审判实务2民间借贷纠纷案件若干问题的理解与适用.docx

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审判实务2民间借贷纠纷案件若干问题的理解与适用

审判实务2：

民间借贷纠纷案件若干问题的理解与适用

　　针对民间借贷纠纷案件审理中事实审查和法律适用等问题，江苏省高级人民法院根据《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释等规定，在广泛调研、充分论证的基础上，于2013年6月形成了若干意见，为相关案件的裁判实务提供了参考依据。

一、关于民间借贷的界定民间借贷是指自然人之间、自然人与从事非金融业务的法人、其他组织之间借贷人民币、港币、澳元、台币、外币及国库券等有价证券的行为。

经政府有关部门批准设立的典当行、小额贷款公司、农村资金互助合作社等机构发放贷款的，属于民间借贷，但法律、司法解释对其有特别规定的，应当按照特别规定处理。

二、关于民间借贷的事实审查与举证责任人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，应当根据举证责任的分配规则，引导当事人及时举证，释明举证不能的不利后果，全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，查明案件事实。

（一）原告基于借贷关系主张返还借款的，应当对借贷合意和款项交付等要件事实承担举证责任。

被告抗辩借款本金、利息等已经全部偿还或部分偿还的，应当对偿还借款的事实承担举证责任。

（二）原告仅提供借据主张借贷关系成立，被告提出反驳证据足以对借款关系真实性产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告进一步提供证据。

原告不能证明款项交付事实的，应当驳回其诉讼请求。

（三）原告仅提供转账、存款凭证等交付凭证，未提供借贷合意凭证，被告以双方不存在借贷关系或者存在其他法律关系为抗辩，并提出证据足以对借款关系真实性产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告就双方存在借贷合意进一步提供证据。

原告不能证明双方存在借贷合意的，应当驳回其诉讼请求。

（四）人民法院审理民间借贷纠纷案件，对于案件事实存在重大争议的，应当要求借贷双方当事人本人、经办人到庭，说明借款的原因、款项交付的时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过，并接受对方当事人的质询和法庭的询问。

承担举证责任的当事人本人无正当理由拒不到庭履行说明义务的，应当承担举证不能的后果。

（五）出借人以承兑汇票作为民间借贷的款项支付方式，双方对贴息费用产生争议，合同有约定的，按照约定处理；没有约定的，借款人主张以票面金额扣除贴息费用计算借款金额的，人民法院应当予以支持。

三、关于民间借贷的责任主体和性质认定人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，要正确理解和适用民法通则、合同法、婚姻法等法律和相关司法解释的规定，严格审查当事人的真实意思和相关案件事实，准确认定合同性质以及责任主体。

（一）婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义向他人借款所形成的债务，原则上应当认定为夫妻共同债务，由夫妻双方共同对外承担偿还责任。

但如果夫妻一方能够证明存在下列情形之一的，则可以认定该债务为夫妻一方的个人债务。

1、出借人与借款人明确约定为个人债务的；2、夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有且出借人知道该约定的；3、出借人知道或者应当知道所借款项并非用于家庭生产经营或共同生活的。

经借款人的配偶申请，人民法院可以追加配偶为第三人参加诉讼。

（二）涉及共同借款人的借贷纠纷，出借人仅起诉部分借款人的，人民法院应当向原告释明是否追加其他借款人为共同被告，出借人坚持不追加的，可以准许。

（三）当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。

出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。

四、关于民间借贷的利率和利息认定人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，要依法保护合法的借贷利息，依法遏制高利贷行为，规范民间融资秩序。

（一）借款的利息不得预先在本金中扣除。

对于借据中约定的借款金额与出借人实际交付的金额不一致的情形，经审查，属于在交付本金时预先扣除利息的，应当按照实际交付数额认定借款本金并计算利息。

借据载明的绝大部分金额通过转账支付，出借人主张剩余部分系采用现金交付，但未提供相应证据证明的，对其主张不予支持。

（二）借贷双方对前期借款本金和利息进行滚动结算后将利息计入本金，重新出具借据再计算复利，其利息应当以最初的本金为基数、以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，超出四倍的部分不予保护。

（三）出借人与借款人在借贷关系中除约定利率外，还约定借款人向出借人支付中介费、担保费等费用的，应视为对利息的约定，利息、中介费、担保费等合计以后超过中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的，超出部分不予保护。

（四）借款人按约偿还借款本息后，又以约定的利率超过中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为由请求返还的，不予支持。

借款人尚未按约偿还借款本息，在审理过程中请求将已经支付的超过中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的部分冲抵本息的，应予支持。

（五）借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但不得超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。

对逾期利率没有约定或者约定不明的，人民法院应当区分不同情况处理：

1、仅约定借期内的利率，没有约定逾期利率的，出借人参照约定的利率或以约定利率再上浮30%-50%利率，向借款人主张逾期还款利息的，应予支持，但均以不超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍为限。

2、既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率的，出借人按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，向借款人主张自借款逾期之日或者自权利主张之日起的利息损失的，应当予以支持。

（六）人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，应当以当事人交付款项时的中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算其利息约定是否超过四倍利率的标准。

（七）人民法院在民间借贷纠纷案件的判决主文中应当明确债务人应偿还的本金数额、应支付的利息数额（包括逾期利息、违约金等）或者利率、利息计算起止期限等内容。

五、关于民间借贷的刑民交叉问题人民法院在受理和审理民间借贷纠纷案件中，发现当事人涉嫌集资诈骗或非法吸收公众存款犯罪的，要依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的有关规定，根据具体情况分别处理。

（一）人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中发现当事人涉嫌集资诈骗或非法吸收公众存款犯罪的，应当向侦查机关移送犯罪嫌疑线索、材料，侦查机关立案侦查的，应当裁定中止民间借贷纠纷案件的审理；侦查机关不予立案侦查的，民间借贷纠纷案件继续审理。

民间借贷纠纷案件审结后发现涉嫌犯罪且侦查机关已经立案侦查的，应当中止执行，等待刑事犯罪案件侦查与追赃结果。

（二）借款人涉嫌集资诈骗或非法吸收公众存款等犯罪被侦查机关立案侦查，出借人起诉保证人要求承担保证责任的，人民法院不予受理。

（三）借款人的借款行为已经被人民法院生效判决认定构成集资诈骗或非法吸收公众存款等犯罪行为，出借人起诉保证人要求承担保证责任的，人民法院应认定该保证合同无效，并依据《中华人民共和国担保法》第五条的规定确定保证人的民事责任。

六、其他问题对于民间借贷纠纷案件审理中如何防范和制裁虚假诉讼、如何处理违背公序良俗的借贷行为、如何审查诉讼时效、如何处理借贷双方约定的律师费用等问题：

（一）人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，要注意防范虚假诉讼。

经审查发现当事人之间存在恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益情形的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）对于下列违背社会公序良俗的借贷行为，原告起诉要求偿还借款的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求：

1、因非婚同居、不正当两性关系等行为产生“青春损失费”、“分手费”等有损公序良俗的债务转化的借贷；2、因赌博、吸毒形成的债务；3、因托人情、找关系等请托形成的债务；4、其他违背社会公序良俗的借贷。

上述款项已经给付的部分，资金提供者主张返还的，不予支持。

（三）出借人依据未约定还款期限的借据提起诉讼，其诉讼时效期间应当自出借人要求借款人履行义务的宽限期届满之日起计算，最长不得超过20年。

（四）民间借贷纠纷案件中，当事人双方对为实现债权支出的律师费用有约定的，按照约定处理；但一方当事人请求扣除超出合理部分的律师费用的，人民法院应当予以支持。

　民间借贷纠纷案件若干意见的解读一、关于民间借贷的事实审查与举证责任民间借贷案件审理中的最大难点在于案件事实的认定。

事实认定是法官依据各种经验法则，或是通过对各种证据材料的证据价值进行斟酌、判断和取舍，进而推定当事人间事实关系的过程。

在这一过程中，无论是经验法则的选择和运用，还是对证据的证明价值或证明力的判断，都不可能由法律予以明确而具体的规定，而只能委诸于法官的自由心证，但这样一来，又难免导致不同法官对类似案件作出不同的心证结果。

虽然完全统一法官的心证结果是不现实的，但是通过更加精细化的证据法则统一和规范法官的心证过程却是可能并且必需的，也是民间借贷案件审理中亟需解决的问题。

为此，意见将证据法则的明晰和运用作为重中之重，对如何分配和转换民间借贷案件当事人的举证责任、如何行使释明权引导当事人及时举证、如何确定在仅有借据或仅有转账凭证等情形下的举证责任等问题作出了明确的规定，以图逐步规范和统一法官认定案件事实的过程，并可使他人遵循这种事实认定过程的轨迹来检验法官心证结果的妥当性。

1、民间借贷案件中举证责任分配的基本规则。

举证责任的分配取决于实体法规范，即主张权利的原告应当对权利发生的法律要件事实承担举证责任，而被告则对妨碍权利发生以及权利消灭的法律要件事实承担举证责任。

鉴于《合同法》第210条将民间借贷合同规定为实践性合同，意见立足该实体法规范，规定原告基于借贷关系主张返还借款的，不仅对双方形成借贷合意承担举证责任，还应对款项交付的事实承担举证责任；被告抗辩借款本金、利息等已经全部偿还或部分偿还的，应当对偿还借款的事实承担举证责任。

在举证责任的分配上，需要注意结果上举证责任和行为上举证责任的区别。

结果上的举证责任是在案件事实处于真伪不明情况下的裁判规则，其必须自始至终由一方当事人来承担，而不是由双方当事人同时承担；行为上的举证责任，实质是指证明的必要性，即当一方当事人的证明活动即将成功时，对于对方当事人而言，就产生了打破法官这种心证的必要性。

例如，在请求返还借款诉讼中，如果原告关于存在借贷合意的证明活动即将成功，被告就必须对“不存在借贷合意”的事实展开证明活动。

在整个诉讼过程中，负有这种行为上举证责任即证明的必要性的当事人是随着法官心证的游移而时时刻刻都有可能发生变化的。

因此，在庭审中，法官应当根据结果上举证责任的分配以及当事人的举证情况，精准地判断此时哪一方当事人负有证明的必要，并及时作出“若不提出反证，审理将就此告终”的释明，进而督促其举证。

就这个意义而言，结果上的举证责任也可以说是法官指挥诉讼的指向标，决定了行为上举证责任的走向。

实践中，我们发现很多法官往往忽视了这个指向标的作用，不能及时提示当事人就某个相关事实负有证明的必要，而简单笼统地以双方都有“行为上的举证责任”为由，听任当事人进行杂乱无章的证明活动，使庭审调查活动无法有序展开，这是造成很多案件事实审查不清的主要原因。

2、关于借据的证明效力。

借据是民间借贷案件中的最基本证据，实践中对借据的证明效力如何把握存在两种不同的态度：

一种是将借据奉为圭臬，简单地按照借据载明内容下判；另一种则是将借据仅仅视为借款关系成立的证据，除此之外，还要求原告继续提供款项交付凭证等实际付款的证据。

我们认为，这两种态度都过于简单化和绝对化，具体案件中，应当结合证据法则和经验法则确定借据在个案中的证明价值，查明案件事实。

据此，意见规定，原告仅提供借据主张借贷关系成立，被告提出反驳证据足以对借款关系真实性产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告进一步提供证据。

原告不能证明款项交付事实的，应当驳回其诉讼请求。

对此需要把握几点：

（1）被告反证的提出责任。

一般来说，借据既是证明双方存在借贷合意的直接证据，也是证明款项已经实际交付的直接证据，具有较强的证明力。

因此，当原告以借据作为本证主张返还借款时，被告就产生了提出反证的必要，而被告提出反证的标准只要达到动摇法官内心确信的程度即可，此时举证责任再次转换到原告，由其就款项交付进一步证明。

（2）间接事实的查明。

实践中，基于民间借贷行为手续办理不规范、借贷行为隐密性强、虚假借贷行为多发的特点，法官除了审查借据、支付凭证等直接证据外，还应当要求当事人对款项出借的时间、地点、具体过程和事由等进行说明，注意通过审查相关的间接事实，以便查明并推定借贷事实是否实际发生、款项是否实际交付、借款本金与利息的数额等直接事实。

（3）正确发挥经验法则的作用。

事实认定的过程就是法官依据经验法则，或是通过评价各种证据来推定事实、或是通过间接事实来推定直接事实的过程。

在民间借贷案件中，应注意以下经验法则的运用：

一是区分小额借贷和大额借贷采用不同的证明标准。

对于小额借贷，由于现金交付较为普遍，故借据具有较强的证明力，出借人提供了借据，一般应认定双方之间的借贷关系；对于大额借贷，仅有借据尚不足够，原告需就款项交付事实进一步提供证据。

二是借款本金的认定。

根据目前高利贷较为普遍以及当事人往往在借款本金中预扣利息的经验法则，如果借据中载明的绝大部分金额通过转账支付，可以推定当事人在借款本金中预扣了利息，出借人主张剩余部分系采用现金支付的，应提供证据证明，否则对其主张不予支持。

至于“大额、小额”的标准，以及“绝大部分金额”的比例，应当根据各地的经济状况，结合相关的经验法则确定。

3、关于缺乏借贷合意凭证的处理。

意见规定，原告仅提供转账、存款凭证等交付凭证，未提供借贷合意凭证，被告以双方不存在借贷关系或者存在其他法律关系为抗辩的，并提出证据足以对借款关系真实性产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告就双方存在借贷合意进一步提供证据。

原告不能证明双方存在借贷合意的，应当驳回其诉讼请求。

该规定阐明了以下几层含义：

首先，就结果上举证责任的分配而言，应由主张返还借款的原告承担借贷合意和款项交付事实的举证责任。

如果原告只能证明款项交付事实，不能证明借贷合意的存在，仍应承担败诉后果。

其次，关于被告提出的双方不存在借贷关系或者存在其他法律关系的抗辩，在法律上属于“附理由的否认”，即其对原告所主张的事实在整体上提出争议，但对其中一部分予以认可，如其承认收到过钱，但主张该笔钱不是借款而是应当收取的货款。

这种情形下，对于双方陈述一致的部分即“款项已经交付”可以构成被告的自认，但对于被告否认的部分，即“借贷合意”的存在与否，由于原本就应由原告承担举证责任，此时仍应由原告承担举证责任。

再次，关于经验法则的选择和运用。

原告提供转账、存款凭证等交付凭证，既可以作为款项交付的直接证据，也可以成为证明借贷合意的间接事实，根据经验法则，可以推定借贷合意的存在，此时就产生了被告提供反证的必要，亦即行为上的举证责任。

如果被告提供了反证足以对借款关系真实性产生合理怀疑的，则原告又必须加强本证，如原告不能加强本证使法官达到内心确信之程度的，仍应承担败诉后果。

最后，在上述情形下，原告以借贷关系起诉遭败诉结果后，转而以不当得利关系主张被告归还款项的，是否会导致举证责任的变化？

实务中有一种观点认为，不当得利请求权的成立要件为：

（1）一方获取利益；

（2）致他方遭受损害；（3）取得利益无法律上之原因。

其中“取得利益无法律上原因”属于消极事实，不应由原告举证，而应由被告就其取得利益具备合法原因承担举证责任。

这样，就会产生一对矛盾，即在借贷纠纷中，原告因举证不能而败诉；但如其转而提起不当得利之诉，则可能因举证责任转移至被告而胜诉。

我们认为，之所以产生这种矛盾，是由于片面地理解了不当得利之诉的举证责任分配规则所致。

在理论上，不当得利分为两种类型，一种是给付型不当得利，另一种是非给付型不当得利。

其中，前者系基于原告的给付而发生；后者则非基于原告的给付而是基于特定行为、法律规定或自然事件而发生。

虽然二者的不当得利请求权成立要件并无不同，但是“取得利益无法律上原因”的举证责任恰好相反：

在非给付型不当得利之诉中，应由被告就其取得利益具备法律上的原因负举证责任；而在给付型不当得利之诉中，则应由原告就被告无法律上的原因负举证责任，因为这虽然属于对消极事实进行举证，但由于原告即给付不当得利请求权人乃使财产发生变动的主体，由于其主动的给付行为而使本处于其自身控制之下的财产发生变动，故由其承担举证不能的风险，实属合理。

4、关于当事人到庭。

民间借贷案件中，当事人往往不出庭，仅由代理律师出庭陈述事实或进行辩论，导致案件事实无法查清。

为更好地查清案件事实，意见规定，对于案件事实存在重大争议的，应当要求借贷双方当事人本人、经办人到庭，说明借款的原因、款项交付的时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过，并接受对方当事人的质询和法庭的询问。

承担举证责任的当事人本人无正当理由拒不到庭履行说明义务的，应当承担举证不能的后果。

理解和适用这一条需要注意的是：

（1）传唤当事人本人出庭一般只有在通过对其他证据进行调查之后，案件事实仍然存在重大争议，法官无法形成心证，且当事人本人非常了解案件事实的情况下才能进行。

这是因为，当事人是与诉讼结果具有直接利害关系的诉讼主体，其陈述的证明力一般是较低的；另一方面，强迫当事人作出对其不利的陈述也有些强人所难，从诉讼心理上不太妥当。

因此，法院根据对方当事人申请或者依职权要求当事人本人出庭应当符合上述前提条件。

（2）关于当事人不到庭的法律后果。

负有举证责任的当事人本人无正当理由拒不到庭履行说明义务，导致案件事实处于真伪不明状态的，应承担败诉的后果，应无疑问。

问题是，对于不负有举证责任的当事人一方，其本人无正当理由拒不到庭履行说明义务的，是否应承担不利后果？

对此，因讨论中存在较大争议，故意见没有明确，实践中，法官应当依据通过其他证据已经获得的自由心证，综合考量当事人不出庭作证对于诉讼的妨碍程度、归责程度等各种因素，可以判定由不出庭的当事人承担一定的不利后果，即可将对方当事人所主张的相关事实视为真实。

二、关于夫妻共同债务夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义对外借款是否为夫妻共同债务，实践中争议很大。

《婚姻法》第41条规定，“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还”，该规定明确了以“是否用于夫妻共同生活”作为是否构成夫妻共同债务的核心判断标准。

而《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释

（二）》（以下简称《婚姻法司法解释二》第24条[1]，则从保护债权人利益和维护交易安全的角度出发，规定婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义对外举债的，除明确约定为个人债务的情形外，原则上均认定为夫妻共同债务。

该解释对于防范债务人借助离婚方式逃避债务起到了良好的规制作用，但近年来社会上又出现了反向的通过恶意举债侵害配偶权益的现象，如夫妻一方私自对外举债未用于家庭生活（如赌博、吸毒、个人消费等），甚至与案外人串通虚构债务侵害配偶一方的利益。

对这类争议，如果严格适用《婚姻法司法解释二》第24条的规定，可能导致配偶一方的法律责任无限扩张，有失公平正义，对相对处于弱势的妇女权益的保护尤为不利；同时，也与《婚姻法》第41条的立法精神以及现代民法自己责任的基本原则有所不合。

为了妥当保护配偶一方的合法权益，同时兼顾对债权人的利益和交易安全的维护，更好地协调婚姻法与司法解释的关系，意见中明确，除了司法解释

（二）第24条规定的除外条款，如果夫妻一方能举证证明“出借人知道或者应当知道所借款项并非用于家庭生产经营或共同生活”的，也可以不认定为夫妻共同债务。

在适用该意见时，应注意以下问题：

1、夫妻关系存续期间发生的债务，除《婚姻法司法解释二》第24条规定的两种情形外，应当首先推定为夫妻共同债务。

配偶一方主张不是夫妻共同债务的，应当承担举证责任，证明“出借人知道或者应当知道所借款项并非用于家庭生产经营或共同生活”。

2、配偶一方主张非夫妻共同债务，需要同时证明两个要件事实：

一是所借款项客观上未用于夫妻共同生活；二是出借人知道或者应当知道该借款非用于夫妻共同生活。

如果配偶一方无法举证的，原则上对外仍应认定为夫妻共同债务。

实践中发现一些法院在免除配偶一方责任时随心所欲，必须严格把关。

3、关于“出借人是否知道或者应当知道该借款非用于夫妻共同生活”的证明标准问题。

首先，“出借人是否知道或者应当知道”属于当事人的主观内心意思，很难由其本人之外的配偶一方证明，在此前提下，可以设置理性人的标准，假设一般理性人处于出借人的特定背景下时，能否认识到该债务可能非用于夫妻共同生活。

其次，对于“夫妻共同生活之债”的范围，既包括基于日常生活所需的生活性债务，如扶养子女、赡养老人、医疗疾病、建造房屋、购置家用物品等产生的债务；也包括非基于日常生活所需的经营性债务，即夫妻一方或双方出于共同生活的目的、从事经营活动所负的债务。

实践中，后者较难以判断，尤其是担保之债，一般来说，与家庭生活有关的担保之债应当认定为夫妻共同债务，如甲为乙公司的股东，甲为乙公司担保所负债务，一般应认定为夫妻共同债务；但如该担保债务与甲的身份及家庭经营、生活毫无关联，则一般不应认定为夫妻共同债务。

4、关于配偶参加诉讼问题。

为避免虚假诉讼的出现，借款人的配偶申请参加诉讼的，人民法院可以追加其作为第三人。

一方面对于查清案件事实具有积极作用；另一方面也可以防止配偶一方在不知情的情况下承担债务，后又提出执行异议之诉，徒增讼累。

5、本条意见仅指夫妻双方对外责任的承担。

如果配偶一方未能举证证明该借款未用于夫妻共同生活或经营，在对外共同承担偿还责任后，就自己清偿的部分，仍可向对外借款的一方追偿，此时，所借债务是否用于家庭共同生活的举证责任则应由对外借款的一方负担。

三、关于名为房屋买卖实为借贷担保案件的处理近几年来名为房屋买卖实为借贷担保的情形明显增多。

其表现形式主要是出借人要求借款人提供房产担保，并另行签订房屋买卖合同，约定在借款人按期归还本息后，就不再履行房屋买卖合同；当借款人无力偿还本息时，则要将作为担保的房产过户给出借人，并以借款本息冲抵房款。

也有当事人不但签订了房屋买卖合同，而且办理了过户登记。

实践中发生纠纷的情形主要是借款到期未清偿时，出借人依据房屋买卖合同要求履行过户手续；或者房屋办理过户后，借款人又以房屋买卖合同无效为由主张出借人返还房屋。

此类纠纷中要解决的法律问题有：

1、房屋买卖合同的效力应如何认定？

由于双方签订房屋买卖合同的真实目的只是将房屋作为借款的担保，房屋买卖合同的履行只是将来实现债权的担保方式，双方的真实意思在于民间借贷，因此，案件的性质仍应是民间借贷而非房屋买卖纠纷；同时，房屋买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。

因此，意见规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。

出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。

2、房屋已经过户的，对借款人返还房屋的请求能否支持？

对此存在两种观点：

第一种观点认为，此类情形符合让与担保的特征，即债务人或第三人为担保债权人的债权，将担保标的物所有权移转给担保权人，在债务清偿后，再将标的物所有权返还给债务人或第三人；债务人不履行债务时，担保权人可以就标的物受偿。

虽然让与担保制度在《物权法》中没有明确规定，但是其制度性质属于在现有法律框架下对合同制度的利用，与物权法定原则并不冲突。

因此，如果借款本息尚未清偿，借款人要求返还房屋的，不予支持；但借款金额如果明显低于房屋价值，借款人主张对房屋进行评估清算的，应予支持，在扣除借款本金和利息后的剩余部分，应当返还借款人。

如果借款本息已经清偿的，根据让与担保的法理，担保目的已经实现，借款人要求返还房屋的，应予支持。

第二种观点认为，物权法定原则是物权立法的基石，如果允许当事人以私下约定变动物权将危及交易安全，故对不动产让与担保的法律效力不应认可。

意见对此虽然没有明确，但我们倾向于同意第二种观点，即双方之间签订的房屋买卖