龙湖集团预结算管理原则.docx
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龙湖集团预结算管理原则
龙湖集团预结算管理原则
（2014版）
龙湖集团造价采购部
2014年9月
龙湖集团预结算管理原则
一、目的
二、
1.规、统一各地区地产公司预结算管理工作的关键原则及流程，保证预结算质量和及时性；
2.
3.通过预结算成果文件及时回顾项目动态成本；
4.
5.通过预结算及时准确积累工程实施后的实际造价数据，形成集团历史成本库，支持新项目成本测算、提高合同签订金额的准确性、推进合同顺利执行、减少结算争议；
6.
7.明确各地区地产公司需做结算的合同围。
8.
9.明晰各职能在预结算工作中的职责。
10.
三、适用围
四、
适用于各地区地产公司造价采购部承办的（含销售设施建造费下合同）所有施工图预算及合同结算；以及开发成本（除土地费外）和销售费用其它职能经办的合同结算。
五、定义
六、
1.基准版施工图
2.
审已完成且已修改，送外审版图纸，外审意见以变更形式体现。
3.施工图预算书
4.
根据研发基准版图纸、施工图预算启动会纪要、施工图读图会审纪要（过程中若有且已计入施工图预算的）、施工围及界面、合同约定计价原则、合同约定价或暂定单价等编制和确定的工程造价文件。
5.变更、洽商及签证结算书
6.
依据经复核手续完备、有效的设计变更单、技术洽商单、现场签证单所办理的费用结算文件。
7.材料结算书
8.
材料供货完成后，根据实际供货数量（经领用单位确认的）和合同约定的结算办法办理的材料结算文件；
9.工程结算书
10.
工程项目竣工或验收备案，施工单位递交竣工结算报告及完整的结算资料后，发包人按照合同计价计量原则，奖罚款条款、甲供材料超供扣款等条款审核确认后的工程最终造价文件；
11.财务结算书
12.
按照工程结算总价扣除质保金、成本系统代付代缴及其它扣款后的工程尾款计算文件，是对应结算合同账务的最终支付文件。
七、基本要求
八、
1.施工图预算基本要求
2.
集团推行总价包干，若未完成总价包干的总包合同需进行施工图预算编制及核对（含商业业态及机电总包）。
3.结算基本要求
4.
1）各地区地产公司开发成本（除土地费）及销售费用下的所有合同均须进行结算编制、审核。
2）
3）造价采购部经办的咨询服务类、材料设备类合同结算及其它职能负责的合同可走简易结算流程，具体操作详见第六条：
工作成果文件要求。
4）
5）垄断类合同结算若对方单位不配合盖章的，结算经办人可在合同结算模块下直接提交最终复核完的、我方签字齐全的结算表，并在说明备注对方单位不盖章我司单方面结算，系统审批完成后直接归档我司盖章的相关结算资料。
6）
5.复审基本要求
6.
6.1造价采购部经办的总包及主要分包合同（主要分包合同类别：
防水、保温、涂料、铝合金/塑钢门窗、幕墙、公共区域精装修、户精装修、栏杆、木制品、消防、弱电、地采暖、景观工程）结算完成后，需进行复审。
6.2
6.3地区复审原则：
6.4
6.4.1地区公司每年抽取当年完成总包数量的50%进行复审；
6.4.2
6.4.3分包合同地区公司根据结算情况自行判断是否需要复审；
6.4.4
6.4.5复审偏差率控制在金额2%以。
6.4.6
6.5集团复审原则：
集团仅对地区公司总包合同结算进行复审，每年抽取当年完成总包数量的30%进行复审，以地区公司提供成果来审核，复审偏差率控制在金额2%以。
6.6
九、基本原则
一十、
1.职能与项目责权分离原则
2.
1.1项目成本经理及项目成本组
1.2
项目成本经理是成本把控的直接责任人（自目标成本形成至结算完成全过程）。
项目成本组负责预结算具体工作，主要职责：
编制及跟踪项目预结算计划；组织召开施工图预算启动会、组织召开施工图预算经济分析会；审核一审咨询公司提交的咨询成果文件并对提交预结算中心的成果文件负责；对设计变更、技术洽商及现场签证过程中已完成费用核对的预结算资料及时转正、归档和记录，维护预结算资料相关台账；配合预结算中心结算复审工作做好资料准备、移交、审计意见回复等配合工作。
1.3预结算中心
1.4
主要职责：
项目预结算制度执行情况考评；项目预结算计划的审核、跟踪；组织讨论预结算争议处理意见；审核项目成本提交的预结算资料；负责结算复审委托第三方咨询公司的工作并对复审咨询公司提供的复审成果文件的完整性和准确性负责；项目预结算成本指标分析的管理汇总；积累预结算过程中出现的问题，规避管理风险。
1.5工程部
1.6
主要职责：
负责图纸的实施及界面划分的确定；对结算图纸与现场实际实施的一致性及准确性负责（针对竣工图结算的合同）；对总价包干合同减项洽商、签证办理的准确性及及时性负责；对《工程结算资料报送审核表》目录涉及的结算报审资料完整性、准确性有初步审核义务，对于“建设单位填报”容信息完整性和准确性负责。
1.7研发部
1.8
主要职责：
及时提供各阶段图纸，确认工艺做法、材料，确保图纸清晰明确，对总价包干合同减项变更办理的准确性及及时性负责。
1.9财务部
1.10
主要职责：
对工程类结算合同的已付款金额、发票提供金额、未扣回的代付代扣金额及财务记录的其它扣款金额在施工单位提交的“已付款汇总表”签字确认。
对于简易结算，在系统会签时备注上对应合同的实际付款情况。
1.11招标采购中心
1.12
主要职责：
编制及维护采购公司甲供材及设备进出库台帐、采购公司对外结算办理。
3.原件结算原则
4.
办理预结算的有关手续资料必须是原件，否则不得办理预结算。
（如施工单位特殊情况不能提供原件，但可通过OA系统扫描资料/项目存档资料跟原件确认的，可由结算经办人与经办工程师/业工程师/工程经理/项目总监等任何一个甲方人员签字确认资料的真实性，并同时注明原件存放地或依据来源）。
5.可追溯性原则
6.
工程预结算工作的全过程要求有详细、真实的记录及完整的资料、量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。
7.时间限制原则
8.
1.
2.
3.
4.
4.1施工图预算时间
4.2
4.2.1非总价包干的总包合同，研发基准版图纸审批完成后（以全景计划反馈完成时间为起始时间）：
4.2.2
a）15日历天完成施工图预算启动会并将成果文件在【成本检查】模块提交（含商业业态及机电总包）；
b）
c）160日历天完成施工图预算核对经济分析会并将成果文件在【成本检查】模块提交（含商业业态及机电总包）；
d）
e）180日历天在【合同管理】模块对应的总包合同提交补充协议（含商业业态及机电总包）；
f）
g）180日历天在【项目管理】模块目标成本测算与调整提交施工图预算调整版目标成本（金额为0的也要提交）（含商业业态及机电总包）。
h）
4.3合同结算时间
4.4
4.4.1材料供应合同的结算时间：
以竣工备案完成时间或供货完成时间中较晚时间起算，80日历天根据供货实际数量和合同约定的结算办法完成材料结算（如与合同约定不一致以合同约定为准）。
4.4.2
4.4.3其它类合同结算时间：
工程项目竣备后，在一年和施工单位完成工程结算书的确认（如与合同约定不一致以合同约定为准）。
4.4.4
一十一、工作成果文件要求
一十二、
1.
2.
3.
4.
5.
6.
1.施工图预算成果文件（非总价包干合同）
2.
1
2
3
4
5
6
6.1
6.1.1非总价包干的总包合同（含机电总包），研发基准版图纸审批完成后：
6.1.2
a）15日历天完成施工图预算启动会并将成果文件在【成本检查】模块提交，挂网附件：
b）
1）对应的PPT文件，可参考附件模版。
2）
c）160日历天完成施工图预算核对经济分析会并将成果文件在【成本检查】模块提交，挂网附件：
d）
1）对应的PPT文件，可参考附件模版。
2）
e）180日历天在【合同管理】模块对应的总包合同提交补充协议，挂网附件：
f）
1）补充协议条款及金额；
2）
3）施工图预算编制说明（图纸版次、编制依据、编制围、材料价格、人工费计价原则、甩项未计入项、未达成一致的工程量或单价等需要特殊说明的容）；
4）
5）补充协议金额对应的预算明细；
6）
7）建设面积统计表；
8）
9）按要求填写施工图预算阶段成本数据库；
10）
11）合同外新增单价组价明细或说明（若有）；
12）
13）施工图预算计算底稿（若有）；
14）
15）若经过复审的需提交复审报告扫描件；
16）
g）180日历天在【项目管理】模块目标成本测算与调整提交施工图预算调整版目标成本（金额为0的也要提交）（含商业业态及机电总包），挂网附件：
h）
1）对应的PPT文件，可参考附件模版；
2）
3）成本测算表对应明细。
4）
3.结算成果文件要求
4.
6.4.1.工程类合同结算完成后，结算经办人须在【合同管理】模块对应的合同提交结算资料，挂网附件为：
6.4.2.
a）签字齐全的：
结算审核传阅单、已付款汇总表、水电费汇总表、罚款汇总表、奖励汇总表、甲供材料结算表；
b）
c）双方确认的：
财务结算书、工程结算书；
d）
e）若经过复审的需提交复审报告扫描件；
f）
g）其它资料（若有）
h）
6.4.3.造价咨询合同结算完成后，可走简易结算流程，结算经办人在【合同管理】模块对应的合同提交结算扫描资料，挂网附件为：
6.4.4.
a）双方确认的造价咨询合同结算书；
b）
c）造价咨询合同要求咨询公司提供的文件扫描件；
d）
e）其它资料（若有）
f）
6.4.5.材料类合同结算完成后，可走简易结算流程，结算经办人在【合同管理】模块对应的合同提交结算扫描资料，挂网附件为：
6.4.6.
a）双方确认的材料设备供应合同结算书；
b）
c）供方、需方、收货单位确认的材料设备实际供应量明细表（若收货单位不配合在《材料设备实际供应量明细表》上盖章确认的，供货单位若能提供过程中收货单位每次的签字收据且总数量与明细表的数量一致，则可作为结算的挂网附件扫描上传）；
d）
e）其它资料（若有）
f）
6.4.7.除造价采购部外其它职能经办的合同结算，可走简易结算流程，结算经办人在【合同管理】模块对应的合同提交结算扫描资料，挂网附件为：
6.4.8.
a）双方确认的合同结算书；
b）
c）其它资料（若有）。
d）
6.4.9.成本数据库：
总价包干合同需要在提交合同时按系统要求格式填写成本数据库相关指标；非总价包干合同需要在施工图预算完成后，按系统要求格式填写成本数据库相关指标；总包结算完成后，需要按结算数据修正系统成本数据库指标。
6.4.10.
一十三、工程结算程序
一十四、
A类部独立编审：
B类外委编制协助审核：
一十五、结算审批流程
一十六、
（一）须集团审批的情况：
（二）
1.总包合同结算金额较施工图预算金额（总价包干按合同金额）增加比例超过3%或结算金额中索赔金额超过200万元，须集团造价采购部成本管理中心负责人、成本检查中心负责人、造价采购部总经理审批；若总包合同结算金额较施工图预算金额增加比例超过5%或结算金额中索赔金额超过500万元，除上述集团造价采购部相关人员审批外，还须集团CEO审批。
2.
3.主要分包结算金额（主要分包合同类别：
防水、保温、涂料、铝合金/塑钢门窗、幕墙、公共区域精装修、户精装修、栏杆、木制品、消防、弱电、地采暖、景观工程）较施工图预算金额（总价包干按合同金额）增加比例超过4%或结算金额中索赔金额超过50万元，须集团造价采购部成本管理中心负责人、成本检查中心负责人、造价采购部总经理审批；主要分包结算金额较合同金额或施工图预算金额增加比例超过6%或结算金额中索赔金额超过100万元，除上述集团造价采购部相关人员审批外，还须集团CEO审批。
4.
5.总包合同索赔金额超过200万元、主要分包合同索赔超出50万元的，地区公司需报集团造价采购部成本管理中心一事一议，集团对索赔事项进行沟通确认后，才能提交系统结算。
6.
（三）结算审批流程
（四）
地区公司结算审批流程
结算审批集团管控流程
一十七、预结算文档资料留存原则
一十八、
1.对咨询公司资料的要求，参照咨询公司标准合同文本中要求；
2.
3.结算资料（含底稿）纸质文档留存竣工后5年，电子文档永久留存；
4.
5.资料归档文件：
6.
3.1非总价包干合同施工图预算完成后须存档全套纸版施工图、双方盖章的补充协议及对应的补充协议清单、计算底稿等纸版资料；
3.2
3.3符合简易流程的合同结算完成后归档双方盖章的结算表及纸版签字相关资料。
3.4
3.5工程类合同结算完成后须存档相关结算纸版图纸（总价包干合同须存档招标图纸，竣工图结算的须存竣工图）、以及附件7-《工程结算归档资料交接单》所涉及计入结算的所有相关纸版资料，且需要装订成册。
3.6
一十九、预结算参考模板
二十、
附件模版供地区公司办理合同（预）结算工作时选择使用，地区公司可严于附件要求。
附件1-施工图预算启动会参考模版
附件2-施工图预算分析会参考模版
附件3-工程类合同结算参考表格
附件4-工程类合同结算审核报告参考模板
附件5-咨询合同结算参考表格
附件6-材料设备供应合同结算参考表格
附件7-工程结算报送资料审核表
附件8-主要合同竣工结算指标采集标准表格
附件9-建筑面积统计参考表格
附件10-承接查验实体移交记录
附件11-施工图读图会审纪要参考模版
附件12-第三方维修及小业主赔付台账参考模版
附件13-罚扣款台账参考模版
附件14-其它职能简易合同结算表
附件15-水电费结清证明-分包
附件16-质保金退还流程表
附件17-质保金退还流程表附表
本办法从2014年10月1日起执行，原2011年3月份颁布的《施工图预算管理办法》及2010年1月颁布的《龙湖集团预结算管理原则》同时废止。
集团造价采购部
2014年9月
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