房地产中小企业融资.pptx

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1,房地产中小企业融资渠道构造与运作,主讲人：

陈德强,2,房地产中小企业融资渠道构造与运作的内容,第一讲、房地产中小企业融资思路与决策第二讲、房地产中小企业债权融资渠道构造与运作第三讲、房地产中小企业股权融资渠道构造与运作第四讲、房地产中小企业资产融资渠道构造与运作第五讲、房地产中小企业衍生融资渠道构造与运作第六讲、房地产融资观念总结与运用解剖,3,第1种模式、银行信贷融资第2种模式、工程垫付融资第3种模式、预售融资第4种模式、拆借典当融资第5种模式、租赁融资,房地产中小企业债权融资,房地产中小企业股权融资,第6种模式、权益合作融资第7种模式、股权转让融资第8种模式、企业并购融资第9种模式、权益管理融资,房地产中小企业融资渠道构造与运作的内容,4,第10种模式、票据贴现融资第11种模式、项目融资第12种模式、债务重组融资第13种模式、无形资产营运融资,房地产中小企业资产融资,房地产中小企业衍生融资,第14种模式、资产证券化融资第15种模式、房地产投资基金融资第16种模式、回租回购融资第17种模式、远期合约融资,房地产中小企业融资渠道构造与运作的内容,5,第一讲、房地产中小企业融资思路与决策,1.1、房地产中小企业融资的原因1.2、房地产中小企业融资的特点1.3、房地产中小企业融资的分类框架1.4、房地产中小企业融资的评价选择标准设定1.5、房地产中小企业融资的过程环节分解,6,1.1、房地产中小企业融资的原因,中国中小企业总数约在1000万家左右，在工商注册登记的中小企业占全部注册企业总数的99%以上。

中小工业企业总产值、销售收入、实现利税和出口总额分别占全部工业总量的60%、57%、40%、60%。

中小流通企业占全国零售网点的90%以上。

美、日、中对比美国2000万个2亿人均0.1个10人一个中国的13倍日本650万个1.3亿人均0.05个20人一个中国的6.5倍中国1000万个13亿人均0.0077个130人一个按美国标准中国应有1.3亿家；按日本标准中国应有6500万家。

1.1.1、宏观分析-中小企业的重要性,7,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.1、宏观分析-房地产开发企业市场份额,8,万科04年-07年主营业务收入分别为76.67亿元,105.59亿元,178.48亿和355.27亿元,万科主营业务收入中,商品房销售占99%以上。

可见04年-07年万科在全国的市场份额分别为.73%,0.59%,0.85%和1.18%。

可见房地产开发企业的主体是中小企业。

1.1.1、宏观分析-房地产开发企业市场份额,9,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.1、宏观分析-房地产行业资金来源构成,10,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.1、宏观分析-房地产行业资金来源构成,11,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.2、微观分析-中小企业资本经营分析,债务资本的索取权,债权人支付,企业价值,支付额度,12,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.2、微观分析-中小企业资本经营分析,权益资本的或有索取权,股东支付,企业价值,支付额度,13,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.2、微观分析-中小企业资本经营分析,债务资本与权益资本的或有索取权,债权人支付,股东支付,企业价值,支付额度,14,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.3、中小企业财富积累观念的树立,实例1：

自有资本经营项目全为自有资本100万元资产收益率20%100X20%=20万元资本收益率=资产收益率=20%,15,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.3、中小企业财富积累观念的树立,实例2：

权益合作经营项目扩大化，需500万元自有资本100万元权益合作融资400万元，资本成本15%500X20%=100万元100-60=40万资本收益率=40万/100万=40%,16,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.3、中小企业财富积累观念的树立,实例3：

长期负债经营项目扩大化，需1000万元自有资本100万，权益合作融资400万长期负债500万，资金成本10%1000X20%=200万元200-60-50=90万资本收益率=90万/100万=90%,17,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.3、中小企业财富积累观念的树立,实例4：

流动负债经营项目扩大化，需1500万元自有资本100万，权益合作融资400万,长期负债500万，短期负债500万，资金成本6%1500X20%=300万元200-60-50-30=160万资本收益率=160万/100万=160%,18,1.1、房地产中小企业融资的原因,1.1.3、中小企业财富积累观念的树立,实例5：

股权转让经营自有资本转让作价：

160/10%=1600万元资本收益率=1600万/100万=160%800万元分拆出售800万元控股,19,1.2、房地产中小企业融资的特点,1.2.1、房地产中小企业融资的项目化1.2.2、房地产中小企业融资的阶段化1.2.3、房地产中小企业融资的组合化1.2.4、房地产中小企业融资的证券化,20,1.3、房地产中小企业融资的分类框架,1.3.1、房地产中小企业融资的资金分类,21,1.3、房地产中小企业融资的分类框架,1.3.2、房地产中小企业融资的标的属性分类,房地产中小企业债权融资房地产中小企业股权融资房地产中小企业资产融资房地产中小企业衍生融资,22,1.3、房地产中小企业融资的分类框架,1.3.3、房地产中小企业成长与融资的关系,23,1.4、房地产中小企业融资的评价选择标准设定,1.4.1、房地产中小企业融资的资金成本标准,开发项目投资收益率（资产收益率）资本成本率加权平均资本成本率=（不同资金来源所占比重不同资金来源的资金成本率）经营收益资本成本率投资总额自有资本收益率=资产收益率+（资产收益率-资本成本率）融资额/自有资本,24,1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定,1.4.2、房地产中小企业融资的流动性标准,融资构成的期限配合与搭接与开发项目流动性的匹配与资产构成的匹配与房地产周期的契合,25,1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定,1.4.3、房地产中小企业融资的风险控制标准（全行业）,26,1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定,1.4.3、房地产中小企业融资的风险控制标准（中型企业）,27,1.4.2、房地产中小企业融资的风险控制标准（小型企业）,1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定,28,1.4.4、房地产开发企业资产负债率状况,1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定,29,1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定,1.4.5、房地产及其他行业资产负债率标准,30,1.5、房地产中小企业融资的过程环节分解,1.5.1、房地产中小企业融资的准备环节：

信用管理1.5.2、房地产中小企业融资的营运环节：

成本控制1.5.3、房地产中小企业融资的回收环节：

策划营销1.5.3、房地产中小企业融资的退出环节：

包装运作,31,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资2.2、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资2.3、房地产中小企业融资模式之三-预售融资2.4、房地产中小企业融资模式之四-拆借典当融资2.5、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,32,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,受理阶段,2.1.1、银行信贷融资模式,递交申请受理调查,评价阶段,项目评估,审批阶段,核查审批,33,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,审批阶段,2.1.1、银行信贷融资模式,审核审批,发放阶段,办理手续资料归档,贷后阶段,贷后管理收贷拆保,34,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,1、信用业务书面申请报告（必须明确用途、金额、期限、效益、偿还资金来源及偿还计划）。

2、企业基本情况简介，以及法定代表人、总经理和财务负责人等主要领导成员身份证明文件以及简历情况。

3、经年检有效的“企业营业执照”复印件，法人代码证。

4、企业贷款卡，公司章程，法定代表人证明文件。

5、企业验资报告，注册资本数额，企业股东构成。

6、董事会贷款决议及授权委托书、董事会成员签章。

2.1.2、银行企业贷款（授信）需提供资料,35,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,7、经会计（审计）师事物所审计的前三年的年终财务报告。

8、近期的资产负债表、损益表、现金流量表，并书面说明与上年比较的变化原因。

9、企业在其他银行开户、贷款情况，以及企业融资、对外担保、授信情况。

10、资产明细表。

11、担保人资料（内容同上述29项）。

12、担保人同意担保的有关证明文件原件。

2.1.2、银行企业贷款（授信）需提供资料,36,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,13、抵押物、质押物清单，抵押（质押）物所有权、使用权证书，估价文件、保险证明文件。

14、有权处分人同意抵押的证明文件。

15、房地产项目“五证”。

16、房地产项目可研报告及相关文件。

2.1.2、银行企业贷款（授信）需提供资料,37,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,1、个人贷款业务送审表。

2、个人贷款申请表。

3、借款人收入证明（夫妻双方）。

4、借款人身份证明（夫妻双方身份证及户口本）。

5、借款人婚姻证明复印件（结婚证、离婚证、法院离婚判决书，以及民政、街道（非居委会）、派出所出具婚姻状况证明）。

2.1.3、银行个人额度循环贷款应提供的资料,38,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,6、银行要进行征信系统查询，如有逾期、欠息记录需由贷款银行作出说明。

7、贷款抵押物预评估报告及照片（抵押率在40-50%）抵押物购买发票、合同（或收据、如是自建留用由自建公司作出说明自建时的价格），抵押物目前用途，如是公司财产作抵押的需出具董事会决议、股东签字模版，如抵押物对外出租的还应附租赁合同、协议。

承租人在租赁合同上签字：

“知晓该抵押物抵押给XX银行如贷款不能按时归造成的租赁损失银行不承担责任”。

8、贷款的真实用途说明。

2.1.3、银行个人额度循环贷款应提供的资料,39,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地中小企业融资模式之一-银行信贷融资,9、款人资产例出清单（如房产、汽车等证复印件。

尽量多提供此资产不作抵押只用于参考借款人的资产实力资产越多贷款的可能性越大）。

10、此项贷款借款人原则上应是法人代表（私营企业主）还应提供：

经年检的公司执照、企业代码证、法人代表资格证书、法人身份证、税务登记证（地、国），前二年末财务报表、近期（月、季）财务报表（盖公章），并对近期财务报表中的货币资金、短期投资、应收票据、应收帐款、其他应收款、存货、固定资产、短期借款、应付票据、应付帐款、其他应交款、其他应付款等科目金额在50万元以上列出清单并说明帐龄，公司章程、验资报告、贷款卡、近期三个月纳税凭证、开户银行三个月对帐单、公司业务往来所签订的协议或合同或相关文件或销售授权书。

2.1.3、银行个人额度循环贷款应提供的资料,40,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.1、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资,房地产项目贷款封闭式管理模式与实例,2.1.4、房地产银行信贷融资案例,41,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.3、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资,2.3.1、工程垫付融资模式,硬垫融资,软垫融资,签订交易合同,结算抵付,42,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.3、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资,一个下不来，二个上不去。

1、垫资工程招标时价格下不来。

2、垫资工程进度上不去。

3、垫资工程质量上不去。

拖欠链：

业主建筑商分包商农民工。

2.3.2、工程垫付融资的影响与规避,43,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.3、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资,建筑施工合同与垫资补充协议的案例,2.3.2、工程垫付融资的案例,44,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.4、房地产中小企业融资模式之三-预售融资,分期付款,2.4.1、预售融资模式,一次付清,银行按揭,定金集资,套期保值,45,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.4、房地产中小企业融资模式之三-预售融资,会员卡融资案例。

2.4.2、预售融资案例,46,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.5、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资,2.5.1、典当拆借融资模式,典当登记,价格评估,合同文件,2,1,3,公证保险,4,47,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.5、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资,2.5.1、典当拆借融资模式,公证保险,抵押登记,取得他项权利证,5,4,6,出票放贷,7,48,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.5、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资,1、简单：

认物不认人。

2、灵活：

每个客户都是一个新品种。

3、快捷：

时间取胜。

2.5.2、典当拆借融资优势,49,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.5、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资,典当收费包括综合费用及贷款利息。

综合费用包括各种服务及管理费用，每月收取标准为：

动产质押典当不超过4.2，房地产抵押典当为2.7，财产权利质押典当为2.4，综合费用在当金中预扣。

当金利率按中国人民银行公布的银行机构6个月法定贷款利率及典当期限折算后执行。

2.5.2、典当拆借融资成本,50,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.5、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资,银行贷款置换业务案例,2.5.2、典当拆借融资案例,51,第二讲、房地产中小企业债权类融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,2.6.1、租赁融资模式商业地产融资租赁,52,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,1、项目融资2、设计信托3、购买信托计划4、信托方式5、租赁合同,2.6.1、租赁融资模式商业地产融资租赁,6、购买合同7、价值往来8、实物往来9、租金支付,53,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,2.6.2、租赁融资模式设备融资租赁,（9）,54,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,1、项目融资2、设计信托3、购买信托计划4、信托方式5、租赁合同,2.6.2、租赁融资模式设备融资租赁,6、购买合同7、价值往来8、实物往来9、租金支付,55,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,2.6.3、租赁融资模式基础设施融资租赁,56,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,1、项目融资2、设计信托3、政府支持4、信用增级5、信用成本6、国资盈利,2.6.3、租赁融资模式基础设施融资租赁,7、购买信托计划8、信托方式9、项目合作10、委托资金11、租赁合同,12、购买合同13、价值往来14、实物往来15、维护保养16、租金支付16、折旧资源,57,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,第二条租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条下列各项适用其他相关会计准则：

出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用企业会计准则第3号投资性房地产。

第三十条承租人和出租人应当根据本准则第二章的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。

2.6.4、企业会计准则第21号租赁,58,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,商业企业（有融资租赁资质），将货物销售的分期付款业务，改为融资租赁业务，税法适用从对销售额按17%征增值税变为对租金收入减承担的实际成本后的余额按5%征营业税。

有融资租赁资质的租赁企业，将不动产的经营租赁，改为融资租赁，房产税从按租金收入的12%计征变为按不动产原值适度减值后之余值的1.2%计征。

2.6.4、融资租赁避税行为,59,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,无融资租赁资质的租赁企业，将货物以经营租赁的方式出租给承租方，租赁期满后以极低价格转让给承租人，税法适用从全价适用17%的增值税变为租金按5%计征营业税和转让额按17%计征增值税。

增值税一般纳税人（无融资租赁资质），将设备平价转让给非一般纳税人的关联企业，再用融资租赁方式出租给有购买意愿的承租人，承租人期满购入，出租人只须按4%缴纳增值税。

2.6.4、融资租赁避税行为,60,第二讲、房地产中小企业债权融资,2.6、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资,商业物业的租赁融资模式。

2.6.5、租赁融资案例,61,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.1、房地产中小企业融资模式之六-权益合作融资3.2、房地产中小企业融资模式之七-股权转让融资3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资3.4、房地产中小企业融资模式之九-权益管理融资,62,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.1、房地产中小企业融资模式之六-权益合作融资,资源互补型,3.1.1、权益合作融资模式,联合获地整体开发,业外结盟顾客群体对等价值观兼容,交叉营销型,63,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.1、房地产中小企业融资模式之六-权益合作融资,分工协作型,3.1.1、权益合作融资模式,垂直供应链分解项目资金游合作,板块区域结盟宣传布局造势,市场瓜分型,64,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.1、房地产中小企业融资模式之六-权益合作融资,保底条款共管帐户借贷权益,3.1.2、权益合作融资要素,65,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.1、房地产中小企业融资模式之六-权益合作融资,项目分解合作案例,3.1.3、权益合作融资案例,66,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.2、房地产中小企业融资模式之七-股权转让融资,3.2.1、股权转让融资模式,便利的组织形式设计,项目的包装与具象化,财务顾问的聘请,优质资金的选择,67,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.2、房地产中小企业融资模式之七-股权转让融资,3.2.1、股权转让融资模式,合约中的进退选择,法律风险的规避,优质资金的选择,长远规划的实现,68,第三讲、房地产中小企业股权类融资,3.2、房地产中小企业融资模式之七-股权转让融资,业主权房地产开发组织模式营业个体房地产开发组织模式基金本位房地产开发组织模式剩余权房地产开发组织模式,3.2.2、股权转让融资中便利组织形式的设计,69,第三讲、房地产中小企业股权类融资,3.2、房地产中小企业融资模式七-股权转让融资,金融平台资源配套项目合作案例,3.2.3、股权转让融资案例,70,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,3.3.1、企业并购融资模式,确定并购对象,进行可行性论证,职代会讨论兼并方案,报国有资产管理部门审批,71,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,3.3.1、企业并购融资模式,并购协议履行,进行资产评估确定成交价格,签订并购协议,报国有资产管理部门审批,发布并购公告,72,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,3.3.2、合并、兼并、收购的关系,创新合并（兼并）,吸收合并（兼并）,合并,承担债务式,购买式,吸收股份式,控股式收购,73,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,经营性,3.3.3、企业并购的动机,战略合作型,资源重组型,产业组合型,业务扩张型,74,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,财务性,3.3.3、企业并购的动机,财务处理型,差额利润型,预期效应型,税费规避型,75,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,证券性,3.3.3、企业并购的动机,杠杆式,权益交换式,抵押式,股权互换式,76,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.3、房地产中小企业融资模式之八-企业并购融资,并购步骤设计案例,3.3.4、企业并购的案例,77,第三讲、房地产中小企业股权融资,3.4、房地产中小企业融资模式之九-权益管理融资,3.4.1、权益管理融资模式,成立公司,设计产品,交易平台,托市交易,市场化营运,78,第四讲、房地产中小企业资产融资,4.1、房地产中小企业融资模式之十-票据贴现融资4.2、房地产中小企业融资模式之十一-项目融资4.3、房地产中小企业融资模式之十二-债务重组融资4.4、房地产中小企业融资模式之十三-无形资产营运融资,79,第四讲、房地产中小企业资产融资,4.1、房地产中小企业融资模式之十-票据贴现融资,4.1.1、票据贴现融资模式,递交申请书,提供相关材料,确认汇票和贸易真实性合法性,计算票据贴现的利息和金额,按照实付贴现金额发放贴现贷款,80,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.1、房地产中小企业融资模式之十-票据贴现融资,2006年8月，我国票据融资总额占贷款总额的比例为8%。

美国，商业票据成为金融市场非政府类机构第一大短期融资工具。

2005年12月，美国未到期商业票据余额已超过1.6万亿美元，商业票据余额与贷款余额的比例为1：

3。

4.1.2、票据贴现融资的地位,81,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.1、房地产中小企业融资模式之十-票据贴现融资,2004年山西省民间借贷规模占民间融资总规模的63%，有价证券融资占到16%，民间票据融资规模大约有45亿元，占比约11%。

2005年，民间融资方式中票据贴现增加较多，占全部民间融资额的比重大幅上升至40%以上。

利用信托融资平台进入票据市场，形成信托与投资并举的局面，既可以低吸高抛进行短线投资，又可以持有到期获取固定的回报。

4.1.3、票据贴现融资的操作,82,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.1、房地产中小企业融资模式之十-票据贴现融资,保理融资案例。

4.1.4、票据贴现融资案例,83,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.3、房地产中小企业融资模式之十一-项目融资,4.3.1、项目融资程序,编制建议书,签订项目谅解备忘录,签订特许权协议或意向书,项目安排和组织,84,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.3、房地产中小企业融资模式之十一-项目融资,4.3.1、项目融资程序,项目安排和组织,实施施工,项目运行,设施移交,85,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.3、房地产中小企业融资模式之十一-项目融资,投资者直接安排融资的模式投资者通过项目公司安排融资的模式以“设施使用协议”为基础的融资模式以“杠杆租赁”为基础的融资模式以“生产支付”为基础的融资模式以“黄金贷款”为基础的融资模式BOT项目融资模式,4.3.2、项目融资模式,86,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.3、房地产中小企业融资模式之十一-项目融资,BOT（buildoperatetransfer）即建设经营移交BOOT（buildownoperatetransfer）即建设拥有经营转让BOO（buildownoperate）即建设拥有经营,4.3.3、BOT三种具体的建设方式,87,第四讲、房地产中小企业股权融资,4.3、房地产中小企业融资模式之十一-项目融资,BRO（buildrentoperate）即建设租赁经营DBOT（designingbuildoperatetranefer）即设计建设经营移交DOOST（buildownoperatesubsidizetranefer）即建设拥