惠州惠阳区城镇土地定级与基准地价更新结果.docx
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惠州惠阳区城镇土地定级与基准地价更新结果
惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新结果
一、基准地价更新的对象与范围
本次惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新工作范围包括淡水街道办、秋长街
道办、惠阳（三和）经济开发区、沙田镇、新圩镇、镇隆镇、平潭镇、永湖镇、良井镇
9个街道办（镇）以及大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛，共计评估面积约925.91平方公里。
详见下表：
表1惠阳区城镇土地定级与基准地价更新评估范围表
序号
名称
评估范围
评估面积
（平方公里）
1
中心
城区
淡水街道办
行政区范围
78.45
2
秋长街道办
行政区范围
118.08
3
三和街道办
行政区范围
43.40
4
沙田镇
行政区范围
86.30
5
新圩镇
行政区范围
153.53
6
镇隆镇
行政区范围
149.47
7
平潭镇
行政区范围
99.71
8
永湖镇
行政区范围
114.67
9
良井镇
行政区范围
72.03
10
大辣甲岛诸列岛
行政区范围
2.99
11
三门岛诸列岛
行政区范围
7.28
合计
925.91
二、基准地价内涵
1、价格构成：
包含征地费或拆迁费（含被征地农民养老保障资金）、土地开发费、各项税费、利息、利润、土地所有者权益等。
2、估价期日：
2017年8月1日。
3、土地开发程度：
设定开发程度为宗地红线外五通（包括通供水、通排水、通电、通路、通讯），宗地红线内场地平整，即“五通一平”。
4、土地用途设定：
分商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地四类。
5、容积率：
商服用地、住宅用地容积率为2.0；工业用地和公共服务用地容积率为1.0。
6、土地使用年期：
土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，住宅用
地70年，工业用地、公共服务用地50年。
7、权属性质：
国有土地使用权。
8、基准地价表达形式：
商服用地和住宅用地级别价设定为容积率2.0的平均楼面价，工业用地和公共服务用地级别价设定为容积率1.0的平均地面价。
路线价设定为道路沿线标准深度为15米、容积率为2.0的商服用地平均楼面价。
三、惠阳区各用途级别价格及范围
一）惠阳区各用途级别价格
表1惠阳区各用途级别价格汇总表
单位：
元∕平方米
用途
级别
中心城区
（淡水、秋长、三和）
沙田镇
新圩镇
镇隆镇
永湖镇
平潭镇
良井镇
商服用地
Ⅰ
3180
1350
2290
1650
1340
1300
1280
Ⅱ
2800
1130
1760
1380
1110
1080
1060
Ⅲ
2380
990
1320
1160
950
910
900
Ⅳ
1960
—
—
—
—
—
—
Ⅴ
1660
—
—
—
—
—
—
Ⅵ
1380
—
—
—
—
—
—
住宅用地
Ⅰ
2780
1320
1950
1350
1300
1270
1260
Ⅱ
2350
1070
1500
1080
1060
1050
1050
Ⅲ
1930
840
1280
840
830
830
830
Ⅳ
1620
—
—
—
—
—
—
Ⅴ
1320
—
—
—
—
—
—
Ⅵ
1120
—
—
—
—
—
—
工业用地
Ⅰ
620
555
575
565
560
550
550
Ⅱ
580
490
510
500
490
490
490
Ⅲ
510
—
—
—
—
—
—
公共管理与公共服务用地
Ⅰ
745
670
680
675
660
650
650
Ⅱ
700
590
610
600
590
580
580
Ⅲ
610
—
—
—
—
—
—
注：
上表中商服用地、住宅用地的地价均为容积率2.0的楼面价，工业用地、公共服务用地地价为容积率1.0的地面价。
二）惠阳区各用途级别范围
1、中心城区各用途级别范围为避免土地级别界线切割宗地的现象出现，在进行土地定级成果绘图时除水系、沟渠等线状地物可直接作为级别界线外，其他区域的土地级别界线均要求沿宗地界址线布设。
另外，由于按宗地界址划分级别，以下仅是对级别范围的概略描述，具体级别范围以级别图为准。
表2中心城区商服用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
3180
1、北起人民四路—淡水河—支路—规划路—支路—南门西路—瓦窖坑街—支路—南门中路—支路—白云四路—卢屋路—长安北路—承修一路—承修二路—承修三路—承修四路—白云二路—土湖街—规划路—云新大道围合区域。
Ⅱ
2800
1、北起深汕高速—淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限—支路—支路—规划路—规划路—规划路—土湖街围合区域；
2、北起环西路—支路—规划路—白永北路—白永南路—支路—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。
Ⅲ
2380
1、淡水河—深汕高速—支路—规划路—支路—规划路—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域；
2、北起深汕高速—规划路—支路—规划路—支路—深厦铁路—惠大铁路—惠阳淡水街道办管理界限—淡水河围合区域；
3、北起规划路—支路—规划路—规划路—规划路—迎宾路—支路—桔园路围合区域；
4、北起淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域；5、北起惠南大道—御和路—莲塘北路—淡水河—支路围合区域。
Ⅳ
1960
1、北起迎宾大道—规划路—惠大高速—惠大铁路—深厦铁路—支路—规划路—支路—规划路—深汕高速—秋宝路—淡水河围合区域；2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—和兴路—规划路—惠
大铁路围合区域。
Ⅴ
1660
1、北起振业城支路—惠大铁路—规划路—和兴路—惠大高速—支路—规划路—惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠阳区淡水街道办管理界限—惠大高速—规划路—迎宾大道—秋宝路—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—人民一路—水背路规划路—白水路规划路—白山路规划路—水围路规划路—观园路规划路—茶园路规划路—支路—规划路围合区域。
Ⅵ
1380
1、惠阳区秋长街道办其他区域；
2、惠阳（三和）经济开发区其他区域；
3、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。
表3中心城区住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
2780
1、北起深汕高速—淡水河—支路—规划路—支路—规划路—东华大道中围合区域。
级别
级别价
级别范围
Ⅱ
2350
1、北起深汕高速—规划路—支路—规划路—支路—深厦铁路—惠大铁路—惠阳区淡水街道办管理界限—淡水河围合区域；
2、北起白明路—白永北路—白永南路—支路—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。
Ⅲ
1930
1、北起迎宾大道—规划路—惠大高速—惠大铁路—深厦铁路—规划路—支路—规划路—深汕高速—淡水河—秋湖路—秋宝路围合区域；
2、北起淡水河—白永北路—白永南路—白明路—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域；
3、北起惠南大道—御和路—莲塘北路—淡水河—支路围合区域。
Ⅳ
1620
1、北起迎宾大道—秋宝路—秋湖路—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路（规划）—环城西路（规划）围合区域；
2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—规划路—迎宾大道—225县道—规划路—惠南大道—惠大铁路围合区域。
Ⅴ
1320
1、北起振业城支路—惠大铁路—惠南大道—规划路—225县道—环城西路（规划）—外环快速路（规划）—惠阳区秋长街道办管理界限—人民一路—水背路规划路—白水路规划路—白山路规划路—水围路规划路—观园路规划路—茶园路规划路—支路—规划路围合区域；
2、北起规划路—惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠阳区淡水街道办管理
界限—惠大高速—支路围合区域。
Ⅵ
1120
1、惠阳区秋长街道办其他区域；
2、惠阳（三和）经济开发区其他区域；
3、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。
表4中心城区工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
620
1、北起淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域；
2、北起淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。
Ⅱ
580
1、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—惠阳区淡水街道办管
理界限—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路—环城西路（规划）—迎宾大道—225县道—规划路—惠南大道—惠大铁路围合区域。
Ⅲ
510
1、惠阳区淡水街道办其他区域；
2、惠阳区秋长街道办其他区域；
3、惠阳（三和）经济开发区其他区域；4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。
表5中心城区公共服务用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
745
1、北起淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域。
Ⅱ
700
1、北起迎宾大道—惠大高速—惠阳区淡水街道办管理界限合围—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路（规划）—环城西路（规划）围合区域。
2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—和兴路—规划路—惠
大铁路围合区域。
级别
级别价
级别范围
Ⅲ
610
1、惠阳区淡水街道办其他区域；
2、惠阳区秋长街道办其他区域；
3、惠阳（三和）经济开发区其他区域；4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。
2、沙田镇各用途级别范围
表6沙田镇商服用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1350
1、北起规划路—支路—
支路延长线—深汕高速—支路围合区域。
Ⅱ
1130
1、北起惠沙路（规划）镇行政界限围合区域；2、世外梅园区域。
—沙田镇行政界限—深汕高速—支路—规划路—沙田
Ⅲ
990
1、沙田镇其他区域。
表7沙田镇住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1320
1、北起规划路—支路—
支路延长线—深汕高速—支路围合区域。
Ⅱ
1070
1、北起惠沙路（规划）镇行政界限围合区域；2、世外梅园区域。
—沙田镇行政界限—深汕高速—支路—规划路—沙田
Ⅲ
840
1、沙田镇其他区域。
表8沙田镇工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
555
1、北起惠沙路（规划）区域。
—沙田镇行政界限—深汕高速—沙田镇行政界限围合
Ⅱ
490
1、沙田镇其他区域。
表9沙田镇公共服务用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
670
1、北起惠沙路（规划）区域。
—沙田镇行政界限—深汕高速—沙田镇行政界限围合
Ⅱ
590
1、沙田镇其他区域。
3、新圩镇各用途级别范围
表10新圩镇商服用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
2290
1、北起358省道—道80国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域。
Ⅱ
1760
1、北起规划路—惠盐高速—新圩镇行政界限—河流—规划路围合区域，扣除Ⅰ级区域。
2、北起358省道—规划路—惠塘高速围合区域；
3、北起358省道—道8速乡道—河流—支路—规划路围合区域。
Ⅲ
1320
新圩镇内其它区域。
表11新圩镇住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1950
1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域。
Ⅱ
1500
1、北起规划路—惠盐高速—新圩镇行政界限—河流—规划路围合区域，扣除Ⅰ级区域；
2、北起358省道—规划路—惠塘高速围合区域；
3、北起358省道—847乡道—河流—支路—规划路围合区域。
Ⅲ
1280
新圩镇内其它区域。
表12新圩镇工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
575
1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域；
2、北起规划路—惠盐高速—规划路—支路—规划路围合区域。
Ⅱ
510
新圩镇内其它区域。
表13新圩镇公共服务用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
680
1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域；
2、北起规划路—惠盐高速—规划路—支路—规划路围合区域。
Ⅱ
610
新圩镇内其它区域。
4、镇隆镇各用途级别范围
表14镇隆镇商服用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1650
1、北起镇隆镇行政界限—惠风东三路—规划路—镇隆镇行政界限围合区域。
Ⅱ
1380
1、北起镇隆镇行政界限—规划路—金时发大道—镇隆镇行政界限围合区域，扣除Ⅰ级区域；
2、北起长深高速—规划路—205国道—河流围合区域。
级别
级别价
级别范围
Ⅲ
1160
镇隆镇内其它区域。
表15镇隆镇住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1350
1、北起镇隆镇行政界限—规划路—四环路（规划）围合区域。
Ⅱ
1080
1、北起镇隆镇行政界限—四环路（规划）—规划路—惠台路—春惠路（规划）—规划路—205国道—潮莞高速—规划路—205国道—长深高速—镇隆镇行政界限围合区域，扣除Ⅰ级区域。
Ⅲ
840
镇隆镇内其它区域。
表16镇隆镇工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
565
1、北起镇隆镇行政界限—四环路（规划）—规划路—357省道—潮莞高速—规划路—205国道—长深高速围合区域。
Ⅱ
500
镇隆镇内其它区域。
表17镇隆镇公共服务用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
675
1、北起镇隆镇行政界限—国道—长深高速围合区域。
四环路（规划）—规划路—潮莞高速—规划路—205
Ⅱ
600
镇隆镇内其它区域。
5、永湖镇各用途级别范围
表18永湖镇商服用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1340
1、北起淡水河—规划路—357省道—规划路—淡水河围合区域。
Ⅱ
1110
1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域，扣除Ⅰ级区域；
2、北起357省道—支路—规划路—357省道围合区域。
Ⅲ
950
永湖镇内其它区域。
表19永湖镇住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1300
1、北起淡水河—规划路—357省道—规划路—淡水河围合区域。
Ⅱ
1060
1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域，扣除Ⅰ级区域；
2、北起357省道—支路—规划路—357省道围合区域。
Ⅲ
830
永湖镇内其它区域。
表20永湖镇工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
560
1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域；
2、北起规划路—永湖镇行政界限—潮莞高速—永湖镇行政界限围合区域。
Ⅱ
490
永湖镇内其它区域。
表21永湖镇公共服务用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
660
1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域；
2、北起规划路—永湖镇行政界限—潮莞高速—永湖镇行政界限围合区域。
Ⅱ
590
永湖镇内其它区域。
6、平潭镇各用途级别范围
表22平潭镇商服用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1300
1、北起规划路—226县道—惠州大道—规划路—河流—陈平快速路围合区域。
Ⅱ
1080
1、北起规划路—现状路—226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域。
Ⅲ
910
平潭镇内其它区域。
表23平潭镇住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1270
1、北起规划路—226县道—惠州大道—规划路—河流—陈平快速路围合区域。
Ⅱ
1050
1、北起规划路—现状路—226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域。
Ⅲ
830
平潭镇内其它区域。
表24平潭镇工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
550
1、北起规划路—现状路—域。
226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区
Ⅱ
490
平潭镇内其它区域。
表25平潭镇公共服务用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
650
1、北起规划路—现状路—围合区域。
226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域
Ⅱ
580
平潭镇内其它区域。
7、良井镇各用途级别范围
表26良井镇商服用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1280
1、北起357省道—规划路北门路—202县道围合区域。
Ⅱ
1060
1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域。
Ⅲ
900
良井镇内其它区域。
表27良井镇住宅用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
1260
1、北起357省道—规划路北门路—202县道围合区域。
Ⅱ
1050
1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域。
Ⅲ
830
良井镇内其它区域。
表28良井镇工业用地基准地价级别范围单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
550
1、北起规划路门街—支路—
2、北起规划路
—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西良湖大道—规划路围合区域；
—良湖大道—规划路—河流—良井镇行政界限围合区域。
Ⅱ
490
良井镇内其它区域。
表29良井镇公共服务用地基准地价级别范围
单位：
元∕平方米（平均地面地价）
级别
级别价
级别范围
Ⅰ
650
1、北起规划路门街—支路—2、北起规划路
—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西良湖大道—规划路围合区域；
—良湖大道—规划路—河流—良井镇行政界限围合区域。
Ⅱ
580
良井镇内其它区域。
三）惠阳区商服路线价
表30惠阳区商服路线价表
单位：
元∕平方米（平均楼面地价）
序号
区段名
路线价
区段起止
1
开城大道北
7250
北至白云四路，南至中山三路
2
开城大道中
5040
北至中山三路，南至爱民东路
3
开城大道南
3480
北至爱民东路，南至评估范围线
4
白云一路
2820
西至龙海一路，东至兴湖路
5
白云二路
4340
西至兴湖路，东至人民五路
6
白云三路
5220
西至人民五路，东至万顺一路
7
白云四路
4780
西至万顺一路，东至白云五路
8
白云五路
3370
西至人民四路，东至星河西一路
9
南门路
6010
北至横头街，南至白云三路
10
人民二路
3480
西至X225县道，东至北环路
11
人民三路
3180
北至北环路，南至淡水河
12
人民四路
4410
北至淡水河，南至白云三路
13
人民五路
4630
北至白云三路，南至爱民东路
14
人民六路
4970
北至爱民东路，南至大喜街
15
爱民东路
3700
西至人民五路，东至长安南路
16
爱民中路
3240
西至大华三路，东至人民五路
17
中山三路
4350
西至人民五路，东至长安中路
18
万顺一路
3480
北至白云三路，南至爱民东路
序号
区段名
路线价
区段起止
19
承修一路
3910
西至开城大道中，东至星河西五路
20
承修二路
3620
西至人民五路，东至开城大道中
21
承修三路
3620
西至中山一路，东至人民五路
22
承修四路
3620
西至南湖路，东至中山一路
23
莲塘西路
4270
西至万顺一路，东至长安中路
24
长安北路
37
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