4.剩余法流程.doc

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剩余法

一、名词解释

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

换言之，剩余法是根据房地产开发预期总价格与总支出的差额来估算土地价格的一种估价方

二、剩余法的公式

利用剩余法评估土地价格的基本公式是：

v＝a－（b+c）

式中：

v——购置开发场地的价格；

a——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；

b——整个开发项目的开发成本；

c——开发商合理利润。

在实际估价工作中，常用的具体计算公式为：

土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息

三、适用于剩余法的估价原则

1，最有效使用原则

2，剩余生产力原则

3，贡献原则

4，供需平衡原则

四、剩余法应用范围

1、适用范围

（1）开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利用、项目最高控制成本费用。

（2）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价。

（3）现有房地产中地价的单独评估

剩余法主要用于具有投资开发或再开发潜力的不动产估价，统称为待开发不动产，包括待开发土地、在建工程等，也可用于现有房地产项目中地价的单独评估，并不适合评估不具有潜在开发价值的土地价格。

剩余法还可用于商场用地、写字楼用地的评估。

土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。

剩余法在形式上是成本法的倒算法，是假设不动产开发完成以后的价值为已知，扣减各项开发成本及其合理利润，以得到待开发不动产价值的一种方法。

当剩余法用于现有房地产中地价的单独评估时，类似于收益还原法中的残余法，评估思路是从房地产总价中，扣除房屋现值，以得到附有建筑物的土地价值。

剩余法除用于不动产估价外，还可用于不动产开发项目评价、投资决策分析和预测项目建设成本控制标准、预测项目开发利润

五、剩余法估价步骤

1、基本估价步骤

（1）确定总开发价值或开发完成后的不动产资本价值

（2）确定整个开发项目的开发成本

（3）确定开发商合理利润

2、假设开发条件下的估价步骤

（1）调查清楚待估宗地的基本情况

①调查土地位置

②查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据

③了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等

④弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

（2）最佳开发利用方式的确定

在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。

土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。

例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?

这首先需要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向。

若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该地块的最佳用途。

（3）开发完成后不动产价值的测算

①开发完成后不动产价值的概念

开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者能折现的市场价值即为开发完成后不动产价值。

②不同条件下不动产总价值的计算要求及方法

●对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）。

●对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

具体确定需要参考以下几个步骤：

a.单位面积的月租金或年租金；b.不动产出租水平；c.不动产还原利率；d.可出租的净面积。

（4）开发成本的计算（包括建筑费、专业费、税费、租售费用）

①建筑费的估算可采用市场比较法和重置核算法确定，即通过同类建筑物当前市场的建筑费水平推算；也可根据建筑设计图纸，按国家规定的建筑工程预算定额和取费标准来测算。

②专业费用一般根据建筑费的一定比率估算，即：

专业费用=建筑费×专业费用率

③税费根据当时政府的税费政策，估算从获得土地至出售房地产期间可能发生的税费额度，也可以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算。

实际中还有一些其他需发生的费用，如建筑物销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以建筑物总售价的一定比例计算。

（5）利息的计算

利息即开发全部预付资本的融资成本。

不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。

例如：

地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入。

这部分费用可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。

这些预付资本都是在租售完毕才全部回收，因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。

在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。

例如：

预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算或以全部开发、专业费的一半按全部建筑期计算（若有分年度投入数据，则可进一步细化，如建筑期两年，第一年投入部分计算期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等）；开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。

（6）利润的计算

开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。

比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。

有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。

不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同，要区别对待。

例如，英国在剩余法估价中估算利润时常用的比例一般为预付总资本的20%或不动产总价的17%，北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资1年的回报率采用20%，投资期2年的投资回报率采用30%，投资期3年的投资回报率采用40%。

（7）土地价格的计算

    计算公式为：

地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－开发商合理利润

此时虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。

在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。

即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代入上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。

这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有采用。

需要指出的是：

这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。