某房产开发项目可行性研究报告.docx

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某房产开发项目可行性研究报告

金龙地块房地产开发项目

可

行

性

研

究

报

告

常德锦晔房地产开发有限公司

2014 年 7 月

目　　录

一、金龙地块棚改项目可行性研究报告

二、项目开发公司常德锦晔房地产开发公司证照

三、国土宗地红线图

四、经开区专题会议纪要

五、经开区棚户区改造项目确认书

六、棚改项目备忘录

七、宗地改造情况汇报

八、项目总平面方案

九、项目鸟瞰图

十、项目建设还款计划

《金龙地块》房地产开发项目可行性研究报告

第一部分　总论

2014 年 3 月 27 日常德经济技术开发区管理委员会，关

于金龙电机老厂地块进行棚户区改造的专题会议，召开相关

部门负责人会议并形成决议，会议纪要载明：

金龙电机老厂

区地块及周边零星地块进入 2014 年棚改计划，并抓紧启动

建设，老厂实行整体搬迁，置换出土地由国土部门收回土地

使用权，再进行土地挂牌出让，根据管委会会议纪要精神，

项目将组织建设棚改宜住小区，现就建设小区作可行性研究

分析：

湖南金龙电机厂老厂区位于常德市德山经济开发区老

社区，德山北路 141 号，土地面积为 63366.6m2，约 95.14 亩，

容积率为 3.2，开发总面积为 233411m2，项目定位打造一个

以德文化为主题，金龙地块让德山这个善德先生曾隐住的地

方，建设成为一个养心养身的人文小镇和德文化社区。

常德市位于湖南北部，东濒洞庭，南通粤桂，西临黔川，

北接汉江，史称黔川咽喉，云贵门户，辖两区六县和一个省

辖县级市，人口 600 万人，总面积 1.82 万平方公里，远在夏

商时期，这里就是商贾云集筑城设郡，楚文化的摇篮，道德

文化发源地，数千年人杰地灵，善卷、屈原、宋玉、陶渊明、

刘禹锡等历代先贤留下了许多脍炙人口人诗篇和人文故事，

革命先辈林伯渠、王尔琢、丁玲、剪伯赞等名字响彻华夏大

地，现代常德也是旅游者的天堂，探幽揽胜的乐园，进入张

家界、凤凰的中转站。

金龙地块坐落在素有鱼米之乡的常德古城德山开发区

内。

德山经济技术开发区位于常德市沅江以南，北纬 28°、

24′、31″，东经 110°、28′、48″，西部平原地带，黄海平均高程

52 米，抗地震为 6 度。

沅水为省内第二大河流，可行驶千吨

级船舶，气象特征明显，四季分明，阳光充足，雨水集中，暑

长寒短，空气质量优越，氟氧离子含量高，德山人文特点渊

源，远在远古尧舜时代，善卷先生就隐住在此，他们的德行

让后人传颂至今，善卷让王就是典型的道德典故，他以德育

人，以善教人，以诚待人，善卷使德山有德，让善卷文化传播

四海，名振华夏。

而开发区工委打造德山宜住家园的决策是

非常正确，也是符合社会发展趋势的，我们将善德文化做为

主题打造金龙地块宜住小区是顺应时势，发扬和传承善德文

化为小康常德留下浓彩一笔。

德山交通十分便捷，距桃花源机场仅十五分钟车程，离

张家界机场仅二小时车程，高速公路四通八达，常岳、常张、

常吉高速进出口均在地块 500 米范围。

德山老码头曾是常德

水上最主要的港口码头。

可舶千吨级船舶，现在也是常德最

大的港口，地块周边生活配套十分完善。

常德市第二中学近在咫尺，幼儿园、怡养院均在 500 米

范围。

地块周边布满超市、银行、学校、医院。

城市绿肺德山

孤峰塔公园不足 500 米为小区提供了十分完善的生活配套

和大自然环境。

第二部分 市场分析

金龙电机厂地块项目位于德山经济技术开发区老城区

中心地段，也是老年人所说的老龙头心脏地段，东起德山老

城十字街口，西抵全国佛教五十三大佛地—乾明寺，德山地

标建筑物孤峰塔，南沿 207 国道、北面对沿江河水。

德山辖

区 54 平方公里，常住人口 10 万。

德山佛地，住居福人，几千

年来德山以德闻名于世，因道德先祖善卷先生曾隐居于此，

这里的民俗民风是以德育人，以善教人，以诚待人，德善诚

成为这里的代名词，所以我们将发扬和传承传统文化，发扬

光大善德文化，我们拟将楼盘命名为《德福苑》。

以善德诚信

作为小区的文化，打造德山居民及周边潜在客户崇尚德善诚

信的人们向往和热衷佛教文化的休闲居住圣地。

这就是该地块区《德福苑》现金龙地块的核心，也是楼盘

的主题。

根据这个楼盘主题思想，打造一个中心，两个市场：

即具

体做法：

一个中心：

围绕道德文化做文化市场街区。

两个市场卖点是，文化市场是商铺的卖点，养生休闲居家

地是一个卖点，这一个中心是由策划主题，设计人员根据这个

核心，按照休闲居家养生来确定文化街区和住宅确定方案，街

区拟建设成为民俗文化小院落，围绕这个街区在外围以小

户型为主的休闲养生养老高层住宅和阳光房，中心是以多层

为主的商居小院落。

街区可以由大小院落组成，住宅的定位是 1 室一厅和 2

室一厅可以合成为一个 3 室二厅的户型，适合二代人同时购

买。

组合的户型可分可合，1 室一厅为 40 到 50 平方，卖价不

超过 20 万元，2 室一厅 60 到 80 平方，卖价约 30 万元，总造

价比较低，二代人合居起来的总造价也只有 50 万元左右。

目

标客户是中老年人为主要目标客户群。

金龙地块项目现在市场研究：

金龙地块根据规划方案总建筑面积达 233411m2，总的

体量还是比较大的，按平均 100m2/户，总户数也达到了 2300

户，按照 3 人/户计算，总人数也达到了 6900 人，连同文化

街区的流动人员，项目聚集人口可达几万人之多，通过主题

思想把文化氛围和人气能聚集起来，将一定是一个有思想有

文化品位，可持续兴旺的大楼盘。

目前德山市场开发的楼盘比较、分析：

山水铭洲 1281 套

绿地新都会 1475 套

尊德天城 1644 套

善德山庄 1797 套

德源康城 330 套

天香小筑 220 套

水滋澜 553 套

新水滋澜 2218 套

盛世嘉园 400 套

以上楼盘均以 120-160 平方米户型为主，少有小户型，

正在开发的和已经开发楼盘有八个，共有 9918 套，总面积超

过 100 万平方米，而德山开发区现在常住人口为 10 万人，理

论上需求 3 万户，这个需求为刚性需求，目前市场供应仅达

到 30%，尚有 70%市场需要开发，市场等待适合人们需求的

房地产产品，而金龙地块小区将以人文主题做好文化市场的

定位，将是德山市场上的一个少有的以文化为主、休闲养生

适合人居住的品质楼盘，特别是以德山几千年沉淀下来的善

德文化，用这个概念打造出的小区将是一大亮点。

让善德文

化在善德小镇的街区和住宅小区中完全贯彻和展现，通过文

化聚集人群，通过商街聚集人气，用养心养身实体和服务使

中老年人趋之若鹜和向往理想居住小区，这就是金龙地块项

目的灵魂，更是善德小镇的重要卖点。

锦晔房地产开发有限公司虽然是刚刚成立的仅具备初

级开发资质的房地产开发企业，但公司全体股东对当前的房

地产市场有共同的认知，有极高的热情，并投入大量的自有

资金开发该项目，聘请房地产资深经理人陈剑侠先生作为公

司的总经理，专业指导和操作本项目，在业务上有很好的保

障。

公司拟聘请国内专业设计公司担任该项目的设计单位，

按照策划方案进行创造设计，并与国内顶尖的策划公司签订

代理意向书，保证项目正常运行。

组织一个顶尖专业团队从

策划、设计到营销代理，到建设监理，到物业管理，项目从筹

划开始就是整体全盘考虑项目施工每一个大环节，保证项目，

绝对成功，实现策划最好的目标，达到策划各项指标。

第三部分 项目经济效益分析

一、主要经济指标：

1、土地面积：

66124.6m2；

2、容积率：

3.2；

3、建筑面积：

221897.7 m2

其中：

商业面积：

32809.2m2

住宅：

177927.9㎡；

会所：

11160.6㎡；

地下车库：

33600㎡。

4、占地面积:

21578.8㎡；

5、建筑密度：

32.6%；

6、绿化率：

35%；

7、车位：

1123 个。

二

二、销售收入总额：

12.015 亿元

其中：

①商业铺面 39371 万元（32809.2㎡） × 12000 元/㎡；

②住宅 71171 万元（177927.9㎡） × 4000 元/㎡；

③会所 11160.6㎡；

④车位：

地面 163 个

地下 960 个，9600 万元（960×10 万元）

三、建设总成本：

69212 万元

1、土地出让金：

14250 万元；

2、拆迁成本估价：

10000 万元；

3、桩基础：

1775 万元（221897.7㎡×80 元/㎡）；

4、地下车库：

6720 万元（33600㎡×2000 元/㎡）；

5、建筑成本：

28846 万元（221897.7㎡×1300 元/㎡）；

6、报建费：

2718 万元（221897.7㎡×245 元/㎡）×50%；

7、水电气入户费 2885 万元（221897.7㎡×130 元/㎡）；

8、不可预见费 1442 万元（28846×5%）；

9、建设管理费：

576 万元（28846×2%）；

合计:

69212 万元。

四、项目利润：

总销售收入-建设总成本-营业所得-所得税

12.015-6.9212=50938 万元毛利润

50938-2403-（120150×6%×50%）=44930.5 万元

44930.5-（44930.5×33%×50%）=37517 万元

第四部分　财务评价

财务评价方案

1、土地出让金：

14250 万元；

2、可建设总面积：

221897.7m2；

3、可实现销售收入总额 12.015 亿元；

4、项目总投入成本：

69212 万元；

5、项目销售营销成本：

2403 万元（120150*2%）；

6、项目应缴营业税：

3604.5 万元（120150*6%）减半征收；

7、项目实现毛利润：

44930.5 万元（120150-69212-2403－

3604.5）；

8、应交所得税：

7413.5 万元（44930.5 万元*33%）减半征

收；

9、项目净利润：

37517 万元（44930.5 万元-7413.5 万元）。

第五部分　项目研究结论与建议

金龙地块宜住小区项目建设在风景宜人德山经济开发

区老城区中心地段，主要拆迁对象是开发商投资主体企业，

金龙电机，除周边零星土地外，基本上没有太大的拆迁任务，

整体搬迁厂房在新厂建成后在一个月内搬迁完毕，少数零星

社会拆迁地对整个项目不存在影响，项目从发改委立项到项

目策划，规划方案审批，基本上没有法律上的障碍，项目开

发资金 69212 万元大部分为企业自筹，自筹资金达到总投资

额 50%以上，需要银行贷款 30%，余下 20%资金由项目销售

取得。

据上分析该项目的社会效益好，投资回报快，经济效果

理想，是目前房地产开发项目中优秀项目，经济效益明显的

项目，建议迅速进入实质性操作和组织实施。