休闲山庄旅游项目可行性研究报告.docx

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休闲山庄旅游项目可行性研究报告

休闲山庄旅游项目可行性研究报告

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第一章总论…………………………………………………………3

第二章城市概况及建设条件………………………………………11

第三章项目建设的背景及必要性…………………………………16

第四章旅游业及其旅游资源的内涵…………………………………28

第五章市场分析与预测和建设规模………………………………33

第六章总体方案设计………………………………………………43

第七章环境保护与安全防护………………………………………55

第八章项目实施进度计划…………………………………………57

第九章招投标管理…………………………………………………59

第十章投资估算及资金筹措………………………………………64

第十一章效益分析……………………………………………………69

第十二章结论………………………………………………………72

第一章总论

1.1项目名称：

某某休闲山庄旅游项目（会议接待、观光旅游、休闲居住）建设项目

1.2拟建地：

某某市郊某某北岸某某镇

1.3业主单位：

某某实业有限公司　　 

 项目负责人：

罗某某

　　1.4项目单位简介：

     某某实业有限公司成立于2005年3月，注册资金1000万元，占地1400亩，现有职工480余人，其中高中级职称22人，是一家集双孢菇种植、深加工，资源综合利用于一体的农业生态示范园区和循环经济试点的农业现代化企业。

该公司采用恒温环境四季种植双孢菇，代替了农民季节性种植双孢菇的传统模式，使双孢菇的分散型、季节型种植经营，转化为工厂化生产、现代化管理、产业化经营的农业现代化模式，体现了高附加、高产出、高效益、低风险的现代农业特色，为农业产业化发展起到示范带动作用。

项目在充分利用该公司生产和加工双孢菇的基础上，扩展新的发展领域，项目以公司示范种植为起点，逐步推广周边农村基地建设，形成产供销一体化、种储加一条龙的产业化格局。

整个园区路、林、沟、渠全面绿化，水、电、路等基础设施配套齐全，目标是建成国内一流的农业生态示范园区和现代农业循环经济试点。

1.4.1法定代表人简历：

某某实业有限公司法人代表,某某,男,32岁，汉族,某某省某某市人，中共党员，从事企业管理多年，所学专业企业管理，大学学历，并多次到全国各地学习优秀企业管理经验，参加清华大学和中国企业联合中心举办的中国高级企业管理人才科研班，从企业文化、员工素质、质量、降低成本、开发新产品、搞好研发、提高企业发展和竞争活力等全方面着手全面企业管理。

曾在中国移动、中石化、某某实业有限公司等多家知名企业任职,曾经担任过公司企业管理部长、销售经理、生产副总、常务副总、总经理等。

曾荣获2009年“某某企业管理风云人物”、2010年“优秀企业家”等荣誉称号。

1.5合作投资企业简介

某某投资集团有限公司（简称某某集团），始创于1995年，注册资本七千万元，总资产人民币50多亿元，拥有全资子公司5家、参股份公司3家，职工总人数1000余人，是一家以股权管理及投资的控股集团。

目前某某集团的投资实体包括两家年产百万吨级煤矿，一家准四星级酒店，一家销售收入近两亿元的林板一体化企业，拥有林地30000亩，金融服务企业担保公司一家，典当行一家，参股银行若干家。

十几年来风雨历程，某某集团从小到大，在市场开拓、技术创新、产业整合、资本运营、项目投资等方面实现了跨越发展，与多家大中型企业建立了战略合作关系。

目前，公司已形成矿业开发、酒店服务、农林产品加工、投资担保、典当行和村镇银行为一体的跨行业、跨区域的多元化实业投资集团。

某某集团多年来奉行“以诚为天，厚德载物”的经营及理念，践行商业道德和市场公民的责任，充分利用国内、国际资源、积极开拓国内外市场。

集团成立以来，以服务客户为己任，以合作共赢为基础，以铸造“某某”品牌为积淀；集合自身实际，探索高效的管理机制，创造具有开放性和包容性的特色企业文化，形成了一支汇聚项目投资、生产管理、金融服务等方面优秀精英运作管理团队。

某某集团将“诚信经营，做百年老店”作为企业集团的发展战略目标，以先进的经营理念和管理方式、锤炼专业团队、立足创新，把公司打造成为一个竞争优势明显、核心竞争力突出、富有生机和活力的企业，实现集团的可持续发展。

1.6编制依据及范围

     1.6.1 编制依据：

（1）国家有关建设项目管理规定规范;国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（2）某某省中长期社会发展规划纲要;

（3）国务院关于某某市城市总体规划的批复国函〔2010〕80号

（4）《某某市城市总体规划（2010-2020年）》

（5）《某某市旅游发展总体规划（2009-2020）》。

（6）某某省人民政府关于加快发展旅游业的决定（*政[1998]第31号）

（7）各有关职能部门对本项目的意见;

（8）国家有关建设项目技术及经济评价的规定规范;

（9）现行财税制度和价格体系

（10）可行性研究有关规定和深度要求；

（11）某某实业有限公司提供的编制可研基础资料;

（12）某某实业有限公司委托可行性报告编制合同;

（13）其它有关专业设计规范及项目单位提供的基础资料。

      1.6.2编制范围：

本报告根据国家对可行性报告研究阶段工作范围深度的规定,对项目建设的意义，必要性、可行性和条件进行论证。

对旅游市场的需求进行分析预测，对建设方案规模、工艺技术、设备选择、公用工程、环保、消防安全；劳动保护及卫生、节能、项目实施进度、招投标、投资估算及资金筹措和财务经济效益评价、社会效益评价等方面进行综合性研究分析和评价，为项目建设决策提供可靠的依据。

1.7研究结论

（1）某某是某某省省会，地处中华腹地，九州通衢，北临万里某某，西依中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，四季分明并各具特色。

是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家综合交通枢纽、中国中部重要的中心城市、拥有得天独厚的自然资源。

是中华人文始祖轩辕黄帝的故里，夏朝的都城阳城（某某登封），商朝开国君主商汤所建的亳都，今某某省政治、经济、教育、科研、文化中心。

悠久的历史给某某留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。

嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。

这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。

某某是某某省对外对内贸易的主要窗口。

中国在某某设立国家高新技术产业开发区，国家经济技术开发区和郑东新区三个国家级商业经贸区，拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在某某设有办事处或经营场所。

某某素有中国铁路心脏之称,中国重要的公路铁路客货运枢纽中心，最大无水港。

京广、陇海两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架。

某某目前拥有3个铁路特等站：

某某北站是目前亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；某某东站是目前全国最大的零担货运站；某某站位于市中心，是全国最大的铁路枢纽客运站之一，有列车可直达国内25个省、市、自治区。

某某机场是全国重要枢纽机场之一。

一个以某某为中心，四通八达辐射全国的航空运输网已经形成。

某某历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。

项目拟建地位于某某近郊某某北岸,且有得天独厚的优势,某某湖某某山庄的建没给某某增添了无穷的魅力。

（2）历史与文化的积淀，大自然的赐予，使得古老的中部地区旅游资源异常丰富，而且开发的潜力巨大。

因此，中部地区应充分认识到发展旅游业方面的资源优势，把旅游业作为中部大开发的重要产业抓紧落实，努力把旅游资源优势转化为产业优势，带动相关产业的发展，可极大地促进区域经济的发展，具有重要的经济意义。

    （3）某某是周边交通枢纽，是中西部开发的窗口，某某湖某某山庄位于市郊，是共同构建旅游产业的基本骨架。

因此，某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）项目的建设不仅对发展本市的旅游事业，振兴本市经济有重要的作用，而且对中西部开发也具有一定的历史意义。

根据项目位于市郊的特殊因素，旅游资源丰富，通过项目建设，可将旅游资源优势转化为经济事业优势。

项目建成后，除增加国家税费及本单位直接受益外，还能全面带动餐饮、酒店、商业和工业农副产品的营销及服务行业的全面发展，还能大量安排项目所在地部分就业人员的工作。

     因此，发展某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目是全市人民的迫切希望，是促进当地经济发展，繁荣经济的需要。

     （4）某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目位于某某市北郊，该项目地址距某某市中心仅20公里，距某某少林寺、云台山、开封龙亭、龙门石窟等景区高速公路直达。

      某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目开发有它独特的某某历史遗迹和自然风光，有雍容福贵的某某们幸福、快乐的在宁静的水面戏水、观光农业生态园以及复修重建北宋时期的某某跑马场遗址，有休闲民俗村、酒店居住区、老年公寓等名胜风景点。

某某湖某某山庄地处某某北岸，有身处琼台之感，夏季凉风怡人，是避暑休闲的绝佳去处。

目前项目区的空气、水资源、植被等良好，自然生态环境优，非常适合生态旅游项目的综合开发。

      （5）某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建设项目区占地1200亩，主要开发的项目有某某湖300亩，酒店居住区500亩，休闲民俗村200亩,复修建北宋时期的某某跑马场，以此带动山庄、老年公寓等第三产业的发展。

建设规模为总建筑面积600000平方米，该区目前正准备开发的生态项目有：

以会议接待为主的五星级酒店、某某湖、休闲民俗村、休闲养老度假胜地、观光农业生态园、跑马场、等休闲、文体、游（娱）乐中心。

      （6）建设周期分三个阶段：

第一期工程为水电路配套建设，自然山水树草环境建设，商务酒店、温泉浴场、休闲度假养生居住区建设，生态能源建设，三年完成；第二期工程为生态种植、养殖、加工、储藏建设，二年完成；第三期工程，康复、体检、医疗中心和文化园建设，二年完成。

总投资15亿元人民币，其资金来源，我公司自筹六亿元，金融机构融资九亿元。

经测算，本项目一期总投资为50656.36万元，固定资产总投资为49000万元，主要投资为建筑工程34000万元，占总投资的67.12%，其次为其它费用9900万元，占总投资的4.15%，设备与安装费2100万元，占总投资的19.54%，预备费为3000万元，占总投资的5.92%，建设期利息1656.36万元，占总投资的3.27%。

      本项目一期总投资为50656.36万元，资金来源为：

公司自筹30656.36万元，金融机构融资20000万元。

建设期为4年。

      （7）经财务测算，本项目全部投资财务内部收益为18.92%（税前），15.51%（税后）；财务净现值为35312.6万元（税前），2036.3万元（税后）；平均投资利润率20.42%，投资利税率22.47%；投资回收期7.9年（税前）、8.8年（税后）。

贷款偿还期为5.4年。

经财务及经济抗风险分析，该项目具有较强的抗风险能力。

      该项目在实施过程中，要做好建设管理，节约建设成本，控制投资，力争节省投资，并加强经营管理，努力提高经济效益。

第二章城市概况及建设条件

2.1城市简况

      某某是中华民族和中华文化的重要发源地，是中国历史文化名城，也是中国八大古都之一，文化底蕴十分深厚。

轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、商城遗址等记载了某某8000多年的文明史，以某某游览区、大河村遗址为主的有中国特色的某某文化、以少林寺为代表的少林武术文化和以嵩山为代表的道教文化给某某增添了无穷的魅力，也使某某成为全国重要的旅游城市。

目前，某某拥有自然和历史文化旅游景点、名胜古迹156处，其中国家5A级景区1个，4A级景区6个，3A级景区11个，2A级景区4个，全国工农业旅游示范点10处。

某某丰富的文化旅游资源也为旅游业的发展创造了有利的条件。

 项目所在地位于某某近郊某某北岸某某镇、南靠某某、与某某市隔河相望，属某某县行政区域，西邻温县、博爱，北界某某、修武，东接获嘉、原阳。

县域东西长45公里，南北宽20公里，地跨北纬34°56′至35°10′，东经113°10′至113°39′之间。

两头宽，中间窄，状如飞碟，总面积832平方公里。

 某某县总面积832平方公里，辖7镇7乡，367个行政村，总人口65万人，某某自然资源丰富，主要有煤炭、石灰等20个品种。

某某工业在*北地区起步较早，发展较快，现已基本形成了化工、建材、农副产品加工、轻纺、机械加工等六大优势行业。

某某县现有耕地60万亩，主要作物有小麦、玉米、棉花、芝麻、红薯等，小麦种植经验闻名全国，是小麦高产、稳产、优质、低成本栽培技术的发源地。

某某省主要产区生产县。

  现在，某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目区的建没，将对某某县经济发展产生极其深远的影响，为某某县的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。

      2.2项目区的基本情况

本项目位于某某镇，南与某某隔河相望，西距某某市35公里，距某某火车站2公里。

拟建项目位于某某——某某——晋城高速公路南侧，东距107国道3公里，交通运输方便。

建设场地地势平坦，所处地址远离居民区，场内土质密实，地基承载力为15吨/平方米，地下水资源丰富，水质优良，水位埋深2—4米。

半径10平方公里周围无污染，符合项目建设的要求。

      某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目区，自然环境优美，区域优势明显，是旅客游玩、度假的好处所，其有土地总面积1400亩，其中某某湖水面300亩，境内中心地带平坦，稍加改造便可开发利用。

境内、春秋多雾，夏季凉爽，气候宜人。

有1条省际公路条穿过其内，加上紧靠高速公路，交通十分方便。

植被资源丰富，常有某某、野雉、野兔、画眉、山麻雀及蛇类栖于其中。

      某某湖某某山庄正准备开发的生态项目有：

休闲民俗村、某某湖、休闲养老度假胜地、观光农业、跑马场、以会议接待为主的五星级酒店等休闲、文体、游（娱）乐中心。

      某某旅游事业的迅速发展，对基础设施的建设提出了更高与更迫切的要求，尤其需要以工程项目投资来拉动经济。

因此，某某湖某某山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目工程的建设有利于推动我省经济深层次发展。

      2.3自然条件

      2.3.1气象

某某属于温带大陆性季风型气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，降水集中，四季分明。

年平均气温14.4℃，年平均降水量575.1毫米，年平均无霜期为221天，年平均太阳实际可照射时数2553.2小时，占可照射时数的50％，年平均地温17.3度，年平均相对湿度为65％。

土壤多为粘性土壤，土质较松软,植被资源丰富。

独特的气候和特有的地理环境，十分适宜休闲度假。

2.3.2地质

某某地处某某与沁河交汇处，为华北平原西南之边陲，系某某、沁河冲积地带，地势平坦，自西南向东北略微倾斜；东西比降为1：

2000，南北比降为1：

2500，最高海拔106米，最低海拔81.3米，相对差24.7米；形成了岗洼相间、微度起伏的地貌特点，其地貌可分为河漫滩、洼地、岗地、砂丘和丘间砂地、古某某滩地、冲积平原六个类型。

地震裂度为7度。

 2.3.3水文

某某县属于某某冲积陆地，覆盖层较厚。

根据某某城建部门提供的材料表明，地质情况良好，地基承载力120－150Mpa。

某某县水源丰富，境内有某某、沁河、蟒河、济河、大狮涝河、大沙河等河流15条，分属某某、海河水系。

地下水位较高，并处于相对稳定状态，加上河道支流及人工开挖的沟渠，水资源丰富，开发利用率高，排灌比较方便，经测试，地下水对混凝土无腐蚀性。

      2.4社会条件

      2.4.1供水方便

      建设施工及生活用水全部由自来水供给，完全可以满足工程建设施工所需用水。

      2.4.2电力有充裕保障

      项目地电力资源丰富，所在县市都完成电网改造，都已达到农村初级电气化标准，全年区内发电量达9亿千瓦时，供电网络完善，有国家、地区两大电网，因此，供电十分稳定可靠。

      2.4.3交通及通讯

      项目地现已具备铁路、公路、机场、河运的立体交通运输网络，是全国重点交通枢纽城市之一。

京广、陇海两大铁路干线在某某交汇。

某某北站是亚洲最大货运编组站，某某东站是全国最大的零担货物中转站；国道107线和310线以及境内18条公路干线辐射周围各省市；4E级的某某新郑国际机场每周有近500个航班通往全国40个重要城市和香港、澳门、台湾地区；某某邮政、电信业务总量均居全国前列，市话装机总容量70万门，市话普及率30部/百人。

某某已成为中国铁路、公路、航空、信息兼具的重要综合性交通、通讯枢纽，亚欧大陆桥上的中心立交桥和中原地区通向世界的重要门户。

      项目紧靠郑--焦--晋高速公路,省道穿境而过,交通十分方便。

邮电通讯实现了自动化、数字化、程控化、移动电话、无线寻呼机网覆盖某某湖某某山庄生态旅游区，可直达世界各地。

 第三章项目建设的背景及必要性

3.1项目建设的背景

      3.1.1旅游业已经成为国民经济发展新的增长点。

      旅游业既是古老的产业，同时又是当今世界经济发展的一个热门，它发展到今天，已成为许多国家和地区最重要的经济支柱。

旅游业因具有稳定、持久、综合三种特性，作为全世界的朝阳产业方兴未艾，在经济发展中具有重要的地位和作用。

      经过20年来的发展，我国旅游业从无到有，从小到大，产业形象日益鲜明，产业规模不断壮大，成为国民经济中发展速度最快的行业之一，同时也是具有明显国际竞争优势的产业之一。

目前，我国旅游事业发展变化更为明显，在短短的时间里，我国由旅游资源大国发展成为世界旅游大国，旅游创汇2.63亿美元升到88亿美元，世界旅游组织预测，2010年世界出境旅游人次规模可超过10亿人次，我国将成为世界最大的客源接纳国。

据有关统计和预测资料，到2020年，我国入境旅游人数将达到1.35-1.45亿人次，比1998年增长1.1-1.3倍；国际旅游外汇收入520-750亿美元，比1998年增长3.1-4.9倍，国内旅游收入1.9-2.7万亿人民币，比1998年增长6.9-10.3倍，实现世界旅游强国的历史性跨越，届时旅游业总收入将超过3.3万亿人民币，相当于国内生产总值的8%，成为国民经济中的支柱产业。

      随着经济的发展，公民出游能力极大提高。

据预测，我国GDP在未来10年将保持7%左右的速度增长，旅游需求将随着人们生活水平的不断提高而维持增长。

双休日、节假日、家庭式小团队分散休闲、度假旅游将成为人们新的一种生活方式。

      从宏观背景看，和平、发展、合作仍然是当今世界的主题，经济全球化的趋势正在深入推进，人员之间的流动范围更广、频率更快，全球旅游市场必将继续处于活跃状态。

随着旅游向纵深发展和全球气候变暖趋势上升，旅游需求结构出现新的变化，生态旅游、乡村旅游、休闲度假旅游将变得越来越红火。

某某作为全国九大生态良好区域之一，非常适合这些项目，旅游业的发展空间将更为广阔。

某某省委、省政府已经作出了建设旅游强省的决定，某某、某某被列为重点发展地区之一，必定会得到更多的重视和支持。

京汉、郑西高速铁路已经通车，4E级的某某新郑国际机场每周有近500个航班通往全国40个重要城市和香港、澳门、台湾地区，某某省高速公路已建成里程居全国第一，国省道干线公路改造升级全面推进，交通状况的大改善必将促进旅游业的大发展。

      近年来，我省旅游业发展来势迅猛，省政府将旅游业的发展列为未来三大经济发展战略之一，我省旅游业已进入了发展的快车道，发展旅游业是发挥资源优势、提升城市形象的有效途径。

旅游业既是展示城市形象的黄金名片，也是扩大对外开放的桥梁纽带。

某某省旅游资源丰富，自然景观与人文景观兼容并蓄，交相辉映，“山、佛、寺”组合度之好全国少有，观音文化、曲艺文化、陶瓷文化、魔术文化、温泉文化等，都是发展旅游的宝贵财富。

大力发展旅游业，不仅有利于实现资源利用效益最大化，推动经济发展，增强城市实力；而且能够带动城市公共服务水平和市民文明素质的提升，充分展示某某省的秀美山水、厚重文化和发展活力，塑造良好的城市形象，进而让更多的人走进某某、了解某某湖某某山庄，让某某湖某某山庄走向全国、融入世界。

  3.1.2旅游业以其巨大的带动作用和广阔的发展前景，逐渐成为中西部地区的支柱产业。

     旅游业已成为世界上发展最快的产业之一，据世界旅游组织预测，到2020年，中国接待入境旅游者人数将达到1.4亿人次，成为世界上最大的旅游目的地。

这种巨大的市场需求为中西部旅游业的发展提供了广阔空间。

      历史与文化的积淀，大自然的赐予，使得古老的中西部大地旅游资源异常丰富，而且开发的潜力巨大，首先，从现实情况来看，中西部地区的旅游资源存量不仅盘子大，而且得天独厚，极具特色。

我国传统的旅游地主要集中于东部、中部经济发达地区，而中西部地区的旅游业还是一个“原始股”，那里丰富的特色旅游资源对于“求新、求异”的旅游者有非常大的吸引力。

这些都为中西部生态旅游的发展提供了广阔的市场前景。

如著名作家张贤亮在贺兰山下人迹罕至、荒凉无毛的镇北堡，利用那儿的两座废墟，建起了一座“华夏西部影视城”，吸引了不少人到宁夏拍片、旅游、消费，短短几年就有了上千万元的经济收入。

      为实施中西部大开发战略，中央已明确要将国家财政拨款、国债资金以及国际金融组织和外国政府贷款的70%投向中西部，并先后制定了一系列的优惠政策。

今年，国家已安排6亿元国债支持中西部旅游发展。

中央提出对国民经济结构战略调整和西部大开发战略，将旅游业列为国民经济新增长点，加快了我国开发利用旅游资源的步伐，对促进国民经济和社会发展起到了积极作用。

中西部生态旅游业是一项朝阳产业，还处于刚刚起步阶段，需要大量资金、人力、物力等投入。

廉价的劳动力资源成为吸引外部资本进入的重要优势，为中西部地区开展生态旅游业提供了很好的物质基础。

      因此，中西部地区充分认识到发展旅游业方面的资源优势，把旅游业作为西部大开发的重要产业抓紧落实，努力把旅游资源优势转化为产业优势。

      3.1.3旅游业的发展将大幅度地拉动相关的产业经济的增长。

      旅游业在整个经济发展中的地位、关键性、带头性以及不可替代性，已经被越来越对的国家所重视。

它已经成为各国经济发展中的支柱产业，大幅度地拉动经济的增长，使群众致富。

一个景区富一个县，一片景点富一个镇，一个景点富一个村，这样的事实，已经被一个个事实所证明。

      旅游业的价值，不仅表现在眼前，更重要是在长远，随着国际旅游业的发展，我国将成为世界旅游的热点。

旅游业不仅涉及到吃、住、行、游、购、娱乐等多个经济部门，还涉及通讯、信息、文化等相关产业，是扩大内需，拉动消费最有效的途径之一。

相对而言，旅游业比其它产业投入较少，而产业大效益好，当我们把大量资金盲目地投入重要建设项目的时候，当我们把大量资金固执地去发展那些没有市场销路的产品的时候，当我们只把眼光放在工业产值的增长和企业表面规模发展