物业管理节能措施及方案.docx
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物业管理节能措施及方案
节能措施及方案
依据国家关于节能的法律法规、北京市地方节能通知以及学院的要求，暂定如下方案:
、日常管理
1建立日常能源管理制度；
2、在甲方能源管理部门在组织领导下，配合实施学校能源管理的基本任务：
统筹、综合、协调、管理学校的各项节能工作；
3、贯彻执行国家、地方、行业主管部门的有关节能方针政策、法规、标准，组织制定节能管理细则、节能目标和各种有关管理标准、制度并组织实施。
3、组织制定节能宣传、教育和培训规划并组织实施。
4、组织制定并实施规划，节能技术改造和技术攻关计划及年度节能计划。
5、组织审定年度各类能源消耗指标和节能指标。
6、检查各项节能工作。
7、组织召开节能工作例会，进行节能工作的计划、布置、检查、总结。
二、物业管理常用节能措施及手段
（一）公共照明系统的“绿色革命”材料及控制选择
“绿色照明”要注意两个方面：
1一方面是灯具的选择；
2、另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理
安排。
譬如：
用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关
控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
（—）变频控制系统在机电设备中的节能作用
变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。
现在变频器节能已经被广泛应
用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所
不可比拟的。
因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。
（三）供水系统的节能方法
供水系统的节能主要有两个方面：
1、一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；
2、另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。
与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。
因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。
（四）水电计量表具的量化管理
现阶段，公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司负责的。
因
此，做好水电计量平衡十分必要。
定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，
采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。
如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公
司的物业管理工作带来较大的促进。
浅析物业管理中的节能措施
1、如何在物业管理过程中节能
1•提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能
物业常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设
备等，可以尽量采用节能省电型产品。
尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。
2•提高物业管理者节能意识，强化管理节能
使其树立节约意识和成本控制意识；应落实各项管
还要按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处
对各个岗位上的员工的工作进行规范,理制度，完善质量管理控制体系；另外,于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。
可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策从员工日常工作入手，做好项目节能。
一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图,也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。
3.提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯。
与甲方沟通交流，做好日常的宣传工作。
使用者的节能意识和节能积极性相对于学员比
较弱。
物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。
另外，物业管理人员自身也应做好节能工作，从随手关
灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜样，帮助用户养成自觉节能的习惯。
4、物业工程节能降耗新措施
工程系统能源控制（水、电、气、暖等）的管理，对供水管道设施加强检修，杜绝跑、冒、
滴、漏现象，避免因管理力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个
绿化区浇水不超过30分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督；园区喷泉水池尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；
用电方面，做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录。
发现问题及时处理，
将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；
锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活动中，根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点,
在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则
从技术层面上讲，节能分两个阶段。
前期节能：
（从设计到选用建筑材料）包括使用保温材料，真空隔温玻璃；屋顶、外墙
面安装太阳能光板；（物业员工可用）安装节能灯具与设备；多载花草树木，少做水池景观；雨水收集池；空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；化粪池的沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等；（目前富洲在这方面做的不够）
后期使用:
1、根据季节变化，随时调整路灯的开关时间。
2、屋内空调温度不要设定过高式过低;
3、加强培训节能意识，做到人走灯关，不做无谓的浪费;
4.按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪
费；
5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期
就是这样的）
6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，
既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。
因此，要对各个岗位上的员工工作进行
规范，使其树立节约意识和成本控制意识；
物业管理常用节能措施及手段
1、公共照明系统的“节能化”
主要措施和手段：
⑵、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；
⑵、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开；
⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关；
⑷对停车和车库的照明，采用分时段，进行开关；
⑸、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或不开。
2、变配电设备的“节能化”
⑴、降低变压器的变损。
根据不同季节，调节变压器外环境温度（对室内干式变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。
（外围温度超高，变损超多）；⑵、调节三相负荷的平
衡，来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。
3、三相用电交流电机变频的“节能化”
⑴、二次供水电机变频节能（对直接加压式二次供水），根据用水量，采用水压变频方
式，节省电费；
⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。
4、二次供水系统的“节能化”
⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防止失|考试|大|
灵，造成跑水和漏水；
⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题，跑水和漏水，造成浪费；
⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及时关闭，造成浪费。
注：
供水系统不象供电系统，一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供应，另外,一旦等到问题出现再维修，浪费已形成，无法挽回，因此，日常检查维护对供水节能来说尤
为重要。
5、水电计量表具的量化管理
海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户，支付费用，给物业公司经营带来
一定的风险。
因此，做好水电平衡计算十分必要。
定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，这样才能规避水电亏损的风险。
物业节能措施
一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。
在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。
各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。
设节能专职督察员，而且做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。
二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。
在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点，我们除加
强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约
费用。
要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：
第一、要有一个优秀管理团队做支撑。
班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。
第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。
第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。
在提高认识的基础上，我
（2）如
果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。
（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化
到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。
我们就
区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。
例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分
2-3年内偿还。
这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。
这种方式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。
把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求：
（一）每日做好能耗记录。
要求数据准确，字体工整清楚。
值班电工做好每日用电抄
表工作；暖通专业做好园区水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。
（二）做好能耗的统计分析。
发现能耗异常及时分析报告。
（三）坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：
1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用
能源的行为。
例如：
私自接水、接电等。
2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区
域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。
3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。
有效控制耗电
总量，减少高峰时段用电量。
1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。
2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。
3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。
4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。
5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。
1.电力供应管理
电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。
人们天天无意识地、频繁地与各式各样的电
器在打交道。
大多数设备，也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来工作，电的
需要量还将不断地升高。
楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。
电力供应系统设备主要有高压开关
柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。
电力供应系统将
来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压，同时根据用电负荷的种
类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行分配和控制。
电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。
楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光
源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系统的节能控制方式，
加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的唯一途径。
我司推荐主要采用以下几种方式
进行照明节能控制：
定时开关、
集中控制、
移动侦测控制、
场景控制、
按钮控制
日光和照度控制
1）日光和照度控制
一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日可能就变成
阴天多云。
当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。
可这种补偿是随机的，且需要补
偿的照度也不一样。
此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。
因此我们依照室外阳光强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。
对于像北京XX大堂及XX这样大空间的建筑区域，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路。
不同回路上
的灯具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。
安装在室外和室内的照度传感器信号
与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度。
在这里需要注意的
是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理，相邻区域的灯具布置要
有一定的重叠。
另外，每个回路所带的电灯不易过多，否则投资额将会增加（大功率的调光
器价格很高）。
2）定时控制
建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先设定时间
（段），譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电。
由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。
3）集中控制
照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制，设定各种
运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、调整开关控制的区域。
将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统改变成具有人性化设计、可以根
据不同的需求、任意的条件（定时开关，照度控制，移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至
更加丰富照明内容的基础上最大限度的节约能源，对今后北京XX的运行管理将带来不可估
量的经济效益。
4）移动侦测控制
针对公共区域，例如电梯前室、楼梯、通道等，往往没有人时也是灯光长明，浪费了宝贵的能源。
利用智慧型移动探测器，控制电灯开启。
当有人到达时，探测器输出信号，启动电灯；经过一定时间，电灯自动关闭或者转暗。
移动探测器也可以兼作可疑行动或非法入侵报警探测用。
5）场景控制
对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如建筑外观照
明、广告照明等，可以采用场景控制模式。
相同场所的灯光可以组合成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。
在设置场景模式时我们可以选择最节约能源的方式进行组合控制，即简化了控制，又达到了节能的目的。
6）按钮控制
对于大部分公共区域的照明都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方式。
但是对于
一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然可以采用传统的手动面板控制方式。
所不同的是手动面板都是智能化的，通过软件设置可以任意改变面板控制的对象，
而且面板开关没有负荷容量的概念，甚至可以一键多控。
智能化的面板开关具备调光的功能
或分段控制功能，就是在手动状态下，也同样能达到节能的目的。
合，正常工作时间采用按钮控制,
下班后自动切换到移动探测控制模式,
从而保证了一天二
以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，例如：
按钮控制和移动探测控制相结
十四小时都处于节能控制状态下。
照明系统智能化为今后的物业管理带来了极大的灵活性和可操作性。
2.空调系统节能控制
空调系统是一个大能耗系统,
对于北京XX这样的大型建筑，空调系统的控制较为复杂,
如果采用一般的控制方式，即要保证环境的舒适性，就不可避免得要浪费掉大量的能源。
可
是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利用最大化，即满足环境的需求，又节
约了能源。
空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。
下面我们就从“水”和“风”
两种介质的控制来阐述节能控制方案。
1）冷源系统的节能控制
（1）理论分析
我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷选定的，且留
有余量，而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作，由于季节、昼夜和客户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计负荷低。
通过我司经验分析，一般楼
宇水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率为100%，一年中，负荷率在50%^下的小时数
约占全部运行时间的50%以上。
一般冷冻水设计温差为5—7C,冷却水的设计温差为4〜5C,在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间温差仅为1.0〜3.0C,即在低温差、大
流量情况下工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。
一般空调
水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的20〜30%故节约低负荷时水系统的输送能量，具有
很重要的意义。
所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。
采用变频器调
节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通常都在40鸠上。
（2）一次冷冻水泵控制
空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类，前者表冷器供冷量通过
两通阀自动控制，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随着需冷量的改变而变化；
当空气处理机组变风量运行时，主要依靠调节送风量来满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小
时达到了风量的最低值才会改变冷水量，后者的两通阀采用位式控制模式，打开时为设计流
量，关闭时流量为零。
通常水系统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化
相对于总冷量的变化要小。
以冷冻水总流量控制一次水泵的转速。
如果多台一次水泵并联运行时宜采用同步变频控
制。
一次水泵变频控制的流量范围应为50%（〜100%G此范围内流量与频率的变化基本呈线
性关系。
变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制地扩大频率变化范围，只要能满足流
量调节的变化范围即可。
一次水泵和冷冻机组仍然采用负荷（冷量）控制方式，当总冷量较大时根据总冷水量控
制水泵和机组的运行台数，总冷量小到某个值（可以根据空调系统设计估计或现场试测得到）时改为总冷量控制。
这样控制是基于考虑到当总冷量需求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，此时工作水泵达到额定流量值，空气处理机组的两通阀全部打开，管
路阻力降低而致使水泵的工作点向低扬程、大流量方向移动，严重时可能造成水泵电机过载
发生事故。
对于一次泵采用变流量方案时由于变流量运行，其供水温度也是不断变化的，此时冷水
机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。
当空调系统出现低负荷时，供水流量已经处于低流量运行
状态，由于低流量必定导致供水温度下降，使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到
影响。
因此，我们可以适当提高供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。
（3）二次冷冻水泵控制
在采用变风量控制空气机组方式时，冷冻水流量变化范围不大，因此我们推荐采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速，改变供水量。
如果出现负荷太小的情况，改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制，此时二次水泵转速不变，保持恒定供水流量，调节旁通水量来满足冷量的需求。
2）空气处理机组系统的节能控制
空气处理机组系统分为风系统和水系统两部分。
水系统可以按照常规调节二通阀开度来
控制送风温度，测量参数可以是回风温度或者室内温度。
风系统比较复杂，负荷变化是严重
影响风系统正常工作的主要原因。
为满足环境的要求，往往不得不是空气处理机组运行在最
大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环境的需求。
近几年变风量空调技术的发展越来越成熟，成功的范例不少。
所以我们建议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。
（1）变风量控制的节能效益分析
空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的，一般工艺设备，照明发热量
占约75%围护结构传热量占25%后者是随室外气象条件而变化的。
实际上全年出现最大
负荷量的时间是很短的。
当室内负荷变化时，如果采用定风量运行，一方面浪费风机电耗，
另一方面会出现许多季节需要再热，造成冷热量抵消。
采用变风量运行，就是风机采用变频
调速控制，根据房间热负荷变化，改变风机转速和风量。
（2）空气处理机组变风量控制
变风量控制（VAV空调系统成功与否在很大程度上取决于是否采用最佳的控制方法。
目前采用较多的控制方法有定静压和变静压两种。
定静压控制系统的机理是，在保证系统风
管上某点（或几点平均）静压一定的前提下，调整风机转速来满足室内负荷变化的需求。
该
种方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根据经验值来定，科学性差。
不同的风系统静
压点的位置也不同，所以出现较多变风量系统达不到设计要求或节能效果不明显。
在日本这
种方法已经很少采用，取而代之地是变静压控制空调系统。
变静压控制思想是尽量使风阀处
于全开（85%-100%状态，使系统静压降至最低，因而能最大限度地降低风机转速以达到节能目的。
变静压空调系统分为三个控制环节，室内送风量控制、总风量控制和送风温湿度控制。
室内送风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量（送风温度一定），控制
风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。
系统总风量控制是以各风阀开度来决定系统
需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转速，改变送风量来满足总风量的要求。
当室内
热负荷不断降低致使风阀开度低于设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷
变化的要求，此时我们可以提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡。
另外，改变送风温
度可以改善室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织，提高环境的舒适度。
在变风量空调系统新风量的控制是一个不可忽略的重要参数，当送风量在运行过程中随
着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少，在负荷很低的情况下，就
有可能出现新风量不足现象，因此必须对最小新风量进行控制。
新风量的控制方法也有多种，例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独立新风机控制。
空气处理机组混和段静压控制和
C02浓度控制等，我们认为C02浓度控制较适应人员变动率大，且室内有害物主要是由人产
生的建筑。
通过测定C02浓度对新风量进行控制。
3）中央空调冷凝水的利用
冷凝水用于冷却塔补水
冷凝水的冷量提高空调系统的效率
智能建筑节能是一个非常复杂的问题，由于每栋建筑物的用途不同，采用的建筑材料不
同，建筑形状不同等等，往往难以进行有效的比较，因此无论从定性方面来看，还是从定量
方面来进行分析，显然尚有大量的课题需要我们去做深入的研究。
所以，我司在进驻北京X
X项目后，将根据项目实际情况，进行专业的分析及数据汇总，进行针对性的专项研究，制
定一套完整的节能运行方案，以实现节能降耗、合理运行的目标，并积极认真的融入在日后
的日常工作及管理中
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