03居住用地.docx
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03居住用地
第三章居住用地
3.1各项居住用地比例
3.1.1居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合表3.1.1的规定。
居住区用地平衡控制指标（%）表3.1.1
用地构成
居住区
小区
组团
1．住宅用地（R01）
50～60
55～65
70～80
2．公建用地（R02）
15～25
12～22
6～12
3．道路用地（R03）
10～18
9～17
7～15
4．公共绿地（R04）
7.5～18
5～15
3～6
居住区用地（R）
100
100
100
注：
摘自国标GB50180-933.0.2.2条
3.2居住用地控制指标
3.2.1人均居住区用地控制指标，应符合表3.2.1
人均居住区用地控制指标（m2/人）表3.2.1
居住规模
层数
中心城区
镇区
居住区
低层
28～40
28～44
多层
18～25
18～29
多层、高层
17～26
17～30
小区
低层
26～27
26～31
多层
18～25
18～29
中高层
14～20
14～24
高层
10～15
10～19
组团
低层
21～30
21～25
多层
14～20
14～24
中高层
12～16
12～20
高层
8～11
8～15
注：
①本表各项指标按每户3.2人计算；
②摘自国标GB50180-93。
3.2.2居住用地的公建配套项目应按居住用地的规模及地段要求进行配置，并应符合本准则和规划设计要点的要求。
3.2.3居住用地规划应按表3.2.3格式进行统计。
居住用地统计表表3.2.3
项目
面积
（m2）
比例（%）
人均面积（m2/人）
住宅用地
配套公共设施用地
住宅区道路用地
住宅区公共绿地
总计
注：
[1]居住用地是居住区用地或小区用地、组团用地的总称。
[2]居住用地的统计不包括居住用地内的市级公共设施和市政设施用地。
[3]住宅用地（R）应分别注明住宅用地类别R1、R2、R3或R4。
3.2.4居住用地规划主要技术指标统计内容应不少于表3.2.4要求。
居住用地规划主要技术经济指标统计表表3.2.4
项目
计量单位
总量
所占比重
[%]
人（或户）均
总建筑面积
万m2
m2/人
其中
1、居住区建筑总面积
①住宅建筑面积
万m2
m2/人
②套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积
万m2
m2/人
③公共设施建筑面积
万m2
m2/人
2、其它建筑面积
万m2
m2/人
居住户数
总户数
户
人/户
套型建筑面积90平方米以下住房总套数
户
小于100㎡
户
101---130㎡
户
130㎡以上
居住人口
人
建筑密度
%
建筑容积率
绿地率
%
人均公共绿地
m2/人
m2/人
配建总停车位
个
车位/户
其
中
①停车库车位
个
②停车场车位
个
注：
[1]总建筑面积——--居住用地界线以内所有建筑面积的总和。
[2]其它建筑面积——指市级公共建筑和市政设施建筑以及其它非居住区级的公用设施建筑面积。
（表内各项指标均不包括此项面积）
[3]居住户数——----按住宅设计总套数计。
[4]居住人口——---按住宅设计总套数的3.2倍计。
[5]建筑密度——---建筑物的基底总面积占居住用地面积的比例。
[6]建筑容积率——-居住区建筑总面积与居住用地面积的比值。
[7]绿地率——-----居住区内各类绿化用地总面积占居住用地面积的比例。
[8]公共绿地——---居住区内适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。
包括居住区公园、小游园、组团绿地及其它带状绿地。
不包括住宅旁绿地。
[9]停车位——汽车停车位按本准则10.7.6表中的户型分类进行统计。
3.3居住建筑
3.3.1居住建筑包括普通住宅、集体宿舍、自建住宅、别墅、公寓（包括酒店式公寓）等，应符合批准的小区规划或建筑总平面要求，并应与周围环境协调。
3.3.2七层及以上的居住建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的居住建筑必须设置电梯；宿舍最高居住层的楼地面距入口层地面的高度大于20米时，应设电梯；居住建筑顶层为跃层时，总层数不超过7层且跃层部分建筑面积不超过标准层面积的三分之二时，可不设电梯，否则应设置电梯。
3.3.3居住小区与组团的建筑密度和容积率应符合第四章、第五章的规定,绿地率应符合3.6.1条的规定。
3.3.4居住建筑布局须满足日照要求。
3.3.4.1自建住宅、别墅、普通住宅每套至少有一个卧室或起居室（厅）冬至日日照不低于1小时（旧城区统一规划的新建住宅大寒日日照不低于１小时）。
3.3.4.2老年人、残疾人专用住宅的主要居室冬至日日照不低于2小时。
3.3.4.3集体宿舍至少有一半房间的日照标准大寒日日照不低于1小时。
3.4居住小区、居住组团配套公共服务设施
3.4.1托儿所
3.4.1.1中心城区按20座/千人计算，每0.5-0.8万人设一处，每处一般设3-4班，每班25座，建筑面积6-8平方米/座；镇中心区可适当低于中心城区设置标准，建筑面积指标可采用其下限值。
3.4.1.2三班和三班以下的托儿所可单独设置，也可附设于其他建筑，但应有独立院落和出入口；四班和四班以上的托儿所用地应独立设置。
单独的托儿所规模以不超过5个班为宜。
3.4.2幼儿园
3.4.2.1中心城区按45座/千人计算，每0.6-0.8万人设一处，标准规模为
9班或12班，每班30座，建筑面积8-9平方米/座，用地面积10-14平方米/座；镇中心区可适当低于中心城区设置标准，建筑和用地面积指标可采用其下限值。
3.4.2.2幼儿园应有全园共用的室外游戏场地，其面积（平方米）=180+20
（N-1），N为班数。
同时必须设置各班专用的室外游戏场地，每个专用游戏场地不应小于60平方米。
各游戏场地之间宜采取分隔措施。
3.4.2.3托儿所、幼儿园服务半径不宜大于300米；层数不能高于3层。
3.4.3小学
3.4.3.1中心城区按100座/千人计算，学校标准规模为18班或24班，每
班45座，建筑面积6-8平方米/座，用地面积14－17平方米/座。
在不足1.5万人的独立地区宜设置18班小学。
镇中心区按110座/千人计算，参照中心城区建设标准下限值执行。
3.4.3.2小学服务的半径不宜大于500米，小学的设置应当有利于适龄儿童少年就近入学。
3.4.3.3选址及总平面布局要求同表6.3。
3.4.3.4校内运动场地全校应设不小于200米标准环形跑道（其中含不小
于60m的直跑道）。
同时每六个班应有一个篮球场或排球场。
3.4.3.518班、24班学校用地应保证至少有一个边长不小于55m，30班学
校用地应保证至少有一个边长不小于65m。
3.4.4社区门诊所
3.4.4.1中心城区和镇中心区，每0.7-1.5万人设一处，每处建筑面积
60-120平方米；独立地段少于0.6万人也应设一处。
3.4.4.2可结合居委会设置，也可设在小区其他建筑物内，但不可与肉、菜
副食及饮食业铺位相邻。
3.4.5社区活动中心
3.4.5.1中心城区和镇中心区每0.7-1.5万人设一处，每处建筑面积
400-600平方米。
3.4.6居委会
3.4.6.1中心城区和镇中心区按0.7～1.5万人设一处，每处建筑面积
30-50平方米。
3.4.7物业管理
3.4.7.1中心城区和镇中心区按每0.7-1.5万人设一处，每处建筑面积
300-500平方米。
3.5住宅小区、居住组团内道路
3.5.1住宅小区道路分为：
小区路、组团路和宅间路，其道路控制要求如下：
⑴小区路：
道路断面宽度不低于15米。
⑵组团路：
路面宽4-5米。
⑶宅间路：
不宜小于2.5米。
3.5.2居住区内道路路缘至建筑物、构筑物的最小距离，应符合表3.5.2。
道路边缘至建筑物、构筑物的最小距离（m）表3.5.2
道路级别
与建、构筑物关系
居住区道路
小区路
组团路及宅间小路
建筑物面向道路
无出入口
高层
5.0
3.0
2.0
多层
3.0
3.0
2.0
有出入口
-
5.0
2.5
建筑物山墙面向道路
高层
4.0
2.0
1.5
多层
2.0
2.0
1.5
围墙面向道路
1.5
注:
摘自国标GB50180-93第8.0.5.8条。
居住区道路的边缘指红线；小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线。
当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。
3.5.3小区内主要道路至少要有两个出入口；居住区内主要道路至少要在两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口间距不应小于150m。
沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m×4m的消防车通道。
人行出入口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道。
3.5.4住宅小区内尽端式道路的长度不宜大于120米，并应在端头设不小
于12米×12米的回车场地。
3.5.5住宅小区内道路纵坡超过10%以上且长度超过30米时，应设步行梯道。
3.5.6在居住区内公共活动中心,应设置供残疾人通行的无障碍通道。
通行轮椅车的坡道宽度不应小于2.5米，纵坡不应大于2.5%。
3.6居住小区绿地
3.6.1居住小区绿地率不得小于表3.6.1的规定。
居住小区绿地率低限指标表（%）表3.6.1
小区类型
低层
多层
中高
高层
绿地率下限
32
34
36
38
3.6.2居住小区人均公共绿地面积：
居住小区不得低于1平方米/人，住宅组团不得低于0.5平方米/人。
3.6.3居住小区内的公共绿地，应根据规划组织结构类型，设置相应的中
心公共绿地，包括小游园和组团绿地，以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。
3.6.4中心公共绿地的设置应符合下列规定：
小区各级中心公共绿地设置规定表3.6.4-1
中心绿地名称
设置内容
要求
最小规模[hm2]
小游园
花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有一定的功能划分
0.4
组团公共绿地
花木草坪、桌椅、简易儿童设施
布局灵活
0.04
（1）符合表3.6.4-1的规定，表内“设置内容”可视具体条件选用；
（2）至少应有一个边与相应级别的道路相邻；
（3）绿化面积（含水面）不宜小于70%；
（4）便于居民休憩、散步和交往利用，宜采用开敞式，以绿篱或其他通透式院墙栏杆作分隔；
（5）组团绿地面积应至少有1/3位于标准建筑日照阴影线范围之外，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。
（6）绿地面积计算中，其起止界的确定应符合《城市居住区规划设计规范》GB50180-93第7.0.4.2条规定。
3.6.5其他块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于8米、面积不少400平方米的要求。
小于上述标准的绿地不能计为公共绿地,可计入绿地率。
3.7居民自建住宅
3.7.1本准则的居民自建住宅管辖范围适用于中山市中心城区城市总体规划确定的城市建设用地范围，各镇区可参照执行。
在此范围内不论村民自建住宅和城市居民自建住宅，本准则统称其为“自建住宅”。
凡自建住宅建设必须符合城市规划，并遵守本准则。
3.7.2本准则指的自建住宅是指私人居住用房，不包括自建旅舍、公寓和单身宿舍。
3.7.3成片的自建住宅用地应该按市规划局批准的详细规划进行建筑方案设计。
没有做详细规划的自建住宅用地，村民委员会应负责委托进行规划。
3.7.4凡位于已审定修建性详细规划的自建住宅用地，居民自建住宅，不须再申领规划设计要点及三线图，可依据已审定的详细规划进行方案设计及办理报建手续。
3.7.5凡未做修建性详细规划的自建住宅用地，居民自建住宅，不论新建、扩建、改建，均须向市规划局申领规划设计要点及三线图。
每户建筑面积不得超过600平方米
3.7.6所有自建住宅修建层数不得超过三层,建筑高度不超过12米,（按室外地坪至女儿墙压顶计），允许楼梯间及辅助用房超出屋面，其面积不得超过第三层面积的50％，高度不得超过3米（有自建住宅规划的除外）。
地下室的标高一般不超过-5米。
3.7.7建成区内临道路的自建住宅，如道路红线宽度等于或小于9米，则其建筑红线退让道路红线距离为2米；如道路红线宽度大于9米，则其建筑红线退让道路红线距离按本准则第四章执行。
3.7.8除旧城风貌保护区外，未有宅基地修建性详细规划的宅基地住宅退让用地界线的距离应结合地块的大小，现状建设情况，统筹考虑与周边环境协调而定，具体标准为：
居住建筑主入口方向建筑退让用地界线的距离不小于2米；
居住建筑侧面退让用地界线的最小距离按如下标准控制，但不得开窗：
地块宽度小于或等于5米的，居住建筑退让用地界线的距离不小于0.3米；
地块宽度大于5米但小于或等于10米的，居住建筑退让用地界线的距离不小于0.5米；
地块宽度大于10米的，居住建筑退让用地界线的距离不小于1米。
居住建筑背面退让用地界线的距离按如下标准控制：
地块长度小于或等于10米的，居住建筑退让用地界线的距离不小于0.3米；
地块长度大于10米但小于或等于15米的，居住建筑退让用地界线的距离不小于0.5米；
地块长度大于15米的，居住建筑退让用地界线的距离不小于1米。
3.7.9旧城风貌保护区内居民自建住宅的建设详见第八章的有关规定。
3.7.10自建住宅开窗墙面退后用地界线不得小于2米（临4米以上宽度的道路除外）。
3.7.11自建住宅建筑物主入口方向允许檐口和雨蓬挑出建筑红线，但挑出长度不得超过1.2米。
长度不得超出墙面宽的1/2，建筑物的其它三面，檐口不得超出自身退让用地界限的二分之一。
3.7.12凡沿城市24米及其以上宽度的道路两旁，私人自建住宅，如确因城市景观等需要，确须突破本技术标准与准则时，其层数与高度可适当提高，但必须对城市街道景观进行统一立面设计，并按规划局批准的修建性详细规划进行建设。
3.7.13自建住宅，不论新建、扩建、改建，当房屋用地全部或部分位于规划的道路、公建、市政、公共绿地等的用地范围内时，在其建筑红线退足相应设施的用地界线及退让距离时，允许按准则进行新建、扩建、改建，否则只允许进行解危加固或维修或政府统筹解决。
3.7.14危房拆建后，若按批准图纸施工的，可申领新的房产契证。
若有违
法加建的，不得办理规划验收。
3.7.15有统一规划已建成的住宅小区，若低层住宅拆建、重建时，原则不得超出原建筑距离用地线最近的外墙线，层数不得超过三层,建筑高度不超过12米，保持与周边建筑的景观协调，并须向规划局提交进行公示的方案。
3.7.16已审批的自建住宅小区规划修改，须向规划局提交规划修改的公示方案。
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