XXXX项目拆迁评估工作的具体实施方案.docx

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XXXX项目拆迁评估工作的具体实施方案

XXXXX房屋征收项目

实

施

方

案

XXX房地产土地评估有限公司

2018年03月28日

项目概况4

“三调”实施方案5

一、任务及工作内容5

二、技术路线与方法9

三、土地利用现状调查11

四、专项用地调查17

五、土地调查数据库建设18

六、检查与验收20

七、统一时点更新22

八、成果汇总23

九、主要成果26

XXXXX房屋征收项目测绘实施方案29

一、测绘技术依据29

三、实施方案30

三、测绘工作流程与方法32

四、质量检查及保障措施49

五、测绘周期承诺52

XXX项目评估实施方案57

一、统一相关技术参数选取，统一解释口径57

二、本项目拆迁评估工作流程58

二、技术方案62

四、根据工作方案，确定组织方案69

五、本项目组织架构图69

六、作业时间70

七、棚户区改造项目重点、难点分析71

项目概况

项目区域简介及项目简介：

XXXXXX

XXX.....

所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘，房屋评估。

“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。

（一）实施任务的服务要求：

符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关

服务要求。

（二）服务期限：

自合同签订之日起，180日历天完成外业调查，内业处理，宗

地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。

为顺利完成拆

迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操

作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。

“三调”实施方案

一、任务及工作内容

（一）主要任务

三调的主要任务是：

在二调成果基础上，按照统一标准，在全省范围内利用

遥感、测绘、地理信息、“互联网+”等技术，统筹利用现有资料，以正射影像图

为基础，实地调查土地的地类、面积和权属，全面掌握全省耕地、园地、林地、

草地、商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水域及水利设

施用地等地类分布及利用状况；细化耕地调查，全面掌握耕地数量、质量、分布

和构成；开展低效闲置土地调查，全面摸清城镇村庄及开发区范围内的土地利用

状况；建立互联共享的覆盖省、州（市）、县（市、区）二级的集影像、地类、

范围、面积和权属为一体的土地调查数据库，完善各级互联共享的网络化管理系

统；健全土地资源变化信息的调查、统计和全天候、全覆盖遥感监测与快速更新

机制。

相较于二调和年度土地变更调查，三调是对“已有内容的细化、变化内容

的更新、新增内容的补充”，并对存在相关部门管理需求交叉的耕地、园地、林

地、草地、养殖水面等地类进行利用现状、质量状况和管理属性的多重标注。

具

体任务包括：

1.土地利用现状调查

土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇村庄内部土地利用现

状调查。

（1）农村土地利用现状调查。

以县（市、区）为基本单位，以国家统一提

供的调查底图为基础，实地调查每块图斑的地类、位置、范围、面积、分布等利

用状况，查清全省耕地、园地、草地、林地等农用地的数量、分布及质量状况，查清城镇村庄、独立工矿、水域及水利设施用地等各类土地的分布和利用现状。

（2）城镇村庄内部土地利用现状调查。

充分利用地籍调查和不动产统一登

记成果以及相关部门已有的高分辨遥感影像和大比例尺测绘成果，对城镇村庄内

的土地利用现状开展细化调查，查清城镇村庄内部商服、工业、仓储、住宅、公共管理与公共服务和特殊用地等地类的土地利用状况。

2.土地权属调查

结合全省农村集体资产清产核资工作，将城镇国有建设用地范围外已完成的

集体土地所有权确权登记和国有土地使用权登记成果落实在土地调查成果中，对

发生变化的开展补充调查。

3.专项用地调查与评价

基于土地利用现状、土地权属调查成果和国土资源管理形成的各类管理信

息，结合生态文明建设、自然资源管理体制改革、国土资源精细化管理、节约集约用地评价及相关专项工作的需要，开展系列专项用地调查评价。

（1）耕地细化调查。

重点对河道、湖区范围内的耕地、林区范围内的耕地、牧区范围内的耕地、沙荒耕地等开展细化调查，分类标注，摸清各类耕地资源家

底状况，夯实耕地数量、质量、生态“三位一体”保护的基础。

（2）批准未建设的建设用地调查。

将新增建设用地审批界线落实在土地调

查成果上，查清批准用地范围内未建设土地利用的实际状况，为持续开展批后监

管，促进土地节约集约利用提供基础。

（3）耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价。

在耕地质量调查评

价和耕地分等定级调查评价的基础上，将最新的耕地质量等级调查评价和耕地分

等定级评价成果落实到土地利用现状图上，对评价成果进行更新完善。

（4）坝子核实。

在原有坝子范围界线及地类核定成果基础上，进一步核实

坝子名称、范围、数量及地类面积等情况，更新完善坝子成果数据，并落实到土

地调查数据库中。

4,各级土地利用数据库建设

（1）建立三级土地调查数据库

县级土地调查数据库。

按照国家、省统一编制的数据库标准及建库要求，以

县级为单位组织开展县级土地调查数据库、耕地细化调查专项数据库、建设用地

专项数据库、耕地质量等级和耕地分等定级专项数据库建设，实现对城镇和农村

土地利用现状调查成果、权属调查成果和专项调查成果的综合管理。

州（市）土地调查数据库。

以县（市、区）各类数据库成果为基础，组织建

设州（市）土地调查数据库及专项调查数据库。

省级土地调查数据库。

以县级各类数据库成果为基础，组织建设省级土地调

查数据库及专项调查数据库，实现全省土地调查成果和专项调查成果的集成管

理、动态入库、统计汇总、数据分析、快速服务、综合查询等功能。

（2）建立各级土地调查数据及专项调查数据分析与共享服务平台

基于三级土地调查与专项调查数据库，利用大数据和云计算技术，建设从县

（市、区）、州（市）到省的土地调查数据综合分析与共享服务平台，实现土地

调查数据、专项调查数据与土地规划、基础测绘等各类基础数据的互联互通和综

合分析应用，结合自然资源管理和国土资源管理需要，开发相关应用分析功能，

提高三调成果对管理决策的支撑服务能力。

5.成果汇总

（1）数据汇总

在土地调查数据库和专项调查数据库基础上，逐级汇总各级行政区域内的城

镇村庄各类土地利用数据及专题数据。

（2）成果分析

根据三调数据，并结合二调及年度土地变更调查等相关数据，开展土地利用

状况分析。

（3）数据成果制作与图件编制

基于三调数据，制作系列数据成果，编制省、州（市）、县（市、区）、乡（镇）

系列土地利用图件、图集和各种专题图件、图集等。

面向政府机关、科研机构和

社会公众提供不同层级的数据服务，满足各行各业对三调成果的需求，最大程度

的发挥重大国情国力调查的综合效益。

（二）主要工作内容

1.开展前期准备工作和收集相关资料

2.将收集到的原有坐标系统与三调规定不一致的相关数据成果资料，转换为统一的2000国家大地坐标系

3.组织宣传和培训工作

4.接收国家下发的调查基础资料

5.细化调查底图内容

6.开展农村土地利用现状和城镇村庄内部土地利用现状调查

7.开展权属界线上图和补充调查

8.开展专项用地调查与评价

9.建立土地调查数据库及共享服务云平台

10.开展统一时点更新

11.开展调查成果汇总及各类统计汇总分析

12.开展调查成果质量检查及验收

13.配合做好调查成果的国家级核查

14.开展调查工作总结和成果上报

:

、技术路线与方法

（一）技术路线

采用高分辨率的航天航空遥感影像，充分利用现有成果资料，按照国家整体

控制和地方细化调查相结合的要求，利用影像内业比对提取和3S（卫星定位

GNSS、遥感RS和地理信息GIS）一体化外业调查等技术，准确查清全省城乡

每一块土地的利用类型、面积、权属和分布情况，采用“互联网+”技术核实调查

数据真实性。

充分运用大数据、云计算和互联网等新技术，建立省、州（市）

县（市、区）三级土地调查数据库。

在此基础上，开展调查成果汇总与分析、标

准时点统一更新以及调查成果应用等工作。

（二）技术方法

1.基于高分辨率遥感数据制作数字正射影像图。

农村土地调查全面采用优

于1米分辨率的航天遥感数据；城镇土地利用现状调查采用现有优于0.2米的航空

遥感数据。

采用高精度数字高程模型或高精度控制点，制作数字正射影像图。

2.基于内业对比分析制作士地调查底图。

国家在最新数字正射影像图基础

上会合第二次全国士地调查数据库，逐图斑开展全地类内业人机交互判读与解

译，通过对比分析，提取数据库地类与遥感影像地物特征不一致的图斑，预判土

地利用类型，制作调查底图。

3.基于3S一体化技术开展农村土地利用现状外业调查。

根据国家下发的调查

底图，结合日常国土资源管理和收集的相关行业资料，制作外业调查数据，采

用3s一体化技术，逐图斑开展实地调查及举证，调查图斑的地类、范围、权属等信息。

对地方实地调查地类与国家内业预判地类不一致的图斑及地方自行提取

的图斑，需提供实地拍摄带坐标信息、拍摄方位和拍摄时间的举证照片。

4.基于地籍调查成果开展城镇村庄内部土地利用现状调查。

对已完成地籍调查的区域，利用现有地籍调查成果，获取城镇村庄内部每块土地的土地利用现状信息。

对未完成地籍调查的区域，利用现有的数字正射影像图等资料，实地开展城镇村庄

内部土地利用现状调查。

5.基于内外业一体化数据采集技术建设土地调查数据库。

按照国家及省数据库标准，以县（市、区）为单位，采用内外业一体化数据采集建库机制和移动互联网技术，结合国家统一下发的调查底图，利用移动调查设备开展土地利用信息调

查和采集，实现各类专题信息与每个图斑的匹配连接，形成集图形、影像、属性、文档为一体的土地调查数据库。

6.基于增量更新技术开展标准时点数据更新。

按照三调数据库标准，采用

国家下发的土地调查增量更新模型，结合2019年度土地变更调查工作，获取土

地调查成果标准时点变化信息，开展实地调查，形成增量更新数据，将各级土地

利用现状调查成果统一更新到2019年12月31日标准时点。

7.基于大数据技术开展土地调查成果多元服务与专项分析。

利用大数据、

云计算等技术，面向政府、国土资源管理部门、农业部门、科研院所和社会公众

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电话：

等不同群体特点，优化海量数据处理效率，提供三调成果快速共享服务；开展各

类自然资源、重点城镇节约集约用地分析，形成三调数据成果综合应用分析技术

机制。

三、土地利用现状调查

土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇村庄内部土地利用现

状调查。

（一）主要技术指标

1.数学基础

采用2000国家大地坐标系，1985国家高程基准。

2.分幅、编号及投影方式

农村土地利用现状调查、城镇村庄内部土地利用现状调查各种比例尺标准分

幅及编号执行《国家基本比例尺地形图分幅和编号》（GB/T13989-2012）标准，

分幅采用国际1：

100万地图分幅标准，各比例尺标准分幅图均按规定的经差和

纬差划分，采用经、纬度分幅。

图幅编号均以1：

100万地形图编号为基础，采

用行列编号方法。

1:

2000、1：

5000、1：

10000比例尺标准分幅图或数据采用高斯-克吕格

投影，按3。

分带。

3.地类图斑划分

三调以图斑为基本单元开展调查（包括道路、沟渠、河流等线状地物）。

单

一地类地块，以及被行政界线和土地权属界线分割的单一地类地块称为图斑。

具

体形式如下：

（1）单一地类地块；

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电话：

（2）以行政辖区界线或土地权属界线分割成图斑，并代替图斑线。

当各级

境界、权属界线重合时，只表示最高一级的界线；

（3）城镇村庄内部同一地类的相邻宗地合并为一个图斑；

（4）道路被权属界线分割的，按不同图斑上图。

4.土地利用现状分类

采用《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）和《第三次全国土地调查

工作分类》（以下简称《工作分类》（详见《第三次全国土地调查技术规程》（以

下简称《技术规程》））。

（二）调查界线及控制面积确定

国界、省界及全省控制面积由国家统一下发；省级负责州（市）、县（市、

区）调查界线和控制面积制作与确定；县级负责县以下调查界线和控制面积制作

与确定。

调查界线应继承最新年度土地变更调查的界线。

县级以上调查界线如果发生

变化需要调整的，必须依据相关主管部门的批准文件，报全国土地调查办批准后

调整；乡（镇）级界线如果发生变化需要调整的，必须依据相关主管部门的批准

文件，报省土地调查办批准后调整。

1.调查界线的调整

调查界线应使用经各级主管部门确定的界线。

（1）依据有权批准界线调整的人民政府相关批准文件，开展各级调查界线

调整。

乡（镇）界线调整后报省土地调查办备案，州（市）、县（市、区）调查

界线调整后报全国土地调查办备案。

（2）因成图精度等客观因素造成调查界线与数字正射影像图（DOM）相对

位置产生位移的，由省或县土地调查办统一组织，依据行政区域勘界成果中有关

界址的描述，对调查界线进行调整以使之与DOM匹配，经界线双方同意并提请

双方民政部门审核确认后作为最终调查界线。

单方不得擅自调整调查界线，界线

双方有异议的也不得调整。

2.调查界线制作及控制面积确定

省土地调查办依据国家下发的省级控制界线和控制面积及国家确定的坐标

系、比例尺和界线调整数据，组织对最新年度土地变更调查界线进行坐标转换和

界线更新，制作标准分幅数字化的XXX省行政区域调查界线图，作为省级调查

控制界线，并制作全省及州（市）、县（市、区）的《图幅理论面积与控制面积

接合图表》，计算各级调查区域控制面积，提供各州（市）、县（市、区）使用。

县级调查区域内采用不同比例尺调查的，需提前统一组织，将不同比例尺及

相应的图幅号上报到省土地调查办，由省土地调查办上报全国土地调查办依据所

报比例尺计算和下发全省控制面积。

（三）遥感影像资料采购及调查底图制作

3.遥感数据采购和正射影像图制作

农村土地利用现状调查原则上采用优于1米分辨率遥感影像资料；城镇内部

土地利用现状调查采用优于0.2米分辨率的航空遥感影像资料。

国家组织统一采购优于1米分辨率覆盖全国的遥感影像制作DOMo各州

（市）、县（市、区）可自行采购更高分辨率的遥感影像制作DOM,辅助开展实

地调查，并将经质量检验合格的DOM成果汇交至省土地调查办，由省土地调查

办上交到全国土地调查办。

为开展城镇村庄内部土地利用现状调查，各州（市）、县（市、区）需自行

多方收集2014年以后、优于0.2米分辨率（如农村土地承包经营权确权登记颁

证使用的正射影像），覆盖城镇村庄范围的已有航空遥感正射影像数据及其他调

查等所使用到的高分辨率的遥感影像制作DOM,开展城镇村庄内部的土地利用

现状调查。

当原有0.2米分辨率的航空遥感数据不能全覆盖城镇村庄调查区域时，

可采用优于1米分辨率的卫星数据作补充。

4.细化调查底图内容

在国家下发调查底图的基础上，结合相关资料和工作需要，进一步提取调查

底图图斑地类与最新DOM地物特征不一致的信息，丰富调查底图内容。

（四）农村土地利用现状调查

按照《工作分类》，实地对调查核实图斑逐一进行地类认定；参照遥感影像，

实地调绘图斑边界。

土地利用现状调查主要采用综合调绘法。

综合调绘法是内业判读、外业调查

补测和内业建库相结合的调绘方法。

在开展外业实地调查核实的同时一并开展图

斑举证工作，对影像未能反映的地物进行补测，最后依据外业调查结果，进行内

业矢量化和建库工作。

1.地类调绘及补测

（1）各县（市、区）以下发的调查底图为基础，将调查底图套合土地调查

数据库，叠加国土资源管理数据及相关部门调查数据，制作外业调查数据。

将外

业调查数据导入带定位功能的移动外业调查设备或打印外业调查纸图，辅助开展

外业实地调查工作。

实地逐图斑调查图斑地类，调绘图斑边界，记录图斑编号、

地类编码、权属单位和其他属性信息。

（2）依据影像和实地现状进行图斑综合调绘。

对实地地类、边界与基础库

或内业判读信息一致的，无需重新调绘，直接标记，记录相关调查信息；对实地

地类、边界与基础库或内业判读信息不一致的，进行实地调绘。

对影像未能反映

的新增地物进行补测。

补测主要采用仪器补测法和简易补测法，为了提高调查的效率和成果精度，

原则上采用XXX省综合卫星定位服务系统（YNCORS）进行补测，无YNCORS

信号区域可采用简易补测法。

补测平面位置精度要求：

补测地物点相对邻近明显

地物点距离的中误差，采用仪器补测法的，平地、丘陵地不得大于0.5m,山地

不得大于0.75m；采用简易补测法的，平地、丘陵地不得大于2.5m,山地不得大

于3.75m;最大误差不超过2倍中误差。

2.变化图斑的调查举证

按照以实地现状认定地类的原则，对全国土地调查办内业提取的变化图斑进

行调查核实，使用带卫星定位和方向传感器的手机或通讯平板电脑，利用全国土

地调查办统一下发的“互联网+”举证软件，拍摄包含图斑实地卫星定位坐标、拍

摄方位角、拍摄时间的实地照片及举证说明等综合信息的加密举证数据包，上传

至统一举证平台。

（1）未按全国土地调查办提取的地类调查上图的，由县（市、区）土地调

查办全部实地举证。

但对原地类为耕地，内业提取地类为其他农用地，经县（市、

区）土地调查办调查为耕地，标注种植属性与国家判读地类一致的，可不举证。

（2）重点地类变化图斑原则上由县（市、区）土地调查办全部实地举证。

包括相对原数据库新增的建设用地图斑，原有耕地内部二级地类发生变化的图

斑，原有农用地调查为未利用地的图斑等。

但对依据遥感影像特征能够准确认定

为住宅小区、规模化工厂等新增建设用地图斑，可不举证。

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电话：

（3）对全国土地调查办未提取的变化图斑，相对原数据库调查新增的变化

图斑原则上由县（市、区）土地调查办全部实地举证。

但对调查认定地类与影像

特征明显一致的，可不举证。

（4）对于因纠正精度或图斑综合等原因造成的偏移、不够上图面积或狭长

地物图斑，可不举证；对原有线状地物面状化的图斑，可不举证；未硬化且未贯

通的农村道路不上图的，可不举证。

对同一条道路或沟渠等线性地物的图斑，可

选择典型地段实地举证，其他地段备注说明。

（5）举证照片应在实地拍摄，拍摄方向正确，能够反映图斑实际利用现状。

举证照片包括图斑全景照片、局部近景照片、利用特征照片三类。

图斑全景能反

映图斑整体利用情况；局部近景照片能反映图斑实际利用现状；对新增加的建设

用地或设施农用地图斑，需拍摄内部利用特征照片。

（五）城镇村庄内部土地利用现状调查

充分利用地籍调查和不动产统一登记成果，对城镇村庄内部的土地利用现状

开展细化调查。

查清城镇村庄内部商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管

理与公共服务用地和特殊用地等土地利用状况。

城镇村庄内部土地利用现状调查

按照《工作分类》汇总。

城镇村庄内部土地利用现状调查，在城镇村庄地籍调查数据库成果基础上开

展。

将城镇村庄地籍调查宗地成果同类合并，按照《工作分类》归并地类，被道

路、水系等线状地物分割的同类宗地应分割为不同的图斑；道路、水系、绿地等

单独划分图斑，对有多种用途的宗地按主要用途调查，对超大型宗地按宗地内不

同用途划分为不同图斑。

对城镇村庄地籍调查数据库未覆盖和城镇村庄新扩区域，可参考最新的影像

图、近期规划图和地形图，由县（市、区）土地调查办组织街道办事处、土管所

及村委会相关人员配合调查单位技术人员，采用内业勾绘和实地核实相结合的方

法，确定城镇村庄内部每个图斑的土地利用类型。

（六）权属界线上图和补充调查

将农村集体土地确权登记数据库中确定的权属界线转绘到土地调查底图上。

城镇以外的独立国有土地使用权界线，依据集体士地所有权调查成果转绘到士地

调查底图上。

城镇内部的国有土地使用权界线不调查上图。

权属调查原则上以各村民小组为基本单位，对集体士地确权未登记到村民小

政村为基本单位，对集体土地确权登记到村民小组的,

可按照村民小组的权属界

线转绘到土地调查底图上。

）

在权属界线上图过程中，因成图精度等客观因素,

部分权属界线与遥感影像

开展权属界线补充调查。

四、专项用地调查

理信息，结合国土资源精细化管理、节约集约用地评价及相关专项工作的需要，

开展系列专项用地调查评价。

（一）耕地细化调查

对永久基本农田范围以外的耕地图斑，参考相关部门的有关资料，根据耕地

的位置和立地条件，开展细化调查，并标注相应属性。

（二）批准未建设的建设用地调查

批准未建设的建设用地按实地现状进行调查。

利用国家在部监管平台备案的

新增建设用地审批界线统一制作下发的批准未建设的建设用地图层进行调查。

各

县（市、区）需整理土地审批资料，补充完善建设用地审批信息，及时报部备案。

（三）耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价

1.耕地质量等级调查评价

健全耕地质量等级评价指标体系。

以县（市、区）为单位开展耕地质量等级

评价，开展耕地质量调查、样品采集与监测，建立县（市、区）域耕地质量评价

数据库，汇总分析全省耕地质量等级成果。

2.耕地分等定级调查评价

梳理现有耕地分等定级成果。

根据耕地分等国家级参数，修订和规范省级参

数，以州（市）为单位分县（市、区）编制分等单元图和分等因素分级图，开展

土地利用系数和指定作物产量比的补充调查和测算工作，按照与已有分等成果相

衔接的原则，结合土地调查成果，更新分等数据库，进行分等数据库的核查入库，

形成全省耕地分等定级专项数据库。

（四）坝子核实

全面核实我省坝子情况。

在原有坝子核定成果数据基础上，核实坝子名称、

范围、数量等，形成全省坝子更新成果。

五、土地调查数据库建设

三调数据库建设遵循系统化、标准化、开放性的原则，采用国家规范标准、

地方分级建设、成果统一汇交的模式开展。

各地按照统一数据库标准，重新建立

土地调查数据库。

为统一土地调查数据成果标准，规范土地调查数据库成果质量，

确保三调各级数据库的顺利汇交和管理系统的正常运行，数据库建库软件应采用

通过全国土地调查办组织测评的软件。

（一）县（市、区）数据库建设

县（市、区）土地调查办负责组织开展本地区土地调查数据库与管理系统建

设工作。

数据库主要内容包括：

基础地理信息、土地利用数据、土地权属数据、

永久基本农田数据、专项调查数据等矢量数据；DOM数据、扫描影像图数据等

栅格数据和元数据。

县级数据库建设主要步骤包括数据库建设方案设计、基础数据准备与处理、

图形和属性数据采集、数据接边、拓扑关系构建、数据检查与入库等。

县级土地调查数据库建设应严格执行国家数据库标准，支持三调成果公开格

式，数据库建设完成后，按照数据库质量检查规则，采用人机交互的方式开展数

据库质量检查，通过质量检查软件检查后，按照数据汇交程序逐级上交数据成果。

同步建立县级土地调查数据库管理系统，数据库管理系统应满足矢量数据、

栅格数据和与之关联的属性数据的管理并满足下列要求：

能按照三调要求开展数

据入库工作，支持三调规定的数据交换格式；能对土地调查数据进行检查，并具

有增加、删除、修改等编辑功能；满足地方日常土地管理工作对土地调查数据的