彩虹风景天成园房地产开发项目投资策划书.docx
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彩虹风景天成园房地产开发项目投资策划书
第一章项目申报单位情况
1.1企业名称
xx市XX房地产开发有限公司
1.2企业地址
xx市浦东区隆礼路28号
1.3企业法人代表
1.4注册资金
1000万元人民币
1.5公司类型
有限责任公司
1.6经营范围
房地产开发
1.7房地产开发资质等级
等级：
暂定
证书编号：
JKF-A0×××
1.8经营业绩及资产负债
xx市XX房地产开发有限公司成立于2008年1月22日，本项目是该企业为初次投资的房地产开发项目，暂无经营业绩和资产负债资料数据。
1.9资本金保障情况
根据广东正泰会计师事务所出具的《xx市XX房地产开发有限公司审验报告》，截至2008年4月24日，xx市XX房地产开发有限公司已为本项目投入4138.92万元，占本项目建设总投资的28.6％。
经估算，本项目总投资14489.01万元，本项目的资本金不足总投资的35％，因此建设单位应继续落实资本金（资本金应达到5071.15万元），即总投资35％的规定要求。
第二章拟建项目情况
2.1项目名称
xx市XX房地产开发有限公司彩虹风景天成园房地产开发项目
2.2市场分析及预测、市场定位及销售价格
2.2.1xx市2007年房地产市场状况
2007年，xx市房地产市场发展情况良好。
2007年xx市商品房登记销售套数为58676套；销售面积为602.6万平方米，同比增长45.4％；销售金额为186.8亿元，同比增长68.9％。
其中，住宅登记销售套数为50228套；销售面积为525.5万平方米，同比增长64.5％；销售额为153.3亿元，同比增长90.7％。
销售量、销售额屡创历史新高。
2007年，xx市商品房销售中小户型走俏，居民购房意愿增强。
从销售户型看：
90平方米以下户型的销售面积占总量的26.7％，同比提高4.2个百分点；90～144平方米的户型销售面积占总量的49.4％，同比下降2.3个百分点。
144平方米以上的预售面积占总量的23.9％，同比下降1.9个百分点。
数据显示：
xx市销售商品住房中，90平方米以下中小户型销售量逐月增加，144平方米以上大户型销售量逐渐减少。
2.2.2xx市房地产市场预测
1、2008年房地产市场价格预测
通过对近年来房地产市场的数据分析，xx市房地产管理局相关负责人认为，2007年的房地产市场是政策导向下的执行年，在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2008年的房地产市场将是一个变革年。
今后一个时期xx市的房价不会有暴涨暴跌的可能，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，预计2008年房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓。
房价走势将进一步趋于平稳，全年房价涨幅将低于上年。
预计2008年xx市住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。
2、2008年商品房供应情况
根据《2008年xx市住房建设计划》可知，2008年xx市计划建设各类住房700万平方米、7.94万套。
计划用地75宗，供地量860.8公顷。
建设商品住房614万平方米、6.3万套。
计划用55宗地，供地量798.7公顷。
其中，单套建筑面积90平方米以下的共4.8万套、430万平方米；90平方米以上的1.5万套、184万平方米。
总的说来，xx市房地产需求市场潜力很大，今后将保持平稳中向前发展的趋势。
从结构上看，近年内住宅需求将占主导地位。
房地产业将面临激烈的价格和质量的竞争。
2.2.3项目所在区域房地产市场情况
项目建设地点位于京通高速南线和高雄路交汇处，这一区域为xx市经济技术开发区，这一区域是xx市新城建设、新区开发的重点地带。
北侧为经开区政务大厦，距京通高速高速入口约2.5km，东侧比邻xx大学光华学院，东侧约1000米处为花园小学。
南侧约500米处拟建中小学校。
项目区域生态环境良好，宜于居住，商品房销售价格与xx市其它区域相比，处于偏低水平，与其所处位置来看，未来价格仍有上升空间。
2.2.4市场定位
依据该地块的自身素质及周边环境，结合目前市场情况以及xx市XX房地产开发有限公司提供的相关资料，将本项目建设成为适宜青年人居住的中档高品质社区。
本项目面向阶层以政府公务员和企事业中高级职员为主，另外还有其他各区域投资者。
2.2.5销售价格
结合目前房地产市场发展情况，根据xx市XX房地产开发有限公司提供的资料，项目建成后，拟定楼盘售价为住宅均价3000元左右，公建均价8000元左右。
2.3开发规模、户型方案
2.3.1开发规模
项目开发总面积73742.96m2，其中住宅57379.88m2，公建（地上）10140.84m2，地下面积6222.24m2（包含地下车库4200m2）。
本项目主要建设建筑14座，其中以住宅为主建筑10栋，公建3栋，地下车库1座。
项目建成后，可容纳居住户数约718户，居住人口约2513人。
2.3.2户型方案
本项目住宅套数共718套，小于90m2住宅513套，所占比例71.4％；小于90m2住宅建筑面积41165.92m2，占住宅部分面积的71.7％；符合国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定。
2.4主要建筑材料种类及供应来源
根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土、空心砖，少量使用实心砖。
项目商品混凝土的用量约为5.5万m3，空心砖用量约为2.2万m3，实心砖用量约为500m3。
项目所需所有建筑材料均由xx市本地供应，xx市建筑材料市场的供应充足，本项目开发面积完全能够满足项目建设需要。
2.5总平面布置
项目规划占地面积为3.99ha，场地呈矩形。
选址区域内沿京通高速南线布置14栋建筑，近似呈反转的“E”形布置。
（详见项目总平面规划示意图）项目规划区域在高雄路、京通高速南线各设置一处出入口。
技术指标一览表
项目
单位
设计指标
备注
1.用地指标
1.1项目用地面积
m2
39920
规划用地面积
2.总建筑面积
m2
73742.96
其
中
2.1住宅建筑面积
m2
57379.88
住宅为主建筑10栋
2.2公建建筑面积
m2
10140.84
2.3地下建筑面积
m2
6222.24
（包含地下车库4200m2）。
3.道路用地面积
m2
3600
4.户型方案
4.190m2以下户型面积
m2
41165.92
占住宅总建筑面积的71.7%
4.290m2以下户型套数
套
513
占住宅总套数的71.4%
5.居住总户数
户
718
6.居住总人数
人
2513
7.住宅平均层数
层
8.5
8.建筑物最高高度
m
48
规划控制高度
<30m（住宅），<24m（公建）※
9.建筑日照间距系数
满足
满足《城市居住区规划设计规范》、《xx市日照间距规定》
10.建筑密度
％
24.9
11.容积率
1.7
控制指标≤1.7
12.绿地率
％
36.8
控制指标>30%
13.道路比率
％
9.01
14.机动车停车位
位
400
我市规定标准值369
其
中
14.1地上停车位
位
182
14.2半地下停车位
位
63
14.3地下停车位
位
155
15.自行车停车位
位
1600
我市规定标准值1564
注：
带※符号表示与控制指标不符。
2.6主要单体工程
项目共建设14栋建筑，10#～13#建筑连成一座大型建筑，其中15#～19#建筑为小区内最高建筑，均为15层，建筑高度48m。
由于xx市规划局出具的《建设用地审定单》规定本项目建筑控制高度为:
<30m（住宅），<24m（公建）；需要得到城市规划部门对申请变更的批准。
建筑物均采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。
主要建筑特征一览表
工程名称
xx市XX房地产开发有限公司
彩虹风景天成园房地产开发项目
建筑物名称
彩虹风景天成园房地产开发项目房屋建筑工程
耐火等级
Ⅱ级
抗震设防烈度
Ⅶ度
主要结构形式
短肢剪力墙结构
基础形式
静压预制钢筋砼管桩
建筑物总体高度
最高48m
建筑
层数
地上
最高15层
地下
1层
建筑面积（m2）
73742.96
建筑构造
墙体
轻质砼空心砌块
地面
水泥砂浆抹面
窗
塑钢窗
内墙面
水泥砂浆抹面
外墙面
外墙涂料
单体建筑情况一览表
编号
建筑名称
层数
建筑面积（m2）
备注
住宅
公建
地下
10
住宅
6
1658.13
1596.33
316.41
公建含330m2幼儿园
11
住宅
6
2699.33
567.06
258.36
局部5层，底2层公建
11-1
公建
2
672.26
141.4
12
住宅
6
2687.64
579.77
259.41
局部5层，底2层公建
12-1
公建
2
802.42
154
13
住宅
6
2197.94
1773.81
底2层公建
13-1
公建
2
580.22
118.3
14
住宅
15
7653.21
1782.73
底2层公建
15
住宅
15
9962.83
387.18
16
住宅
15
9962.83
387.18
17
住宅
15
6452.38
18
住宅
15
6452.38
19
住宅
15
7653.21
1786.24
底2层公建
20
地下车库
4200
57379.88
10140.84
6222.24
总建筑面积73742.96m2
2.7公用工程及配套设施
2.7.1给排水工程
1、给水水源
项目供水由xx水务集团在京通高速南线铺设的市政管网上引入，引入管径为DN200。
2、给水方案
供水管由给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点，给水泵房、生活水池和消防水池均设置在彩虹风景东皇园33#设备间。
给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，规格DN200。
3、排水工程
项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入规划路市政污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至规划路市政雨水管网。
4、管材
生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。
内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。
2.7.2电气工程
1、工程范围
项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）、停车管理系统等。
2、供电电源及系统
本项目电力引自项目京通高速南线高压线（地下电缆），电源电压为10KV，电压等级220V/380V，彩虹风景东皇园33#设备间设置6台630KVA厢式变电站变压器。
可以满足小区内包括照明应急用电需要。
干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿刺技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。
3、照明及电力设计
（1）配电方式：
由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电。
（2）照明设计：
设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。
在疏散楼梯口、地下停车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。
4、弱电设计
（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。
（2）智能系统：
内设智能系统，主要包括综合布线系统、通讯自动化系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。
2.7.3供热工程
1、热源
项目采用集中供热，由京通高速南线接入供热管线，距离不超过500m。
管线沿项目区道路直埋敷设。
2、采暖系统形式
在彩虹风景东皇园33#设备间设供热规模为7.5万m2的换热站一座，供小区供暖使用。
地下采用双管水平串联式采暖系统，地上部分采用单管顺序式采暖系统；2-2#地下设备间设置分集水器，各采暖分区供回水干管均设置流量调节阀。
2.7.4物业
项目建成后，由xx市XX房地产开发有限公司对物业管理进行招标，选择专业的物业公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。
物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。
物业用房位于彩虹风景东皇园的规划区域内，物业管理用房建筑面积合计为750m2。
2.8绿化及环境工程
绿化及环境工程：
小区绿化率36.8％，绿化面积14690.56平方米，园区内绿化景观配合小区整体设计，以欧式风格为主。
2.9消防工程
小区内按照规范要求布置消防车道，消防车道设置成环形，宽度宽度不小于6m。
在建筑物四周的环状供水管网上设室外消火栓，以保证室外消防用水。
消防水池设置在彩虹风景东皇园33#内，总容量为500m3。
2.10人防工程
人防设在全地下车库内，和平时期用于车库，战争时期用于人防。
地下车库设置机械送排风系统，按照6级二等人员掩蔽所设置战时送排风系统。
2.11交通组织
2.11.1交通方案
本项目在在场址北侧临高雄路侧设主出入口，主要用于车辆通行，兼顾行人通行；在东南角临京通高速南线侧设次出入口，与彩虹风景东皇园、吉顺园共用，主要供行人通行。
2.11.2道路建设
项目道路工程总面积3600m2，小区外侧道路采用水泥混凝土结构，小区内道路结构采用方砖铺道。
2.11.3停车场建设
本项目共建400个停车泊位，其中：
地面停车位182辆，面积3600m2；半地下车库停车位63辆，建筑面积1500m2；地下停车位为155辆，面积4200m2。
半地下车库位于11#、12#、15#底层，地下车库位于20#。
2.12投资估算及资金筹措方案
2.12.1投资估算编制基数
本项目属于房地产开发项目，总投资由开发建设投资和经营资金两部分组成。
1、开发建设投资
（1）土地费用
根据xx市国土资源局出具的《国有土地使用权出让合同》，本项目土地征用费用及其他土地费用为3219.25万元。
（2）前期工程费用
前期工程费用包括规划设计费、项目申请报告编制费、环评报告编制费以及“三通一平”等土地开发费等。
各项取费按相关部门的规定计取。
本项目前期工程费用为175.72万元。
（3）基础设施建设费
基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
本项目基础设施建设费为931.22万元。
（4）建筑安装工程费、公共配套设施建设费
建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。
费用估算可以采用单位指标估算法,也可以根据类似工程经验进行估算。
公共配套设施建设费是指服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括:
公共厕所、停车场等。
按规划指标和实际工程量估算。
本项目建筑安装工程费为8954.38万元、公共配套设施建设费为47.00万元。
（5）开发间接费
开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
包括工资、福利费、办公费等。
本项目开发间接费按
（1）～（4）的0.3％估算，为39.98万元。
（6）管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
包括董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失等。
本项目开发间接费按
（1）～（4）的0.2％估算，为26.66万元。
（7）财务费用
财务费用是指筹集资金而发生的各项费用。
主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、外汇汇兑净损失等
本项目投资均为开发单位自筹，因此本项目无财务费用。
（8）销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。
主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告费等。
本项目开发间接费按
（1）～（4）的0.35％估算，为46.65万元。
（9）开发期间税费
开发期间税费是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
本项目开发期间税费包括工程质量监督费、三表检测费、采暖入网费、环境监测费等，按照国家和广东省相关规定执行。
开发期间税费为413.06万元。
（10）其他费用
其他费用主要包括工程质量监督费、工程监理费、工程保险费等。
按照国家和广东省相关规定，其他费用为102.00万元。
（11）不可预见费
不可预见预备费费率按工程费用的3％计取，计算基数为
（1）～（4）项费用之和。
本项目不可预见费为399.83万元。
2、经营资金
开发费用是指与房地产销售有关的管理费用、销售费用等，本项目经营资金为133.28万元，其中管理费用（经营期）为53.31万元，销售费用（经营期）为79.97万元。
2.11.2项目总投资估算
经估算，项目总投资14489.01万元，详见下表。
项目总投资估算汇总表
单位：
万元
序号
项目
总投资
比例
估算说明
一
开发建设投资
14,355.73
99.08%
1
土地费用
3,219.25
22.22%
2
前期工程费
175.72
1.21%
3
基础设施建设费
931.22
6.43%
4
建筑安装工程费
8,954.38
61.80%
5
公共配套设施建设费
47.00
0.32%
6
开发间接费
39.98
0.28%
7
管理费用
26.66
0.18%
（1+2+3+4+5）×3％
8
财务费用
0.00
0.00%
建设期利息等
9
销售费用
46.65
0.32%
10
开发期税费
413.06
2.85%
11
其他费用
102.00
0.70%
12
不可预见费
399.83
2.76%
（1+2+3+4+5）×5％
二
经营资金
133.28
0.92%
流动资金
1
管理费用
53.31
0.37%
经营期
2
销售费用
79.97
0.55%
经营期
三
项目总投资
14,489.01
100.00%
1
开发产品成本
14,355.73
99.08%
2
固定资产投资
0.00%
3
经营资金
133.28
0.92%
2.12.3资金筹措方案
项目按照开发计划逐步投入，本项目筹资全部采用企业自筹方式。
本项目筹资由企业自有资本金和预售收入两部分组成。
企业用于本项目的资金本约4138.92万元；按照本项目的销售计划，在工程完工75％时，房屋开始预售，预售比例为40％，销售收入为12121.77万元。
因此，本项目的开发建设资金是有保障的。
项目总投资估算表
序号
工程或费用名称
估算（万元）
技术经济指标
备注
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
单位
数量
指标
一
开发建设投资
8,977.50
235.00
125.25
5,017.98
14,355.73
1
土地费用
3,219.25
3,219.25
m2
39920
1.1
土地出让金
762.70
762.70
1.2
土地整理补偿费
2,301.80
2,301.80
1.3
土地出让契税
153.22
153.22
1.4
土地印花税
1.53
1.53
2
前期工程费用
175.72
175.72
2.1
规划费
3.80
3.80
2.2
勘察设计费
120.00
120.00
2.3
项目申请报告编制费
6.00
6.00
2.4
环评报告编制费
6.00
6.00
2.5
“三通一平”费用
39.92
39.92
m2
39920
3
基础设施建设费
108.12
115.00
113.25
594.85
931.22
3.1
给水外网
50.00
20.00
70.00
元/米
500
350
3.2
排水外网
17.50
17.50
元/米
500
350
3.3
雨水外网
17.50
17.50
元/米
500
350
3.4
供热外网
45.00
45.00
元/米
500
900
3.5
电力外网
30.00
11.50
41.50
元/米
500
200
续表
序号
工程或费用名称
估算（万元）
技术经济指标
备注
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
单位
数量
指标
3.6
消防外网
35.00
1.75
36.75
3.7
场区绿化
18.92
18.92
元/平方米
12614.72
15
3.8
场区道路
36.00
36.00
元/平方米
3600
100
3.9
场区地上停车场
43.20
43.20
元/平方米
3600
120
3.10
环卫工程
10.00
10.00
3.11
市政公用设施配套费
586.00
586.00
73742.96
3.12
消防设施
升级会员 