、遵循三大开发逻辑

特色小镇的发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中的一些问题而产生的一种解决方案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方的利益。

1、政府的区域发展逻辑

对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，是实现新型城镇化的重要抓手，是促进城乡统筹的重要手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。

其目的是要通过特色小镇的发展，促进产业发展升级、推动城镇化发展进程、带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发及基础设施建设拉动的增长模式，搭建一个创新创业的空间，实现自我造血功能，从根本上改善民生。

因此特色小镇的发展需要满足政府在产业化、城镇化、带动性方面的发展诉求。

2、企业的市场运营逻辑

企业是特色小镇开发的一大主体，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力的重要角色。

其价值一方面体现在资本能力上，企业以强大的资本能力及融资手段，通过PPP模式，能够解决政府建设资金不足的问题；另一方面体现在市场化的运营模式上，企业有着敏锐的市场观察力、较强的风险管控能力以及强大的项目运营能力，可以很好的弥补政府在小镇运营上的缺陷。

但无论提供何种服务，企业追求的是与其付出相匹配的利益。

3、居民的工作生活逻辑

特色小镇建设最主要和终极的目标就是要提升居民的幸福感，让他们在这里能够方便就业、幸福生活、尽情娱乐、安全居住、享受教育、陶冶情操……因此，在特色小镇的开发中除了要大力发展特色产业，解决人们的就业问题之外，还需要为他们配套多样化的公共服务设施、开发精品化的休闲度假项目、提供便捷化的公共管理服务、塑造文化精神领地。

四、形成三大开发基础

1、特色产业真实有效的落地发展是最重要的前提基础

产业发展，带来的是人们生产与收入方式的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，产业一直以来被认为是城镇发展的背景与推动力。

以特色产业本身为基础，在纵向维度上，往上向研发延伸，往下向应用、营销、管理、服务延伸；在横向维度上，与旅游、教育、会议等泛旅游产业广泛融合，实现全产业链聚集，形成小镇产业结构，从而构成人口与要素集聚的前提和基础。

但由于小城镇产业要素支撑不足，产业发展非常困难。

2、人流聚集引导消费聚集是泛旅游产业发展的基础

以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，将会形成大规模的外来游客的聚集。

游客的到来就意味着消费的形成，而人们在旅游过程中的消费，已经超越一般理解的旅游消费，是一种复合消费结构：

不仅包括景区门票等直接消费，还包括农产品、艺术品、收藏品、文化纪念品等购物消费，以及文化体验、娱乐活动、运动康体、养生理疗、养老服务、会展培训、祈福修学等服务消费。

有消费需求，就会有市场供给，有市场供给就会形成产业生产。

因此，游客的消费聚集为泛旅游产业的发展提供了基础条件。

3、人口聚集是新型城镇化落地的基础

特色产业的发展带来了大量的长期居住型就业人口，泛旅游产业的发展聚集的是中短期流动性人口以及部分服务产业人口。

人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社区、度假社区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构的产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善的宜居环境。

五、构建“两产业三引擎五架构”

1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构

以特色产业为引擎的聚集结构，主要包括“产业本身+产业应用+产业服务+相关延伸产业”四个层面。

以机器人产业为例，“产业本身”即机器人的生产制造、科研、设计、系统集成等；“产业应用”包括工业领域的机器人工业4.0、医疗领域的机器人康复医疗陪护、休闲领域的机器人娱乐表演等；“产业服务”则包括机器人交易服务、机器人会议服务、机器人教育培训等；“相关延伸产业”可以与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、机器人博物馆等。

2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构

泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依托旅游与其他产业的融合、聚集，超越旅游十二要素的范畴，形成以旅游产业带动其他产业发展的多产业、立体网络型产业集群。

这一集群涉及面广，几乎涵盖旅游及所有相关产业。

3、旅游目的地架构

特色小镇虽不完全是以旅游为主要目的，但又必须包含旅游的功能，每一个特色小镇原则上都是一个以3A或3A以上景区为主导的旅游目的地，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的一体化聚集地。

4、新型城镇化架构

毋庸置疑，特色小镇本身就是一个城镇化架构，包括“核心引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区+公共服务设施配套”五大架构。

核心引擎是形成人口的关键，产业园区是特色产业核心部分的聚集区，消费产业的聚集形成休闲聚集区，综合居住区是获取土地开发收益的重点，而社区配套网是特色小镇必须具备的支撑功能。

5、互联网引擎与智慧化架构

伴随着互联网的发展，消费者的信息获取方式、消费习惯、支付环境都发生了巨大的转变，互动、体验、便捷成为了人们生活中无处不在的追求。

因此，以人为中心的特色小镇，也应注重市场环境的变化，立足居民或游客的体验维度，从顶层设计、生产生活、服务提供、城市管理、品牌营销等多角度全方位，注重现代智慧科技的运用，打造智慧化的特色小镇，形成对产业、旅游、宜居生活的全面提升。

六、整合五类开发运营的“特色小镇综合开发模式”

特色小镇商业模式的核心主要包括五个层面：

土地一级开发：

既可以只做土地一级开发的代开发，通过工程获取收益；也可以全面托管土地一级开发，通过土地的升值或其他补贴方案，获得收益。

二级房产开发：

包括园区地产、城市地产（一居所地产、城市商业地产）及旅游地产三大架构。

其中旅游地产又可分为二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产、旅游休闲商业地产、客栈公寓型地产五大类。

二级房产开发，主要通过销售、“销售+回收经营”、租赁经营三种方式获取销售及运营收益。

产业项目开发：

包括特色产业项目开发及旅游产业项目开发两大类。

特色产业项目的开发主要以科技产业园、产业孵化园、双创中心等为主体，同时结合科教文卫等事业，开发产业科研基地、教育培训园区、产业博物馆等项目。

旅游产业项目开发众多，包括承担吸引核功能的景区、主题公园、演艺广场，以休闲消费聚集为主要功能的餐饮、酒吧、夜间灯光秀，以及为游客提供居住功能的度假地产。

产业项目的开发主要通过运营获得收益。

产业链整合开发：

包括泛旅游产业链和特色产业链。

两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈。

城镇建设与公共服务开发：

包括城市服务、城市管理、以及银行/学校/医院等城市配套项目。

七、创新改革行政管理与政策支持体系

政府在特色小镇开发运营中更多扮演的是一种管理与支持的角色。

主要体现在基础设施建设、公共服务设施建设、扶持政策保障、城市营销及公共管理等层面。

1．以公共工程建设为基础

公共工程是特色小镇建设发展的基础，对区域整体发展作用显著，一般由政府负责开发建设，目前为解决资金的压力，很多地方采取政府与社会资本合作的PPP模式。

特色小镇的公共工程相较一般城镇，需要体现几个方面的特色：

第一，道路系统除城市道路外，还需要设置满足城镇居民及外来游客休闲旅游用途的自驾车道、骑行道或步行道等。

道路除承载交通功能外，还是城镇文化的一个表现载体，是城镇对外的一个窗口。

第二，公共服务层面除提供基本的服务外，还需要营造宜居的幸福生活氛围，体现在一些休闲设施的建设上，例如中央公园、精品博物馆/音乐馆、滨河休闲带、环城游憩带等。

第三，城市风貌打造要实现本土化、特色化、品牌化，形成鲜明的城镇特征。

建筑风貌方面，要运用本地的建筑风格、形态、材料、符号等，形成创意建筑的独特性；景观风貌方面，要在区域定位的指导下，通过标志性景观设计、城市家具设计、元素装饰、植物配置、绿道建设等景观工程，搭建城市景观识别系统。

2．以公共营销为推动

营销是城镇建设和发展过程中的重要一环，是一个系统工程。

政府在其中扮演着管理者、推动者的作用。

其四个层面：

第一，品牌及形象的定位——挖掘城市品牌元素、找到城市品牌定位、形成城市品牌内涵；第二，品牌系统的构建——包括品牌CI/VI设计、吉祥物、标识系统及城市家具等的运用；第三，品牌营销推广——从平面媒体、网络媒体、电视媒体、自媒体、节事活动、公共活动等各方面，构建完善、有侧重的营销推广体系。

第四，品牌形象的形成——通过系列过程的培育，面向不同人群，塑造不同的城市形象。

3．以扶持政策为支撑

政府应从政策上为特色小镇的发展创建一个健康、宽松的政策环境：

第一，产业政策——给予特色产业、旅游产业及其相关产业以政策倾斜，培育完整的产业集群。

第二，土地政策——在明晰产权和确立集中统一管理体制的基础上，进行科学的土地规划，正确处理小城镇建设用地、产业用地、旅游用地与保护耕地之间的矛盾，防止打着产业开发的幌子，进行地产开发的现象。

第三，金融及税收政策——融资方面，拓宽社会资本的引入，加大国家银行对小镇建设贷款资金支持范围，并在土地开发成本、税收、投资回报等方面给予投资商以优惠的支持，实现投融资方式的灵活性、多样性。

八、搭建综合投融资结构

充分运用银行、保险、债权、基金、扶持资金、投资机构资金等各类资金，搭建一个“政府-社会-金融机构”构成的多元化投资平台，在遵循科学合理的投融资规划基础上，为特色小镇全力提供金融支持。

社会资本对市场反应敏感、避风险能力强、活跃度高，是特色小镇开发中资金中的一项重要来源。

其中政府资本和社会资本联动的PPP模式，是现行条件下特色小镇的核心投融资模式，适合于投资额度大、运营效益相对较小的小镇基础设施建设、公共服务设施建设以及创业类项目开发。

绿维创景联合赛伯乐资金、基金公司、投资银行及一些投行机构，成立了产业基金，用于支持特色产业及旅游产业的发展，同时还可对特色小镇中的一些重点项目，进行直接投资。

九、绿维文旅“特色小镇孵化器”的平台服务

特色小镇的开发运营，需要资金、人才、管理、营销、企业等各类资源的共同发力，是一个系统性的工程。

绿维创景多年来以“创意经典·落地运营”为理念，在创意策划及专业规划的前提下，整合各类运营资源，搭建了一个包含规划设计、开发建设、投融资、运营管理、孵化器、人才培训六大部分的平台体系，可为特色小镇提供开发运营平台服务。