物业经营管理重点.docx
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物业经营管理重点
第一章：
物业经营管理概述：
（重点12分左右）
物业经营管理：
又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理突破了传统的物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务。
物业经营管理活动对象：
物业经营管理活动的管理对象为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施，写字楼包括：
自由写字楼、出租写字楼、自用和复合写字楼，政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用公共性方面，与一般写字楼有所区别。
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力进行分类；国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，甲级写字楼：
区位好建筑物好；乙级写字楼：
区位好建筑物一般，丙级写字楼：
区位一般、建筑物一般。
相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的租金。
写字楼分类在很大的程度上依赖专业人员的主管判断。
对写字楼分类一般考虑如下12个因数。
零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
区域购物中心规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，建筑面积在10万平米，区域购物中心定位于家庭式消费。
市级购物中心建筑规模一般在3万平米以上，通常有一家或数家大型百货公司为主要租户，地区商场建筑规模在1—3万平米，中型百货公司为主要租户；居住商场3000—1000平米；邻里服务性商店3000平米以下；特色商店。
实际上除了独立式住宅外，其它的均不具有别墅类产品的独有性。
出租型公寓具体类型包括：
复式公寓、花园公寓、单间公寓。
（自住型不是经营物业管理范围）工业物业包括：
工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）（工业写字楼是工业物业，不是写字楼）酒店和休闲娱乐设施的差别：
服务对不同，地理位置不同，服务内容不同，建筑设计和装潢风格不同。
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户是正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业管理企业的性质是：
物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物定管理企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。
物业管理企业划分为：
管理型、专业型、综合型。
管理型：
是具有策略性物业管理能力的企业，受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在
物业管理活动中处在总包的位置。
专业型：
具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，专业分包的形式，也可以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
综合型：
是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业；从管理层次上，物业管理企业又可以分为公司管理、现场管理、现场作业三个层次。
物业经营管理的层次：
通常将其分为：
物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
其中物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作就是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。
对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。
设施管理的对象主要是高新技术用房、医院、科研教学楼、大型公共文体设施、政府和企业办公楼物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
房地产投资的利润是通过三个图径创造：
一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主）二是在持有期间以现金流量的现值最大人为目标来经营物业，三是在合适的时机售出物业。
物业管理和设施管理定位在现场操作层管理，其主要作用是为租户提供及时服务和保证物业持续收入和现金流。
资产管理公司作为物业投资者或业主代表，管理物业管理企业。
物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常选择新建成物业或物业管理状况良好的物业，因此会经常提一些物业更新改造等资本改良投资计划。
房地产组合投资管理公司则以，投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资项目。
物业经营管理中的战略性工作：
（组合投资工作）确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析（投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。
）、进行资产组合（不要把鸡蛋放在同一个篮子里）。
在考虑物业组合投资减少风险时，投资者将在可选择的范围类，寻求相关系数为负的投资。
资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
物业经营管理的常规工作内容：
现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。
第二章房地产投资及其区位选择
房地产投资概念：
指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
房地产投资主要目的，是为了使其财富收益最大化。
通过房地产投资者:
可以获得作为业主的荣誉；获得较高的收益和资本增值；还可以降低其投资组合的总体风险
；抵制通货膨胀的影响。
房地产投资的形式分为直接和间接投资。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。
直接投资分为：
从购地开发投资和面向建成物业置业投资。
开发投资主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚。
置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
间接投资指将资金投入与房地产相关的证券市场行为，间接投资不参与管理。
具体形式包括：
购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资的信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。
房地产开发投资：
指投资者从购置土地开始，经过规划设施和工程建设等过程，将房地产产品推向市场进行销售。
属于短期投资。
它形成了市场的增量供给。
房地产置业投资的目的:
一是自用，二是获取稳定的经常性收入，可获得转售收益。
房地产间接投资：
房地产企业债券和股票投资；投资于房地产投资信托基金（收益相对稳定，投资流动性好）；购买住房抵押支持证券。
房地产投资的特征：
位置固定性或不可移动性（位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个因素），寿命周期长（房地产寿命分经济寿命和自然寿命，自然寿命一般要比经济寿命长得多。
一般来说，公寓、酒店、剧院等建筑经济寿命是40年；工业厂房、普通住宅、写字楼经济寿命是45年；银行、零售商业用房的经济寿命是50年；仓储用房经济寿命60年；乡村建筑的经济寿命25年；）适应性（适应市场环境的变化）各异性（区位、环境、建筑物、临街情况等），政策影响性（土地供给、住房、金融、财政税收政策等），专业管理领带性（离不开专业化的投资管理活动），相互影响性（房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政，公用设施和环境变化的影响）。
房地产投资的之利：
相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。
房地产投资之弊：
流动性差；投资数额巨大；投资回收期长；需要专门的知识和经验。
风险的定义：
未获得预期收益可能性的大小。
风险的不确定性：
风险和不确定性有显著的区别。
风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可变性，而变动常常又可以以标准方差来表示，一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。
但如果说某事具有不确定性，侧意味着对于可能的情况无法估计其可能性。
在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量。
房地产投资的风险主要体现在：
投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。
房地产投资的系统风险（基本风险个人不能控制）：
通货膨胀风险（又称购买力风险）、市场供求风险
（投资者所在地区房地产市场供求关系的变化）、周期风险（房地产市场的周期波动）、变现风险（急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失）、利率风险、（利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还贷困难、抑制房地产市场上的需求数量等）政策风险（土地供给政策、地价政策、税费政策等）、政治风险（政变、战争、经济制裁等）或然损失风险（自然风险）（火灾、风灾等）。
政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。
个别风险包括（控制风险或特殊风险）：
收益现金流风险：
实际收益现金流未达到预期目标要求
未来经营费用风险：
物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用
资本价值风险：
预期资本价值和现实资本价值之间的差异
比较风险：
机会成本风险
时间风险：
与时间和时机选择因素相关的风险
持有期风险：
与房地产投资持有时间相关的风险
风险对房地产决策的影响：
根据项目风险大小确定相应的投资收益水平；根据风险管理的能力选择投资方向；根据风险周期变化特点把握投资时期；房地产投资中区位含义：
有狭义和广义之分。
狭义的区位是一般投资地地理位置，广义：
是区位所处的社会经济、自然环境或背景，广义：
是该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低，四是面临的竞争关系。
房地产投资中的区位选择：
地理位置；考察其在城市社会经济活动中的位置；在整体市场供求关系中的位置；在未来城市发展建设中的位置。
居住物业对区位的要求：
市政公用和公建配套设施完备的程度；公共交通便捷程度；环境因素；居民人口与收入。
写字楼物业对区位的要求：
与其他商业设施接近和程度；周围土地利用情况和环境；易接近性。
零售商业物业辐射区域分析包括：
可能顾客的流量；消费者行为；喜好和偏爱及购买能力。
商业辐射区域通常被分成三个区域：
主要（60%-70%）、次要（15%-20%）和边界区域（5%-10%）：
第三章房地产投资分析技术：
现金流量图1、以横轴为时间轴，向右延生表示时间的延续，轴上的每一个刻度表示一个时间单位，两个刻度之间长度称为计息周期，可取年、半年、季度和月。
两个刻度之间的时间长度称为计息周期。
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，公式的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期未发生，称为期末惯例法。
、向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。
房地产置业投资包括两个部分：
购置投资、流动资金投入。
房地产置业投资的现金流量：
现金流量的常用术语：
潜在毛租金收入：
物业可以获取的最大租金收入＝物业内全部可出租面积×最可能的租金水平。
空置和收租损失：
＝潜在毛租金收入－实际租金收入。
产生损失的原因：
空置的面积不能产生租金收入；租出的面积没有收到租金。
其他收入：
计划外收入，如自动售货机、投币电话等获得的收入。
有效毛收入：
＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。
运营费用（不含利息）：
除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用（公共设施的维护费、清洁、保安等，保险费、房产税、城镇土地使税和法律费用。
净运营收益（NOI）：
＝有效毛收入－运营费用。
净运营费用的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的工作成功与否的主要方面。
抵押贷款还本付息：
业主关心物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。
准备金：
大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。
税金：
经营税金及附加；（包括营业税、城市维护建设税和教育附加，又称两税一费。
目前营业税为5%。
城市建设税和教育附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业额的7%和3%。
）城镇土地使用税和房产税；企业所得税。
税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息。
税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税资金的时间价值可以从两个方面来理解：
随着时间的推移，资金的价值会增加；资金一旦用于投资，就不能用于即期消费；资金时间价值的大小，取决于多方面的因素：
投资利润（投资所获得的利润）、通货膨胀、风险因素。
1、单利计息是只按本金计算利息，利息不再生息，
复利计息是：
对于某一计息周期来说，本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息。
名义利率与实际利率：
名义利率：
指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
实际利率：
是指一年内多次复利时每年末终值比年初的增长率。
名义利率与实际利率的关系：
实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大；当每年计息周期数M=1时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数M＞1时，实际利率大于名义利率；设备更新源于设备磨损（设备磨损分为有形、无形磨损）有形磨损（用坏的）：
指设备在运转过程中，是在外力作用下产生的实体磨损或变形损坏。
第二类是指设备在
自然力产生的磨损。
无形磨损（贬值）：
第一类指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低；第二类技术进步因素的影响，社会上出现了结果先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成。
设备磨损的补偿方式有两种：
局部补偿、完全补偿；设备有形磨损的局部补偿是修理，无形的磨损局部补偿是现代化技术改造，有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换。
设备更新的特点与分析:
设备更换的核心工作，是确定设备经济寿命。
设备的寿命包括自然寿命、技术寿命（技术进步的越快，设备的技术寿命越短）和经济寿命（在数值上等于投入使用设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的期限）。
设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；只比较设备费用；设备更新分析以费用年值法为主。
动态指标：
财务净现值成没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。
动态指标（考虑时间价值）：
财务净现值（如果NPN大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的，如果NPN小于等于0，则不可以接受）、财务内部收益率（是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于时的折现率）动态回收期；静态指标（不考虑时间价值）：
现金回报率（是指在房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益基本（自己的钱）的比率）投资回报率（每年所得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率）、静态投资回收期（每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率）；清偿能力指标：
借款偿还期、偿债备付率、资产负债表；（资产负债率=负责÷资产）
第四章收益性物业的价值评估
对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业：
不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：
一是未来净收益的大小；二是获得净收益期限的长短；三是获得净收益的可靠性。
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样：
需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
物业价格的特征：
物业价格受区位的影响很大（现在人们越来越来重视交通时间距离而不是空间直线距离）；物业价格是物业权益的价格；物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；物业价格形成的时间较长；物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
的角度所衡量的价值。
市场价格：
市场价值是客观的，非个人价值，而投资者的价值是建立在主观的、个人的因素上。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。
投资价值和市场价值：
成交价格简称成交价。
最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。
市场价格：
市场价格是指某种物业在市场上一般、平均价格。
理论价格（真实价格）真实需求和真实供给的价格。
实际价格：
指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格：
指在成交日期时讲明，但不是在成交一次付清的价格。
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间-风险补偿
现房出租的净收益的折现值
评估价：
公开市场价值进行测算和判定的结果，保留价：
是在拍卖前确定的拍卖标的可售是最低价格；拍卖底价是由人民法院参照评估价确定的。
租赁价格：
将房屋租金分为市场租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
其中市场租金又称协议租金；商品租金又称全价租金，是以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资费、房产税、保险费、地租和利润八项构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金：
由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税等5项。
如在城镇住房改造制度中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
账面价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本。
账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去己计提折旧后的余额。
人口因素对物业价格影响的因素：
人口数量；人口素质；家庭人口规模。
当人口数量增加时，对物业的需求会增加，物业价格也就会上涨。
利率因素：
物业与利率负相关性，利率上升，物业价格会下降。
利率下降，物业价格上升。
收益性物业的估价方法；物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
物业评估三大基本方法：
市场法、成本法、收益法。
市场法又称市场比较法、比较法。
市场法适用对象是具有交易性的物业，如：
物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
很少发生交易的物业难以采用市场法估价如:
特殊厂房、学校、纪念管、古建筑、教堂、寺庙等。
运用市场法估价分为4大步骤：
搜集交易实例；选取可比实例（一般选取3个以上或10个以下）；对可比实例成交价格进行处理；求取比准价格。
相邻物业的合并交易价格往往高于其它单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。
成本法特别适用于：
那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及人工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户特殊需要而开发建设的物业。
单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。
在物业保险及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。
运用成本法分为四步骤：
搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。
物业价格构成：
土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发成本包括：
1、勘察设计和前期工程费；2、基础设施建设费；3、房屋建筑安装工程费；4、公共配套设施建设费；5、开发建设过程中的税费。
重新购建价格：
又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况估价对象所必需的支出。
或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。
建筑物的重新构建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。
重置价格通常要比重建价格低，（重置是建一个同等效用的容易，重建一个一模一样的很难）
建筑物折旧=建筑物重新购建价格—建筑物市场价值
根据造成折旧的原因，可将建筑物折旧分为：
物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
物质折旧：
指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
功能折旧:
指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
经济折旧：
指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
求取建筑物折旧的年限法：
年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法：
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命；建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。
建筑物的剩余自然寿命=自然寿命—实际年龄；年限法中最主要的是直线法。
直线法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法，收益法又称收益资本化法、收益还原法，收益法分直接资本化法和报酬资本化法。
收益法是以预期收益原理为基础的。
预期原理是说明，决定物业的当前价值，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业。
收益法的一般步骤：
收集并验证有关数据资料；预测估价对象未来收益；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选取适宜的收益法公式计算出收益价格。
求取报酬率的主要方法有：
累加法和市场法提取法。
毛租金乘数=价格÷毛租金。
毛租金乘数也是经常所讲的租售比价。
第五章房地产市场与市场分析
哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化：
收入的变化；其他商品的价格变化；对未来的预期；政府政策的变化。
非价格因素对对市场供给数量的影响：
房地产开发成本、政府政策的变化、对未来的预期。
房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。
一般来说，市场所包括的地域范围越大，期研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
按存量增量细分：
通常将房地产市场划分为三级市场：
一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）；按交易形式细分：
销售、租赁和抵押等子市场；
反映和描述房地产市场状况的指标包括：
供给指标、需求指标和市场交易指标。
供给指标：
存量：
指报告期期末已占用和空置的物业空间总量；新竣工量：
指报告期内新竣工房屋的数量：
灭失量：
指房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分空置量：
指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分；空置率：
指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例；房屋施工面积：
指报告期内施工的全部房屋建筑面积房屋：
新开工面积：
指在报告期内新开工建设的房屋面积；平均建设周期、竣工房价值。
需求指标：
国内生产总值（GDP）：
是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果；人口数：
指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和；城市家庭人口：
指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员；就业人口数量：
指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量；就业分布：
指产业或职业分类的就业人员分布状况；城镇登记失业率：
指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员、不在岗职工、私营业主、个体户主、私营企业和个体就业人员、登记失业人员之和的比：
城市家庭可支配收入：
指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和；城市家庭总支出：
指除借贷支出以外的全部家庭支出；房屋空间使用数量：
指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量；商品零售价格指数：
是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数；城市居民消费价格指数：
是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。
市场交易指标：
销售量：
指报告期内销售房屋的数量；出租量：
指报告期内出租房屋的数量；吸纳量：
指报告期内销售和出租房屋的数量之和；吸纳率：
指报告期内吸纳量占同期可供销售量的比例；吸纳周期：
指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供销售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间；
（在数值上等于吸纳率的倒数）预售面积：
指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积；房地产价格指数：
是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数；房地产价格：
指报告期房地产市场中的价格水平；房地产租金：
指报告期房地产市场中的租金水平
市场供给的特点：
市场供给缺乏弹性；市场供给具有非同质性；市场供给具有高度的垄断性。
（了解内容：
市场需求的特点：
广泛性；多样性；一般要借助金融信贷机构来进行融资。
市场交易的特点：
交易是房地产产权的流转及其再界定；通常需要经过复杂和严密的法律程序；耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
市场价格的特点：
房地产价格与其所处的地理位置关系极大；房地产价格总呈向上波动的趋势；现实价格是在长期考虑下而个别形成的，不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
房地产市场的功能可以分为：
1、配置存量房地产资源和利益；2、显示房地产市场需求变化；3、指导供给以适应需求的变化；4、指导政府制定科学的土地供给计划；5、引导需求适应供给条件的变化。
）房地产市场的政府干预的原则、手段原则：
1、实现房地产市场持续健康发展；2、使存量房地产资源得到最有效的使用；3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间；4、引导新建项目的位置选择；5、满足特殊群体的需要。
（了解内容手段：
1、土地供应政策，土地
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