房产税改革研究Word下载.docx

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2.2.1征收的必要性和可行性

2.2.2当前国情下征收房产税的重大价值

三、上海重庆两市征收房产税的具体分析

3.1两市房产税征收改革试点的具体内容

3.2两市试点的征收情况

3.3两市房产税共性分析

3.4两市房产税征收改革试点的启示

四、我国现行征收房产税的弊端

4.1只重视流通环节，忽视持有环节

4.2房产的税费过于混乱，多种税制共存有违社会公平

4.3房产税立法层较次低，立法主体不规范

4.4征税的范围狭窄，调节力度薄弱

4.5现行房产税计税依据不合理，引导房地产市场能力弱

五、完善我国房产税的几点建议

5.1提高房地产税的立法层次，树立房产税的权威

5.2提高对房产保有环节的征收力度，增大房屋保有成本

5.3建立赋税公平的房地产税制体系，促进经济和谐发展

5.4加强征管体系建设，充分税收发挥应有的作用

5.5房产税改革应是一个长期渐进过程

1.1选题背景和研究意义：

改革开放以来，我国的经济持续高速稳定地发展，城市化进程日益加快。

在城市化中，大批的农村劳动力向城市转移，同时，随着经济的发展，居民可支配收入的增加，对生活质量的要求也在不断提高，住房的消费需求不断增长。

自我国1998年取消以实物分配为特征的福利分房制度后，住房问题倍受关注，而房价更是牵动着每个中国人的心，房价问题已然不仅仅是经济问题，更是政治问题，直接关系到社会的稳定与和谐。

近年来，我国的房价一路攀升，即使在国际金融危机的影响下，也依然风雨无阻。

2010年，房价的涨幅更是疯狂，近一年的时间，房价飘升近五成。

较之2009年24.2%的增幅，2010年我国房价继续保持了猛烈的上涨态势，北京新建商品住宅均价己达到20328元/平方米，同比大涨42%;

上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%;

广州的均价达到11579元/平方米，同比上涨23%;

深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。

在市场需求的推动下，房地产业高速发展，这不仅对我国经济的持续高速增长起到显著的拉动作用，而且极大地改善了居民的居住条件，同时，房地产也成为居民财产的重要组成部分。

但过热的房地产市场也引发了一些比较严重的问题：

房地产价格上涨过快，房价收入比超过正常水平；

社会资金向房市集聚，投机现象严重；

商品房空置现象严重，空置率不断上升；

住房供给结构不合理，别墅、高档大户型商品房、商业用房的比率较大，中小套型、中低价普通商品房和经济适用房供应不足，无法满足中低收入者住房需求。

为遏制房地产市场过热、房价上涨过快的现象，国务院出台“国九条”、“国十条”连续打压房地产价格，但是老百姓看到的却是房价不降反升、房屋成交量萎缩。

这种现象又是有什么造成的呢？

首先，各级地方政府财政困难，把卖地当作财政收入的主要渠道。

政府通过高价拍卖将可开发的土地卖给开发商以获得财政收入，这种行为催生了“地王”、“楼王”的产生，抬高了地价，进而抬高房价。

其次，一方面中央打压房价，另一方面地方政府受到政绩驱动，以拉动经济增长为由坚持把房地产作为拉动地方GDP增长的主导产业。

地方政府一面响应中央号召，一面还在加大房地产的支持力度。

其三，银行业也是鼓励房地产发展的一股暗流。

银行为了应对2008年以来的金融危机带来的影响，放贷量猛增。

而银行贷款的主要流向则是房地产业。

一旦房地产业萎缩，银行会产生大量坏账，造成更为严重的后果。

可以说，房地产业绑架了银行，也绑架了地方政府，这三者间形成了同一个利益链条。

房价的不断上涨带动了通货膨胀预期，从而加重了我国通货膨胀的局面。

攀升的物价、房价对经济增长、社会稳定都造成了隐患。

在这样一个社会大背景下，国家再次出台新政策抑制房价，房产税就是其中一记重拳。

“房产税”正是在这样的背景下，映入人们眼帘的。

2011年1月28日，上海和重庆两地经国务院批准各自进行对个人住房征收房产税改革试点，对城市居民自住房征收房产税也由种种猜测变为了现实。

“房产税”这个早就有之而不为人们所关注的税种，一时间成为全国上下的焦点话题。

正是改革试点赋予其更多新的内涵，使它承载了房价调控新的职能，意味着它将在今后的一段时期与我们每个人戚戚相关。

房价的节节攀高、国家调控不力的现实与成熟的宏观调控理论都表明，光靠行政手段是无法达到预期的调控效果的，作为宏观调控经济手段之一的税收必将发挥重要作用，房产税被寄予了众多的期望。

房产税在我国属于地方税税种，由于房产税的税收收入相对于其他税种是比较固定的，所以地方政府既可以利用房产税的税收收入来促进本地方的基本建设，兴建普通居民急需的中小户型住宅和廉租住房，解决无房者的生活所需，全面提高本地居民的居住水平，也可以通过改进房产税征收范围，促进城乡平衡发展。

同时，地方政府通过房产税的纳税申报统计情况，可以了解本地房屋的所有权和出租比率的实际状况，采取各种有针对性的管理措施，加强对本地房地产市场的宏观调控，避免现房大量空置，抑制囤积炒房，实现房屋作为生活必须品而非投资产品的本来作用。

财产税是对人们拥有或支配的财产所课征的税收。

财产税与商品劳务税、所得税共同构成现代税制中的三大课税体系。

美国财政学家马斯格雷夫把财产税制分为两大类：

一类是对财产的所有者或者占有者课税，其按征收方式又分为一般财产税和个别财产税，另一类是对财产的转移课税，主要是遗产税、继承税和赠与税。

物业税，据XX百科定义，又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

因此物业税可以理解为狭义的财产税，对房地产所有或房地产占有行为进行课征的财产税种，同时也是在房地产保有环节征收的税种。

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。

对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

《中华人民共和国房产税暂行条例》明确规定:

“房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

”

房产税，与房地产税是有区别的，目前人们谈论较多的房地产税实际是对房地产开发、流转和保有等各个环节相关的多个税种的总称，其实际涉及了营业税、个人所得税、契税等多项内容。

房产税的内涵小于房地产税，房地产税是介于土地税与财产税之间的税系，从主体内涵的角度看，广义的房地产税涉及土地（农业）税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。

房地产税是一个世界范围内普遍征收的税种，从其他开征房地产税制国家的征管情况来看，几乎全都包括了个人的居住用房，特别是征收房地产税制历史悠久的国家如美国、英国、德国等。

各国的房地产税制基本上都是对全国范围内的房屋，包括对住宅、营业用房、仓库等所有建筑物和房屋都征税。

一是征税范围不同。

根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定，城市房地产税的征税范围是“全市行政区域内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞”的房产；

《房产税暂行条例》规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区（不包括行政乡范围内的企业）内的房产。

二是纳税义务人不同。

城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞；

房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人（但拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞不适用《房产税暂行条例》的相应规定）。

三是计算方法不同。

城市房地产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%，按应缴纳的房产税额减征30%；

房产税计算方法，一是以房产原值为计税依据，需一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率为1.2%；

二是房产出租的，以房产租金收人为房产税的计税依据，税率12%.贵公司是外商投资企业，如果地税局要求您计缴房产税是不正确的，因为您不是房产税的纳税人，但如果地税局要求您计缴城市房地产税，那是合理的，也是正确的。

同时，根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定，城市房地产税是以房产原值为依据（纳税人无论自用还是出租都以房产原值为计税依据）计算缴纳房产税，税率为1.2%，按应缴纳的房产税额减征30%。

房地产税或不动产税指的是针对房地产行业的一个税收体系，包括对拥有产权的财富与因产权取得的收益征税。

财产税、物业税、房产税之间是一种逐级包含的关系。

严格意义上讲，财产税是对财产所有者征收，由于我国土地使用权的出让时间较长，而且我国《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，因此，我国的业主对房产的土地可“视同所有”。

我国原来制定的房产税的征收对象是针对房屋，不包含土地，但是在土地出让制度执行后，房产的计税价值里实际已包含了土地出让金，因此本文中的房产税的含义类似于物业税，指的是房地产保有税，由于本文主要探究的是房产税现行规定中，个人房产的征免税问题，因此，沿用“房产税”这一术语。

（1）房产税是个别财产税。

房产税不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针对特定财产设置的一项税种，其征税对象只是房屋，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效益。

因此，征收房产税不会增加普通住房消费者的负担，只有那些把房产作为“财产性收入”的投资者，才会对房产税敏感，因为征收房产税将改变他们的投资走向，影响他们的收入来源。

（2）房产税是保有税。

房产税是对保有阶段的财产征税，房产税的实质是土地权利税，即地上权利的保有税。

在法律上人们拥有的不是财产，人们拥有的只是财产权利，反映的是人与人的关系，而不是人与物之间的关系。

土地上的财产权利无论是使用权还是所有权都可以被征税，即使是限定年限如70年的使用权，甚至仅仅是土地上的通过权，关键在于拥有这项权利带来了什么样的收益。

既然都是对某种土地上的财产权利征税，对无论是使用权还是所有权的保有征税，在法理上并无本质区别。

（3）房产税属于地方税和受益税，是地方政府重要而稳定的税源，特别是西方国家地方政府财政收入的重要来源，许多国家和地区都将房产税用于与公众利益相关的教育、卫生基础设施等公共服务支出，以及用于廉租房、公共租赁房等保障性住房建设。

房产增值及收益的高低与当地的基础设施、地方政府的公共服务的优劣密切相关，不论其是属于企业财产还是属于个人财产都享受着来自地方财政公共支付的利益，加之财产税收入的财政支出目标主要在于地区性的公共服务。

因此，对辖区内的房产课税，极大地体现了负税与受益对等的原则，企业和居民理应承担相应的纳税义务。

（4）房产税是常态税和直接税，房产税一般是每年征收一次。

与间接税相比，房产税意味着政府直接向公民征收，其税负一般难以转嫁，无法进行代扣代缴，政府与个人之间没有缓冲地带，容易激化征税矛盾。

目前在上海和重庆进行的房产税征收改革试点的背景则是我国已基本建立社会主义市场经济，国家更加注重使用经济手段和法治手段对市场经济进行干预，其目的在于除了继续发挥房产税的原有作用外，更重要的则是为了发挥税收作为国家宏观调控手段的功能，强化其对房地产市场的宏观调控、抑制投机和遏制房价过快上涨的作用。

由此可见，当前我国的房产税承载着调节分配、财政供给和宏观调控的多种功能，具有多重功能属性。

即一方面是为了维持国家机器的运转，发挥国家的职能，从而满足公共需要，增进公共福利，为此需通过征税来获得实现其职能的费用;

同时，在政府履行公共服务职能的过程中，通过转移支付等途径，完成了社会财富的再分配，达到了调节分配的效果。

另一方面是由于存在市场失灵，市场机制不能进行资源的有效配置和公平分配社会财富，因而需要社会经济政策予以调节和矫正。

而税收正是达到这一目的的重要手段，能够发挥较好的调节功能，对市场进行干预，为公众提供公共物品。

（1）溢价回收论

HenryGeorge认为，土地价值的增值，首先是由于人口的增长，其次是由于政府和私营部门投资修建公用设施，改善了土地的条件，土地所有者（或占用者、使用者）对于他们自己土地的增值没有任何贡献。

因此，因城市增长而产生的增值都应以税收的方式进行溢价回收。

。

房产是依附于土地的，任何房屋从建成起其自身就不断老化贬值，在城市化中真正上涨的是地价，因此，对于房地产的增值，政府也应部分地回收因政府投资和城市化带来的增值，一方面，可以避免私有业主占取全部不劳而获的财富增加，另一方面，可以增加政府的财政收入，提高政府在解决教育、社会福利、环境保护、基础设施建设、转移支付等方面问题的能力。

（2）房地产市场的“市场失灵”

“市场失灵”是指价格机制在某些领域不能起作用或不能起有效作用，导致市场在该领域不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。

导致“市场失灵”的原因主要有：

外部性、公共产品、信息不对称、不完全竞争等。

房地产市场是“失灵”的。

首先，房地产市场不能充分有效地供给具有生态价值或公益价值的花园、绿地、城市基础设施等；

其次，房地产的外部性对房价的产生不同的影响：

正的外部性如市政规划中心、交通干线的途径之地、学校、医院等基础设施建设等，负的外部性则如工厂对附近居民区的噪声干扰、环境污染；

再次，土地的国家垄断供给和土地的不可再生性，市场竞争是不完全的；

最后，房地产买卖存在信息不对称问题，如房源供给信息、城市规划等。

“市场失灵”将导致收入分配恶化、资源配置无效、宏观经济波动。

因此，这就需要政府运用各种宏观调控手段，其中包括正确运用税收调控手段来维护市场秩序并推进市场经济的健康发展。

对于将因公共投资的外部正效应给土地的所有者、占有者或使用者带来超额的收益，通过征收房产税，使城市化带来的增值为社会共享；

对施加负外部效应的厂商征收环境资源税，改进资源配置效率。

现阶段大部分学者认为房产税改革之路存在重重阻碍，因而改革房产税应着力解决好以下几方面问题:

（1）关于房地产产权的争论。

谢百三等（2010）认为物业税实施难根源在地权:

土地公有，向个人征收物业税法理不通。

安体富，安亮（2010）则对此持否定意见，认为政府征收物业税凭借的是政治权力，与所有权无关。

庞凤喜（2008）及李梦娟（2010）都认为我国目前不存在开征物业税的产权制度障碍。

因为我国《物权法》对物权已经进行了明确的规定，土地使用权属于物权。

温来成（2008）认为明晰的房地产产权关系以及相应完善的管理制度是开征物业税不可缺少的重要条件，进而针对我国房地产产权管理现状存在的问题，提出了开展房地产产权登一记普查、逐步统一城乡房地产产权管理制度等政策建议。

（2）关于改革计税依据的讨论。

关于改革房产税收的计税依据，理论界主要有两种方案:

“大方案”认为应该合并现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和土地出让金，开征统一的物业税;

“小方案”认为物业税只是合并房产税、城镇土地使用税、土地增值税，不包含土地出让金。

一方面，学者们对于是否将土地出让金纳入税基存在争论。

张青（2009）的研究表明，现行“土地财政”导致地方政府严重依赖卖地收入，阻碍了规范化的物业税制转型。

王鹏，李菩（2010）认为将土地出让金应合并到物业税的计税依据中，从而使地方政府的财政收入不要过多依赖于出让土地，而是更依赖于环境的建设，这对土地资源的合理利用和城市的可持续发展具有极其重要的意义。

李梦娟（2010）更是具体分析土地出让金难以纳入物业税税基的若干原因。

另一方面，我国现行的房产税收制度既存在着税种繁多、重复征税的现象，同时又存在着重流通轻保有的问题。

因而王鹏，李普（2010）认为应将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。

刘明慧（2009）建议将与物业税有相同性质的房产税，以及一部分具有税收性质的房地产收费合并入物业税，取消原来保有环节的城镇土地使用税。

曹明星、石坚（2010）则表示应该减少房地产交易环节税收，在房地产保有环节开征物业税。

目前，我国房产税是以房产的原值或租金收入为计税依据。

学者普遍认为应当建立起以房产评估值为计税依据的房产税制。

庞凤喜（2008）认为依据房屋的价值这种价值，即市场价格意义上的评估价值，相对来说应该是公平而合理的，比较符合量能负担原则。

吴俊培（2006）则具体提出基于我国的房产己经进行私有化改革的情况，应采用房产收入法评估税基有利于税负的设计。

（3）关于房产税税收优惠的讨论。

庞凤喜（2008）认为对居民住宅的税收优惠可依据市场价值结合房产面积设计适当的起征点和免征额。

而吴俊培（2006）主张设立包括住房租金在内的最低生活标准，家庭收入达不到的应予免税，差额部分还应该得到政府的社会救济或房租补助，后者相当于物业房产税应设置负税率。

李梦娟（2010）认为普遍对居民的自住房给予税收优惠，必然和“宽税基”的房产税制改革趋势矛盾，也会增加税制的复杂性。

刘明慧（2009）物业税能否有效发挥调节贫富差距的功能在很大程度上取决于其税率模式。

提出根据房产的用途不同实行差别税率，对经营性用房仍采用比例税率，而生活性用房（住宅用房）课征的物业税主

要是针对高档住房、大户型住房、多套住宅征收，因而对自住房屋应设立3-5档累进税率，按面积标准确定税基的级次。

（4）关于配套改革的讨论。

庞凤喜（2008）提出在开征物业税即房产保有环节税收的同时，必须配套进行税制本身的改革、基础环节的配套改革和做好宣传等工作并且应将税收管理权限应适当下放省级地方政府。

李梦娟（2010）应给予纳税人给予充分的税收申诉权和监督权，以保证房地产评估价值的公允性，维护纳税人的合法权益。

曹明星，石坚（2010）认为物业税实施需要征管措施的配套完善，实现有效的房地产税收监管。

此外，庞凤喜（2008）认为应先从全面摸清税源，到全面测算政府提供某种或某几种公共产品的资金需求与纳税人的负税能力，再到全面推行物业税这样的步骤进行改革。

曹明星，石坚（2010）中提到对物业税的实施应当采取分步走的策略，先在部分地区试点运行，而后在全国范围内推广。

房产税在我国最早出现在上世纪50年代，新政权为尽快恢复和发展国民经济，加强了税收工作。

1950年1月30日，中央人民政府政务院在其发布的新中国税制建设的纲领性文件《全国税政实施要则》中就确定了在全国范围内征收14种税收，其中就有房产税，并统一建立了各级税务机构。

1950年6月，二届全国税务会议决定调整国家税收，将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收，所以定名为城市房地产税。

1951年8月8日，政务院公布了《城市房地产税暂行条例》，该条例中规定在全国范围内执行房地产税，纳税人为房地产的产权所有人或者承典人、代管人、使用人，征税对象为城市房地产，房地产税以标准的房价为计税依据，按年计征，税率为1%。

20世纪50年代中期，我国完成生产资料的所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋出租被限制。

当时受前苏联的“非税论”思想的影响，只承认税收的财政作用，而不承认税收对经济的调节功能，我国于1973年实施工商税制改革，将对国内企业征收的城市房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房地产的个人和海外侨胞征收。

因此，房地产市场和相关的税收制度在此期间的30年内名存实亡。

上世纪80年代，鉴于经济体制逐步由计划经济体制向市场经济体制转变，税制也开始了全面改革，我国对工商税制作了相应调整。

1982年《宪法》规定城镇土地属于国家所有，使用者没有土地所有权。

1984年10月，国务院又将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种。

1986年9月巧日，国务院以国务院文件的形式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。

该条例仅适用于国内单位和个人，城市房地产税仍保留，继续依据1951年8月公布的《城市房地产税暂行条例》对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收。

2003年10月，十六届三中全会中提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的决议；

2005年10月，十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中再次指出“稳定推行物业税”；

2009年5月，国务院通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提及“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；

2010年4月，国务院在下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的知》中，要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，以发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

从2003年起，财政部和国税总局先后批准了北京、江苏、深圳、辽宁、宁夏、重庆六个省市的征税机关，进行房地产模拟评税试点；

2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区作为房地产模拟评税扩大试点范围。

房地产模拟评税或物业税征收“空转”，即除最后一步征收环节不执行外，在模拟地区操作真实的数据统计和征收工作流程。

2009年7月财政部、国家税务总局下发了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，将房地产模拟评税试点的重要成果——房地产评税技术推广到二手房交易环节，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，并为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备。

2010年5月31日，国务院面对房价不断攀升，出台新“国十条”控制房价效果不明显的形势，在其下发的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。

2011年1月26日，国务院常务会议同意上海、重庆两市进行对个人住房征收房产税的改革试点。

上海、重庆两地人民政府根据本地特点，制定了各自的房产税征收暂行办法和实施细则。

在报国家财政部批准并备案后，于2011年1月28日正式实施。

2011年1月28日上海和重庆开始对部分个人住房征收房产税改革试点。

据新华社报道，住房城乡建设部有关负责人曾表示，2011年中40个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房城乡建设部系统的联网。

个人住房信息联网系统将成为房产税改革的重要依据。

由房产税改革的进程可以看出，国家对于房产保有税的改革给予了高度的重视，但由于房地产业现阶段在