房屋登记管理办法房屋登记办法.docx

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房屋登记管理办法房屋登记办法

[房屋登记管理办法]房屋登记办法

（1）[房屋登记办法]《房屋登记办法》热点问答

1.不动产物权登记才有效吗?

答：

国家对不动产实行统一登记制度。

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

动产物权的设立和转让，依照法律规定交付;不动产物权的设立、变更、转让和灭失，必须按照法律规定登记。

根据物权法规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。

记载于登记薄的那一刻，该权利被确定。

比如：

证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。

2.不动产登记薄和权属证书有出入，以哪个为准?

答：

不动产登记薄是物权归属和内容的根据。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

物权法规定，不动产权属书记载的事项，应当与不动产登记薄一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄有错误外，以不动产登记薄为准。

3.出售房产，合同效力从什么时候开始?

答：

物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消失不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

也就是说，甲一房两卖，先后与乙、丙签订了买卖合同。

但最后丙持买卖合同等证明在登记部门进行了房屋登记，此时，该房屋的所有权就属于丙。

这时，乙虽然不对房屋享有所有权，但乙与甲签订的合同是有效的，乙可以凭买卖合同讨回自己的权益。

4.提出异议登记后15天内必须起诉吗?

答：

物权法规定的异议登记制度目的是在事实不明了前作出限制和提示，以保护权利人和利害关系人的权益。

因为不动产登记薄的内容可能会因各种原因导致错误，当利害关系人申请变更登记时，如果登记薄上的权利人不同意更正，利害关系人就可以申请异议登记保护自己。

比如，母子俩共同出钱买房，但产权证上只写了儿子的名字。

后来，儿子试图私自卖房。

发现这一情况后，为了防止儿子先将房产脱手，母亲可以申请异议登记。

而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。

按照物权法规定，母亲必须在异议登记后15天内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记就失效。

15天期限保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。

5.新的《房屋登记办法》实施后，我们还需要注意哪些事项?

（1）明确了房屋因登记而发生物权效力。

在房屋买卖、民间借贷等过程中，应及时办理相关的登记手续，否则其权利往往得不到保障。

如：

甲向乙借得50万元，甲将其《房屋权属书》押在乙处而未办理相关登记手续，在甲方无力偿还债务时乙方的权利往往得不到保障。

（2）首次提出了工作人员在受理登记时，要履行询问程序，明确了询问内容、事项等的规定和要求，询问结果还要经申请人签字确认，并归档保留。

（3）规定了房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失等，应当进行实地查看。

（4）明确了房地产开发企业申请房屋初始登记时应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由登记机构在登记薄上予以记载，但不发《房屋权属证书》。

（5）规定了未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。

监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

6.对于夫妻的共有财产，鼓励登记为夫妻双方共同吗?

答：

《房屋登记办法》第13条第1款规定：

“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

”由此可知凡属共有的房屋，当事人应当按照实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。

我国法律对夫妻共有财产也有直接的规定，《婚姻法》第17条规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金;

（二）生产、经营的收益;（三）知识产权的收益;（四）继承或赠与所得的财产;（五）其他应当归共同所有的财产。

”夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

因此，如果某一房产实际为夫妻共有，在办理房屋登记时应当由夫妻共同提出申请，这既是夫妻共同享有财产的权利，也是义务。

对属于夫妻共有的房屋，按照共有房产进行登记的好处在于能真实地反映权利状态，有利于保护夫妻双方的合法权益。

但在过去，对属于夫妻共有的房产，很多人习惯于由夫妻中的一方申请登记产权，而且很少有人理解为这样做侵犯了共有人的权益，登记机关以往也并不干预当事人的这一选择，因而形成了较为普遍的共有房屋的事实权利人与登记的权利人不一致的现象。

而近年来，将夫妻共有房产登记为一方所有所发生的纠纷越来越多，因此才产生登记机关是否要审核有无潜在的共有人的问题，所谓的“潜在的共有人”基本上是指申请人的配偶，只是以我国房屋登记机关的现状，还不具备审查房屋是否存在隐性共有人的能力。

如果对夫妻共有财产再像过去一样由一方申请登记，则另一方的权利就无法得到保障。

《房屋登记办法》较以往有所突破的地方在于，登记机关在审查申请登记资料时需要就是否存在共有人进行询问，而申请人也需对询问事项及提交申请登记材料的真实性承担责任。

如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机关对此不承担责任。

因而《房屋登记办法》其实是鼓励夫妻双方将婚姻关系存续期间内取得的房屋登记为共有财产的。

但如果夫妻双方达成共识也可共同申请将房屋登记在一方名下，则日后登记薄上记载的权利人可以独自办理卖房、贷款等事项而无须配偶再到场，这样也方便了产权人行使自己的权利。

7.在夫妻关系存续期间购买的房产，可否视为其中一方“个人所得财产”呢?

答：

《婚姻法》第17条规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金;

（二）生产、经营的收益;（三）知识产权的收益;（四）继承或赠与所得的财产;（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

”同时第18条规定了下列情形属于夫妻一方的财产：

“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产;

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;（四）一方专用的生活用品;（五）其他应当归一方的财产。

”不过《婚姻法》第19条又规定：

“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

约定应当采用书面形式。

没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚姻财产的约定，对双方具有约束力。

”因此，夫妻关系存续期间购买的房产，一般应当视为夫妻的共同财产，但如果夫妻双方就某一房产约定为其中一方个人所有的，应当从其约定。

8.以单方名义登记的夫妻共同房产在转移、抵押时，是否要求夫妻双方都到场签字?

答：

我国《物权法》规定，登记薄是物权归属和内容的根据。

《房屋登记办法》第12条规定：

“共同共有房屋的处分应当由共有人共同申请登记。

”对于以单方名义登记的夫妻共有财产，在办理转移、抵押等涉及权利处分的登记时，登记机关首先应当询问申请人是否存在共有人（包括隐性共有人），如果申请人回答有，则要求共有人到场签字。

如果登记机关履行了询问义务而申请人隐瞒共有情况将房产进行处分的，则第三人基于对登记薄的信赖而进行房屋登记，其取得的房屋权利或房屋他项权利受法律保护。

登记薄未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记薄上记载的权利人所做出的处分行为无效的。

而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。

对于夫妻关系存续期间购买房屋所涉及财产性质问题，需要历史的分析。

根据《房屋登记办法》施行前的规定，房屋即使登记在夫妻一方的名下，根据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，除夫妻有特别约定外，视为夫妻共同财产。

《房屋登记办法》施行后，对于夫妻在婚姻存续期间共有购买的房屋，双方应当共同到房屋登记机构申请房屋登记，申请人提交登记材料符合规定的，房屋登记机构应在房屋产权证上注明“共有”字样，以明确登记房屋属于夫妻共同所有;如夫妻提供相应的财产约定文件或一方出具相应的声明等文件证明房屋并非夫妻共有，房屋登记机构认为登记材料符合规定的，则会将房屋直接登记在夫妻一方名下。

也就是说，在《房屋登记办法》施行后，夫妻购买房屋登记在一方名下且未注明“共有”字样的，该房屋一般被视为属于夫妻一方所有。

关于以前的夫妻登记在一方名下的产权证如何对待问题，对于《房屋登记办法》施行前登记在夫妻一方名下的房屋，仍将适用当时的法律法规认定其是否属于夫妻共有财产。

在实际生活当中，为了减少不必要的麻烦，夫妻购买房屋后应当共同申请登记，同时对于房屋是否属于共有财产做出明确的约定;对于《房屋登记办法》施行前登记在夫妻一方名下的房屋，如需明确房屋系属夫妻共有，在《房屋登记办法》施行后，建议向房屋登记机构申请换发新证。

9.夫妻在取得房屋产权登记之后才能进行婚姻登记，房屋登记在其中一方名下，但房屋购买是双方共同出资，这种情况可否认为该房屋是夫妻共有财产?

答：

不动产物权的设立、转移、变更、注销须经登记发生法律效力，如在婚前办理了权属登记的，则物权转移已经完成，登记薄上记载的权利人实际在婚前就已经取得了房屋所有权。

《婚姻法》第18条规定了下列情形属于夫妻一方的财产：

“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

“

（一）一方的婚前财产;

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;（四）一方专用的生活用品;（五）其他应当归一方的财产。

”不过《婚姻法》第19条又规定：

“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

约定应当采用书面形式。

没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

”因而婚前登记在夫妻一方名下的房屋，如果在婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的，应当按照房屋产权转移登记办理，由夫妻双方共同申请。

申请登记所需提交的材料中应当包括房屋归双方共同所有的约定。

为了避免这一麻烦，建议夫妻双方在婚前共同出资购房的情况下，最好在办理房屋登记时申请登记为两人所有，就避免了婚后再进行转移登记的麻烦。

10.集体土地上房屋初始登记应提交什么资料?

应如何办理?

答：

集体土地上房屋初始登记应当提交下列材料：

（1）登记申请书;

（2）申请人的身份证明;（3）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;（4）申请登记房屋符合城乡规划的证明;（5）房屋测绘报告或者村民住房平面图;（6）其他必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权利初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。

经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

11.村集体土地上建成的房屋办理初始登记，申请人原为该集体经济组织成员，但由于某些原因现户籍已迁出，现欲申请产权登记，可否受理?

答：

不能受理。

宅基地使用权作为土地使用权的一部分，当然归当地的农村经济组织（村委会）所有。

宅基地使用权作为一项特殊的物权，与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，尽管申请宅基地建房时户口没有迁出，而随着户口的迁出，其宅基地使用权资格也随之消灭，不再是宅基地使用权的主体，也不能申请该农村宅基地上的房屋所有权登记。

12.夫妻双方一方是农村集体经济组织成员，另一方是非农户口，其在村集体土地上建造的房屋能否登记为夫妻共有?

应该如何办理?

答：

结婚后，男女双方可以把户口迁到一起。

但是由于各种原因，在某些农村地区这一点很难办到，很多地方有自己的“土政策”，不承认外来的配偶是本集体经济组织成员。

这与婚姻法及其他相关法律的规定是相违背的。

这就导致在实践中，夫妻双方一方是农村集体经济组织成员，另一方是非农户口的情况非常多见。

我国土地管理相关法律都规定了宅基地应按户为单位申请，一户只能有一份宅基地。

因此，结婚后夫妻双方只能申请一份宅基地。

至于能否将在村集体土地上建造的房屋登记为夫妻共有，按照《婚姻法》规定：

“夫妻在婚姻关系续存期间所得的下列财产，归共同所有：

1、工资、资金;2、生产、经营的利益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外;5、其他应当归共同所有的财产。

”即使非农户口的一方不享有宅基地使用权，其上所建造的房屋是婚姻关系存续期间双方共同建造的，如无特别约定，应当属于夫妻共有财产。

对房屋登记机关而言，可以登记为夫妻双方共有。

办理时按集体土地上房屋初始登记的要求提交资料，另提供夫妻关系证明，由夫妻双方共同到登记机关申请。

13.集体土地的房屋（住宅）已经取得产权证的，是否可以办理抵押登记?

答：

由于《物权法》限制了宅基地使用权的抵押，故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。

按照《物权法》第184条第2项的规定，除法律另有规定的除外，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。

这是考虑到宅基地使用权的抵押可能会造成诸多社会和法律问题，比如，因实现抵押而丧失宅基地使用权的村民，如果不能再次分得宅基地，其居住问题难以解决;在实现抵押权时，房屋所有权可以转移，但宅基地使用权无法转移，导致抵押权事实上无法实现。

因此，《物权法》和《担保法》均明文规定宅基地使用权不得抵押，否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。

《房屋登记办法》中第88条关于集体土地上房屋抵押的规定仅限于厂房等建筑物设立抵押的情形。

至于今后国家是否有条件地允许村民住房抵押登记，还有待于土地管理法等相关法律、法规作出特别规定。

（2）[房屋登记办法]最新房屋登记办法（3）

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。

房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

第三十六条

发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

（三）房屋面积增加或者减少的;

（四）同一所有权人分割、合并房屋的;

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十七条

申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书;

（四）证明发生变更事实的材料;

（五）其他必要材料。

第三十八条

经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：

（一）房屋灭失的;

（二）放弃所有权的;

（三）法律、法规规定的其他情形。

第三十九条

申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书;

（四）证明房屋所有权消灭的材料;

（五）其他必要材料。

第四十条

经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

第四十一条

经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。

第二节　抵押权登记

第四十二条

以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。

第四十三条

申请抵押权登记，应当提交下列文件：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书;

（四）抵押合同;

（五）主债权合同;

（六）其他必要材料。

第四十四条

对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：

（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称;

（二）被担保债权的数额;

（三）登记时间。

第四十五条

本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。

第四十六条

申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

（三）房屋他项权证书;

（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议;

（五）其他必要材料。

因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。

因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

第四十七条

经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

（三）房屋他项权证书;

（四）房屋抵押权发生转移的证明材料;

（五）其他必要材料。

第四十八条

经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：

（一）主债权消灭;

（二）抵押权已经实现;

（三）抵押权人放弃抵押权;

（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

第四十九条

申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

（三）房屋他项权证书;

（四）证明房屋抵押权消灭的材料;

（五）其他必要材料。

第五十条

以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。

第五十一条

申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

（三）房屋所有权证书或房地产权证书;

（四）最高额抵押合同;

（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料;

（六）其他必要材料。

第五十二条

当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：

（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;

（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

第五十三条

对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。

第五十四条

变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

第五十五条

（3）[房屋登记办法]不动产登记暂行条例解读

不动产登记暂行条例解读

国务院2014年11月24日出台的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效。

该暂行条例整合了国务院各部委针对不同不动产分别制定的登记办法，统一了登记机构、登记方式和登记程序，并结合实际情况改进部分登记规则，实现了不动产登记法律依据的统一。

1.统一不动产登记机构

本条例出台之前，土地、海域以及房屋、林木等不动产的登记由不同政府部门根据不同部门规章管辖，这些规章包括2007年12月30日国土资源部《土地登记办法》、建设部（现为住房和城乡建设部）于2008年2月15日出台的《房屋登记办法》、国家林业局于2000年12月31日出台的《林木和林地权属登记管理办法》以及国家海洋局于2006年10月13日出台的《海域使用权登记办法》等。

暂行条例条例的出台意味着国家开始对包括土地、海域以及房屋、林木等定着物实行统一的登记制度，国务院国土资源主管部门成为全国不动产登记工作的主管机关，县级以上人民政府各自确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，这解决了不同部门分散登记造成不动产权利相互交叉、重叠的问题，不动产权利人今后仅需到不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理登记，从而实现“一个窗口进，一个窗口出”，各类不动产权利可集中统一办理登记，领取统一证书。

2.统一不动产登记簿

（1）统一不动产登记的基本单位

《土地登记办法》以宗地为单位进行登记，《房屋登记办法》以基本单元（如幢、层、间、套或独立建筑）进行登记，《海域使用权登记办法》则以宗海为单位进行登记，而暂行条例则引入不动产单元的概念，统一以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。

2015年2月26日，国土资源部办公厅公布了《不动产权证书》和《不动产登记证明》样本，该样本以不动产单元作为不动产登记的基本单位，内容包括权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限及权利其他情况等信息。

不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。

新的不动产登记簿证启用后，此前依法制作并记载登记内容的土地登记卡、房屋登记簿等簿册继续有效。

（2）不动产登记簿增加空间界限

《土地登记办法》规定的土地登记簿应当载明的事项中并没有出现“空间界限”，这导致虽然该法通过第五条规

定确认了土地是一个立体的空间概念，即宗地是指土地权属界限封闭的地块或者空间，但因为登记簿中并未出现这一信息，导致地下土地使用权的权属处于不明晰的状态，而暂行条例明确增加“空间界限”这一登记事项，明确了土地的空间状态，有利于不动产权利人明晰其地上或地下土地使用权。

3.统一登记程序

暂行条例将土地、海域、林木及房屋等不动产的登记程序进行了统一，从申请人、申请资料、受理条件、审查范围、登记条件、办理期限等各方面明确了各类不动产权利的登记程序，并对各类不动产的原有登记程序作出一定改进。

（1）暂行条例对单方申请的范围做出了统一：

暂行条例之前的《房屋登记办法》和《土地登记办法》等部门规章对单方申请范围的规定互有差异，例如根据《土地登记办法》，申请土地异议登记可以由当事人单方申请，但根据《房屋登记办法》，申请房屋异议登记却必须双方共同申请。

暂行条例第十四条第二款对上述情况进行了统一，明确列举了七种情形，这一定程度上增加了不动产权利人登记的便利。

（2）暂行条例增加了一种不动产登记机构受理的情形：

即“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”，这避免了不动产登记机构不作为的情况，有利于及时维护不动产权利人的合法权益。

（3）暂行条例对实地查看的程序作出了改动：

根据《房屋登记办法》，办理房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，房屋登记机构应当实地查看。

因此从该办法的字面文意来看，上述四种情况下，实地查看是登记机构的法定义务和必经程序，但暂行条例第十九条则规定“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看”，从措辞来看，实地查看从不动产登记机构“应当”进行的程序变为“可以”进行的程序，故暂行条例对于不动产登记程序进行了一定简化。

（4）明确要求不动产登记机构应在办公场所和门户网站公开申请