珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告.docx
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珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告
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可行性研究报告
1、项目的基本情况……………………………………………………………………………..5
1.1项目概况………………………………………………………………………………….5
1.2项目主要技术经济指标………………………………………………………………….7
1.3项目主要财务评价结果指标…………………………………………………………….7
2、项目开发宏观环境分析……………………………………………………………………….8
2.1宏观经济环境…………………………………………………………………………….8
2.2宏观政策环境…………………………………………………………………………….3
3、项目区域市场环境分析……………………………………………………………………..10
3.1区域定义………………………………………………………………………………….10
3.2珠海市国民经济发展状况……………………………………………………………….10
3.3珠海市城市发展规划…………………………………………………………………….10
4、项目开发地块环境分析……………………………………………………………………….12
4.1地块概况………………………………………………………………………………….12
4.2交通……………………………………………………………………………………….12
4.3地块基础设施环境条件………………………………………………………………….13
4.4地块商业、教育、医疗及其他环境条件……………………………………………….14
4.5项目开发SWOT分析………………………………………………………………..14
5、项目开发模式选择…………………………………………………………………………….15
5.1当前主要知名楼盘的开发模式……………………………………………………….15
5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向…………………………………….16
6、产品规划设计建议………………………………………………………………………..17
6.1项目建筑风格发展建议...............................................17
6.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成……………………….18
6.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成…………………………………….20
6.4项目产品设计……………………………………………………………………...21
6.5对本项目产品规划及创新的参考资料…………………………………………...28
6.6项目分期开发及营销顺序的选择………………………………………………...31
7、项目总体营销策略及阶段目标…………………………………………………………..31
7.1销售价格的拟订…………………………………………………………………….31
7.2项目营销总体策略………………………………………………………………...35
8、项目开发投资与财务分析……………………………………………………………….37
8.1项目开发建设方案………………………………………………………………….37
8.2投资组合方式……………………………………………………………………….40
8.3投资与成本费用估算……………………………………………………………...40
8.4开发费用估算………………………………………………………………………..43
8.5项目盈亏平衡分析…………………………………………………………………..47
9、项目风险分析……………………………………………………………………………..47
9.1项目环境风险………………………………………………………………………..47
9.2项目时机风险………………………………………………………………………..47
9.3项目规划风险…………………………………………………………………………47
9.4项目市场风险…………………………………………………………………………48
9.5项目财务风险…………………………………………………………………………48
9.6项目自然风险………………………………………………………………………..49
9.7项目社会风险………………………………………………………………………..49
9.8项目安全生产风险…………………………………………………………………..49
9.9项目质量风险………………………………………………………………………..50
9.10项目进度控制风险………………………………………………………………….50
9.11项目管理风险……………………………………………………………………….51
9.12项目竞争对手……………………………………………………………………….51
10、项目可行性研究结论与建议…………………………………………………………….51
10.1结论………………………………………………………………………………….51
10.2建议………………………………………………………………………………….52
1、项目的基本情况
1.1项目概况
1.1.1位置
该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。
1.1.2用地规模与地块现状
用地规模：
本地块面积272218.74m2，其中S1地块面积为110639.49m2：
，二期总建筑面积为：
221279m2。
地块现状：
该地块荒置数年，灌木丛生；地势平坦，视野开阔；无高大建筑物，无需拆迁；
无规划道路，中间有两条泥路；无市政水电铺设；无本地居民，一些收破烂的居民于半年前迁入。
1.2项目主要技术经济指标
【1】用地平衡表
居住用地
建筑面积（m2）
住宅用地
468991.24m2
公建用地
18190m2
道路用地
15000m2
公共绿地
82070m2
【2】项目主要技术经济指标
项目
数量
总户数
3780户
居住人口
平均每户人口
总建筑面积
住宅总建筑面积
公建总建筑面积
13230人
3.5人
607722.32m2
468991.24m2
18190m2
平均每套建筑面积
人均居住面积
住宅建筑净密度
绿化率
容积率
地上车库用地面积
124.07m2
35.04m2
30%
35%
2.23
15000m2
【3】项目公建配套设施一览表
项目
建筑面积（m2）
单价（元m2）
金额（万元）
幼儿园
1500
850
127.5
球类场地
5000
780
390
体育娱乐场地
200
60
1.2
物业管理所
200
400
8
垃圾压缩站
200
300
6
变电站
1050
500
52.5
煤气调压站
40
600
2.4
销售中心
2000
800
160
合计
10190
747.4
1.3项目主要财务评价结果指标
项目主要财务评价结果指标汇总
名称
评价结果（万元）
项目总投资
309178.478
项目总销售收入
399850.9
利润总额
57463.82
税后利润
41933.06
自有投资利润率
38.39%
盈亏平衡点销售率
78.1%
2、项目开发宏观环境分析
2.1宏观经济环境
2.1.1国民经济发展状况
初步核算，2007年我国前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。
其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。
分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。
2.1.2固定资产的增长
固定资产投资高位运行，增幅有所回落。
2007年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。
分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%（9月份增长24.8%），比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。
在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。
东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长29.6%。
国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。
房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。
前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。
2.1.3消费需求的增长
国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。
2007年前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%（9月份增长17.0%），比上年同期加快2.4个百分点。
分地区看，城市43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。
分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。
2.1.4城镇居民收入的增长
城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。
2007年前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。
农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。
2.2宏观政策环境
2.2.1目前中国房地产业的发展现状
在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住7.35%。
预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%，故房地产业仍将有很大发展余地。
2.2.2金融及税收政策分析
2007年12月5日结束的中央经济工作会议决定2008年实施“从紧的货币政策”，12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；12月20日宣布，从12月21日起上调1年期存贷款基准利率，其他利率相应上调。
这也是中国人民银行在1年内第10次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准，创20余年历史新高；同时，第6次上调基准利率，1年期存款利率从3.87%调整为4.14%,1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。
我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。
3、项目区域市场环境分析
3.1区域定义
该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。
用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度将近900米。
地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海“一河两岸”重大规划的中心区域，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。
3.2珠海市国民经济发展状况
3.2.1珠海市国民经济发展状况
2005年本地生产总值（GDP）达到634.58亿元，人均GDP由2000年的2.67万元增加到2005年的4.67万元（折合约5765美元），与2004年相比增长9.3%。
2006年，珠海全市本地生产总值达749．60亿元，比上年增长近17个百分点，比2003年增长五成多，年均增长近15个百分点。
珠海市的规划目标是经济结构进一步优化，力争到2011年本地生产总值翻一番，人均ＧＤＰ超过1万美元。
3.2.2居民消费
2005年城镇居民人均可支配收入18908元，农渔民人均纯收入6550元，分别比2000年增长31.1%和48.3%。
城乡居民生活质量各项指标继续在珠三角城市群中保持前列。
恩格尔系数由2000年的37%改善为2005年的33.2%。
2006年，珠海全市本地生产总值达749．60亿元，比上年增长近17个百分点，比2003年增长五成多，年均增长近15个百分点。
2006年全市城镇居民人均可支配收入达到17676元，农渔民人均纯收入达到7006元，分别年均递增6．4％和8．29％。
经济数据说明珠海市的市民具有一定程度购买能力。
3.3珠海市城市发展规划
3.3.1珠海市城市规划描述
珠海是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。
2003年5月，《珠海市城市总体规划（2001—2020）》获国务院批准。
本次规划的规划期为2000—2020年。
其中：
近期为2000年－2005年；中期为2006年－2010年；远期为2011年－2020年；2020年以后为规划远景。
把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。
3.3.2珠海市“十一五”期间重大建设项目
【1】广珠城际快速轨道
根据广珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20个站，其中珠海段5个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。
2005年年底动工，预计2008年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。
【2】珠港大道、珠海大道建设，“五纵、三横”公路网规划目标，形成珠海市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。
3.3.3珠海市城市发展规划对本项目的影响
【1】在近期规划建设图中我们可以看出，本地块处于中心城区，近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。
这将减轻我们楼盘的基础设施的投入，减轻建安成本。
【2】城际轻轨的建设将会给我们楼盘带来更多的消费群体，降低资金回笼风险。
4、项目开发地块环境分析
4.1地块概况
该地块是珠海国土储2007－01号地块宗地面积约272218.74平方米其中S-1地块110639.49,S-2地块20197.08平方米，S-3地块19440.37平方米，S-4地块47965.3,S-5地块73976.50平方米。
其中规划用途为S-1,S-4,S-5为住宅，S-2,S-3为商业、酒店、办公、酒店式公寓，容积率（S-1,S-4,S-5）<2.0（S-2,S-3）<3.5建筑密度<22%,绿化率>35%.
在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。
用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度将近900米。
地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海“一河两岸”重大规划的中心区域，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。
4.2交通
该地块目前紧靠珠海大道通向广州、中山交通便捷
4.2.1公交起始路线：
14路
6：
20
19：
30
凤凰北邮政大厦百货公司湾仔沙二中滨海楼南香里香宁花园柠溪隧道南兰埔（←圆明新园）银石雅园前山桥东华发新城北山南屏北山工业区威尔科技园竹仙洞南山湾仔中学鸿景花园湾仔南湾南路北银坑村南湾南路南珠海保税区横琴大桥南洋环银鑫花园横琴口岸粗沙环横琴
16路
6:
25
21:
30
凤凰北（←为农市场）（→翠香中）（→安平大厦）（→紫荆园）防疫站大镜山国资委山场山场西交通大楼梅华中一中高中部勇达大厦恒雅名园（←长沙圩）公交花园上涌村明珠北翠微翠景工业区金鸡路口漾湖名居（←前山港）前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场屏东六路屏北一路东屏北一路中屏北一路西天威科技园南屏科技园
34路
6:
30
21:
30
（←拱北）（←拱北口岸）口岸广场万佳百货凉粉桥合罗山供水总公司婆石海荣新村前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场南屏水库河排广生新村广生南屏果场卡都九洲翠湾广昌均昌珠海大桥东
62路
6:
45
21:
15
圆明新园圆明山庄兰埔东北岭华侨宾馆新市花园拱北医院国寿大厦万佳百货华骏大酒店华发国际花园北山冒盛大桥西南山湾仔中学鸿景花园湾仔南湾南路北银坑村南湾南路南珠海保税区横琴大桥南石博园
201路
6：
10
20：
50
香洲南坑桃园新村南香里香宁花园柠溪隧道南兰埔（←圆明新园）银石雅园前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场南屏水库河排广生新村广生南屏果场卡都九洲翠湾广昌均昌珠海大桥东珠海大桥西灯笼路口鹤洲东鹤洲北湖心路口明宏集团二号闸青湾新世界花园遵义医学院黄绿背金海岸市场金都大厦金海岸中学斜尾城建总公司翠竹园鱼弄中南修理厂月堂唐人街映月新村三灶
202路
6：
20
20：
05
吉大总站九洲城吉大中电大厦（←白莲洞公园）竹苑兰埔（←圆明新园）银石雅园前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场南屏水库河排广生新村广生南屏果场卡都九洲翠湾广昌均昌珠海大桥东珠海大桥西灯笼路口鹤洲北湖心路口白藤头红旗医院红旗小学红旗镇府红旗
207路
6：
20
18：
40
香洲邮政大厦百货公司湾仔沙珠海粤剧团九洲城吉大水湾北南油大酒店水湾头（←银海新村）（→日华花园）粤海东路银都凉粉桥合罗山供水总公司婆石海荣新村华发新城北山南屏街口南屏果场湖心路口遵义医学院吉林大学东门草塘湾海澄工业区上表航展馆田心正表候机大厅珠海机场
（上述表格来源于珠海公交网）
4.2.2项目对外水、陆、空交通状况
a.该地区与广州，中山，深圳等地的交通主要依靠京珠高速、广珠高速、深珠高速、珠海大道、西部沿海高速等
b.该区域与澳门相距5公里，北上广州160公里，与香港深圳隔海相望。
海陆空交通十分便捷九州港、香洲港、珠海机场、和市区完善的交通网路，构筑了完善的交通系统。
c.广珠轻轨的通车，到广州仅需45分钟的车程
d.可考虑与公交公司合作多设立一个站点增加交通的便捷度。
4.3地块基础设施环境条件
☉附近为“东桥村”，居民生活层次不高
☉该区域已经停止审批工业用地，周边企业多为制衣厂、包装厂、小型电子厂等小型企业，无大型工业企业，无重大污染源
☉生活配套：
有东桥小学，无大型购物商场、银行等，本地居民外出购物一般去前山、和供北
☉租金情况：
一房一厅300元左右
☉交通：
内部不畅，东桥村规划较乱；外部为珠海大道，交通便利捷
4.4地块交通、教育、医疗配套
交通配套
南屏科技园：
约5分钟的车程；距拱北：
10分钟，距吉大：
15－20分钟
香洲20分－25分钟；距保税区约10分钟车程。
公交便捷。
距离建设中轻轨的站点只有几分钟的车程。
生活配套
南屏市场，香洲区人民医院
学校配套
中学：
容闳学校（华发新城）；南屏中学小学：
容闳学校（华发新城）
南屏甄贤学校东桥小学幼儿园：
启雅幼儿园，海洋幼儿园
4.5项目开发SWOT分析
4.6.1优势分析（S）
•前河后山，视野开阔，无大型工业企业，景观优越
•毗邻澳门，占据地利之便
•外部紧靠珠海大道，交通便捷。
•地块平坦，无需拆迁，可以统一规划
4.5.2劣势分析（w）
•无水电
•市政配套不完善
•地块外围道路设计不畅
•周边居民层次较差
4.5.3机遇（o）：
•珠海地产大势向好
•区域升值潜力明显，有高端客户支撑
•周边华发新城、华发世纪城已经塑造好片区形象
•随着广珠轻轨的开通、珠三角各大城市的联系越来越密切，将带来更大的发展空间
•相比珠三角其他城市的房价珠海房价偏低
4.5.4挑战（t）：
•宏观政策的不确定性
•珠海华发的强力竞争
•外地的房地产企业（时代、保丽、仁恒等）进入珠海加大了竞争的力度
5、项目开发模式选择
作为一个总建筑面积接近70万平方米的超级大盘，本项目不能简单考虑户型、建筑风格、园林等细节，需要结合项目分期开发计划，制定项目开发策略，研究各期产品进化步骤！
5.1当前主要知名楼盘的开发模式
5.1.1传统品牌实力型：
产品本质+品牌
以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有珠海华发新城、广州星河湾等楼盘，总结其开发过程，可以看出这类开发模式的基本特征。
即高起点、高规划，以强大的产品力、完善的社区配套，提升品牌价值，扩大客户层面，突破距离对市场辐射面的限制。
5.1.2目标聚集+品牌感召型
即将目标市场集中于某一细分市场，在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。
此类开发模式的代表项目为万科四季花城、珠海海怡湾畔等楼盘。
5.1.3传统复合开发型
复合地产开发模式是早年楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。
以奥园为代表，以复合方式开发的楼盘常常通过将运动、休闲等多种功能引入住宅社区放大住宅社区的居住价值，提升项目在市场中的竞争力。
而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面上的复合，而对风格的塑造还显得欠缺。
5.1.4新复合开发型
与上述传统复合型所不同的是，这种新复合开发模式是更深层次的，更加鲜明，已不是对项目功能的简单注入，而是在主题鲜明的前提下，为社区注入一些功能，其中典型的代表是万科十七英里、东海岸。
5.1.5产品差异化主义
通过产品的独特性，实现项目天生的与众不同，高人一等。
如深圳水榭花都、熙园等项目，通过区域稀缺的Townhouse实现产品差异化。
5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向
根据本项目的特征及发展商的背景特征，本项目开发模式宜走“产品差异化主义”+“新复合主义”之路，创造稀缺的产品跳出市场竞争，同时在住宅社区中融合其他功能，通过这些功能的植入实现项目所倡导的生活方式。
在这一开发模式指导下，项目将实现如下目标：
▌社区主题鲜明，且主题表明了一种崭新的生活方式；
▌社区功能的复合性，本项目一定不是一个单纯的住宅社区，而是可以实现目标客户群某种生活方式的多功能住宅社区；
▌现代、且深具文化内涵，在“新复合开发行”模式之下，社区除了复合基础的社区功能外，更主要的是通过的物质功能复合的同时表
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