物业管理师经营管理模拟试题上.docx
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物业管理师经营管理模拟试题上
一、单项选择题（共60分，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业（）的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．设计寿命
D．技术寿命
答案：
B
解析：
P6下面。
2．以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（）
A.服务对象不同
B.地理位置不同
C.服务方式不同
D.建筑设计不同
答案：
C
解析：
C应为服务内容不同。
酒店和休闲娱乐设施两者除了服务对象不同、地理位置不同、建筑设计不同、服务内容不同之外，还有就是装潢风格不同。
3．物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A．设施管理
B．运行管理
C．价值管理
D．资产管理
答案：
C
解析：
P1下面。
4．以下关于物业经营管理说法不正确的是（）
A．物业经营管理又称物业资产管理
B．对收益性物业进行的资本投资决策属于物业经营管理活动
C．物业经营管理以收益性物业为对象
D．物业经营管理活动不包括以保证物业正常使用的运行操作管理
答案：
D
解析：
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
5．投资者进行房地产投资的主要目的是（）
A．使其财富最大化
B．获得作为房地产业主的荣誉
C．降低其投资组合的总体风险
D．抵抑通货膨胀的影响
答案：
A
分析：
P20中间部分。
6．以下关于房地产开发投资说法错误的是（）
A．房地产开发投资是一种房地产直接投资形式
B．房地产开发投资通常属于短期投资
C．房地产开发投资是将建成后的房地产用于出租
D．房地产开发投资形成了房地产市场上的增量供给
答案：
C
分析：
正确的应是房地产开发投资是将建成后的房地产用于出售。
7．写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（）
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
答案：
B
分析：
B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度；A各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产；C相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；D专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
8．房地产投资的优点是（ ）。
A．投资回收期长
B．投资数额大
C．有专门的知识和经验
D．提高投资者的资信等级
答案：
D
9．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
答案：
B
10．下列选项中，不属于未来经营费用风险的是（）。
A．建筑物功能过时带来的风险
B．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
C．未来不可预见的法律费用
D．资本价值随着收益率的变化而变化
答案：
D
分析：
P41，未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
即使是对新建成的物业投资，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使投资者面临建筑物功能过时所带来的风险。
其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。
这些费用在未来的变化同样会使投资者面临未来经营费用风险。
而D中资本价值随着收益率的变化而变化是指的资本价值风险。
11．有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（）。
A．横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。
B．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。
C．把初始投资P看作是第0期期末发生的。
D．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
答案：
B
解析：
B正确的是如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期末惯例法。
12．从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（）。
A．税前现金流
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．实际租金收入
答案：
C
解析：
有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入；净运营收益=有效毛收入－运营费用；税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息；实际租金收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失。
13．某笔贷款按月还本付息，年利率为12%，则名义利率和实际利率分别是（）
A．12%，1%
B．1%，12%
C．12.68%，12%
D．12%，12.68%
答案：
D
解析：
本题实际上不用计算就可选出，因为名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，所以12%就是名义利率；实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率，当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率，本题按月还本付息，显然计息周期数为12，因此实际利率应大于名义利率12%，通过比较以上四个选项，应选D。
当然，实际利率也可以计算如下：
14．下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ ）
A．设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损。
B．由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损。
C．设备有形磨损使设备精度降低，最终导致设备丧失使用价值。
D．无形磨损不表现为设备原始价值的贬值。
答案：
B
解析：
D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值是正确的，关于无形磨损，虽然不会使设备原始价值贬值，但会使原有设备的价值降低。
15．物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）万元。
A．45
B．20
C．24.5
D．44.5
答案：
D
解析：
P55，
16．下列关于内部收益率的表述，正确的是（）
A．内部收益率在数值上等于基准收益率
B．内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回的比率
C．如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
D．内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的。
答案：
C
解析：
A内部收益率在数值上等于基准收益率不正确，因为内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，这个折现率可能高于基准收益率也可能等于或小于基准收益率；B内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回的比率，这句话说法不清，应是内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回的净收益率；D正确的应是内部收益率大于或等于基准收益率时，项目在财务上是可接受的。
17．某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（）万元。
A．846.23
B．538.55
C．726.14
D．485.64
答案：
B
解析：
18．某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为（）万元。
A．1107.57
B．1224.35
C．1253.65
D．1304.58
答案：
A
解析：
19．物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（）构成。
A．契税
B．土地占用税
C．土地增值税
D．土地出让金
答案：
A
20．物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ ）
A．前期工程费
B．基础设施建设费
C．建筑安装工程费
D．公共配套设施建设费
答案：
B
解析：
勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费；房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
公共配套设施建设费包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用（比如代建市政道路、代市政绿化、人行天桥或地下通道等）。
21．以下关于投资价值和市场价值评估的说法错误的是（）
A．评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率
B．评估投资价值所采用的折现率是社会一般报酬率
C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税
D．评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
答案：
B
解析：
评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
22．在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（）种以上的估价方法。
A．1
B．2
C．3
D．4
答案：
B
解析：
P93，在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。
23．运用市场法估价的步骤不包括（）
A．搜集交易实例
B．对可比实例成交价格进行处理
C．选取可比实例
D．求取积算价格
答案：
D
解析：
D不对，应为求取比准价格。
24．收益法可分为报酬资本化法和（）
A．直接资本化法
B．收益还原法
C．假设开发法
D．现金流量折现法
答案：
A
解析：
B收益还原法就是收益法；C假设开发法本质上是一种成本法；D现金流量折现法实际上就是题目中给出的报酬资本化法。
25．一个高档住宅小区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（）。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
答案：
D
解析：
建筑物折旧分为物质折旧（建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失）、功能折旧（建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失）和经济折旧（建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失）。
26．某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。
A.2300
B.2324
C.2335
D.2573
答案：
C
解析：
所以，
27．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。
买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
答案：
B
解析：
根据题目中开始给出的双方约定的纳税方式，即买卖中涉及的税费均由卖方负担，该房地产的正常成交价格应按下述公式进行计算
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
正常成交价格＋正常成交价格×5%=2500
解得：
正常成交价格=2380.95元/m2
根据后来的重新约定，买卖中涉及的全部税费改由买方支付，则买方应付给卖方的价格就是卖方实际得到的价格，所以根据
正常成交价格－应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格
得到买方应付给卖方的价格为2380.95－2380.95×7%=2214.29。
28．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。
A．368
B．552
C．561
D．920
答案：
B
解析：
P116页：
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿=6%+6%×40%=8.4%,n=50-8=42
29．一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（ ）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。
A．交易场所
B．价格
C．管理机制
D．环境
答案：
B
解析：
P121中间，一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金和运行机制等因素构成的一个系统。
30．以下不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（ ）
A．金融业的发展
B．自然环境的变化
C．经济环境的变化
D．政治制度的变迁
答案：
C
解析：
P120-121，影响房地产市场转变的社会经济力量包括：
1．金融业的发展。
2．信息、通信技术水平的提高。
3．生产和工作方式的转变。
4．人文环境的变化。
5．自然环境的变化。
6．政治制度的变迁。
31．以下因素中，对房地产的供给量影响最小甚至没什么影响的是（）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
答案：
B
解析：
P123-124，影响房地产市场供给的因素包括：
①房地产价格；②开发成本；③建造技术；④政府政策；⑤相关产品的价格；⑥对未来的预期；⑦开发商获取利润水平的目标等。
这里面的预期是开发商对未来的预期，而不是消费者对未来的预期。
32．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式不包括（）。
A．按地域范围细分
B．按房地产用途细分
C．按目标市场细分
D．按交易形式细分
答案：
C
解析：
P127-128，房地产市场进行细分，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易形式、目标市场等五项标准，本题中，某城市是按地域范围进行细分的，别墅是按房地产用途细分的，销售是按交易形式细分的。
33．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。
A．吸纳率分析
B．房地产市场的商业周期分析
C．家庭规模与结构分析
D．投资购买和使用购买的比例分析
答案：
B
解析：
P142中间，房地产供给分析包括：
（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给；
（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划；（3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
34．下列关于长期物业管理计划的说法，不正确的是（）
A．属于战术层次的计划
B．通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期
C．通常为3～5年
D．通常以物业的剩余使用寿命为限
答案：
A
解析：
P145，长期物业管理计划属于策略层次的计划。
35．下列关于房屋租赁说法中错误的是（）
A.承租人具有房屋的占有权
B.承租人具有房屋的处分权
C.承租人具有房屋的使用权
D.承租人拥有部分收益权
答案：
B
解析：
P156，房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。
因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。
36．（）是物业管理中最常见的租赁形式。
A．居住用房租赁
B．自动延期租赁
C．公房租赁
D．定期租赁
答案：
D
解析：
P157页中上部，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。
37．净租通常在（）中采用。
A．短期租赁
B．中短期租赁
C．长期租赁
D．定期租赁
答案：
C
解析：
P158页中间部分，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。
38．在租赁市场活跃时，业主通常选择（）
A．包租转租
B．委托管理
C．出租代理
D．其他
答案：
C
解析：
P160页上面，在在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式；在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。
39．下列哪项不是物业管理营业成本中包括的费用（）。
A．直接人工费
B．直接材料费
C．间接费用
D．管理费用
答案：
D
解析：
P183，营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
40．物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入（）
A．营业成本
B．管理费用
C．营业成本或管理费用
D．递延资产
答案：
A
解析：
P184页中间，物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本，不计入管理费用。
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