CB-P02-合约框架管理流程.doc
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合约框架管理流程
编号：
CB-P02
版号：
A
页码：
第11页共11页
合约框架管理流程
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
一、流程图示
二、流程概述
流程目的
明确项目合约框架所包含的内容及各合同之间的主要管理原则，规范项目合约框架的实施，保证公司各项目在合约框架管理上的规范性和严谨性，健全完善具有金隅特色的合约框架，推进公司标准化进程。
适用范围
适用于金隅嘉业所属本地项目。
定义
合约框架：
是对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及基本管理原则的一系列规定和策划。
是项目开发中前期工程费中工程类（如三通一平、临时设施等）、建造类、开发间接费类（如工程监理、造价顾问咨询等）成本计算、招标采购及合同签订的分类依据，是成本管理的重要内容。
流程要素描述
支持文件
1.合同管理流程
2.工程及材料设备类采购管理流程
3.产品标准化管理流程
流程CP点
1.每年组织合约框架的执行评估
2.完善深化与合约框架相匹配的工程范围和技术要求指导意见
3.实施过程中对合约框架进行调整需严格审批
4.对合约框架进行调整后，应考虑是否影响目标成本的子目
责任部门
1.主导部门：
成本管理部
2.参与部门：
工程管理部、规划设计部、采购管理部、财务资金部、管理部等
流程KPI
合约框架的定期更新
输入条件
1.公司合约框架已有成果
2.产品标准化研究成果
输出结果
公司各类项目的合约框架标准
合约框架
管理流程
流程CP点描述
CP点
对流程的影响
控制要点
难点／风险点提示
1.每年组织合约框架的完善
建立合约框架是长期标准化管理的成果之一，目前阶段需持续完善
·每年底组织评估优化
·过程中，成本管理部牵头，相关部门从不同角度提供意见
·寻求合约框架管理严肃性和适用性的平衡，关键在于后者
·与公司产品标准化和技术管理标准化的协同
2.完善深化与合约框架相匹配的工程范围和技术要求指导意见
合约框架管理的意义还在于对招标采购体系的支持，尤其是最低价中标方式为主的当前阶段
·工程管理部主控，相关部门配合
·持续性工作
·工程范围指导意见与项目实际特点可能存在差异
3.实施过程中对合约框架进行调整需严格审批
为保证合约框架管理的严肃性，并在持续严格的执行中逐步提高
·原则上均需公司领导审批
·成本管理部随时记录、统计、分析变动原因
——
4.对合约框架进行调整后，应考虑是否影响目标成本的子目
目前公司的目标成本管理体系以合约框架为基础，当项目合约框架发生变动，对成本管理相关工作有持续的影响
——
——
三、工作程序
3.1项目合约框架体系
1）项目合约结构示例
业主：
（金隅嘉业）
业主选定指定分包商
业主选定指定供应商
独立工程承包商
总承包商
独立供应商
工程监理
造价咨询公司
2）合约结构名词释义
a）业主：
指金隅嘉业公司。
b）服务商：
指工程监理、造价咨询公司等。
①工程监理：
指业主委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质等级证书的单位，监理应及时、负责的编制《工程监理月报》，审核承包商付款申请出具审核意见。
②造价咨询公司：
指业主委托的负责本工程造价咨询服务并取得相应工程咨询资质等级证书的单位，咨询公司根据工作范围负责提供造价估算、招标文件编制、工程财务报告、中期付款证书、结算审核等相应造价咨询成果及服务。
c）总承包商：
指业主通过招标等方式选定的总承包工程之施工单位。
总承包商负责其合同范围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。
按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。
①总包可在满足设计要求的前提下自行采购供应，价格按以下几种情况执行：
l甲方限价是指甲方对某类材料设备设定最高限价，总包在主体工程投标报价时以不高于最高限价的价格进行报价。
凡属甲方限价的材料设备,施工单位报价若高于甲方限价则按废标处理。
工程结算时按投标报价执行，不再调整。
序号
材料设备名称
序号
材料设备名称
1
粉刷石膏
4
防火卷帘门
2
耐水腻子
5
烟道及无动力风帽
3
车库排水板
6
聚氨酯屋面发泡保温
l实时限价是指甲方对某类材料设备给定暂定价格，总包在主体工程投标报价时按暂定价格进行报价，在施工过程中由甲方根据选定的样板、品牌及市场情况对暂定价格的材料设备进行认价。
凡属实时限价的材料设备，施工单位若不按暂定价格报价则按废标处理。
工程结算时按甲方认价进行调整。
序号
材料设备名称
序号
材料设备名称
1
石材
4
水箱
2
栏杆
5
雨蓬及汽车棚
3
阀门
6
内墙砖及地砖
l总包报价是指上述以外的其它材料设备在主体工程投标报价时，材料设备单价由施工单位根据企业情况自主确定报价，其单价除在各清单子目的综合单价中体现外还须在投标清单中单独列项标明，中标后甲方将对其进行审定（①若总包所报的材料设备单价比甲方审定单价高出10％（含），按审定单价核减其投标总价；②若总包所报的材料设备单价比甲方审定单价高出在10％以内，调整材料设备单价但投标总价保持不变；③若总包所报的材料设备单价比甲方审定单价低，调整材料设备单价但投标总价保持不变。
），工程变更时将按甲方审定的材料设备单价执行。
凡属总包报价的材料设备，若未在投标时单独列项标明其单价则视同施工单位免费提供，工程结算时不予增补和调整。
②所有总包自购材料设备如超过总进度计划进货时间10个工作日内仍不能供货到场，甲方将该种材料设备的供应方式自动更改为甲方供应，同时按投标价格（含取费）从总包主体工程合同价款中扣除，并再向总包按该材料设备采购合同价格的15%收取违约金同时还收取2%的采购费用，由甲方在主体工程结算时直接扣除，而且由此造成的工期延误由总包负责。
③除非甲方另行通知，超出甲方供应范围的材料设备如需由甲方采购供应，总包应向甲方提出采购委托，甲方将从已支付给或将支付给总包的工程款项中扣除按甲方采购价格及有关税费的材料设备款项，由此引起的工期延误由总包承担。
④在征得设计单位和甲方同意后，总包可使用代用材料设备。
因总包提出代用而导致的费用和工期的增加均由总包承担，但由此减少的费用归甲方所有。
因甲方提出代用而导致的费用及工期的增加，由甲方承担。
d）指定分包商：
指业主通过招标等方式选定的专业工程分包商，与业主、总承包商签订三方合同。
中期付款、结算资料应通过承包商审核后报业主。
①甲方指定项目由总包负责进行总包管理和提供总包服务，甲方按其在2001北京市预算定额中的取费基数不同而分别向总包支付总包管理和总包服务费。
l以直接费为取费基数的，甲方不再另行支付总包管理及总包服务费。
l以人工费为取费基数的，甲方按甲方指定项目合同价的1%支付总包管理及总包服务费。
②甲方指定项目的合同价计入总包工程合同造价中并可做为取费基数。
③由总包提供的总包管理和总包服务内容在主体工程合同中明确。
e）指定供应商：
指业主通过招标等方式选定的专项材料、设备供应商，与业主、承包商签订三方合同。
中期付款、结算资料应通过承包商审核后报业主。
①系统内材料的供应方式按甲方指定执行。
②甲方通过甲方指定供应方式确定的材料设备，若总包以各种理由为借口延迟采购或签订合同，但甲方证实在市场上能够按甲方所确定的价格采购或签订合同并将有关信息书面通知总包，而总包在收到通知后10个工作日内仍拒绝采购或签订合同的，甲方将该种材料设备的供应方式自动更改为甲方供应，同时按投标价格（含取费）从总包主体工程合同价款中扣除，并再向总包按该材料设备采购合同价格的15%收取违约金，由甲方在工程结算时直接扣除，而且由此造成的工期延误由总包负责。
③甲方指定的材料设备品种
序号
材料设备名称
序号
材料设备名称
1
商砼
7
外窗及封阳台
2
配电箱
8
单元门及入户门
3
散热器
9
电线及电缆（楼内）
4
防火门
10
外墙涂料及外墙砖
5
防水材料
11
给排水管材及管件
6
外墙外保温
12
采暖管材及地板采暖
f）独立工程承包商:
指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订两方合同的承包商。
独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。
按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定/独立供应商的付款明细及结算资料。
①甲方分包项目由总包负责进行总包管理和提供总包服务。
除另行约定取费费率外，其它甲方分包项目均按合同价（不含设备费）的2%向总包支付总包管理及总包服务费（含税金）,此费用在主体工程结算时计入，由甲方另行支付。
②室内天然气安装和壁挂炉安装等甲方分包工程，甲方按相应工程安装费的1%向总包支付总包管理及总包服务费（含税金），此费用在主体工程结算时计入，由甲方另行支付。
③对于所有甲方分包项目,除甲方按上述条款向总包支付总包管理及总包服务费（含税金）外，甲方和分包单位不再另行向总包支付任何其它经济补偿费。
④若甲方分包项目在总包开工前已基本完成，或者在总包工程竣工后或退场后施工的，甲方及甲方分包单位不再向乙方支付包含总包管理及总包服务费在内的任何费用。
⑤甲方分包项目的合同价不计入总包工程合同造价和做为总包取费基数。
⑥由总包提供的总包管理和总包服务内容在主体工程合同中明确，若因总包提供的总包管理和总包服务内容不到位而影响甲方分包项目的施工，甲方将扣减上述费用。
⑦甲方分包的材料设备品种
序号
材料设备名称
序号
材料设备名称
1
信报箱
6
指示标牌
2
消防设备
7
智能化设备
3
通风设备
8
锅炉及壁挂炉
4
电梯设备
9
交通设施及划线
5
中水设备
10
玻璃幕墙及铝板幕墙
g）独立供应商:
指由业主通过招标等方式确定的，一般属于专业垄断或其他原因致使不适宜纳入总承包商或其他承包商管理范畴的材料、设备供应商。
签订两方合同（业主、供应商），中期付款、结算资料分合同类型报业主。
①甲方供应的材料设备现场搬运及保管由总包负责，甲方将支付该材料设备总价的1%作为总包的现场搬运及现场保管等管理费和利润（含税金），此费用在主体工程结算时计入，由甲方另行支付。
②甲方在材料设备进场前24小时以书面形式通知总包，货物运到现场后，总包应安排适当通道及卸货场地，并在1小时内组织验收入库。
逾时未验收，视为总包已认可甲方验收结果，如材料设备损坏、丢失则由总包承担全部责任。
③《甲方供应材料设备需求计划》由总包根据施工进度提前向甲方上报，对因总包未能及时上报而造成的供货延误、工期拖延的责任由总包承担。
④除钢筋、水泥外甲方供应的其它材料设备价格均不计入总包工程合同造价和做为总包取费基数。
总包仅计取甲方供应材料设备的安装费和加工费。
⑤甲方供应的材料设备品种
序号
材料设备名称
序号
材料设备名称
1
钢筋
5
天然气灶
2
水泥
6
IC卡式水表
3
水泵
7
IC卡式电表
4
开关、插座
8
低压电缆（室外）
3）合同关系释义
a）两方合同：
指业主与经业主通过招标等方式确定的承包商（或供应商）签订的合同，分为总承包合同、独立承包合同、独立供应合同。
b）三方合同：
指业主与经业主通过招标等方式确定的承包商、供应商签订的三方合同，分类如下：
①业主与总承包商、指定分包商签订的三方合同。
②业主与总承包商、指定供应商签订的三方合同。
③业主与指定分包商、指定供应商签订的三方合同。
④业主与指定分包商、指定分包商（次级）签订的三方合同。
例：
业主与指定分包商（精装修）、指定分包商（木地板）签订的三方合同。
⑤业主与独立承包商、指定供应商签订的三方合同。
4）其他相关释义
a）暂定供应单价项目：
是指在招标时因技术规范、材料设备品牌、型号、作法不明确等原因，业主在工程量清单中暂估供应单价之项目。
暂定供应单价项目因确认单价的方式及权限不同又分为限价材料和甲指材料。
b）采购模式：
包括战略采购、集中采购、议标采购等方式，各方式释义详见招标采购相关流程及工作指引。
5）各类材料供应方式与采购模式关系
采购方式
材料范围
供应商选择
供应方式
战略
采购
商砼、水泥、水泵、电梯、电线、电缆、插座、开关、给排水管、采暖管材、防水材料
邀请招标、竞争性谈判
甲方供应、甲方分包、甲方指定
集中
采购
钢筋、窗户、户门、水表、锅炉、配电箱、壁挂炉、铸铁散热器等材料设备
邀请招标、竞争性谈判、直接委托
甲方供应、甲方分包、甲方指定
议标
采购
特殊或非常规的材料设备采购
竞争性谈判、直接委托
甲方供应、甲方分包、甲方指定
3.2项目标准合约框架的完善
1）项目标准合约框架执行评估及完善：
本部成本管理部每年底组织进行项目合约框架执行评估、必要时拟订优化完善方案，采购管理部、规划设计部、工程管理部、管理部、财务资金部和项目部参与配合。
2）成本管理部编制项目合约框架执行情况，如涉及项目标准合约框架调整需经相关主管领导联签；成本管理部应完善并保证项目标准合约框架的适用性，与公司产品标准化建设相匹配，逐步形成统一、符合公司业务特点的项目标准合约框架体系并保持相对稳定。
3）完善后的项目标准合约框架应及时下发至各项目部，并明确新旧项目的对应原则。
3.3项目合约框架执行
1）项目合约框架由项目部依据项目工程的物业类型，按照规范格式分期编制，配套工程合约框架参照主体工程编制。
合约框架在项目实施过程中有很强的严肃性，如因项目实施条件导致合约框架发生调整，项目部须按要求完成审批。
2）项目合约框架的编制及审批流程
a）编制项目合约框架的必要条件
①经过政府审批的《项目总体规划方案》；
②相关图纸和经济技术指标。
b）编制项目合约框架的时限要求：
项目合约框架应于项目《项目总体规划方案》审批后30日内，总承包工程招标工作开始前完成编制工作。
c）项目合约框架的编制内容包括以下工程合约关系：
总承包工程、独立承包工程/独立供应工程、与总承包商（独立承包商）签约的指定分包/指定供应工程，以及与指定分包商签约的次级指定分包和指定供应工程，并对工程范围概括描述。
d）项目合约框架审批程序：
项目合约框架应按《工程合约框架审批表》说明中的要求报本部审批。
3）项目合约框架的修改流程
a）合约框架修改的条件
①产品定位调整；
②方案变更；
③由于其他特殊原因，导致合约关系发生变化的。
b）由项目部以工作联络单形式向采购管理部提交修改合约框架的申请，须阐明修改原因。
由成本管理中心审核，公司主管领导联签。
审批通过后，后续相关工作按照调整后的合约框架执行。
审批未通过的，则仍执行原项目合约框架。
四、支持性文件
4.1合同管理流程
4.2工程及材料设备类采购管理流程
4.3产品标准化管理流程
五、相关记录
5.1《工程合约框架审批表》
5.2《合约框架》
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