房地产企业经济评价指标及计算公式.docx
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房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式
第一部分：
房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系
第二部分：
房地产企业的经营收入和利润
一、经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价
出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价
自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报
二、利润
经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
其中：
经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入
销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入
期间费用＝管理费用+销售（经营）费用+财务费用
利润总额＝经营利润+营业外收支净额
税后利润＝利润总额-所得税
可供分配利润＝税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）
第三部分：
房地产企业经济评价指标及其计算公式
一、经济评价指标体系
二、房地产企业盈利指标计算方法
（一）动态指标
（1）财务净现值（NPV）
财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
式中：
NPV=项目在起始时间点的财务净现值
CI=现金流入量
CO=现金流出量
ic=基准收益率或设定的目标收益率
如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
（2）财务内部收益率（IRR）
财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：
CI=现金流入量
CO=现金流出量
（CI-CO）t项目在t年的净现金流量
n——计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。
（3）动态投资回收期
动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
其计算公式为：
在式中的Pb为动态投资回收期。
动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：
Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]
（二）静态指标
（1）成本利润率（非年利率）
成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
成本利润率的计算公式为：
RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％
式中：
RPC为成本利润率
GDV为项目总开发价值
TDC为项目总开发成本
DP为开发商利润
成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。
（2）投资利润率（年利润）
投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资X100％
式中：
利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税金
（＝经营利润+营业外收支净额）
销售税金＝营业税+城市维护建设税+教育费附加
项目总投资＝开发建设投资+经营资金
投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。
在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
（3）资本金利润率（年利润）
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
计算公式为：
资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额/资本金×100％
（4）资本金净利润率
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：
资本金净利润率＝年税后利润总额或年税后平均利润总额/资本金×100％
（5）静态投资回收期Pb’
静态投资回收期（Pb’），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
其计算公式为：
详细计算公式为：
Pb‘=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
三、清偿能力指标计算方法
（一）借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。
房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：
式中，Id为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息）
Pd为借款偿还期（从借款开始期计算）
Rt为第t期可用于还款的资金（包括：
利润、折旧、摊消及其他还款资金）。
借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：
Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额
（二）利息备付率
利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。
其计算公式为：
利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用
式中：
税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和
当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
（三）偿债备付率
偿债备付率（DebtCoverageRatio，DCR），指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
其计算公式为：
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。
当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。
（四）资产负债率
资产负债率＝负债合计/资产合计×100％
（五）流动比率
流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
（六）速动比率
速动比率＝（资产总额-存货）/流动负债总额×100％
第四部分：
经济评价指标计算实例
一、动态盈利能力指标计算实例
实例1：
已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者目标收益率为10％，求该投资项目的财务净现值。
因为ic＝10％，利用公式NPV＝∑（CI—CO）t（1+ic）-t，则该项目的财务净现值为：
NPV＝-1000+300×（P／A，10％，5）
＝-1000+300×3.791＝137.24（万元）
实例2：
已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资者目标收益率为12％，求该投资项目的动态投资回收期。
（1）当i1＝20％时，NPVl＝15．47万元
（2）当i2＝20％时，NPV2＝一17．60万元
（3）所以，IRR＝20％+[15．47／（15．47+17．60）]×1％＝20．47％
（4）因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：
Pb＝[累计净现金流量现值开始出现正值期数一1]×上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值＝（5-1）+189.65/226.97=4．84年
实例3：
某投资者以10000元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0．5％的手续费、0．5％的律师费用和0．3％的其他费用。
其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7．5％、按年等额还款的商业抵押贷款。
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／㎡，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。
出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。
如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。
试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
（1）写字楼购买总价：
27000㎡×l0000元/㎡＝27000万元
（2）写字楼购买过程中的税费：
27000万元×（4％+0．5％+0．5％+0．3％）＝143l万元
（3）投资者投入的资本金：
27000万元×30％+1431万元＝9531万元
（4）抵押贷款金额：
27000万元×70％＝18900万元
（5）抵押贷款年还本付息额：
A＝P×i／[l-（1+i）-n]＝18900×7．5％/[1一（1+7．5％）-15]
＝2141．13万元
（6）项目投资现金流量表：
（7）全部投资财务内部收益率和财务净现值
1）求NPV：
因为ic＝10％，故NPV=4747.1（万元）
2）求IRR。
a）因为i1=11％时，NPV1＝l701．6万元
b）设i2＝12％，则可算出NPV2＝-870．7万元
c）所以IRR＝14％+1％Xl701．6／（1701．6+870．7） ＝11．66％
（8）资本金财务内部收益率和财务净现值
1）求NPVE：
因为icE=14％，故NPVE=789.8（万元）
2）求IRRE。
a）因为iE1＝14％时，NFVE1＝789．8万元
b）设iE2＝15％，则可算出NPVE2＝-224．3万元
c）所以IRRE＝14％+1％×789．8／（789．8+224．3）＝14．78％
（9）因为NPV＝4747．1万元>0，IRR＝11．66％>10％，故该项目从全投资的角度看可行。
因为NPVE＝789．8万元>0，IRRE＝14．78％>14％，故该项目从资本金投资的角度看，可行。
实例4：
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。
如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少?
（1）在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率（或称表面收益率），计算过程如下表：
从上表的计算可以得出，该投资项目的财务净现值为271．93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到：
IRR＝18％+1.0％×271．93／[271．93－（－735．34）]＝18．27％>18％
由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。
（2）计算项目实际收益率
实际收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：
（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）
通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5％，所以Rr可以通过下式计算得：
（1+0.1827）＝（1+Rr）（1+0.05）．
求解得Rr＝12．64％
因此，该项目投资的实际收益率为12．64％。
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