房地产开发企业成本核算.docx
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房地产开发企业成本核算
房地产开发企业成本核算
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：
1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.
3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。
每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。
成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。
2.确定成本核算对象。
对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。
这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。
成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。
一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：
一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。
3.设立合理的成本核算项目。
正确划分成本项目，如：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。
按现行房地产开发企业会计制度规定：
开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。
成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。
4.准确的进行成本的归集、分配与转结。
对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。
然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。
直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。
例如：
大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。
前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。
当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。
对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。
5.重视项目竣工成本结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。
比如：
（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。
开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。
应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。
（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。
若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。
商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。
商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。
房地产企业预售和收入业务的会计处理
根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：
当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。
例：
甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。
A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。
2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。
甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：
2008年度会计处理：
（1）2008年度收到预售房款
借：
银行存款4000
贷：
预收账款——A1房产4000.
（2）预缴营业税、城建税和土地增值税
借：
应交税费——应交营业税——A1房产200
应交税费——应交城建税——A1房产14
应交税费——应交教育费附加——A1房产8
应交税费——应交土地增值税——A1房产40
贷：
银行存款262.
（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费
借：
管理费用——工资50
管理费用——业务招待费90
销售费用——广告宣传费300
贷：
银行存款440.
（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×（5.55%+1%）]×25%=34.5.
借：
递延所得税资产34.5
贷：
所得税费用34.5.
2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。
2009年度会计处理：
（1）2009年度收到A2房产预售房款
借：
银行存款5000
贷：
预收账款——A2房产5000.
（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税
借：
应交税费——应交营业税——A2房产250
应交税费——应交城建税税——A2房产17.5
应交税费——应交教育费附加——A2房产10
应交税费——应交土地增值税——A2房产50
贷：
银行存款327.5.
（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费
借：
管理费用——工资55
管理费用——业务招待费60
销售费用——广告宣传费200
贷：
银行存款315.
（4）A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加
借：
预收账款——A1房产4000
贷：
主营业务收入——A1房产4000.
借：
营业税金及附加262
贷：
应交税费——应交营业税——A1房产200
应交税费——应交城建税-A1房产14
应交税费——应交教育费附加-A1房产8
应交税费——应交土地增值税-A1房产40.
（5）A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本
借：
银行存款——A1房产2000
贷：
主营业务收入——A1房产2000.
借：
营业税金及附加131
贷：
应交税费——应交营业税——-A1房产100
应交税费——应交城建税税——A1房产7
应交税费——应交教育费附加——A1房产4
应交税费——应交土地增值税——A1房产20.
借：
开发产品——A1房产4000
贷：
开发成本——A1房产4000.
借：
主营业务成本——A1房产4000
贷：
开发产品——A1房产4000.
（6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理
根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，[（5000-4000）×10%-（5000-4000）×（5.55%+1%）]×25%=8.625
借：
递延所得税资产8.625
贷：
所得税费用8.625.
2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（万元）。
房地产企业停车场所和售楼处成本结转的问题
【问】我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本。
是否可以分摊到可售面积中。
售楼处属于临时建筑以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。
在土地增值税及企业所得税方面都是如何处理的？
【解答】根据大地税函[2008]188号文件：
土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
非营利性的公共事业设施主要是指：
物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
你公司车库部分成本应当根据上述规定处理。
临时建筑售楼处的成本应列入开发间接费。
企业所得税管理处：
依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。
你公司应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。
房地产预付款的账务处理
预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：
付款申请书、付款单）
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
原材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：
工程价款结算单）
借：
开发成本
贷：
应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：
应付账款——应付工程款
贷：
预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付工程款
贷：
银行存款
预付给供应商的材料价款
借：
预付账款——预付供应单位款
贷：
银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：
应付账款——应付购货款
贷：
预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付购货款
贷：
银行存款
房地产开发成本管理与控制的战略
一、概述
当前，许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。
另外，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性。
同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：
由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。
二、制定项目成本和期间费用计划
房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。
（1）制定项目成本计划。
成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。
①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。
②逐层分解总成本计划目标。
通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。
在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。
这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。
③成本估算。
随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。
④调整成本计划。
通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
（2）项目前期策划的估算。
在这一阶段计划成本的估算方法：
①历史数据法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；
②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；
③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；
④询价法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。
（3）确定项目的目标成本和责任成本。
经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。
可在此基础上经过适当调整，确定目标成本。
或者将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依据。
（4）制定期间费用计划。
在制定期间费用计划时要注意以下3点：
①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。
②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。
③要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。
三、对开发的项目实行全过程成本控制
对项目开发的每个阶段都实行成本控制。
房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。
房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：
（1）项目策划和投资决策阶段。
在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。
此阶段应着重做好三方面的工作：
搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。
（2）设计阶段的成本控制。
设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：
要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。
（3）动迁阶段的成本控制。
房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。
（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。
这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。
（5）施工阶段的成本控制。
主要包括：
编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。
（6）结算阶段的成本控制。
房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。
为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的预测，采取相应的对策，避免盲目投资。
对目标市场要进行详细调查，了解需求情况，根据市场需求进行规划设计，做到有的放矢。
房地产企业利息支出扣除时的凭证是什么
【问】房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？
未发生借款利息支出可以扣除吗？
【解答】房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%以内（具体比率视该地方规定）计算扣除。
开发项目未发生利息支出的，不予扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内（具体比率视该地方规定）进行计算扣除。
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