房地产项目投资决策管理.doc

房地产项目投资决策管理.doc

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房地产投资决策管理子系统是在项目建设前期，通过各种测算和试算，为管理者或决策提供项目建设的决策依据。

从规划指标、进度、销售、成本、税费等各方面收集项目基础信息，进而形成项目损益表与现金流量表，计算出项目各经营指标，使得项目的各个维度经营状况直接与项目经营结果对应；从多个角度为企业决策提供全面的决策数据依据，最大限度规避项目开发的风险；并根据各种投资测算数据自动进行模板进行投资评估报告的生成。

项目决策分析系统主要是围绕地产公司在获取项目前、最优开发方案选择、规划、项目投资评估等针对项目投资进行的全方位的经营分析与决策；并通过全方位的项目投资数据分析找到最优投资方案、最佳开发方案、成本利润测算等，为整个项目开发提供全面、完整、准确的测算数据和决策依据，其应用模型如下：

市场调查预测

主要针对拟投资的项目所在区域或市场就投资环境和市场情况进行全面的调查评估与预测，作为未来项目进一步评估的基础数据和信息来源。

采用定性、定量等各种预测方法资的区域的相关投资环境（包括：

针对拟投自然条件、城市规划、基础设施等）、供求状况（包括：

相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等）、房地产商品的价格、租金、经营收入、房地产开发和经营的成本、费用、税金等相关内容进行全面的调查和预测。

项目开发策划

在前期调查预测基础上，进行项目开发策划，主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择等。

尤其是在进行拟开发项目的产品定位（如住宅、工业、商业、餐饮等）、产品类型（如住宅的小高层、高层等产品类型，商业的商铺、集中商业等产品）、相关指标（如基础的容积率、面积、开发周期等）策划等。

如下图：

成本费用估算

针对拟开发项目针对拟发生的各种成本费用进行估算和比较，包括：

开发成本估算、销售成本估算、租赁成本估算以及种估算分析报表等，作为项目投资成本费用的测算依据，其内容包括：

经营收入估算

对拟开发项目的经营性收入进行全面的估算，以对未来项目收益做一个全方位的预测和估算，并自动进行各种测算方案的汇总和报表形成，其内容包括：

项目投资计划

针对拟开发进行各种投资计划以及各种明细的测算和形成，包括：

开发投资计划、销售投资、分期投资计划、开发产品投资计划等，其根据设置相关规划指标、产品类型等通过计算模型自动计算并生成所需的各种计划表、汇总分析表等，如下图：

 项目筹资计划

根据拟投资项目的收入、投资计划等策算数据，进行各种筹（融）资方案和计划的制定和测算，并自动进行各种筹资方案下的资金计划、筹（融）资成本测算等，以找到最估筹（融）资方案等。

项目财务评价

根据经营收入、成本费用、投资计划、筹资计划等各种测算数据自动进行各种项目财务分析报表生成，为项目的整体方案选择和财务指标提供一个完整、全面的估算分析报表，包括：

项目损益表、项目流量表（全投资）、现金流量表（资本金）、资金来源来应用、资产负债表、损益表（产品分类）等关健指标分析表。

不确定性分析

通过对相关关键数据指标的变化来获得对项目相关投资数据变化的影响的波动，如敏感性分析、临界点分析、概率分析等。