拆迁评估报告.doc
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森林资源资产评估报告范本3（拆迁评估）评估说明
×农庄经济林及其他苗木资产拆迁补偿价值
资产评估说明
一、关于本次资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中林资产评估有限公司
二零零×年三月十八日
二、关于进行资产评估有关事项的说明
（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）
（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）
（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）
（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）
（五）资产调查事项的说明（略）
（六）可能影响评估工作的重大事项说明
纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。
委托方：
资产占有方：
法定代表人：
法定代表人：
日期：
二零零×年三月十八日 日期：
二零零×年三月十八日
三、资源资产调查、核实情况说明
（一）资源资产调查组织与准备
1、技术方案设计
针对经济林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。
2、调查技术标准
（1）、《森林资源规划设计调查主要技术规定》（林资发[2003]61号）；
（2）、《××省森林资源规划设计调查操作细则》（×林政[2004]254号）。
3、技术精度
本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。
4、调查工具
Q3手持式GIS采集器（中海达测绘，亚米级精度）、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等；
5、使用图件
委托方提供委估地块《地形图》（1:
10000）与《××市××镇林相图》。
（二）资源资产调查过程
我公司评估项目组在委托方（××集团公司）、资产占有方（×农庄）、××市林业局人员的协助下，于200×年3月10日～18日期间，对委估资产进行了全面调查。
每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认。
（三）主要调查方法
1、面积调查方法
用委托方提供的《地形图》（1:
10000）为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘（测量）小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图。
根据外业调查数据，用AutoCAD、MapInfo等系统软件求算各小班面积。
面积以hm2为单位，取小数点后4位。
2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法
取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为26m×26m的标准样地（对坡度超过5°的样地，进行了罗盘改平修正），进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的60%。
由于林种经营特点，部分经济林种无胸径，故检尺时分林种测量地径、株高。
3、其他调查方法（略）
（四）资产调查结论
经现场实地调查，本次评估范围占地总面积2,100亩，该地上种植的经济林及苗木共计398,767株，具体分布如下：
名称
占地面积
（亩）
数量
（株）
名称
占地面积
（亩）
数量
（株）
梨
314
49,575
桃
222
18,243
杏
70
10,486
酒葡萄
281
52,513
李
336
72,413
树莓、蓝莓、
醋栗
5
苹果
231
30,265
草莓
18
樱桃
31
2,041
苗木
592
163,231
合计
982
164,780
合计
1,118
233,987
以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可。
四、评估依据的说明
（详见评估说明第八项）
五、评估技术说明
（一）评估过程
本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的。
（1）查验委估资产权属文件。
（2）请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查。
（3）收集评估所需资料，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定；与此同时收集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价。
另外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了收集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认。
（4）确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算。
（二）评估方法
本次评估方法是根据××市人民政府××号令关于《××市森林资源保护管理条例》对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的。
1、对处于盛果期经济林按如下方法计算评估结果，计算公式为：
P= åCi×L
P—评估值
Ci—各类果树实际占地面积×平均产量Kg/亩×调整系数×价格
L—补偿倍数，政府令规定鲜果按5～6倍赔偿
调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数，调整标准如下：
（1）、等级调整系数
针对本次评估基准日经济林林分特点，按不同树种制定的。
例如××品种果树分为四级：
1级：
长度15cm以上（含15cm）的枝条30根以上（含30根）,地面以上10cm处的主干直径6cm以上（含6cm）；
2级：
长度15cm以上枝条10-29根；
3级：
长度15cm以上的枝条5-9根；
4级：
长度15cm以上的枝条4根以下（含4根）。
（2）、株数调整系数
为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株数进行比较调整。
2、处于产前期的苗木
苗木计算公式如下：
P= å各苗木、树木按品种、规格×单价×株数
（三）取价方法
1、果品取价源自国内果品批发市场现场收购价（××市果品批发市场价格扣除运费）、委估资产周边经济林路边收购价，并参考资产占有方近三年果品销售价格，最后确定评估单价。
2、苗木取价方法，同规格苗木有市价的原则按市价评估，没有市价的按苗木购置价值加标准成本投入确定。
（四）产量确认方法
评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或相类似经济林平均产量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准经济林产量数据，对各种果品每亩平均产量进行估算得出的。
六、评估结论及其分析
（一）评估结果（见评估明细表）
（二）评估基准日后的调整事项
1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（三）评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期（略）
注册资产评估师：
森林资源资产评估程序
按《森林资源资产评估技术规范（试行）规定》,国有林森林资源资产评估的法定程序由评估立项、评估委托、资产核查、资料搜集、评定估算、提交评估报告书、验证确认、建立项目档案八个阶段组成。
（一）评估立项
森林资源资产评估立项的申报是指依法需要进行森林资源资产评估的单位，向林业行政主管部门和国有资产管理部门提出森林资产评估申请书，经审核（提交林权证、身份证原件进行审核），做出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予立项的过程。
（二）评估委托
森林资源资产评估单位接到立项通知后，可自选委托具有承担森林资源资产资格的评估机构对立项通知书规定范围内的森林资源资产进行评估。
资产评估机构接受委托后，应与委托方签订《森林资源资产评估协议书》。
协议书的主要内容有：
委托方和受托方的名称，委托评估的森林资源资产范围、对象和种类，评估时间、地点、双方责任和义务，评估收费标准，违约责任等。
《森林资源资产评估委托书》经双方负责任人签字，加盖公章后生效。
森林资源资产占有单位在评估委托时，还要同时提交有效的森林资源资产清单以及其它有关材料。
（三）资产核查
资产核查是指森林资源资产评估的范围对待评估的森林资源资产的实物量、林分质量、立地条件和地利等级情况进行实地核对和调查，并做出核查报告的全过程。
森林资源资产核查一般由委托单位提供森林资源资产清单，资产评估机构对委托单位提交的森林资源资产清单上所列资产的权属、数量和质量进行核对和必须的调查。
森林资源资产核查的项目主要包括权属、林地或森林类型的数量、质量和空间位置等内容，核查的方法有抽样控制法、小班抽查和全面核查法三种。
要求被核查的森林资源资产账面、图面和实地三者一致。
（四）资料搜集
在进行森林资源资产评定估算前，森林资源资产评估机构必须搜集握当地有关的林业生产技术经济指标、成本核算资料、有关产品价格和税费，林业生产投资收益率、林分生长过程表、生长模型、以及各种测树经营数表等资料。
（五）评定估算
评定估算是指森林资源资产评估人员根据评估的特定目的和掌握的有关资料、选择适当的标准，依据法定的森林资源资产评估方法，对委托评估的森林资源资产价格进行具体的评定和估算，并在评估工作结束后向委托评估的单位提出森林资源资产评估报告书的过程。
这是资产评估工作最关键的阶段，在具体工作中往往按制定工作方案、实际评定估算第二个步骤进行。
1、制订评估工作方案
评估工作方案是森林资源资产评估实际操作的计划和安排。
内容包括确定评估时间、工作进度计划和步骤；确定被评估森林资源资产的详细范围；确定参加资产评估工作人员的职责分工、组织和各自应承担的责任以及相应的组织工作；确定森林资源资产评估的方式和方法；编制森林资源资产评估经费预算；以及其他的问题。
2、实际评定估算
（1）划分森林资源资产类型。
根据森林资源资产的特点首先划分出林地资产，林木资产和森林景观资产；在林木资产中又可按林木的用途划分为用材林、经济林、竹林和薪炭林：
按林种划分后，再按森林类型、树种以及品种、森林功能等确定具体的评估项目，根据各类森林资源资产的不同特点选择适当的评估方法。
（2）估算森林资源资产价格。
根据被评估森林资源资产的实际状况，应用所搜集的信息资料以及有关的经济技术指标，按照评估的特定目的资料状况，选择适合的计算方法估算出森林资源资产的价格。
在评定估算过程中，对森林资源资产状况的判断和评定要准确，计算方法、计算公式以及计算过程都要准确无误，以确保森林资源资产评估结果的客观、公正。
（六）提交评估报告书
森林资源资产提交的材料有1、评估说明2、评估资询报告书3、核查报告。
（七）验证确认
森林资源资产评估验证确认书是指资产评估行政主管部门或授权的林业行政主管部门接到有关单位森林资源资产评估确认报告后，对森林资源资产进行合规性审核，并向有关单位下达确认通知书的过程。
（八）建立项目档案
评估工作结束后，评估机构及时将有关文件及资料分类汇总，登记造册，建立项目档案。
按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。
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