最新版中国逆城市化行业发展投资策略分析报告.docx
《最新版中国逆城市化行业发展投资策略分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新版中国逆城市化行业发展投资策略分析报告.docx（39页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
最新版中国逆城市化行业发展投资策略分析报告
2017年6月出版
1逆城市化是发达国家的城乡一体化发展
以西方国家看，城市化进程分为3个阶段：
1）工业城市化阶段（18世纪中叶—1950年代），西方城市从初始形态“城邦与城堡”的政治管理中心和军事防卫堡垒，向以工厂生产和贸易交换的经济中心形态发展；2）逆城市化阶段（1950年—1990年代），发达国家城市化水平超过60%（英美超过70%），一方面城市病问题严重，另一方面交通条件改善使得大城市的人口和产业活动向郊区和周边中小城市延伸；3）再城市化阶段
（20世纪90年代—至今），重点由建设新城市向中心城区的复兴转移，市场化的产业分工带动现代服务业的发展和就业机会的增加。
如果把第一个阶段再细分，在生产方式转变下，城市经济的发展一部分来自于劳动生产力的释放，即农村人口向城市转移，另一部分来自于劳动生产率的提升，即城市规模越大，社会分工越明显。
逆城市化不代表国家整体城市化水平的下降，反而是一种城乡结合发展的状态。
图表1：
美国个别州在70~90年代出现了逆城市化现象
图表2：
英国逆城市化现象发生在60年代和80年代，城镇化率约78%
逆城市化最主要的特征是人口迁移方向出现逆转，郊区成为主要的人口聚集区，是城市人口向乡村和周边小城镇回流的现象。
从国外看通常是在经济比较发达、城市发展趋近饱和的时候，投资方向从大城市往乡村和小城镇转移。
同时，也是因为城市病比较严重，例如交通堵塞、环境污染、犯罪增长等情况。
最早的逆城市化思想起源于霍华德提出的“田园城市”理念，即开创一个集农村和城市各自优点的人居环境，本质对应的是大城市郊区化的发展。
逆城市化现象在西方发达国家比较普遍，主要是在上世纪70年代以后开始出现。
一般是由富人先搬入郊区；然后是中产阶级搬入新的郊外开发区居住，但是工作在市中心；接下来是郊区开始居住化和工业化；最后郊区的自立程度越来越高，由单一居住功能区变成具有各种城市功能的就业中心（卫星城），郊区化的出现导致了多中心城市的形成和大型城市带或都市圈的兴起。
图表3：
西方国家的逆城市化是富人先搬出，然后带动郊区城市化的发展，最后形成大型城市带
以西方国家来看，逆城市化有两个发展前提：
人口的自由迁移和土地的自由流转。
人口能够自由迁移，所以一切的人口聚集和流动都是自发的；同时土地私有制下的土地自由流转，能让新兴城镇的建立成为可能。
西方的逆城市化是富人的自主行为，可以通过自己买地建房的形式。
而在中国，土地公有制导致先有土地的供应才会引导人口居住范围的选择，同时因为一线城市的人口控制，会出现两个现象，一个是大城市周围形成睡城，居民往返于市中心和居住周边城镇，另一个是大城市生活成本的提高被迫挤出不能承担的人口回到原户籍所在地。
第一个现象即是大型都市圈的形成，然而需要配套城镇间轨道交通的建设，当前暂时不具备这个条件。
我们认为中国开始逐渐出现第二个现象，即中国版的“逆城市化”现象。
2014年流动人口数据达到顶峰，随后开始下滑，同时，常住城镇人口减去户籍城镇人口也在2014年达到峰值，这就意味着流动人口的减少并不是人口固化导致的（因为跨城市落户会减少流动人口的统计），而是确实出现了人口的回流现象。
图表4：
流动人口在2014年达到顶峰后连续两年出现下降
图表5：
常住-户籍城镇人口同样在2014年达到顶峰后连续两年下降
2人口和库存，锁住咽喉的三线在翻身
过去一二线城市主要靠人口导入带动城镇化发展和当地房地产市场发展，外地住房需求通常是当地新增的2-3倍。
当前一线城市收紧土地供给，要发展经济只能加大单位面积的产出，即靠劳动生产率而并非劳动生产力。
一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。
2.1、过去的城镇化之路，来自三四线城市的人口外流
从实证角度，一个国家城镇化率达到50%左右时，流动人口增速达到最大，一个城
市城镇化率达到70%左右时，外来人口开始增加。
国家50%的城镇化率是总量上的人口
结构变化，反映的是人口从农村向城镇迁移的过程；城市70%的城镇化率是增量上的人口规模变化，反映的是外来人口流入城镇的过程。
从理论角度，一个国家城镇化率50%对应的是宏观问题，是人口红利逐渐消失、经济发展方式转变的问题；一个城市城镇化率70%反映的是中观问题，是城市基础设施基本建设完毕、人口和经济密度差吸引外来人口的问题。
图表6：
2010年城镇化率达到50%，随后城镇化进程放缓
图表7：
中国在城镇化率达到50%后，GDP增速也开始逐渐放缓
2.1.1、北上经验：
新增外来人口与70%的印证
北京在75%城镇化率后，外来人口大量涌入。
90年代时，北京自然人口增长率处于较低水平，而在1995年和2000年出现外来人口的大幅增长，随后进入稳步吸纳人口的状态。
新增外来人口在2010年达到最后一个顶峰90.5万人后开始逐渐减少。
截止2015年底，北京常住人口为2170.5万人，其中常住外来人口822.6万人。
北京新增外来人口逐渐减少，我们分析主要有2个原因：
1）户籍制度管控是北京政府的主动操作；2）劳动力需求减少和劳动生产率的提高是外来人口减少的被动原因。
图表8：
2015年北京自然人口增长率0.3%，自然增长6.5万人
图表9：
1995年北京外来人口大量涌入，当时城镇化率达76%
上海和北京情况基本相同，开始时间和结束时间分别为1996年和2007年。
上海在1996年城镇化率达到74%后新增外来人口急剧增加，直到2007年达到顶峰88.7万人，随后开始回落，并在2015年出现人口流出，减少14.7万人。
由于上海的户籍管控远比北京宽松，所以我们认为上海的外来人口减少是更多显示为“自然回落”，背后
原因依然是劳动力需求的减少和劳动生产率的提高。
图表10：
2015年上海自然人口增长率0.25%，自然增长5.9万人
图表11：
1996年上海外来人口大量涌入，当时城镇化率为72%
一线城市经济拉动因素从劳动力到劳动生产率过度。
城镇化高速增长过后，经济发展方式将转变，劳动生产率成为更重要的因素。
从微观企业进行对应，可支配收入
反映的是工资支出，也即边际劳动生产率，而GDP反映企业收入，也即规模增长。
我
们认为，不论从经济增长方式还是城镇化率束缚瓶颈看，一线城市的发展都将从劳动力增加拉动转向劳动生产率提高拉动，也就潜在的降低了对外来人口的需求。
我们以北京和上海为例，人均可支配收入增速超过人均GDP的增速分别发生在2011年和2007年，发生在外来人口增速达到顶点的附近，随后便是劳动力需求减少的阶段，也就是说，随后北京和上海的经济增长模式进入了靠劳动生产率拉动的阶段。
图表12：
北京在2011年人均可支配收入的增速超过人均GDP增速
图表13：
上海在2007年人均可支配收入的增速超过人均GDP增速
2.1.2、密度理论：
经济和人口密度差的强效力
人口流动问题是密度问题，人口流动是密度差引导下的再平衡。
我们将人均GDP
拆成经济密度和人口密度来看，分成规模空间和流动时间两部分：
1）经济密度和人口
密度差代表的是市场的空间；2）城市人均GDP梯度（经济密度和人口密度的比值）代表吸引强度，越强的吸引将使人口流动在越短的时间内使其达到平衡。
从经济和人口的密度差看，前五位为上海、北京、天津、广东、浙江；从省市人均GDP梯度看，前五位为上海、北京、浙江、江苏、广东，而这6个省市同时也是人口净流入最多的地方。
从规模空间和吸引强度都印证了人口流向是一个再平衡过程。
图表14：
经济和人口密度差最大的前5省市同时是人口净流入最多的5大省市
图表15：
人均GDP最高的前5大省市也是人口净流入最多的省市之列
对导入人口来说，轨道交通是最为关键的手段。
北京地铁是全国第一个地铁系统，规划于1953年，始建于1965年，运营于1969年。
截止2015年底，全国只有18个省直辖市有公共轨道，运营线路总长度3195公里，客运总量140亿人次，日均3836万人次。
其中，又以人口吸纳大省广东、北京、上海等地客运量最大。
图表16：
截止2015年底，全国尚有13个省直辖市没有公共轨道交通运营
图表17：
以广东、北京和上海等人口吸纳大省轨交的客运总量最多
2.2、结果就是，发达地区享受导入人口城镇化的地产繁荣
从结构上看，城镇人口可以分为3类：
1）新增当地人口，即当地新出生婴儿；2）
新增外来人口，即新流入的外地城镇人口和流入的农村人口；3）存量人口，即截止到
统计时点的上一年，包含所有的当地居民。
截止2016年底，全国总人口13.8亿人，
其中城镇常住人口7.9亿人，农村常住人口5.9亿人；流动人口2.45亿人，其中以外
出农民工为主。
按照我们之前的分类，截止2016年底城镇常住人口7.9亿人包括：
1）新增当地人口0.05亿人；2）新增流动人口-0.02亿人（不包含流入的本市辖区农村人口）；3）存量人口7.71亿人。
图表18：
截止2016年底，城镇常住人口7.9亿人，增长2.8%
图表19：
截止2016年底，流动人口2.45亿人，下降0.8%
由于存量人口已通过各种途径获得住房居住，我们简单考虑新增住房需求由新增
当地人口（假设平均购房年龄为25岁）和新增外来人口决定，则可以得到，外来人口对住房的需求强度是当地人口的2~3倍，一线城市更高。
以2倍需求为出发点，可以看到外来人口实现的导入人口城镇化带来的地产繁荣。
自2000年以来，全国流动人口从1.21亿人增加到2.45亿人，填充了户籍城镇化率41%和常住人口城镇化率57%之间的人口空白。
根据前面的分析，我们根据城镇化的动因，分成导入人口城镇化和当地人口城镇化两种，其中导入人口城镇化贡献了过去城镇化提升的50%，年均新增流动人口800万人。
图表20：
外来人口对住房的需求强度是当地人口的2-3倍
图表21：
2014年以前，导入人口型的城镇化贡献了城镇化率提升的50%
发达城市完整享受了导入人口城镇化盛宴。
我们统计流动人口的去向，可以很明显的看到以北京、长三角和珠三角三大发达地区享受了高速城镇化的红利。
根据2010年第六次人口普查数据可以看到，吸纳跨省流动人口TOP5的省份分别是广东、浙江、上海、江苏和北京，总计吸纳5672万人，占全国跨省流动人口8588万人的66%。
从
2005年以来，这5大省份贡献了全国商品房市场40%的销售金额和26%的销售面积。
图表22：
TOP5的人口吸纳省份占总流动人口的66%
图表23：
TOP5省商品房销售金额和面积分别累计占比40%和26%
2.3、然而现在一线城市需要的是劳动生产率，劳动力需求减少
一线城市因为限制城市的扩张，土地供给收紧的同时也要发展经济，这就需要单
位面积产出的提升，意味着城市发展需要劳动生产率的提升，而不是劳动生产力。
一
线城市因为人口管控（北京2200万人，上海2500万人），所以不会加大土地供给，近年来出现土地供给下降，特别是住宅用地。
一线城市经济和人口的密度差依然吸引着外来人口流入，只是经济增长方式的转变使得劳动力的需求减少，一个城市的经济增长最后会反映到地租上，各行业的租金成本提高会转移到最终产出上，反应在衣食住行等生活成本上。
生活成本的提高意味着企业的人力成本也随之提高，从而减少了新增就业岗位的供给。
无法承担的一线城市生活成本，以及就业机会的下降，将会导致人口的流出，目前北京和上海已经出现端倪。
图表24：
以地租形势看，北京优质写字楼的租金和住宅的租金在2010年和2016年出现了大幅增长
要想形成人口固化，除了靠户籍制度外，还有一个就是买房行为。
然而各线省市的房价梯度形成，房价的分化增长远超过各线省市的储蓄和收入梯度。
我们前面提到，一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区，以及河南、河北等地，是三四线城市的集中地。
一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足够在家乡置业，于是增大了返乡的诱惑力。
图表25：
一线与三线省市的房价梯度由4倍拉到了7倍
图表26：
一线与三线省市的户均可支配收入一直维持在2倍
2.4、返乡潮来临，迎来三四线商品房市场的中周期
至于返乡后的工作机会，因为三四线城市的GDP增长依然是劳动生产力释放带来
的，这就意味着对劳动力是有需求的。
以三四线省市的产业结构看，劳动力需求与流
回的劳动力方向是接轨的，原因在于首先从一线城市流出的是工资较低的第二产业和较中端的第三产业，而三四线城市依然处于以第二产业为主的产业结构，所以形成了有效的劳动力供给和需求。
当前北京和上海合计人口流出20万人左右，这是从总量上看见的净流出效果，而内部结构上持续流出的人口暂时无法观察。
如果人口是因为生活成本提高自然流出的，那么将从哪里来，回哪里去——返乡。
全国291个地级市，而万科仅进入66个城市，也就是说在商品房发展的年代，从品牌来说并没有深入到更细的城市，存量人口也并没有完全进入到商品房时代，还住在曾经的福利房里。
而商品房发展至今已有18年，近18年的房龄也即将进入改善住房的年代，关注三四线城市的首套置业。
3一线人口的印证：
中国版逆城市化
城镇外来人口包括了外来城镇人口和流入的农村人口，农村人口又包括当地的和外地的，只要是人户分离，就可属于流动人口范围。
外来人口以农民工为主，占比约
78%；流动人口中又以外来农村人口为主（即外出农民工），占比约68%。
要跟国际上区分的是人口迁移和人口流动这两个概念，考虑到我国的户籍管理制度，一般定义人口迁移要伴随人口的户籍迁移，而人口流动不伴随。
人口迁移会固化人口流动，而人口流动会有流出也会有回流。
当前，统计局对流动人口的定义为居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口（不包括市辖区内人户分离的人口）。
将结构拆分，我们发现当前外来人口在2014年达到高峰后开始下降，其中农民工增速放缓，而外来城镇人口出现负增长，意味着外来城镇人口开始回流。
图表27：
外来人口主要包括2部分：
外来城镇人口和农民工
图表28：
流动人口只包括外出农民工和外来的城镇人口
图表29：
外出农民工增速大幅下降，外来城镇人口2015年出现负增长
图表30：
外来人口在2015年出现下降，主要是因为外来城镇人口下降
我们前面提到，一个城市城镇化率达到70%的时候，由于基建设施的完善和经济人口密度差的再平衡，外来人口开始增加。
大城市对人口的吸引是一定的，同时也会有各种原因出现人口的回流，内部结构上就形成一个循环。
过去，一线城市人口总量上处于增长状态，即流入人口大于流出人口，但是增速逐渐放缓。
然而，当前一线城市已经出现常住人口的机械下降，即人口往外迁移。
3.1、北京：
2016年疑似人口流出
据国家统计局北京调查总队公布，2016年底北京常住人口2172.9万人，新增2.4万人，仅增长0.1%。
如果按照2015年的自然人口增长0.3%，那么自然增长人口为6.5万人，（如果二胎政策明显，那么出生人口的增长将进一步带动自然增长人口），也就是说，北京人口机械下降4.1万人，是2000年以来第一次出现人口流出情况。
同时据报道，2017年北京常住人口规模将控制在2200万人以内，且2017年土地供给计划已连续6年减少，特别是住宅用地供给减少49%，而实际供给通常又只占计划的一半不到。
这就意味着未来人口不管是行政管控上还是自然挤出，都会导致未来北京人口的饱和以及人口的流出。
图表31：
2016年北京常住人口2173万人，新增2.4万人，仅增长0.1%
图表32：
2000年以来，北京人口第一次出现机械下降，达4.1万人
由于户籍的管控，劳动生产率的提升，生活成本的增长，北京的劳动力需求开始减少，并出现了年轻劳动力的流入和成熟劳动力的流出。
2015年北京的劳动力人口
（15~64岁）为1729万人，同比增长0.1%，除了在2008年出现了下降外，均处于增长状态，近五年来增速逐渐下滑。
从过去十年的年龄段数据看，20~29岁是常住人口的
最主要人群，但是在2013年达到顶峰后开始逐渐下滑。
如果把30岁看成一个槛，即
该成家立业的时间段，如果这个时候事业无成同时北京无房，那么会选择离开这个城市；但是对于长期处于打工状态的人来说（偏中低端产业），可能还将持续直到无法工作为止。
2013年至2015年25~29岁的人减少了12.3万人，而30~34岁的人仅增长了
5.8万人，即年龄因素导致的统计口径改变影响去除后，我们发现依然减少了6.5万人。
图表33：
当前北京劳动力人口1729万人，增速逐渐放缓
图表34：
20~29岁人群在2013年达到顶峰后开始下降，并有流出迹象
我们还可以从人口年龄结构推算，然后发现，30~40岁是人口流出的一个槛。
按照每5年滚动一次，“80后”是2005年的20~24岁，是2010年的25~29岁，是2015年的30~34岁，在人口没有流出的情况下，该数据至少是持平的，考虑到劳动力人口的进入，该数据可能会上升。
“65后”2005年的40岁，是2010年的45岁，是2015年的50岁。
我们发现80后和75后先在2010年大增，然后在2015年出现下降。
以80后为例，2005年时处于20~24岁的年纪，包括年轻的打工者和北京大学生。
2010年时处于25~29岁的年纪，大量其他省市的大学生也到北京来寻找工作，所以这个时候这
个年龄段的人大增，人数仅次于“20~24岁”阶段。
2015年时已处于30~34岁的年纪，除了农民工，这个时候如果还未成家立业买房的外来城镇人口就会流出。
75后在2015年也出现了下降，当时约处于35~40岁，下降了约5.3万人。
而至于55~70后，因为已经过了之前的槛，在2010年以后基本上属于40岁以上的人，已在当地融入，并可能将家乡的老人接来，所以人数呈上升趋势。
图表35：
北京常住人口中80后和75后在2015年出现了些微下降，但是整体都比十年前要高
按照2010年的全国人口普查数据，北京的外来人口组成前五位主要是河北、河南、山东、安徽和黑龙江，合计占比约56%。
图表36：
2010年北京外来人口主要来自于河北、河南、山东、安徽、黑龙江等
3.2、上海：
2015年人口已流出
上海常住人口在2015年已经出现，减少10万人，下降0.4%，为2415万人。
其中，常住外来人口972万人，减少15万人，下降1.5%，是2000年以来的首次下降。
如果
剔除掉自然人口增长的因素，2015年上海常住人口机械下降16.3万人。
根据上海“十
三五”规划，常住人口将控制在2500万人，规划同时指出新增建设用地要逐年减少。
图表37：
2015年上海常住人口2415万人，减少10万人，下降0.4%
图表38：
21世纪以来上海首次出现人口下降，机械变动-16.3万人
从上海城镇化率的下降和当前常住人口的下降，我们能看到上海确实发生了逆城
市化的现象，且既包含西方式的城乡结合也包含中国式的返乡。
一方面原因是上海跟北京地理环境不同，上海周边地区同样经济富饶，且环境优美，经济梯度不太大，轨道交通发达，具备出现西方式逆城市化的条件；另一方面上海房价和生活成本均处于全国最高水平之一，同样也具备挤出人口的条件。
自2005年以来，上海出现过两次城镇化率的下降（常住人口口径），一次发生在一段是2005~2008年，另一次就是2015年。
第一次是因为农村人口的大量增加导致的城镇化率下降，而这一次却是城镇人口的流出，2015年城镇人口下降了2.7%，但是乡村人口增长了18.7%。
这里的城镇人口和乡村人口指的是上海的常住城镇人口和常住乡村人口。
考虑到上海旅游地产的开发，例如上海迪士尼所在的国际旅游度假区和崇明岛的开发，上海内部可能出现了城镇人口往市内郊区转移的情况。
与此同时，也出现了人口往外流的情况。
图表39：
上海的城镇化率出现过两次下降，当前为城镇人口的流出导致
图表40：
2005~2008年的城镇化率下降是因为常住乡村人口大幅增长
从就业结构上看，2015年就业人员整体下降了4.1万人，其中包括制造业15.1万人、建筑业1.8万人、教育0.8万人、文体娱乐0.1万人。
与此同时，第一产业增加了1.2万人，第三产业增加了6.4万人，包括租赁商服、批发零售、金融、房地产等较高端的服务产业。
图表41：
2015年上海就业人口下降了4.1万人，主要来自于第二产业
按照2010年的全国人口普查数据，上海的外来人口组成前五位主要是安徽、江苏、
河南、四川、江西，合计占比约67%。
图表42：
2010年上海外来人口主要来自于安徽、江苏、河南、四川、江西
4探讨人口流到哪儿，三线房价如何涨
从地理结构上看，以常住人口减去户籍人口差值看，全国31个省直辖市中17个省直辖市属于人口净流入状态，其中主要是包括珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。
人口净流出的14个省直辖市中，主要集中在中部和西部地区、河北、河南等。
同时，24个省直辖市城镇化率超过50%，包括部分人口净流出的地区，宁夏、陕西、河北、湖北、重庆、湖南、江西、安徽8个省市。
这就意味着这8个省市的城镇化主要来自于当地农村人口的转移，而同时城镇人口在向外转移，流向更发达的地区。
图表43：
全国24个省市城镇化率超过50%，其中包括8个人口净流出省市
图表44：
全国17个省市人口净流入，人口主要是从中西部地区往东南沿海地区流动
这14个人口净流出的省直辖市中，前五位为河南、四川、贵州、安徽和广西，属于城镇化率在50%左右及以下的地区，同时人均可支配收入也远低于全国平均水平。
这些地区依然处于城镇化率的初级阶段，经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。
同时，这些地区的GDP增速均高于全国6.7%的水平。
图表45：
全国14个省属于人口净流出，主要集中在中部和西部地区
图表46：
这些人口净流出的省依然GDP增速高于全国水平，处于城镇化初级阶段，靠劳动生产力释放拉动
我们认为三四线城市当前的库存属于第二类库存，即已开工未销售部分。
在前期报告中我们提到过，销售行情来的时候，房企会优先去化尾盘，然后去化已开工未拿预售证的部分，然后再去到已拿地未开工部分。
在2016年去库存的大背景下，三线省市第一类库存已去化得差不多了，以累计新开工*0.9减去累计销售数据看，当前去化周期降到了6个月，接近历史低位。
截止2016年底，全国库存为10.8亿方，其中二线省市5.8亿方，三线省市4.5亿方，接近2010年的水平。
图表47：
截止2016年底，三线省市库存为14亿方，回到2013年水平
图表48：
截止2016年底，三线省市的去化周期为19个月
从逻辑上判断，去化50%之后，也即库存周期下降到2~3年时，就能够带来三线的涨价。
房企的成本中主要包括建安成本和土地成本，全国建安成本差别并不大，且并不是一线城市更贵，然而一线城市土地成本确实是占大头。
当前全国建安成本平均约1560元，三四线城市的住宅楼面价约2110元，再考虑剩下10%的财务费用等其他相关费用，单位成本价约为4100元，当前三四线住
升级会员 