云南大理金沙洲度假村项目商务计划书6.docx
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云南大理金沙洲度假村项目商务计划书6
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大理金沙洲项目对外寻求合作
云南大通洱海国际度假地开发有限公司
第一部分摘要……………………………………………
第二部分项目概况………………………………………
第三部分管理团队………………………………………
第四部分公司简介………………………………………
第五部分公司战略…………………………
第六部分市场分析………………………………………
第七部分项目定位及策划建议…………………………
第八部分项目财务测算数据及公司资金需求…………
第一部分摘要
云南大通洱海国际度假地开发有限公司致力于将公司打造成云南及滇西专业的旅游房地产开发企业、同时着力打造全国一流的，具有鲜明地方民族特色的旅游房地产品牌，我们的奋斗目标：
是把公司最终做成具有创造力的、公众型的地产企业。
我们的企业口号是：
用心筑就美好生活。
作为云南大通洱海国际度假地开发有限公司的投资方——云南大通房地产开发集团有限公司，到目前为止，开发总量近50万平方米,销售过10亿,在云南省大理市的房地产行业中,2005至2006年度创造了年度销售量本市第一的记录，引领大理房地产市场价格，商品房销售的市场份额曾占到当地的50%以上。
集团核心企业云南大理大通房地产开发有限公司是大理首家具有二级开发资质的房地产公司，银行AA+信誉等级授信。
目前，大通地产公司正处于转型和整体上台阶的阶段。
现正实施以现代企业制度为核心的法人治理结构的建立与完善，奠定了集团的战略布局与产业布局，形成一整套成熟的城市综合体开发模式、积极进取和奉献精神的管理团队，构建了广泛的社会资源，建立了具有相当规模基础之上的可持续发展的能力。
项目概述部分：
2007年10月31日云南大通房地产开发集团专门成立了云南大通洱海国际度假地开发有限公司（以下简称洱海国际），作为开发大理金沙洲项目的公司。
洱海国际注册资本金人民币5000万元，该公司产权清晰，无任何债权债务。
目前与大理经济开发区国土局签订大理金沙洲200亩土地出让合同并已办理104.9亩土地使用权证（且尚有二次供地约94亩）。
该项目占地面积约294亩，其中：
别墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面积41000平方米；会所及配套设施面积9000平方米。
共计可开发239180平方米，分5年开发完毕，自有资金2.5亿即可撬动该项目。
预计可实现销售收入约20.17亿元人民币，项目总成本约12.65亿元人民币，税前利润可达到约7.52亿元人民币。
该项目投资利润率为59.42％，自有资金投资利润率为300.8％。
对大理金沙洲项目合作方案条件如下：
1、转让洱海国际股份％（注册资本人民币5000万元）。
（1）收回获取金沙洲项目隐形成本人民币亿元，不列入金沙洲项目开发成本（年月日前收回亿）。
（2）我方保留洱海国际注册资本％（即人民币万元），原在金沙洲项目的投资全额退回（约亿元，年月日前退回）。
2、金沙洲项目的开发资金组织由控股方完成（该项目的项目融资纳入开发使用），原则上我方在金沙洲项目不再投入资金。
3、金沙洲项目资金溢起后，双方按股比拆用。
4、股份转让后双方按公司章程及修正案开展工作。
该项目土地于2007年5月26日以每亩143万元拍卖取得，之后不到两个月，大理一宗77亩的土地（该地块与金沙洲地块在区位优势相比，差距巨大），拍卖价涨至每亩381万元。
目前相关评估部门，已将金沙洲地块价值提至每亩380万元。
金沙洲地块已明显增值，由于该地块三面临水，在洱海区域乃至全国具有唯一性。
因此，今后仍有较大的升值空间。
合作方通过与洱海国际的战略合作，将获得业已成熟的大理金沙洲项目。
同时，通过大通公司的社会资源便可进一步开发云南及西南地区的黄金旅游及度假房地产市场，还能获得较为完整的、极具专业素养的大通管理团队。
公司通过与合作方对大理金沙洲的合作，大通专业团队将把近十年来对地产以及旅游地产的潜心研究的积淀和激情投入到大理金沙洲“洱海龙湾”项目中，并把这一项目模式移植到滇西黄金旅游线的重要节点上，以时间换空间的方式，将能积极布局并储备滇西片区的土地及项目即:
大理、丽江、香格里拉、瑞丽、怒江等区域市场，双方通过战略性合作优势互补、资源共享、共享成果，都能取得巨大的经济效益和较为长远的经济利益，这是双方终极利益诉求。
洱海国际公司通过与合作方的战略合作，依托合作方雄厚的资金实力支持，即可改变目前的经营态势和提升企业的竞争能力，尽快完成云南黄金旅游线上的战略布局,打造专业化、公众型的旅游地产企业。
第二部分项目概况
金沙洲地块位于云南滇西北旅游中心城市——大理，苍山东侧，洱海南岸，与西洱河出海口遥遥相望，西接洱海公园，北眺洱海金梭岛、观音阁，茫茫苍山全景在远方展开；东依大理洲政府，与大理区域行政中心紧密相连。
机场、高速、国道等交通枢纽四通八达。
项目地块为综合性质用地，总占地面积680亩（我方项目占地面积约294亩），滩涂面积广阔、海岸线丰富，以苍山为天幕、洱海为背景的自然天象，奠定了项目定位的景观视野。
大理是最适宜人类居住的地区之一，年平均温度15摄氏度，因此被誉为“风花雪月大花园”。
“苍山十九峰”，西列为屏，气势磅礴，雄伟壮观；碧绿洱海，南北走向，起伏延绵，风景秀丽，“大理三月好风光”，“蝴蝶泉”，“五朵金花”，“风”“花”“雪”“月”，“天龙八部影视城”，大理有着独特的风土人情，丰富的旅游资源。
该项目占地面积约294亩，以每亩143万元的拍卖价格取得。
项目各项指标：
该项目占地面积约294亩，其中：
别墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面积41000平方米；会所及配套设施面积9000平方米。
共计可开发239180平方米，分5年开发完毕，自有资金2.5亿即可撬动该项目。
预计可实现销售收入约20.17亿元人民币，项目总成本约12.65亿元人民币，税前利润可达到约7.52亿元人民币。
该项目投资利润率为59.42％，自有资金投资利润率为300.8％。
项目总体定位
大理规模最大、档次最高的，集旅游、居住、休闲、度假为一体的高档度假社区。
本项目是一个外向型房地产开发项目，如果仅作为一个普通的具有景观优势的住宅地产项目来开发，其产业可以延伸的价值空间就会丧失怠尽，不足以走向全国市场。
中国正在从制造业大国向服务业大国转变，经济的快速发展造成了度假市场的需求拉动和供给拉动，度假公寓正在急剧发展。
大理是集五顶桂冠于一身的中国优秀旅游城市，更是休闲式度假的胜地，关于大理度假公寓的发展前景是毋庸质疑的。
找到地产与酒店的结合点是项目的重点。
我们认为，在本项目内酒店、公寓、别墅、花园洋房统统都是休闲度假地产的范畴。
通过四星级度假公寓的开发带动高层公寓的销售，通过五星级酒店开发带动低层高档住宅的销售。
度假式公寓的开发，第一、为社区提供了一个设施齐全、服务到位的高档会所，提升项目品质。
第二、社区休闲度假的生活模式最直接的体现，为项目注入度假经济的附加值。
第三、酒店经营是社区投资者的价格标杆，增强客户投资信心。
第四、公寓、低层高档住宅均可作为酒店项目的补充。
体验式消费是大势所趋，打造休闲度假地产才能充分利用大理丰富的旅游资源、才能最大体现本项目得天独厚的自然资源价值。
第三部分管理团队
作为云南大通洱海国际度假地开发有限公司的投资方：
云南大通房地产开发集团有限公司的核心企业——大理房地产开发有限公司是云南省建设厅批准的二级资质的房地产开发企业。
公司于1998年8月成立，是大理地区房地产的主导企业之一，也是集团在滇西地区的主干企业。
从1999年起，已成功开发完的项目有“花韵兰湾”（1至3期）、“正阳时代广场”、“鹤庆兰庭”等十个项目，优良率100％。
尤其以“正阳时代广场”和“花韵兰湾”为代表，树立了公司旧城改造、高尚楼盘开发的市场典范，形成了公司独特的市场竞争能力。
到目前为止，云南大通大理房地产开发有限公司的开发总量近50万平方米,销售过10亿,在云南省大理市的房地产行业中,2005至2006年度创造了年度销售量本市第一的记录，引领大理房地产市场价格，商品房销售的市场份额曾占到当地的50%以上。
公司具有较强的学习能力，虽地处内陆，但整个公司的经营管理、设计理念都来源于沿海发到地区，以国内外先进的设计团队建立了广泛的联系，公司定期组织中、高层领导干部到沿海地区观摩和学习，用心学习并体会国内先进房地产企业设计和管理理念，并把这些成功的理念移植到公司的日常管理之中，形成了一整套的学习激励机制。
在公司内部逐渐培养一种浓郁的学习氛围，此项制度是我们能一贯领先于当地企业的信心之根本保证。
目前,公司完善并实施以现代企业制度为核心的法人治理结构，确立了今后公司的战略布局与产业布局，形成了具有独到的旅游地产眼光、积极进取和奉献精神的管理团队，构建了广泛的社会资源，建立了具有相当规模基础之上的可持续发展的能力。
管理团队主要人物简介
◆董事长——梁津
男，44岁，硕士研究生，云南省政协常委、云南省工商联常委、昆明市五华区人大代表。
具有独到的投资眼光和广泛及深厚的人脉资源。
◆总经理——陈晓彤
男，汉族，1967年9月，籍贯云南大理，大专学历，高级经济师职称。
云南大通集团副总裁、云南大通大理房地产开发有限公司总经理。
具有较强的专业素养和驾驭复杂局面的组织才能，和独到的地产投资眼光。
◆财务副总——杨迎伟
男，白族，1963年5月生，籍贯云南大理，中专学历。
云南大通大理房地产开发有限公司副总经理。
具备较强的财务知识和丰富的财务管理经验，同时具有丰富的对外投融资经验和项目管理经验。
◆营销副总——张晓帆
男，汉族，1967年1月13日生，籍贯广东开平，研究生。
云南大通大理房地产开发有限公司副总经理。
地产营销专家，具有丰富的实战经验。
◆技术总工——李益斌
男，白族，37岁。
建筑结构工程师，国家一级注册建造师。
先后主持了回民新村、泰安路商住楼、兴隆园小曲、正阳时代广场等项目，共计约20万平方米，所主持工程除泰安商住楼工程质量为合格外，其余均被评为优良。
◆公司战略顾问——
中国着名地产策划大师——王志纲
大理州旅游开发集团董事长——和佳轶
大理州旅游局局长——张碧波
云南财经大学旅游系主任——赵剑博
着名画家——赵青
美国LAND设计公司
北京天伦分时度假有限公司
第四部分云南大通洱海国际度假地
开发有限公司简介
云南大通洱海国际度假地有限公司成立于2007年7月，公司经营范围：
房地产开发及经营，旧城拆迁改造，酒店经营管理、建筑材料、装饰材料、普通机械及配件、电器机械及配件、五金交电、工艺美术品、金属材料的销售。
出资方式及股权比例
1、甲方出资人民币4000万元（大写肆仟万元），占公司股份的80%，即拥有公司80%的股权，出资方式为现金。
2、乙方出资人民币1000万元（大写壹仟万元），占公司股份的20%，即拥有公司20%的股权，出资方式为现金。
3、注册资本金到位时间：
2007年7月23日
公司产权清晰、明确。
第五部分公司战略
云南大通洱海国际度假地开发有限公司致力于将公司打造成云南及滇西专业的旅游房地产开发企业、同时着力打造全国一流的，具有鲜明地方民族特色的旅游房地产品牌，我们的奋斗目标：
是把公司最终做成专业化、公众型的旅游地产企业。
今后五年公司的战略布局：
围绕滇西三条黄金旅游线：
以大理——洱源——剑川——丽江——香格里拉；大理——丽江——怒江；大理——保山——腾冲——瑞丽的重要节点上复制并拷贝类“洱海龙湾”旅游地产项目模式。
形成具有鲜明地域和民族特色的集旅游、度假、休闲为一体综合性旅游地产开发项目。
战略设计的依据
1、政策背景：
云南省确立了建设旅游文化的绿色大省的战略，从宏观政策层面，可得到省、市及地方政府的大力支持。
2、滇西独特的旅游文化资源，在滇西片区汇集了多元的民族文化、厚重的历史积淀、得天独厚的自然资源、浓郁醉人的民族民族风情和2座国家级历史文化名城，具有世界感召力的旅游品牌——香格里拉，世界自然遗产——怒江三江并流，国家级地质公园——苍山，独具魅力的东巴文化和摩梭文化，清澈洱海水，神奇的玉龙雪山，全国十家佳小镇之手——和顺乡等不甚枚举。
3、庞大的旅游人数，据统计滇西片区每年接待国内外游客1000万人次，每年以近15%的增长率向上递增，随着国力的不断增强，人均GDP3000美金的瓶颈，将在沿海发达地区不断被超越，度假旅游将形成趋势，并形成庞大的消费人群，持续增长已成为趋势，将随着全国带薪休假政策的实施，滇西片区将成为全国旅游度假地的首选之一。
4、区位优势和发达便捷的交通，滇西是中国通向南亚、东南亚的必经之地，区位优势十分明显，随着云南面向东盟和东南亚大通道的建设，现已初步建成高速公路、铁路、航空三维一体、便捷畅通的立体交通网络，滇西片区将形成公路、铁路和空中立体大通道。
5、商业模式，项目将在一定的规模优势基础之上，以度假型酒店、酒店式公寓和产权式酒店、以及高尚住宅小区为一体的极具民族特色的综合性建筑群，引入先进的分时度假理念，星级管家服务体系，将打造出极具魅力的时尚旅游度假小区。
6、分时度假理念逐步成熟，已在中国探索出一条成功的模式，即富裕起来的人群和成功人士，购买分时度假商品给自己的父母和亲朋及子女享用，此一商业行为和购买动机非常贴近于中国的传统文化，将随着带薪休假政策的落实和不断推广，将具有广阔的市场前景和开发潜力。
因此，沿着滇西黄金旅游线打造旅游度假小区和进行战略布局，投资时机上现业已逐步成熟。
第六部分市场分析
一、大理市房地产市场现状
2007年第一季度，全国70个大中城市中，大理二手住房销售价格同比上涨10.7％，成为全国“涨幅较大的主要城市”第三名。
2007年1－5月大理市房地产市场状况
大理州的房地产市场80％在大理市，大理市的房地产数据制表代表着大理州房地产市场的发展趋势。
2007年1－5月大理市房地产行业投资持续快速上涨，投资累积完成4.23亿元，比上年同期增长71.2％，占全是会固定资产投资比重32％，投资结构优化，新开工面积、竣工面积、销售面积都在增加。
●房地产开发投资快速增长
2007年2月同比增长53.2％；3月同比增长52.7％；4月同比增长55.5％；5月同比增长71.2％。
其中住宅投资2.23亿元，同比增长23％，低于全市房地产开发增长速度，比重占到53％；商业服务性营业用房投资2亿元；同比增长2倍，比重为47％。
●供给需求旺盛，持续快速增长
（1）新开工面积快速增长
商品房全面增长，其中普通住宅稳定增长，别墅等高档住宅、商业营业用房等高速增长。
2007年1－5月新开工33.49万平方米，同比增长85％，其中，普通住宅15.31万平方米，同比增长32.2％；经济适用房新开工1万平方米，别墅新开工9.89万平方米，同比增长1.99倍；商业营业用房4.93万平方米，同比增长84.4％。
（2）商品房竣工面积高速增长
2007年1－5月竣工面积40.4027万平方米，同比增长2.79倍。
其中，普通住宅10.9112万平方米，增长4.42倍；别墅高档公寓9270平方米，增长4.79倍；商品房2.4229万平方米，增长5.28倍。
（3）空置面积总量下降
商品房空置面积为7230平方米，与去年基本持平；别墅刚当公寓空置面积大幅下降，从16132平方米下降到6043平方米；商业营业用房空置面积比去年增加了3040平方米。
（4）需求旺盛
2007年1－5月，销售总面积为16.42万平方米，其中期房12.82万平方米，现房3.6万平方米。
（5）2月房价同比增长103.7％；3月房价同比增长105％；4月房价同比增长108.1％；5月房价同比增长107.3％。
大理房价的快速增长有很多原因，其中包括大理本身的魅力，以及房屋建安成本的增加等，但最根本的原因还是供应不足。
这里的供应不足一方面是产量不足，一方面是土地供应不足。
●产量
从房屋产量来看，虽然目前大理全州房地产开发企业多达106家，但近几年却只开发了120个项目，房屋竣工面积不多。
请看下面一组数据：
2004年，大理全州房屋竣工面积51万平方米，供求基本平衡。
2005年，大理全州房屋竣工面积仅仅11.87万平方米，造成当面供应量严重不足，由于供小于求，导致2005年成为大理房价涨幅最大的一年，其中一些别墅项目的价格甚至成倍增长。
到2005年，大理全州房屋竣工面积回升到52.02万平方米，但受2005年的住房消费需求影响，供应仍显不足。
房价的增长惯性自2005年起一致陪伴着大理楼市，走过2006，走进2007，走进国家建设部的视野。
●土地供应
由于大理市的房地产开发量，在大理州中占相当大的比重（2006年大理全州完成房地产开发投资14.62亿元，其中大理市就完成12.1亿元），因此土地供应对楼市的影响，就以大理市为代表来分析。
大理市房屋供应不足，在很大成都上是因为土地供应不足。
据大理官方统计，2004年，大理市全年合同出让国有土地62宗，面积9.97公顷；办理划拨土地所有权补办出让手续123宗，面积27.94公顷。
也就是说，大理市在2004年总共只出让土地37.91公顷，合568.65亩。
由于开发商拿到土地后，正常情况下要一年以后才开发出来，因此大理土地供应对于房屋供应的影响，在2005年一下显现出来，房屋供应量大幅下降，导致人们抢购房源，房价大涨。
2005年，大理市全年合同出让国有土地156宗，面积114.46公顷，合1716.9亩，比2004年增加了3倍。
按说土地增加了，房子也会增加，人们急买的心理应当减弱。
但2005年的大理楼市，向人们传递这样的信息——土地越来越紧张了，房价怎么会不涨呢？
这种观念所营造的楼市氛围，将2006年的大理房价再次推向高潮。
2007年1－5月，大理商品房销售平均价格为3000元/平方米，其中住宅均价为2500元/平方米。
像大理这样自然风景优美、历史文化底蕴厚重的国际性旅游城市，如果对外销售，这个价格对有心到大理投资、置业的人来说，显然不高，
目前，大理海西地区（洱海以西）已无地可供，海东地区已被省外三家地产大鳄圈去了35平方公里开发用地，整个大理地区现已进入无地可供的窘境，而随着大理旅游地产项目进入成熟阶段，财富和交通不再是障碍，越来越多的中外名人入住大理，越来越多的知名开发商抢滩大理，大理将成为后来者的梦想，早到者的乐土。
、大理土地的价值将同大理山水一样成为世界级的。
二、大理市住宅市场需求特点
（一）高档住宅需求量大幅度上升
最早也是最积极在大理置业的是艺术家、文化名人和明星。
画家赵青很早就在大理置地建房，因为他自己设计的别墅特别另类，名声远扬，随后更多的艺术家和名人被吸引而来。
方力钧、杨丽萍、王菲、唐季礼、凌峰等，他们代表的全球富人群体推动着高档住宅需求大幅度上升。
（二）酒店式公寓需求量大幅度上升
大理的自然资源、人文景观无疑让中产、小资最心醉。
拥有一套观山望海的小型公寓既可满足度假又兼而投资，越来越多的昆明人到大理购置酒店式公寓证明这种需求方式。
随着空间距离的进一步缩短，酒店式公寓需求将形成需求热潮。
（三）居民住房潜在购买力较大
随着国家以及大理经济的持续发展，越来越多的本地居民在消费、投资渠道选择上倾向了房地产，大量的内部需求已经形成。
三、市场调研内容
本次调研在参考了康城周边项目的数据分析，依据本案的市场定位，有针对性地选取了下列有代表性的项目：
竞争对手分析
●与洱海天域相比
优势劣势
1、三面临水与湿地公园连为一体1、资金实力弱
2、建筑设计2、开发产品复杂
3、营销优势
4、环境绿化
W
S
5、生活品质
T
O
1、外销市场日趋成熟1、上市量大
2、产品丰富2、前期投入大
3、资源性土地稀缺
4、本地需求增大
●与大理山水间相比
优势劣势
1、景观优势1、价格高
2、区位优势2、资金实力弱
3、社区成熟度
4、环境绿化
5、生活品质
W
S
6、规划设计
O
T
1、产品丰富、专业1、上市量大
2、资源唯一2、前期投入大
3、需求旺盛
机会威胁
近期大理市主要高档楼盘：
项目名称
开发商
土地面积
开发面积（平方米）
产品类型
销售均价价（元）
销售情况
洱海庄园
上海实业集团
400亩
35万
花园洋房及小高层公寓
3600
开盘
大理山水间
云南银海地产
420亩
25万
别墅及花园洋房
5000
一期40%
洱海天域
中建穗丰地产
300亩
20万
别墅
14000
一期80%
感通别墅
大理独秀地产
300亩
15万
别墅
7000
90%
海东新区
大连万达、香港瑞安、世纪金源
35平方公里
四、项目机会点分析
1、大理市场优势
●大理市风景秀丽、气候迷人，但土地资源却非常稀缺，尤其是滨海土地更是凤毛麟角，随着大理房地产外销市场的深入开发，本项目势必引起国内外各界人士的关注、追捧。
●随着滇西中心城市的建设，本地经济日趋繁荣，本地高档地产消费以及、投资群日益增多。
●为保护洱海，滨海开发已被国家限制，本项目几乎就是大理直接临洱海的唯一地块，其稀缺性不言而寓。
2、价格优势
●本项目因投拍较早，土地价格较低（两个月后的同类土地拍卖价上涨了100%）
●随着大理外销市场的日趋火暴，高端地产价格逐年上涨，同类别墅产品均价已经达到14000元/平方米。
为本项目提供了足够的价格空间。
3、地段优势——欢迎独具慧眼的您
4、大环境成熟——开发区及海东新区的核心位置，跟超大型湿地公园融为一体
5、建筑风格——吸纳民族元素，后现代主张，品味艺术与生活
6、户型设计——创新时尚，实用，曼妙精致兼容
7、园林设计——健康安全、生态环保
8、物业管理——优秀物业团队，提升生活服务
●独特的区位优势
金沙洲地块三面临水，洱海水质常年保持在二类水质，大理洱海环境保护的经验已在全国推广，在大理目前无地可供的现况下，尤其弥足珍贵。
大理独特的历史、人文积淀和丰富的旅游资源优势，使大理成为可以与杭州相媲美的、独一无二的西部城市。
金沙洲地块好比镶嵌于洱海之上的一颗璀璨明珠。
●项目的价格定位
该地块的项目定位是针对沿海发达地区和国外市场，以及本地部分高端客户。
与该地块相似的别墅楼盘，有洱海天域和感通别墅，目前洱海天域一期近100套别墅已全部售完，均价约10000元/平方米，感通别墅386套别墅已全部售完。
上述两个楼盘的目标客户主要集中在上海、深圳等沿海和台湾等海外市场，上述两盘的区位优势与金沙洲相比仍有明显差距，因此金沙洲项目的客户定位是比较清晰和明确的，均价定位在12000元/平方米以上是比较合理的。
我们将采取低开高走的方式，价位从10000元/平方米起步，逐步跃升，最终在本地块打造出千万元级别的别墅楼盘。
此营销策划思路，经多方咨询，已征得了众多专家的认同，均认为具有可造作性。
第七部分项目定位及策划建议
●项目景观定位：
以苍山洱海为背景，引洱海水入社区，形成河道蜿蜒的水城，河道既是景观又可用以划分社区内不同区域
中国民居现代版依然对外向型市场有较大吸引力，同时与水墨式苍洱景观融为一体、相得益彰。
●项目物业风格定位：
中国格调、民居古韵、后现代处理。
区域建筑总体风格协调统一，传承古典但添加后现代的处理，从全面复古向民居创新风格现代版延伸，在现代中式建筑创造中完善继承与创新之间“度”的把握，
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