开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任探析上.docx
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开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任探析上
开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任探析（上）
摘要：
在本文所举的三个商品房道路交通噪声污染的司法判例中，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。
在房地产开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任等问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。
本文拟通过对上述司法判例的梳理和评析，根据我国现行相关法律、法规的规定及民法的相关原理，对房地产开发商在此类案件中是否应当承担民事责任及承担何种民事责任的问题进行探讨，并提出自己的结论性意见和建议。
关键词：
交通噪声污染房地产开发民事责任
一、问题的提出
自二十世纪八十年代以来，我国社会经济获得了巨大的发展。
随着城市化进程的日益加快，城市交通设施迅猛发展，机动车数量与日俱增[①]，城市交通噪声污染也日益加剧。
在影响城市环境的各种噪声源中，交通噪声约占30％，是仅次于社会生活噪声的第二大噪声源[②].目前，我国大部分城市，均不同程度地为交通噪声污染所困扰[③]，交通噪声污染已成为严重而普遍的城市公害。
由于我国人口众多，城市土地资源紧张，在城市交通干道两侧布置住宅十分普遍。
而三分之二的交通干线噪声超过国家规定的城市区域环境噪声标准。
[④]据报道，北京约有100万人（约占该市人口总数的15％）因居住在交通干线两侧而受到交通噪声污染的影响。
[⑤]因社会生活噪声、建筑施工噪声或工业噪声导致的污染，由于污染源一般较为特定、明确，对相关责任人的法律责任进行认定和追究并不困难，故受害者较为容易寻求及获得法律救济。
而对于交通噪声污染，由于污染源的不确定性和流动性，对起诉对象的确定及其责任的认定均存在较大的困难。
因此，过去很长一段时间以来，几乎没有看到媒体关于受污染的住户提起道路交通噪声污染诉讼的报道。
20XX年8月，北京市民王某等52名住户因道路交通噪声污染，向北京市综合投资公司（房地产开发商）、北京市公路局和北京市首都公路发展有限公司提起诉讼（该案以下简称“北京王某等人诉投资公司案”）。
据报道，该案系我国首例道路交通噪声污染诉讼案。
[⑥]如果报道属实，该案也应当是首例商品房道路交通噪声污染的受害者对房地产开发商（以下简称开发商）提起的诉讼案。
该案中，开发商败诉，被法院判令采取措施减轻污染，同时赔偿原告因噪声污染受到的损失。
此案开创了司法机关在商品房道路交通噪声污染案中判令开发商承担民事责任的先河。
20XX年底，昆明的苏某以其所购商品房道路交通噪声超标为由，对开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司提起诉讼，要求法院判令解除其与开发商签订的商品房购销合同，并由开发商退还全部购房款及因购房发生的相关税费（该案以下简称“昆明苏某诉官房案”）。
[⑦]几乎与此同时，上海的余某也以其所购商品房道路交通噪声污染为由，对开发商提起诉讼，要求判令开发商停止侵害、排除妨碍，赔偿经济损失（该案以下简称“上海余某诉开发商案”）。
[⑧]20XX年6月，北京市通惠家园的16名业主因不堪忍受京通快速路和八通线城铁的噪音，将开发商、路政部门、地铁运营公司告上了法庭，要求判令被告消除噪音，赔偿损失（该案以下简称“通惠家园案”）。
该案目前尚在审理中。
[⑨]
从笔者目前了解的情况来看，以上四个案件具有以下共同点：
1）案件均系道路交通噪声超标所引发；2）案件的被告均包括了受到道路交通噪声污染的商品房的开发商；[⑩]3）案件所涉及的道路均在商品房建设之前就已通车；4）原告未对其与开发商订立的《商品房购销合同》的效力提出任何异议；5）原告未对商品房的主体结构质量提出质疑；6）原告与开发商未就商品房交通噪声污染的问题作出过任何约定。
[11]
然而，值得注意的是，上述三个案件[12]在案情基本相同的情况下，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。
耐人寻味的是，在其中的“昆明苏某诉官房案”中，一审法院判令开发商败诉，并几乎支持了原告的全部诉讼请求，而二审法院则撤销了一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求[13].从上述案件的判决结果和理由来看，在开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。
由于商品房道路交通噪声污染问题具有很大的普遍性，同时，随着机动车辆的不断增加，城市交通噪声污染有可能进一步恶化，在今后很长的一段时期内，此类案件的数量很可能将有增无减。
因此，对此类案件进行探讨具有很大的必要性和现实意义。
本文拟根据我国现行相关法律、法规的规定，运用民法的基本原理，对目前司法实践中存在的问题进行评析，并在此基础上对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题提出自己的看法和建议。
为了研究的方便，同时也为了尽量避免歧义，本文对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中的民事责任的研究，系基于以下前提：
（1）本文探讨的对象仅限于开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任；因其它噪声源引发的、对商品房造成的污染，或者其他民事主体在商品房道路交通噪声污染中可能承担的民事责任，均不在本文讨论的范围。
（2）本文所称商品房，系指由依法注册成立的、具有房地产开发经营资格和相应开发资质的法人，依照我国法律规定的程序和要求，所开发的用于向社会公众销售的房屋。
（3）开发商与购房者签订的《商品房购销合同》不存在任何违法无效或可撤销、可变更的情形。
[14]
（4）开发商和购房者在《商品房购销合同》中未对道路交通噪声污染的相关事宜作出任何约定。
[15]
（5）商品房的主体结构不存在质量瑕疵。
[16]
（6）商品房在开发建设过程中，或购房者与开发商签订《商品房购销合同》时，或开发商将商品房交付给购房者时，对商品房可能造成或已经造成交通噪声污染的道路已客观存在。
[17]
二、目前司法实践中对商品房道路交通噪声污染案的几种处理方式
本文前面提及的三个司法判例在司法实践中具有典型的意义，它们分别代表了人民法院对商品房道路交通噪声污染案件采取的四种不同的处理方式[18].现将这三个判例的有关情况介绍如下：
（一）法院对“北京王某等人诉投资公司案”的处理情况
1、案情简介
1992年11月，王某等人与拆迁人北京市综合投资公司签订拆迁安置协议，约定安置其到丰台区六里桥10号院7号楼居住。
1994年5月，王某入住后发现该楼邻近京石高速公路，噪声污染十分严重，日常生活和学习受到严重干扰。
王某多次要求解决噪声污染问题，均没有结果。
1997年11月3日晚22时，北京市丰台区环境保护监测站对六里桥10号院7号楼进行噪声监测，噪声值分别为分贝、分贝、分贝。
该区域适用国家《城市区域环境噪声标准》的4类标准，环境噪声最高限值昼间为70分贝、夜间为55分贝。
为此，王某等52名住户于20XX年8月向法院提起诉讼，请求判令投资公司、北京市公路局、北京市首都公路发展有限公司限期采取减轻噪声污染的措施，将住房内噪声值降低到标准值以下，赔偿从入住以来的噪声扰民补偿费每月60元，总计4500元。
[19]
2、判决结果和要旨
法院在审理后作出如下判决：
1）投资公司在2个月内为原告居住的住房南侧大间、门厅及阳台安装隔声窗（双层），将住房的室内噪声降到昼间60分贝以下，夜间45分贝以下；2）投资公司、发展公司赔偿王某所受噪声污染损失每月60元，其中，投资公司负担50元，发展公司负担10元，自1994年5月起到住房安装隔声窗之月止。
判决理由为：
投资公司在开发建设7号楼时，京石高速公路已通车数年，在已有的城市道路两侧建设噪音敏感建筑物，该公司有义务采取减轻交通噪声影响的措施；因此，该公司有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除该公司对噪声污染进行治理的责任，故投资公司在治理和改善住户居住条件的问题上应承担主要责任。
发展公司是目前京石高速公路的经营管理人和受益人，且此次纠纷所争议的噪声污染源主要来自于京石高速公路，故发展公司在经营管理过程中有义务承担起治理和改善环境的责任。
[20]
（二）法院对“上海余某诉开发商案”的处理情况
1、案情简介
随着马路的竣工，交通的日趋便利，余某一家选择将新居安置在了马路附近的一个楼盘内。
1999年9月20日，余某与房产商签下商品房预售合同，以近40万元的价格购下了一套120多平米的房子，并在20XX年底入住。
入住三年多，余某对这个置身于马路噪声中的新居非常不满。
20XX年1月，他将房产商告上法庭。
其在诉状中称自己受马路噪声干扰相当严重，白天、黑夜均影响正常工作、学习和生活，要求法院判令房产商停止侵害、排除妨碍（噪声污染），赔偿直接经济损失、档案查询费共计3500余元，以及入住以来的噪声侵害补偿费2万元。
房产商经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。
[21]
2、判决结果和要旨
上海市闵行区人民法院在审理后，驳回了原告余某的诉讼请求。
判决理由为：
余某向房产商购买房屋时，马路已客观存在，且已竣工通车。
其对购置的房屋所处的环境、与马路间隔及马路交通噪声应是了解的，房产商并没有欺瞒的故意和行为，且购房合同中对马路交通噪声房产商应承担的责任没有约定，故余某要求赔偿损失，缺乏事实依据，与法相悖，法院不予支持。
[22]
（三）法院对“昆明苏某诉官房案”处理情况
1、案情简介
原告苏某诉称，其于20XX年10月与被告官房公司签订了《商品房购销合同》，购买了被告开发的金康园10幢1单元1706号房屋，但入住后发现来自附近金星立交桥的交通噪声每日不分昼夜，从未间断。
原告一家人相继出现了身体不适的症状。
20XX年10月，原告委托昆明市环境检测中心对该房屋的噪声进行监测，结果发现，该套房屋昼间的噪声达3－4类标准，夜间均超4类标准。
原告认为，根据《城市区域环境噪声标准》，适合居住的噪声标准为0－2类，因此其购买的商品房完全不适合居住，标的物存在重大质量瑕疵。
而且，原告还认为，被告在开发该商品房时，没有按照《环境噪声污染防治法》的规定，履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。
工程完工后未采取有效措施防止噪声对房屋居住产生重大影响，更为严重的是，被告在明知该房存在噪声污染这一重大质量瑕疵的情况下，却未如实告知原告，致使原告在误认为该房不存在任何问题的情形下与被告签订了《商品房购销合同》。
被告违反诚实信用原则、隐瞒出卖标的物的真实情况，标的物存在重大质量瑕疵等行为已构成违约。
故请求判令：
1）解除原、被告双方于20XX年10月18日签订的《商品房购销合同》；2）被告返还原告购房款、税费、登记费、公证费共计元；3）被告支付原告购房款、税费、登记费、公证费的银行利息；4）被告支付原告噪声检测费1030元；5）被告支付原告违约金元；6）本案诉讼费由被告支付。
[23]
2、一审法院判决结果和要旨
昆明市中级人民法院在审理后作出了如下判决：
1）解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；2）判决生效后10日内，由被告向原告支付购房款、税费、登记费、公证费共计元；3）判决生效后10日内，由被告向原告支付噪声检测费1030元；4）驳回原告的其他诉讼请求。
[24]
判决理由为：
根据《环境噪声污染防治法》的规定，建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；参照《中华人民共和国国家标准民用建筑隔声设计规范》的规定：
在进行建设设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向及平面布置等应作综合考虑，在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。
被告在开发建设房屋时，金星立交桥已通车，有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除其对开发的商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任。
虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施[25]，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。
此外，被告在投资开发建设该楼房时没有做环境影响评价，没有充分考虑该楼因距离高速公路过近给住户带来噪声污染危害，被告未履行其法定义务，应承担民事责任。
据此，法院判令解除购房合同，退还购房款763897元。
[26]
3、二审法院判决结果和要旨
一审判决做出后，开发商不服，向云南省高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
云南省高级人民法院在审理后，判决撤销一审判决，驳回原审原告苏某的全部诉讼请求。
[27]
判决理由为：
1）上诉人出售的是现房，其附近的金星立交桥在被上诉人购房时就已客观存在，被上诉人购房前已实地看房，并对所购房屋的实际状况进行了了解，故上诉人在售房过程中并未隐瞒房屋有噪音的事实；此外，被上诉人在购房前，已在同一幢房屋的5楼居住达两年之久，其对房屋有噪声影响的可能性应当预见，而在合同签订的过程中却未要求对房屋噪音标准及责任承担等事宜作约定，因此上诉人就该房对被上诉人不负有噪音方面的约定义务[28]；2）根据《环境噪声污染防治法》和《民用建筑隔声设计规范》的规定[29]，上诉人有义务在房屋与道路之间留下一定的防噪间距，并采取相应的防噪措施；由于每幢房屋与道路的间距不能一概而论[30]，间距是否合理只能以建设规划部门的审批为衡量标准[31]，本案中，上诉人提供了商品房规划设计的合法审批手续，故应认定该幢楼房与立交桥的距离符合法律规定；此外，除房屋与道路的间距外，上诉人在楼房设计、房屋朝向、防噪设备上均采取了相应的措施，整幢楼侧对立交桥，争议房屋的卧室尽量背对立交桥的方向，朝向立交桥房间的窗户均安装了双层隔音玻璃。
以上证明上诉人已履行了法定义务，被上诉人关于上诉人未采取防噪措施的主张不能成立；3）虽然上诉人履行了法定的防噪义务，但争议房屋的部分房间存在噪音超标的事实，在我国目前的经济条件下，交通干线两旁房屋受噪声影响的情况普遍存在，对此类情况采用的是采取一定措施予以防治的处理方法；本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。
综述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除[32].原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。
（四）以上几种处理方式的异同
笔者在本文第一部分归纳了以上几个案例所具有的共同特点，并在此基础上设定了本文研究的前提条件。
但是，本文更为关注的，是以上案例之间的不同点，尤其是人民法院在司法实践中处理此类案件时所呈现出来的差异。
首先，从案件的性质来看，“北京王某等人诉投资公司案”和“上海余某诉开发商案”显然属于环境污染侵权之诉。
[33]从原告的诉讼请求来看，正在审理中的“通惠家园案”不啻“北京王某等人诉投资公司案”的翻版。
只有“昆明苏某诉官房案”属于典型的合同之诉。
但是，在对案件性质的认识上，人民法院和原告之间并不总是一致。
在“上海余某诉开发商案”中，法院对该案的判决理由似乎表明，其并不认为该案属于环境污染侵权之诉。
[34]从上述案例来看，原告更多地选择了环境污染侵权之诉，而非基于商品房买卖产生的合同之诉。
其次，从法院的判决结果来看，同为环境污染侵权之诉，在“北京王某等人诉投资公司案”中，原告的诉讼请求几乎全部得到了法院的支持，而在“上海余某诉开发商案”中，原告的诉讼请求却遭到法院驳回。
无独有偶，在属于违约之诉的“昆明苏某诉官房案”中，原告在一审中几乎全面胜诉，而二审法院在基本肯定一审判决所认定的事实的基础上，否定了一审的判决理由，认为其适用法律错误，从而判令撤销一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求。
上述戏剧性的结果使我们看到，司法机关在对同类案件的理解和认识上，差别何其巨大。
当然，通过对上述案例的初步分析，我们也不难发现人民法院在判决支持或驳回原告诉讼请求时，其判决理由中存在的共同之处。
[35]如从昆明市中级人民法院支持原告苏某的一审判决书中，我们可以看到其判决理由与北京法院在“北京王某等人诉投资公司案”中支持原告等人的判决理由何其相似乃尔。
而云南省高级人民法院在“昆明苏某诉官房案”中驳回原告苏某诉讼请求的第一项理由，又无不与上海法院驳回原告余某诉讼请求的主要理由如出一辙。
但是，我们更应当看到，上述的共同之处，并没有消弭民法院在此类案件上的分歧，相反却使他们在一些实质性问题（如开发商应当承担的民事责任属于环境侵权责任抑或违约责任）上的分野凸显得更加清晰。
总而言之，在商品房道路交通噪声污染案件中，对于开发商是否应当承担民事责任以及承担何种性质的民事责任的问题上，当事人之间、当事人与法院之间乃至法院与法院之间，存在的差异仍然是主要的。
这也正是本文对此问题进行探讨的意义所在。
三、从我国现行法律和司法判例看司法实践中应当注意的几个问题
从本文第二部分述及的三个案例来看，笔者认为，在目前的商品房道路交通噪声污染案件的司法实践中，人民法院在以下几个主要的问题上普遍存在着认识上的误区：
1）开发商在商品房道路交通噪声污染案件中可能承担的民事责任是属于环境侵权责任还是合同责任；2）声环境是否属于商品房质量的一部分；3）开发商是如何履行其依法承担的防噪义务的；4）声环境和开发商依法承担的防噪义务是何种关系；5）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循何种法律原则；6）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在此部分，笔者拟根据我国现行法律的规定，并结合司法判例，对目前司法实践中存在的上述问题进行评析，并提出自己的观点和看法。
（一）如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质。
从本文提及的几个现有司法判例来看，在如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质的问题上，当事人之间、当事人与人民法院之间乃至人民法院之间，存在着见仁见智的情形。
开发商可能承担的民事责任的性质，直接决定了此类案件的性质。
因此，对案件性质的探讨，离不开对开发商可能承担的民事责任性质的剖析。
《民法通则》第106条规定：
“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
”据此，民事责任一般被概括为：
民事主体因违反合同或者不履行其他民事义务所应承担的民事法律后果。
[36]民事义务不同于民事责任，民事义务是承担民事责任的前提，无义务则无责任。
[37]我国民事责任基本上分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。
[38]在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商可能承担的民事责任是属于侵权责任还是合同责任，是一个需要厘清的问题。
1、关于开发商承担侵权责任的可能性分析。
从本文所举的案例来看，原告大多选择了侵权之诉，而且在“北京王某等人诉投资公司案”中，法院还支持了原告的诉讼请求。
那么，认定开发商在商品房道路交通噪声污染案件中承担侵权责任是否有具有法律和法理依据呢？
《民法通则》将侵权行为分为一般的侵权行为和特殊的侵权行为两大类。
其中，一般的侵权行为适用过错责任的归责原则，而特殊侵权行为则适用无过错或过错推定的归责原则。
《民法通则》第6章第3节规定了几种特殊的侵权行为，其中与商品房道路交通噪声污染案件有关的是环境污染侵权行为。
[]
《民法通则》第124条规定：
“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。
”据此，多数法学论著将污染环境致人损害民事责任的构成要件概括为三：
一是加害人违反国家有关规定污染环境；二是造成了他人损害的后果；三是损害后果和加害人污染环境的行为存在因果关系。
[40]在商品房道路交通噪声污染案件中，交通噪声并非开发商所制造，开发商不是交通噪声污染的加害者或制造者，依法不属于承担环境污染侵权责任的民事主体，因此不可能承担环境侵权的民事责任。
2、开发商承担合同责任的可能性分析。
民事责任的另一种形式是合同责任，其主要因当事人的违约行为而产生。
在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某正是以开发商出售的商品房存在重大质量瑕疵，致使合同目的无法实现为由，对开发商提起了解除《商品房购销合同》的违约之诉。
在商品房买卖中，开发商对购房者负有的
首要合同义务，便是其出售的商品房必须符合合同的约定和法律的规定。
目前，在商品房买卖中，由于众所周知的原因，开发商普遍采用的是工商行政管理部门和建设行政管理部门联合制订、发布的合同范本。
而该范本没有对商品房质量标准作具体、明确的约定。
但是，《城市房地产开发经营管理条例》第16条规定，“房地产开发开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
”同时，根据《合同法》第61条和第62条的规定，当事人对合同标的物的质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。
以上法律规定与英美合同法上的“默示条款”理论可谓异曲同工。
所谓“默示条款”，是指当事人未写进合同，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律的规定，理应存在的合同条款。
[41]因此，即便在合同对商品房质量未作明确约定的情况下，由于国家规定的质量标准是商品房购销合同当然的一部分，如果开发商出售的商品房不符合法律法规的规定或相关的国家标准、行业标准，其仍应依法承担违约的合同责任，或准确的说是质量瑕疵担保责任。
原告苏某对开发商提起诉讼的主要理由是：
讼争商品房噪声严重超标，表明该房屋质量存在重大质量瑕疵，完全不适合居住，不能实现居住的合同目的，故诉请解除《商品房购销合同》。
可以看出，苏某是依据《合同法》关于买卖合同中出卖人的质量瑕疵担保责任的规定，诉请解除合同的。
当然，开发商承担瑕疵担保责任的前提是：
商品房的质量不符合合同的约定或法律的规定。
我国现行环境保护法律和相关建筑设计的国家标准，对开发商在房地产开发项目中所承担的防噪义务均有一定程度的规定。
如果开发商违反了规定的防噪义务，且无其他可以免责的事由，其就有依法承担合同责任的可能性。
根据以上分析，笔者认为：
在商品房道路交通噪声污染案件中，在本文第一部分所设定的前提条件之下，开发商可能承担的民事责任，只能是合同责任，而不可能是环境侵权责任。
因此，在“北京王某等人诉投资公司案”和“上海余某诉开发商案”中，原告对开发商提起侵权之诉是没有事实和法律依据的。
法院判令开发商承担环境污染侵权责任无疑是不正确的。
法院在判令开发商承担侵权责任时，未能明确指出判决所依据的法律条款，而是采用了笼统、含糊的措辞和牵强的说法。
[42]难怪有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也无奈地说道：
“本案被告投资公司的行为显然是违法的，但对其违法的认定并不是一件容易的事，因为有时很难指出其违反了哪一个具体的法条。
”[43]法院在驳回原告对开发商提出的环境侵权之诉时，其判决理由同样是暧昧和难以令人信服的。
[44]造成这一尴尬现象的根本原因在于：
无论是当事人还是审理案件的人民法院，对此类案件的性质及开发商应当承担的民事责
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