物业小区项目投标书彭彬docDOC.docx

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物业小区项目投标书彭彬docDOC

物业管理项目

投

标

书

XXX物业管理有限责任公司

地址：

XXX

第一部分投标函

第二部分投标企业概况及投标报价表

第三部分企业授权委托书

第四部分企业简介

第五部分企业证书

第六部分服务承若

第七部分组织机构、人员的选聘要求、人员的培训

第八部分物资材料、固定资产的配置

第九部分综合报价测算

第十部分机电设备设施的管理要求

第十一部分本项目可能出现的各类应急措施

第十二部分管理制度目录

第十三部分档案资料的管理

第十四部分编制依据

第一部分投标函

银行股份有限公司：

我XXX物业管理有限责任公司现参加银行股份有限公司物业项目管理服务投标工作，并全部按照贵方的要求在规定的时间内完成各项前期准备工作。

在本次投标中我司将以精心的准备、真诚的态度积极参与，并作出以下承诺：

1、本公司已了解招标人有关《“银行股份有限公司”物业管理招标文件》的内容、细则、要求、办法及条款，并同意响应招标文件的内容及要求，以贵方招标文件内容为基础，投标“银行股份有限公司”物业管理服务。

2、本投标书物业服务费报价和其他报价包含了“银行股份有限公司”全部物业管理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其他费用。

3、本公司同意以本投标书内各项报价，向项目提供投标书明示的所有物业管理服务内容要求、标准和质量，并同意将各项服务费报价约定于合同期内保持不变。

4、本公司同意于中标并签署《物业服务合同》后，在约定的时间内提供投标书内所述之物业管理服务；接受业主的监督、政府行政部门的管理。

XXX物业管理有限责任公司

二〇一二年月

第二部分投标企业概况及投标报价表

企业名称

XXX物业管理有限责任公司

法定代表人

柳线

企业注册地

XXX东葛路72号同开管理区域802号

注册资本

伍拾万元人民币

企业资质等级

三级

投标人全委托管理物业规模及管理业绩

总建筑面积11764.7m2m2,其中住宅万m2，商业万m2；

物业管理服务费投标报价

物业服务费收费标准报价：

1．住宅区1.30元/㎡.月，公共水电费按0.20元/㎡.月分摊；

2．商业区9.00元/㎡.月，公共水电费按6.00元/㎡.月分摊；

3．地下车库车位240元/位.月；露天车位150元/位.月（按贵港市物业管理收费标准收取）

投标单位（章）

2012年月日

第三部分企业授权委托书

授权委托书

本授权人声明：

我柳线（姓名）系XXX物业管理有限责任公司（投标人名称）的法定代表人，现授权委托黄灵月（姓名）为我公司参加“银行股份有限公司”物业管理投标的授权委托代理人，代理人全权代表我参与该项目物业管理招投标活动，所签署的该物业管理项目提交的投标文件及评标过程中的澄清、承诺、签署《物业服务合同》，签署的合同文本本人均承认。

特此委托。

代理人：

性别女

身份证号码：

职务：

总经理助理

投标企业：

XXX物业管理有限责任公司（公章）

法定代表人：

（签字或盖章）

身份证号码：

委托日期：

年月日

第四部分企业简介

XXX物业管理有限责任公司成立于2005年，主要以服务为龙头，立足于物业行业发展。

公司一直致力于为住户塑造整洁、优美的社区环境。

同时物业公司也是一家科技企业，公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师，以微电子计算机控制、工程技术开发等专业构成科技开发基础力量,开发研制了完全基于网络办公管理的软件产品。

软件集经验开发研制，将各种形式物业公司，不同用户办公需求中具有共性的应用，抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等主要方面，应用网络这一共享资源平台和共享途径，围绕企业信息源将办公体系全部自动化、流程化、数字化。

凭借其著名的电子商务网站中国物业网常年为中国物业企业提供高质量、多层次的电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段，企业通过高技术实现高效率、低运行成本的办公管理体系，赢得最大效益，才是真正的目的。

多年来,勤劳的诚丰人始终以“诚信服务,丰裕社会”为服务宗旨立足于社会。

公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师，以中青年科技骨干为主体的机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所构成的科技开发基础力量,加之高级管理人员和一支精良的专业，实施高科技技术成果商品化，产业化，集人才，信息成果市场四位一体的科工贸企业。

公司开发高新技术产品市场，热忱地实行网络管理，逐步推广网络信息，电子商务服务，以优异的服务树立诚丰公司的形象。

我们是以“业主服务满意”为宗旨的物业公司，我们的服务准则是：

快速、便利、周到。

人会用自己的产品质量和服务质量去赢得广大客户的信任，使公司在经济竞争中占有一席之地。

　一直以来，我们恪守“诚信服务，丰裕社会”的企业信条，不断挑战，完美自我，从每一个客户做起，使“”成为国内物业企业著名品牌。

立足国门，放眼世界。

我们满怀信心与您共发展。

诚信服务，丰裕社会

真诚合作，携手共进

第五部分企业证书

第六部分服务承诺

日常物业管理阶段是物业管理公司实施管理与服务功能的重要阶段，主要内容包括治安管理、车辆管理、机电设备设施的维修与养护、清洁管理等多方面内容。

（根据实际情况酌情调整）

保安管理

项目

标准

人流控制

对来访人员须通过保安室，与主人通话征得同意后方可进入，并进行访问登记和离开注销登记手续；对装修、搬运人员采取办理出入证的管理，对其活动范围进行一定限制；对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前询问。

物流控制

对物资流动实施申报、盘查、登记制度，住户物品的搬出须向管理处提出申请，由管理处向门岗传达并提供方便，巡查人员由责任和义务对物资的流动进行礼貌的盘查，所有的物资流动实行登记放行手续。

车流控制

要求车辆保管员熟悉每辆车的情况，同时强调其高度的责任心和管理人员的严格认真的检查制度，发放停车证，及时记录进出车辆的车牌号、车型等信息，加强巡查工作，确保不发生丢失案件。

清洁卫生管理

划分日常清洁和定期清洁项目，合理分派工作任务，分块包干，责任到人，保持环境始终清洁干净，无积尘，无卫生死角，合理安排垃圾的收集及清运，做到日产日清。

项目

标准

公共楼道

1、每天清洁一次，二天拖洗一次。

2、地面无杂物、无明显污渍。

3、玻璃窗一月擦一次

4、管道外表，电、水表箱，各种开关每三天擦一次

5、走道灯每月擦一次。

6、天花板每月清洁一次。

道路

1、一天清扫一次。

2、地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。

3、明沟内无积水、杂物。

4、半米处目视路面标识牌无灰尘、污渍。

地下雨、污水井的疏通

1、每月疏通一次。

2、水流畅通，井盖无污迹。

3、目视井内壁无附着物，井底无沉淀物。

绿地

1、一天清洁一次。

2、目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐等杂物。

3、无3CM边长以上石块，100平方米内烟头在1个以下。

停车场

1、一天一次，整日保洁。

2、目视地面无果皮、纸屑，无积水、污迹和杂物。

灭鼠、蚊蝇、蟑螂

1、室内半月一次，室外一月一次。

2、目视无蚊蝇飞舞。

3、消灭孳生地。

物业维修与保养管理

制定维修保养计划，定期检查公用设备。

机电维修人员24小时当值，能够在最短时间内处理突发性情况，如漏水、停电等，尽量减少住户的不便和损失。

项目

标准

供电

1、配有专业工程技术人员，变配电操作维护人员均需有高压操作证。

2、定期维修、保养。

3、变配电设备运行正常，各开关、仪表、指示灯完好，工作场地整洁。

供水、排水

1、定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈，定期保养，无漏水、漏油现象。

2、经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，及时抢修，杜绝浪费。

3、各种排污管道无堵、漏现象，排污符合环保要求。

4、保障供水的连续性，遇突发性事故导致停水，及时向住户解释。

房屋建筑

1、房屋外观完好、整洁、美观，无妨碍市容和观瞻的装修和搭建。

2、统一制作标识，公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆现象。

3、房屋修理有报修、回访记录，零星小修，急修及时率98%以上，修理合格率100%。

绿化与环境布置

●对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修枝整形，补栽补种。

●合理调整绿化布局，统一标识、标牌，使总体环境更和谐。

●节日环境布置，营造温馨氛围。

●加强对宠物的管理，不允许影响公共环境和骚扰他人。

便民服务

●保质保量落实好住户的零星修理服务，并为住户提供多种服务，包括清洁、代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等，作倒明码标价、合理收费。

●建立投诉处理回访制度，定期征询住户意见，认真听取住户的意见和建议，及时妥善地处理好业主的投诉，协调住户的矛盾。

●按时做好管理费的收缴工作，按规定催缴各类拖欠费用。

特色有偿服务

类别

编号

项目内容

收费标准

日常维修

装饰服务

1

铺贴普通地砖

50元/平方米

2

洗手盆安装

60元/个

3

坐厕安装

40元/个

4

安装抽油烟机

20元/台

5

安装窗式空调

150元/台

6

安装分体式空调

250元/台

7

安装热水器

200元/套

8

安装玻璃

5-50元/次

9

安装灯具/门铃/橱柜

10-20元/个

10

安装吊灯

20元/套

11

家用电气检查、小修

10-20元/次

12

换门锁

10元/次

13

更换、检修开关、插座

10元/次

14

查线、换线

10元/小时

15

换镇流器

10元/只

16

木门维修

120元/工日

17

清洗排风扇

20-50元/次

18

清洗抽油烟机

50-100元/次

19

清洗空调过滤网

1元/张

20

安装灯具、门铃、橱柜

10-20元/次

21

修理、更换电表、水表等

10-20元/次

22

修理、更换水阀、水龙头、各类软管等

10-30元/次

23

修理洗手盆、洗菜盆下水道，马桶浮球

10-50元/次

24

修理窗帘、拉窗等

10-50元/次

25

疏通下水道（主管）

20-200元/次

26

疏通下水道（支管）

10-100元/次

27

修理家具配件

10-100元/次

家政服务

1

钟点家庭服务

8元/小时

2

木地板打蜡

0.5元/平方米

3

看护病人

15元/小时

4

快餐

市价

商务服务

1

租售鲜花、盆景

市价

2

电话

市价

3

传真

2元/张

4

打字

5元/张

5

洗车

10元/辆

6

车打蜡

市价

各项指标的承诺

序号

指标

承诺

实施措施

1

房屋零修、

急修及时率

99%以上

维修指令下达后15分钟以内到达现场，及时处理故障，零修工程及时完成，急修工程不过夜，以优质服务为本，实行24小时值班制度

2

维修工程质量合格率

100%

强化岗位技能培训，落实岗位职责，建立回访制度，保证反馈渠道畅通，确保维修工程质量

3

绿化完好率

98%以上

划分责任区，落实责任人，实行专人管养，加强爱护绿地宣传教育，加强巡视监督，做好建档记录，确保绿地完好

4

清洁、保洁率

99%以上

划分责任区，责任落实到人，实行定时清扫制度和巡查监督制度，垃圾日产日清，确保区内环境整洁，空气清新

5

道路完好率及使用率

99%以上

落实道路养护责任人，实现巡检制度，保证道路正常合理使用，定期养护，确保区内道路完好畅通

6

雨水井、污水井完好率

99%以上

责任到人，巡查到位，定期清理，定期疏通，确保完好

7

排水管、明暗沟完好率

99%以上

责任到人，巡查到位，养护及时，确保畅通

8

路灯完好率

100%

责任到人，巡查到位，定期清洁，确保完好

9

停车场、自行车棚完好率

99%以上

责任到人，巡查到位，有坏必修，确保完好

10

公共活动设施完好率

98%以上

落实养护责任人，加强爱护公物宣传教育，减少认为损坏，实施巡检制，及时保养维修

11

消防设施完好率

100%

责任到人，检查到位，定期维护，建档记录，确保完好

12

有效投诉率与处理率

0.1%以下，100%

依法管理，优质服务，融洽关系，加强联系与沟通，杜绝对立与不满，确保无投诉，一旦发生投诉，保证处理，并保证有结果

13

维修服务回访率

100%

建立维修项目的回访制度，采取走访、电话访问的形式回访，并做好维修回访记录，确保维修质量和用户满意率

14

物业管理服务满意率

98%以上

通过信息反馈渠道掌握用户需求，尽可能满足需要，加强交流，消除不满，确保满意

第七部分组织机构、人员配置、要求和培训

一、组织机构结构表

管理机构设置

针对物业项目的实际情况，我公司实行“专业化、一体化、规范化”的物业管理服务，并设立管理处为物业管理机构，该机构在公司授权下履行“物业管理合同”中规定的权利、义务和责任，全面负责管理区域的日常物业管理工作，组织实施各项物业管理服务，监督、控制管理服务质量，管理处在经济上实行独立核算。

方便、优美、安全的物业管理目标，必须建立合理、有效的内部机构，配备一支训练有素的物业管理员工队伍。

为此，我们在人员配备上坚持“精干、高效、敬业和合理”的用人原则，要求管理人员必须是“一专多能”，在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用行之有效的激励机制，充分调动全体员工的积极性，严格考核关，并保持一定的淘汰率，确保管理目标的实现。

管理处组织结构及人员配备图如下：

二、人员的配置和选聘要求

岗位

人数

职责

要求

经理

1人

负责管理处的全面工作

大专以上，有较强的组织协调能力和丰富的物业管理经验

管理员

2人

来电来访，接待及投诉的处理配合主任对保安、保洁、维修、工作的监督

30岁以下，熟悉电脑操作，沟通能力强

会计

1人

商业管理员

1人

商业部分的安全、环境卫生、公共秩序的维护

30岁以下，熟悉电脑操作，沟通和协调能力强，突发事件应对能力强

客服主管

1人

接待业主来电来访，并记录业主的投诉、建议和意见

具有亲和力，熟悉电脑操作，沟通和协调能力强，有一定的服务意识和服务礼仪

保安主管

1人

主要负责管理区域的公共秩序、安全、消防、保安队员的培训和日常管理

男性，30岁以下退伍军人，良好的身体素质和心理素质有一定的领导能力和管理能力

工程主管

1人

领导维修人员的对管理区域的电梯、给排水、变配电房、消防监控、中央空调、照明等机电设备设施的维修和养护

男性，机电工程师。

熟悉商业项目庞大的机电设备设施的维修和养护程序

保安员

10人

区域内公共秩序的安全，人员物品出入查验，紧急事故的处理

30岁以下，初中以上文化，责任心强，反应灵敏，退伍军人优先

保洁绿化垃圾清运

3人

区域内的保洁，消杀，垃圾杂草的清运，树木的修剪施肥

初中以上文化，40岁以下，男女不限，工作认真细致

维修工

1人

小区房屋公共部分，设备设施的日常维护管理，业主报修处理

男性，40岁以下，初中以上文化，有两年以上物业管理维修经验，要电工证，电梯维修证

三、人员的培训

企业的竞争是人才的竞争。

而人才的竞争关键在于企业是否能否最大限度地开发人力资源。

要实现管理人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。

重点开展电脑培训、外语培训和物业管理培训，提高员工的综合素质。

●培训方针

“全员培训，全过程培训”的培训方针，使培训真正落到实处。

●培训目标

培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识的物业管理人才队伍，培养若干名物业管理行业合格的管理处主任和员工，为的管理目标的实现提供可靠保证。

●培训方式

自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、鼓励自学。

●培训要求

管理人员持证上岗率100%，特殊工工作人员持证上岗率100%，其他员工达到岗位技术精通。

每次培训均有记录，并归档保存。

●培训考评

没有考核的培训必将是事倍功半，培训结束后必须进行现场或训后考核，考核分为实际操作与书面考核二种形式，考核成绩要建立培训记录档案。

作为员工量化考核的依据。

1、新进员工岗前培训

a）企业发展概况，组织架构、经营方针、质量方针介绍。

b）苏豪时代广场概况，管理模式及管理目标介绍。

c）管理规章制度，岗位责任制介绍。

d）岗位基本技能、工作标准及作业程序讲授。

e）质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。

2、在岗人员培训，每月每人两次以上。

内容有：

员工素质、质量服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、规范服务用语、职业道德规范、各

位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等。

第八部分固定资产的配置

为保证银行股份有限公司的物业管理项目质量，我公司拟投入足以保障我公司管理水准的人力、财力、物力。

我公司拟配置相关设施设备，用于物业项目管理，具体清单如下：

序号

项目

名称

数量

名称

数量

1

办

公

类

办公桌椅

4（套）

复印机

1（台）

电　脑

4（台）

资料、档案橱

8（个）

空调器

2（台）

传真机

1（台）

验钞机

1（台）

电　话

5（部）

保险箱

1（只）

数码相机

1（部）

管理人员服装

11（套）

档案盒

1（批）

2

保

安

类

对讲机

10（套）

警　棍

10（根）

强力探照灯

5（只）

更衣橱

7（个）

武装带

10（个）

服装

10（套）

3

维

修

类

管道疏通机

2（台）

电焊机

1（台）

污水潜水泵

2（台）

切割机

1（台）

电　锤

2（台）

磨光机

1（台）

手枪机

1（只）

维修工具

3（套）

2.5米关节人字梯

1（张）

水工工具

1（套）

1.2米人字梯

1（张）

瓦工工具

1（套）

40米移动插座

1（个）

工作服

4（套）

4

保

洁

垃圾转运车

1（辆）

保洁工作服

9（套）

小区保洁车

1（辆）

保洁工具

3（套）

5

绿

化

类

草坪修剪机

1（台）

小推车

1（辆）

绿篱修剪机

1（台）

电动喷雾器

1（台）

浇水橡胶管

200（米）

工作服

3（套）

第九部分综合报价测算

由此，我们拟定银行股份有限公司物业项目管理服务费为：

物业类型

面积（M2）

物业费标准

（元/M2·月）

备注

住宅区

0.80

公共水电分摊费约

0﹒20元/M2

商业区

2.00

空调、电梯能源分摊费约

7﹒5元/M2

测算说明：

根据政府指导价和参照物业管理收费标准，确定住宅区物业管理服务费为0.8元/M2·月，公共水电能耗费为0.20/M2·月；则商业区物业管理服务费为2.0元/M2·月，公共水电能耗费为7.50/M2·月；

第十部分机电设备设施的管理

一、电气与电路系统的保养与管理

●配电房管理规定

1.负责供电运作和维修的人员必须持证上岗，熟悉配电设备情况、操作方法和安全注意事项。

2.配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录、值班记录，执行交接班制度。

3.配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。

4.值班人员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压、空气开关超载运行。

5.经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

6.停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

7.供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路.在夏季供点时,应按负荷的需求有计划的切换变压器.

8.做好配电房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;严防蛇、老鼠等小动物进入配电房.

9.保持配电房消防设施的完好齐备,保证应急灯在停电状态下能正常使用.

●电气维修管理规定

1.电气维修人员必须持证上岗,严格按照国家部门标准《电气安装工作规程》作业.

2.在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品,配备绝缘良好的电工工具.

3.维修和保养电气设备时,应按要求做好保证安全的组织和技术措施,维修班班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况.

4.在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时,应设专人监护,并至少两人进行.

5.一般情况下,尽量避免带电作业,若有特殊需要而必须带电作业时,应装设隔离挡板,并有专人监护.

6.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和闸刀的操作把手上,应悬挂“禁止合闸,有人作业”的标识牌.

7.维修或保养后的电气设备或线路,在经抢救无误、拆除所有安全措施、全体人员撤出工作现场后,方可送电.

●低压配电柜控制柜保养

1.准备工作：

1）在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。

2）停电前做好一切准备工作，特别是工具应准备齐全，办理好工作手续。

3）由维修班班长负责统一指挥，力求参加保养工作人员思想一致，行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作

2.保养程序：

1）第一：

实行分段保养，先保养保安负荷段。

2）第二：

停保安负荷电，其余负荷照常供市电。

断开供保安负荷市电的空气开关，以及发电机空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，悬挂标识牌，以防电机发、送电。

3）第三：

检查母线接头处有无变形、有无放电变黑痕迹，紧固连接螺丝；螺丝栓若生锈应寓予以更换，确保接头连接紧密；检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。

4）第四：

用手柄把总空气开关从控制柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械合闸、分闸情况。

5）第五：

把各开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机件的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。

6）第六：

保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无击穿现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。

7）第七：

保安负荷段保养完毕，可启动发电机对其他电路供电，停市电保养其余母线段。

8）第八：

逐渐断开低压侧空气开关，然后断开供电变压器电的高压侧真空短路器，合上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌。

接上述第三步至第六步所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把保安负荷段由发电机供电转为市电供电。

3.安