《武汉市物业管理条例》《武汉市《物业服务收费管理办法实施细则》.docx
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《武汉市物业管理条例》《武汉市《物业服务收费管理办法实施细则》
武汉市物业管理条例，2011 年 1 月 1 日起施行
第一章 总则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 附属设施设备的配置
第三节 前期物业管理
第四节 新建物业的交付使用
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主
第二节 业主大会筹备组
第三节 业主大会
第四节 业主委员会
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第二节 物业服务合同
第五章 物业的使用与维护
第一节 物业的使用
第二节 车位的使用管理
第三节 物业的维护
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业
服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中
华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市
实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、
设备和场地。
本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业
主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设
备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境
卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应
资质，从事物业服务的企业。
第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管
理工作。
规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行
政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。
街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会
成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会
的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社
区管理、社区服务的关系。
武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生
态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门
管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工
作。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的
原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，
按照下列标准执行：
（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，
一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管
理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，
可以分别划分为独立的物业管理区域；
（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配
套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；
（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划
分为一个物业管理区域。
第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日
内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送
区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予
以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物
业买受人明示。
老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，
由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见
后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。
第二节 附属设施设备的配置
第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服
务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议
事活动用房。
配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范
的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建
设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八
十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方
米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、
房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规
划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。
物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。
第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专
有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、
环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数
的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。
第三节 前期物业管理
第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应
当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的
物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以
采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三人；
（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层
（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混
合物业总建筑面积少于四万平方米。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招
标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房
屋主管部门备案。
第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应
当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于
全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、
收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物
业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由
开发建设单位承担。
房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主
承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之
七十的比例承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完
相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当
理由不办理相应手续的，视为交付。
第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约
并到区房屋主管部门备案。
物业买受人在与开发建设单位签订房屋
买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四节 新建物业的交付使用
第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管
部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以
及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件
的相关文件、资料。
第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验
收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资
料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设
施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，
并妥善保管。
前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上
述资料移交给业主委员会。
业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业
移交的资料。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主
第十六条 本条例所称业主，是指物业的所有权人。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行
为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定
的业主的权利，并承担相应的义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。
第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服
务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出
建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享
有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下
简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的
决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二节 业主大会筹备组
第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
符合下列条件
之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之
五十以上；
（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有
部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。
业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立
业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚
未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测
的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述
面积的统计总和计算；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按
一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以
及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按
照上述人数的统计总和计算。
业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的
合法有效文件为依据。
第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，
开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门
和街道办事处、乡（镇）人民政府。
开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，
百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、
乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日
起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以
下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。
第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、
开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数
的三分之二。
筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担
任。
筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其
成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：
（一）物业管理区域划分证明；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）绿化竣工总平面图；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）专项维修资金交存证明；
（八）成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十三条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规
则；
（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；
（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征
询意见；
五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日
前以书面形式在物业管理区域内予以公示。
第二十四条筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首
次业主大会会议。
自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终
止。
召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开
发建设单位承担。
第三节 业主大会
第二十五条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规
约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会
成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并
依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。
第二十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员
会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委
员会任期；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，
改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）决定选聘、解聘物业服务企业;
（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；
（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告
诫；
（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；
（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事
项。
第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业
主委员会组织召开。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规
定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大
会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人
数百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，
区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道
办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组
织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会
议。
第二十八条业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也
可以采用书面征求意见的形式。
采用书面征求意见的形式时，应当
将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域
内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
第二十九条业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主
代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大
会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的
业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数
经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第三十条业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确
定：
（一）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未
售出的专有部分，计算为一票；
（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一
票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
第三十一条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分
占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举
行。
第三十二条业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建
或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积
三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其
他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物
总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定：
（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、使用方案；
（三）共有部分的经营与收益分配、使用；
（四）物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安
全管理等业主的权利与义务；
（五）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使
用人均具有约束力。
第四节 业主委员会
第三十四条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大
会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会
监督。
业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，
业主大会议事规则另有规定的从其规定。
业主委员会委员具有同等
表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推
选业主委员会主任和副主任。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，
可以委托副主任召集。
第三十五条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应
当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面
形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通
过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日
起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第三十六条业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道
办事处、乡（镇）人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋
主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物
业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的
物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公
告说明。
第三十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资
格自行终止：
（一）不再是该物业管理区域内的业主；
（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；
（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十八条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大
会决定是否终止其委员资格：
（一）拒不履行委员职责；
（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议
撤销其委员资格；
（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害
他人合法权益；
（四）因其他原因不适合继续担任委员的。
第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会
会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应
当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）
人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组
织召开业主大会会议进行换届选举。
第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十
日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监
督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于
全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向
本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。
业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全
体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员
会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。
第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当
建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区
居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、
物业服务企业组成。
联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负
责召集。
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，
通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的
物业服务企业提供物业服务。
第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物
业管理服务。
从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在
本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管
部门备案。
第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域
的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业
服务工作。
第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。
物业管理区
域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向
相关主管部门、专业经营单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或
者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内
难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，
严重影响业主和物业使用人正常生活；
（四）发生群体性事件；
（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事
件。
第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保
管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向
房屋主管部门报送统计报表。
第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检
查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。
业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。
业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。
区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立
物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。
第二节 物业服务合同
第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业
服务企业签订。
合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决
通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及服务费用；
（三）物业管理区域内安全保障事项；
（四）合同期限；
（五）违约责任。
第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服
务事项：
（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理
和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护和安全协防；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业公共服务事项。
第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆
停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服
务费实行市场调节价。
确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政
府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取
意见。
实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，
根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制
定相应的基准价，确定不超过基
升级会员 