精品西安北郊锦绣天下项目可行性研究报告页.docx
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精品西安北郊锦绣天下项目可行性研究报告页
锦绣天下项目可行性研究报告
一、概述
西安市未来五年的城市发展将严格执行城市总体规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。
完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。
加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。
加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。
本项目所在区域作为“九宫格局”最北边未央湖草滩镇板块将迎来巨大的发展契机，随着西安地铁张家堡广场至城北客运站段率先贯通和辛王路至东二环的扩建将极大提高本区域住户物业的价值和竞争力。
本项目的开发建设无疑将开启北绕城高速外房地产开发的大盘时代，使之与南绕城高速外的紫薇田园都市和富力城遥相呼应，缔造西安房地产业界新时代。
二、项目概况
锦绣天下项目地处西安市未央区绕城高速以北，辛王路以西，未央区大学城（西安医学院、西北工业大学）以南，东临灞河千余米。
本项目北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区，东面有浐灞生态区，西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米，据西安北客运站约1500米，地势平坦，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。
锦绣天下项目总用地2156.853亩，其中道路用地405.336亩。
总建筑面积约200万平方米，其中商业面积10万平方米，小高层住宅（11F）90万平方米，高层住宅（18F）100万平方米。
锦绣天下项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区，社区配套设施齐全，幼儿园、中小学、会所一应俱全。
项目规划居住人数近5万，建成后本区域的长期居住人口将达50余万人，本板块将成为继城南大学城板块后西安最具活力的现代化景观新城。
三、开发项目现状调查
1、项目的进展情况
a.本项目于2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》
b.本项目分别于2002年8月、2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》
c.本项目的概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复
d.本项目与2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》
e.本项目语2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发[2005]385号）
f.本项目于2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复
2、项目地块调查与分析
1）、项目地块区域城市用地规划
西安市2004——2020年城市总体规划
2006年西安市主城区用地规划
从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：
本区域是西安市向北发展的主要方向，是近期城市发展的主要区域。
2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下北郊基本区域文、教、卫及公共事业用地增加，住宅用地增加，工业用地相对减少。
本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。
本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏南方向，这也是形成辛王路沿线已经有较多的房地产开发项目的原因。
从整体城市规划角度考虑本项目还不属于郊区项目。
西安行政中心的北移、西安北客运站的建成将在北二环以外区域形成一座现代化新城。
2）、项目地块区域的交通网络
区域现状图（2005年）
西安地铁网络示意图
从以上图片资料可以得出以下结论：
本项目北面未央湖区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善形成本区域一体的道路网络系统。
本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营。
本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地的开发，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。
西安地铁的北延线延伸到本区域，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。
西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。
西安城北客运站的建成，将极大提成本区域的城市基础设施，为本项目的开发建设迎来契机。
北郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。
本区域的开发建设必将使红旗厂居住区和未央湖板块和核心居住连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。
3）、项目地块周边的房地产开发情况
●未央湖以北泾河工业园
天正花园
简介：
天正花园总占地面积700余亩，建设规划100余栋中式多层、小高层/高层，花园洋房等。
在户型设计上力求方正实用、空间合理、南北贯通、干湿分离，做到户户朝阳，窗窗有景。
户型从56m2—92m2的玲珑两居到99 m2—156 m2经典三居多种，为使购房业主能有更多的选择空间，目前我们又推出水岸精品洋房、阳光板式小高层，面积为110 m2—160 m2可满足不同购房者的需求。
目前一期中1#—34#楼现房屋现已售出98％以上，1#—28#楼已入住，其余部分正在交房。
均价：
1800元/平方米
高陵区项目，预售证号:
（高）2006002
生态家园
项目地址：
西安泾河工业园泾渭广场旁
水岸花城
项目地址：
泾渭四路和泾渭五路之间
简介：
目位于北城开发区的泾渭三角洲内，距钟楼22公里，其中人文、历史及自然景观遍布期间，被誉为“汉代文化教科书”的汉阳陵博物苑和神奇的自然景观!
“泾渭分明”都分布在项目周边“汉阳陵旅游景区”占地3000多亩，是集文物和园林的大型汉文化旅游景区。
其中占地2000多亩的园林绿化景观被誉为“西安后花园”，现已成为广大游客及附近居民旅游、休闲、春游、踏青的理想场所，汉阳陵为整个西安北城带来了深厚的汉文化底蕴，它的兴起即将成为我省的一颗新兴的旅游明珠，继而将会带动泾渭三角洲内相关产业和经济的飞速发展。
随着市政府北迁规划方案的出台、火车站北移的逐步实施，西安市今后的发展建设必将向北转移，加之“新渭河大桥”已经通车，泾渭三角洲与市中心将会迅速融为一体。
同时国家对渭河投资数百亿元进行综合治理也即将全面启动，西安将拥有独具特色的城中之河，届时将与本项目东邻的6000亩泾渭湿地公园共同为本地居民提供更适宜人居生活的气候环境。
价格：
2400元/平方米
综述：
本区域属于工业型园区的配套生活区域，具体西安城区距离较远，价格约为1800——2400元/平方米。
●未央湖区域
银河湾：
别墅、花园洋房
丰源美佳别墅：
别墅
碧云天花园：
别墅、洋房
碧水怡兰：
别墅、洋房
翠湖明居
简介：
翠湖明居位于未央湖旅游开发区草滩派出所向东200米，总占地192亩，一期已入住，二期占地67.8亩由29栋别墅和13栋洋房组成。
70平米---143平米多种户型，买一层送一层，超底起价，即买即住。
学府新苑
项目地址：
西铜辅道草滩镇杜家堡村（科技大学西门对面）
简介：
园区占地350亩，由16栋多层，17栋板式小高层，13栋高层构成，幼儿园占地18000平方米，商业服务设施8000平方米，建筑密度22.7%；从数百种户型中优选出8种经典户型，全部南北通透、户户朝阳；全落地景观阳台、外飘窗，面积从50㎡-130㎡，干湿分离，动静分开。
超宽的楼距、诗意的绿化园区内楼与楼南北间距20-50米，东西间距10-15米，多个组团绿地、广场、花园，房前屋后居家花园，40%的绿化园。
走进园区、走进惬意的生活……
项目性质：
城中村
鑫鹰晨光·丽景佳园
项目地址：
未央大学城南
简介：
项目占地320亩，总建筑面积40万平方米，小区紧邻绕城以北，霸河以西，东二环延伸路以东，大学城以南，地理位置优越，风景独特，交通便利，配套设施齐全。
52－130平方米等二十多种户型任你选择。
现一期已经入住，二期正在热销。
香格里拉名苑
项目地址：
北郊大学城西南200米
简介：
小区距未央大学城仅200米之遥，南临北饶城高速，西临西铜辅道。
509，719，236，336，西航班车从门口经过，让你出行无忧，未央湖游乐公园近在咫尺，和政府新址仅三环线之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的发展枢纽，总占地6000多亩，现3所大学现已入住，陕西科技大学，西安工业大学，陕西医学高等专科学院及附中附小。
小区总占地350亩，前期以多层为主，后期小高层，前期10栋多层。
小区楼间距20米，砖混全现浇，外墙高档面砖，阳台全落地景观阳台，绿化率高达40%，小区自建幼儿园，小学，中学。
暖气，天然气到户。
本项目已获国家相关批文，现已取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》。
项目性质：
城中村
综述：
本区域原物业产品以别墅和洋房为主，别墅价格约4000元/平方米，洋房价格约3000元/平方米。
由于北郊大学城的开发兴建和北客运站的建设以及市政府的北迁，本区域也出现了较多的住宅产品，丰富了本区域的物业类型。
●辛王路区域（东二环北延伸线途径本项目）
锦绣茗城
项目地址：
东二环北延伸线与北三环交汇处西北角
简介：
项目总占地200亩，住宅面积24.5万平方米，商业面积1.5万平方米。
户型面积45－127平方米供你选择。
社区内设会所、老年人活动中心、医疗保健中心、停车为等。
项目所在地块为省、市政府规划的居住新区核心，周边政府新新址，未央大学城，127万平方米的浐灞生态园，东二环北延伸经济带，西北最大五层互通立交环伺，坐享无限地产升值商机！
项目性质：
城中村
晨兴源
项目地址：
东二环延伸线与北三环交汇处
简介：
地段和环境一直是古今选择居室的首选，“晨兴源”位于东二环延伸线与北三环交汇处，是西安市规划中的未央新城。
城市运动公园，张家堡广场，灞柳生态景区，近在咫尺，水岸生活将不再是梦想！
全现浇纯板式结构，南北通透，44－168㎡，二十余种全新户型，满足您的不同需求，全玻落地阳台、外飘窗、超大景观露台，集中供暖，天然气到户，充分保障生活的舒适与便利。
项目性质：
城中村
北辰嘉苑
项目地址：
未央大学城以南
简介：
小区占地156亩商规划22栋楼，总建筑面积近20万平方米，一期9栋多层，集住宅，上铺于一体。
紧邻东二环北延伸线，距离灞河西岸河堤仅800米，南边为正在修建的三环公路，北边是未央大学城。
项目性质：
城中村
综述：
由于辛王路原本就是一条村级道路，周边城中村较多，新的城市规划下才计划将其修建成城市主干道后周边的城中村改造项目相继出现，加剧了本区域房地产开发的竞争，同时也促进了本区域房地产市场的发展。
●张家堡广场区域
银池·花香丽舍：
住宅
雅荷春天
西安印象
明珠花城（EE康城）
高山流水幸福快车等等
综述：
本区域房地产开发成熟，房地产项目较多，房价在3500元以上，是西安北郊主要的房地产供给区域。
四、市场分析和建设规模确定
（一）西安市概述
西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。
西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，总人口716.6万。
其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区面积203平方公里，市区总人口510.26万人。
西安市位于关中平原中部，处于我国东西两大经济区域的结合部，平均海拔424米，年降水量约600毫米，平均气温15℃，日照1377小时，具有显著的暖温带大陆性季风气候特征。
盛产小麦、棉花等多种经济作物和土特产，著名的石榴、火晶柿子、猕猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨枣、辣椒、大蒜等。
境内的秦岭北麓，海拔1500—3500米，蕴藏着金、铜、石英、水晶、大理石等丰富的矿产资源。
还是我国重要的种子植物“基因库”之一。
有230余种鸟类以及珍贵的金丝猴、大熊猫、羚牛、锦鸡、大鲵等野生动物栖息其间。
西安是一座具有光荣革命传统的城市，在中国近现代史上曾经产生过重要的影响。
“西安事变”促成了抗日民族统一战线的形成；设在西安的八路军办事处，成为通往革命圣地延安的重要桥梁。
建国后，西安曾是中央西北行政委员会所在地，中央人民政府的直辖市；1954年改为省辖市；1984年恢复计划单列；1992年被批准为内陆开放城市；1994年被批准为全国综合配套改革试点城市和副省级城市。
经过50多年的建设和发展，西安已形成门类较为齐全的工业体系和城市服务体系，成为我国重要的航空、航天、兵器、电子、通讯、设备、输变电设备、仪器仪表的科研、生产基地和辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。
2003年，全市完成国内生产总值940.4亿元，增长13.5％，占到全省比重的39.2％；三个产业比重为5.23：
47.53：
47.24亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到7748元和2838元，分别增长7.9％和7.4％。
西安既是一座历史文化底蕴深厚的古都，又是一个充满生机与活力的现代化城市。
一是科技教育实力雄厚。
西安是我国科学研究、高等教育、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力仅次于北京，上海，居全国第3位。
拥有普通高等院校35所，民办高校50多所；各类科研及技术创新机构3000多个，各类独立科研机构661家，其中国家级重点试验室93家，国家级技术研究中心，行业测试中心29家，两院院士42人，各类专业技术人员36.2万人，科技进步对经济增长的贡献率达到45％；西安是中国第一台计算机、第一架民用飞机、第一块集成电路、第一台运载火箭发动机的诞生地。
二是文化旅游资源丰富。
西安是“丝绸之路”的起点，有3100多年的城建史和1100多年的国都史。
远古时代，“蓝田猿人”就在这里繁衍生息；新石器时代，“半坡先民”在此建立部落，种植狩猎；约公元前十一世纪，周文王在沣河西岸建立都城丰京，从此揭开了西安千年帝都的辉煌史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在此建都，是世界最著名的历史古都之一。
西安文化遗存十分丰富，独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国旅游资源普查的109个类型中占据80种，具有资源密度大、保存好、级别高的特点，历史上长安文化代表着中华文化的主干。
保存完整，规模宏大的明城墙，108平方公里的周秦汉唐四大遗址，“世界八大奇迹”之一的秦始皇陵兵马俑及十二多万件馆藏文物等，被誉为“天然历史博物馆”。
以文化、文物为主体的旅游业已成为西安的支柱产业。
西安已与15个国家的17个城市缔结友好关系。
2003年共接待海外游客33.7万人次，接待国内旅游者1614万人次，旅游总收入105.7亿元。
全市拥有年接待游客10万人以上的景区30个，国家4A级景区9个。
三是工业基础良好。
航空、航天、机械、电子、仪表、光学、纺织、电力设备等应用技术居全国前列，是我国重要的高新技术产业、成套输变电设备制造业和飞机制造业基地之一。
现有工业企业4.7万户，资产总值1054.36亿元，从业人员109万人。
四是物流潜力巨大。
西安是西北地区最大商贸中心和物资集散地，现有各类商业网点10余万个，商品集贸市场514个，连锁企业56家，连锁网点1020个，2003年实现社会消费品零售总额440.05亿元。
五是开发区建设发展迅速。
拥有2个国家级开发区和1个西北地区唯一的国家级西安出口加工区、3个省级开发区及一批新的产业园区。
其中西安高新技术产业开发区，是中国首批加入亚太经合组织（APEC）科技工业园网络的四个高科技园区之一，2002年被联合国工业发展组织认定为中国最具发展活力的六个城市区域之一。
西安经济技术开发区是西北地区吸引世界500强企业较多的经济开发区。
2003年，高新技术产业开发区实现工业增加值127亿元。
经济技术开发区实现工业增加值42.5亿元，分别增长34％和44％。
改革开放以来，西安经济社会步入一个快速发展的时期。
1993年，江泽民同志来陕西视察时给西安题词：
“以科技、旅游、商贸为先导，把西安建设成一个社会主义的外向型城市”，指明了西安发展的方向。
1999年，江泽民同志在西安发出实施西部大开发战略的动员令。
西安市委、市政府将以“三个代表”重要思想为指导，带领全市人民群众，紧紧抓住国家实施西部大开发战略的历史机遇，解放思想，与时俱进，奋发图强，努力把西安建设成为城市功能完备、生态环境优美、经济快速发展、文化先进繁荣、社会文明进步、人民生活富裕的社会主义外向型城市和西部经济强市，实现“中国西安·西部最佳”的目标。
（二）西安市2005-2006年人口等经济指标
指 标
2005年
2006年
全市常住人口（万人）
806.81
822.52
地区生产总值（亿元）
1270.14
1450.02
地方财政收入（亿元）
83.97
96.31
在岗职工平均工资
17728元/人
20475元/人
城市居民人均可支配收入
9628元/人
10905元/人
农村居民人均纯收入
3460元/人
3809元/人
城市居民人均生活消费支出
7900元/人
8987元/人
农村居民人均生活消费支出
2603元/人
2709元/人
居民消费价格指数
100.3
101.6
房屋销售价格指数
104.3
103.6
分析：
2004年后西安常住人口年增长在30左右，主要原因是新的“双千”规模城市规划颁布，外地迁居西安人口数量进一步加大，同时也极大拉动了西安市房地产投资置业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。
尤其是陕北地区外来迁居人口涌入，使北郊区域房地产需求一直保持旺盛的趋势。
（三）西安市房地产的发展状况与趋势
1、西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析
1、2002年西安房地产市场状况
2002年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划的深入指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度增长。
2002年扣除城乡和农村私人建房，全市完成固定资产投资280.31亿元，同比增长19.48%。
其中基本建设完成投资131.48亿元，比去年同期增长15.76%；更新改造建设51.66亿元，比去年同期增加20.67%，政府在旧城改造方面也在逐渐加大投资力度，这必将带动西安经济环境的逐步改良，从而为经济更快速的发展打下坚实的基础。
2002年房地产开发完成投资79.24亿元，比去年同期增加18.41%；其它投资17.93亿元，较去年同期增长了58.71%。
西安经济的稳定增长得益于房地产的发展及西部大开发政策吸引的区县投资额的增长，房地产已经成为拉动宏观经济增长的一大支柱，随着西安产业结构新格局的出现，这也将反作用于房地产市场，使之向着更加良性的方向发展。
（1）市场供应
2002年西安市商品房完成投资373823万元，比去年同期增长了28.51%。
占全市固定资产投资总额的23.4%，近几年来房地产业拉动国民经济增长的贡献率逐步高走。
2002年商品房施工面积2123401平方米，较去年增长15.71%；商品房竣工面积2449655平方米，比去年上升了26.12%；2002年商品房新开工面积为1957393平方米，比去年同期增长了18.7%。
（2）市场销售
2002年西安经济的良性运转也带动了商品房市场的运作，市场交投活跃，销售面积与销售额稳定增长，商品房价格较去年有所上升。
2002年西安商品房平均销售价格3597元/平方米，较去年增长了9.04%，从总体看2002年宏观经济的繁荣，很大程度上拉动了商服用房的市场销售量，从而对整个商品房市场的价格起到了一定的拉动作用，此外2002房地产一系列宏观规范政策出台，从而对稳定市场交易起到了一定的作用，市场表现较为活跃，价格也一路高走。
2002年西安市商品房销售面积2279053平方米，比2001年增长了10.76%，增幅较大，其中售给个人2055020平方米，占商品房销售总量的90.17%，个人购房总量继续呈上升趋势，反映出住房制度改革以后居民购房意识增强，个人购房已成为商品房销售市场中的决定性力量。
2002年商品房销售额82.85亿元，比去年同期增长了22.09%。
尽管今年以来“房地产泡沫”和“楼市冬天”之说在业界传得沸沸扬扬，但西安楼市销售量依然稳定增长，对于西安房地产市场的前景我们充满信心。
4、2003年西安房地产发展状况
2003年西安国内生产总值940.35亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值49.21亿元，比去年同期增长1.3%，第二产业增加值446.95亿元，比去年同期增长17.4%，第三产业完成增加值444.19亿元，比去年同期增长11.3%。
宏观经济保持了平稳增长的发展势头。
（1）市场供应
2003年全市完成固定资产投资445.84亿元，同比增长45.11%。
社会消费品零售总额440.05亿元，比去年同期增长13.01%。
2003年西安市商品房完成投资61.38万元，比去年同期增长了64.21%。
占全市固定资产投资总额的26.8%，2003年西安商品房投资额继续在上年的基础上大幅提升。
2003年商品房施工面积3206010平方米，较去年增长50.98%；商品房竣工面积2866399平方米，比去年上升了17.01%；2002年商品房新开工面积为3029717平方米，比去年同期增长了54.78%。
本年度西安商品住宅施工面积2365134平方米，占同期商品房施工面积总量的73.77%，比去年增长了49.64%；竣工面积为2200711平方米，占同期商品房总竣工面积总量的76.77%，较去年增长了12.71%；新开工面积为2314099平方米，占同期商品房新开工面积总量的76.38%，较去年同比增长了53.75%。
（2）市场销售
2003年西安商品房平均销售价格3684元/平方米，较去年增长了2.42%，从总体看2003年商服用房市场销售一片火热，从而也从总体上拉动了商品房总体的市场成交价格。
2003年西安市商品房销售面积3291582平方米，比2002年增长了44.43%，其中售给个人3097378平方米，占商品房销售总量的94.1%，个人购房比例逐年攀升，已成为决定商品房市场销售优劣的决定性力量。
2003年商品房销售额124.35亿元，比去年同期增长了50.59%。
2003年普通住宅销售面积为2368137平方米，占商品房销售总量的71.95%，较去年增长39.34%，本年度普通住宅销售额为676221万元，占商品房销售额总量的54.30%，较去年增长了32.72%。
5、2004年1—9月西安房地产发展状况
（1）市场供应
2004年1—3季度，西安市商品房完成投资508859万元，商品房施工面积3714623平方米，商品房竣工面积3628477平方米，商品房新开工面积3883620平方米。
（2）市场销售
2004年1—3季度的西安楼市销售继续大幅放量中，经历了春、秋季房展会的热闹与喧嚣，楼市的销售也有极佳表现，形势极为喜人。
2004年1—3季度西安市商品房销售面积3318200平方米，1—3季度西安商品房市场平均成交价格为3512元/平方米，商品房销售额为1165388万元。
综上所述：
商品房开发投资逐年增加，商品房销售面积屡攀新高，商
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