福建省房地产市场形势分析.docx

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福建省房地产市场形势分析

福建省房地产市场形势分析

一、研究背景及意义

房地产业投资与消费的双向拉动成为我省经济持续快速增长的重要推动力。

但近年来，部分城市投资过热，房价快速上涨等已经成为社会关注焦点。

为真正终结近年来房价连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象，从根本上理顺房地产业和经济、民生问题的关系，使之回归健康、理性发展轨道，各方正积极探索着我省房地产市场科学发展之道。

2010年的中国房地产市场，是不平凡的一年。

今年4月以来史上最严厉的国四条、国十条打击投机性需求，坚决遏制部分城市房价过快上涨。

福建省各地市政府跟进更新落实地方版细则，为中央调控楼价再添砝码，抑制投机性需求效果明显。

在这个时期研究福建省房地产市场形势，有以下几点意义：

（一）重新定位支柱产业地位，正确处理与国民经济发展关系

探讨房地产业在经济发展中的积极及消极影响，有助于抓住海西发展契机，加快我省实体经济发展，实现资源优化配置，使其成为推动我省经济良性发展的轮子。

（二）对房地产市场进行投资风险分析，引导理性投资和消费

为市场构成的三方（政府、投资者、消费者）提供明确信息，消除信息不对称导致房地产无节制开发泛滥，消费者盲目置业和投资者盲目炒作。

（三）市场价格波动对房地产评估行业的影响探讨

把握住市场发展趋势和动向，有助于对此房地产估价行业该清醒认识到市场中的泡沫和风险，在估价调研中，综合运用估计方法，甄别出房地产价格与真实价值之间差异大小，从而使评估价格更加趋于合理，起到引导合理消费的作用。

1．2二、理论基础及研究框架

1.2.1本文理论基础

当前，福建省房地产市场走势主要是宏观经济走势、政策性、房地产固有周期性的综合作用结果。

（一）通货稳定，结构协调的国民经济会给房地产业提供良好的发展条件，运行状态良好的房地产业的发展又会促进国民经济的增长。

反之，两者也会相互牵制。

图1房地产周期与经济周期关系曲线

而且，由于社会资源数量有限，若房地产业发展过快，将以其他产业、行业的相对过慢发展为代价，导致国民经济的结构遭破坏，比例不平衡，不利资源优化配置。

（二）房地产周期理论

房地产经济存在明显的复苏、繁荣、衰退和萧条周期波动现象（见图1）。

掌握波动周期，才能努力减小波动幅度，尽量规避长时间萧条，防止过度繁荣。

是使房地产调控政策，与国民经济发展状况相协调的基础。

（三）宏观政策的影响机理

房地产市场的稳健发展，是经济发展和城市拓展使其继续向前发展，也是宏观调控使其发展速度控制在一个相对稳健的空间内。

为克服市场机制失效问题，不能单纯靠市场“看不见的手"，需政府通过采取加大土地市场管制、税收调节、提供公共产品等方式进行宏观调控，对房地产经济进行调节、指导、监控，从而保持房地产经济与宏观经济健康运行。

1.2.2本文思路及框架

本文先回顾福建省房地产市场的发展历程，小结运行规律。

然后探讨福建省房地产市场的现状及特点，并以福州市为实证，对房地产供需、土地制度及税收、金融影响进行系统总结。

再分析房地产市场存在的问题，并从国内外的经验教训得出政策建议。

最后对未来福建省房地产市场变化做出预测。

本文框架如图2所示。

图2 本文内容框架

2福建省房地产市场形势分析

2.1福建省房地产业发展简要回顾

自改革开放以来，尤其是随着城镇住房制度的改革不断深化，福建省住宅市场不断成熟。

纵观房地产业这十几年的发展，福建省房地产投资和销售呈现强劲增长势头。

表1我省房地产业发展动态（1998-2009年）

年份

本年完成投资

社会住宅

投资额

（亿元）

施工面积

全社会住宅竣工面积

商品房销售面积

商品房销售额

（亿元）

（万平方米）

（万平方米）

（万平方米）

（亿元）

1998

165.63

85.44

2748.79

4628.66

515.2

105.1

1999

178.62

105.08

3166.96

2528.71

599.68

123.75

2000

207.37

125.07

3422.88

3432.91

810.65

168.96

2001

225.49

145.22

3717.31

2775.24

987.81

199.08

2002

248.99

160.78

4114.64

3014.69

1047.05

225.28

2003

362.07

237.67

4891.04

3140.13

1250.1

287.16

2004

477.79

308.45

5795.69

3919.39

1384.83

354.47

2005

540.39

363.72

6107.75

4005.03

1913.84

605.09

2006

787.36

511.68

6992.74

3987.83

2021.69

807.46

2007

1132.49

778.39

9651.58

4881.91

2421.97

1134.53

2008

1129.09

735.93

11459.72

5170.02

1625.67

712.61

2009

1136.35

743.27

11668.17

3959.01

2723.23

1477.83

来自《福建省统计年鉴2010》

福建省房地产业从福利分房进入市场化的历史演变，主要分为以下三个阶段：

（一）起步期：

逐步停止住房实物分配，逼出市场购买力

1998~2003年，实物分房转向货币分房过渡。

在98房改前，城镇居民住房主要来源为福利分房和自建房、集资建房，房改后，房地产市场呈现大量廉价房改房与商品房共存的局面，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再有住房公积金和商业性住房金融的支持，我省房地产市场开始进入稳步发展阶段，市场价格与销售量平稳增长。

但2003年之前，由于福利分房、房改房的残存冲淡了商品房的市场反应，金融领域资金也尚未完全融入，我省房地产市场处于不健全阶段。

政策影响：

围绕“激活住宅市场，启动住房消费”思想，各地政府一方面连续推出大批承建项目，加大基础设施与住宅建设的投资力度；另一方面，通过实行户籍管理制度的改革，增加乡村居民进城购置房产的人数，以实现“推动商品房开发建设，增加市场有效需求”的双重目标。

房地产价格迅速上涨，住房建设迅速发展，个人购房比例不断增加。

（二）加速发展期：

开发投资速度加快，商品房需求旺盛

2003~2007年发展蓬勃快速，据统计，2007年福建省房地产开发投资、商品房销售面积分别是2003年的3.1倍和1.9倍。

房地产业在投资和消费中双向拉动全省经济，带动上下游行业，成为该时期社会经济的重要支柱。

这个时期问题与成绩并存，他行业资金大量涌入，房价屡创新高，地方频现、投机投资涌现。

政策影响：

中央“减利息税与加息”的货币信贷组合拳调控经济快车，政策调控从市场供给和需求入手，采取“管严土地、打击囤地、看紧信贷”扼制土地的价格快速上扬，增加房地产开发资金成本，以抑制房地产投资的过快增长；“提高首付比、冻结二套房贷”增加购房者的经济负担,以抑制房地产的投机行为。

并配套以保障房措施改善商品房的供给结构，保证低收入阶层的住房问题，抑制房价过快上涨。

（三）调整期：

政策指向治市转救市

进入2008年，受房地产市场固有规律、宏观调控政策及国际经济气候影响下的福建省房地产市场总体呈现”投资增幅回落，需求疲软，购房者持币观望，交易持续萎缩，房价涨幅持续回落”的调整格局。

就在楼市充斥“降价潮”、“退房潮”、“拐点论”的哀鸿遍野之时，为应对美国次贷危机所引发的全球性金融危机，09年实施了积极财政和金融政策，使得我省房地产业在风雨飘摇的国际经济危机时刻再次扮演促进经济持续稳定发展的角色。

房地产市场逐渐回暖，09年底呈现了投资略增、销售大幅增加、土地交易明显回升、房价环比上涨等现象。

政策影响：

2008年9月开始央行多次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，各地竭尽全力救楼市，进行信贷、税收等扶持。

福建省出台了关于首套房，商品房买卖的契税、营业税优惠政策来刺激购房需求；支持开发企业将空置商品房改售为租并免征收营业税、房产税，分期缴纳基础设施配套费用等规费措施鼓励房地产企业积极应对市场变化。

再次为房地产业注入拉动需求和投资的“强心针”。

小结：

福建省房地产市场发展的基本经验

总体而言，我省房地产业经过十几年建设，不断改革、发展、壮大。

房地产开发建设投资良性循环，房地产市场交易活跃，以住宅为主的房地产业快速发展使得居住条件和环境有较大改善。

从我省房地产的发展历程中，可见这个市场是一个被宏观调控画下浓重笔墨的政策市，政府一直扮演着整顿房地产市场秩序，规范市场交易的角色。

2.2 近年来福建省房地产市场运行状况及特点

如今，全省房地产市场在海西建设、两岸三通的利好环境下，整体表现活跃。

但又受09年底至今出台的密集政策影响，市场在这两股力量的作用下波动运行。

由金融、税收、土地、保障性住房、市场供需分析房地产市场运作及特点进，并由此透视我省房地产业的新变局。

2.2.1金融行业与房地产市场

近年来，我省房地产业与金融业共同发展，金融业多方面介入房地产业的开发、建设、流通和消费。

抵押贷款逐渐成为银行的一项主要资产，并支持住房消费。

房地产业数量大、周转长的投资都离不开银行巨额资金支持。

表2主要年份福建省房地产开发国内贷款情况

年份

本年资金

国内贷款

所占比例

增长率

2000

346.60

44.78

12.9%

2003

623.57

98.65

15.8%

2005

982.12

156.85

16.0%

2007

2132.59

464.10

21.8%

2008

1890.45

313.56

16.6%

-11.4%

2009

2253.30

394.65

17.5%

19.2%

但我省房地产金融体系的缺陷，使房地产市场形成的风险传导到商业银行。

（一）金融机构为业务发展和竞争需要，纷纷进入住房贷款市场抢占份额，部分金融机构违规操作，过分放松贷款审核条件，降低客户准入门槛。

尽管住房贷款是银行的优质资产，但若出现房价下跌、资金链断裂等情况，如此快速增长的房贷的风险可能会集中爆发。

（二）大量银行贷款流入房地产业。

开发商是否能够良好运作资金直接影响着房地产开发贷款的安全，如，有些开发商从银行获得贷款后，资金并未真正用于支付工程款等开发领域，而是投入到了土地市场。

银行监管不易放大了房地产信贷风险。

2.2.2税收与房地产市场

表3我国房地产税征收情况

资料来源：

常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究．西北大学国民经济学，2007．

我省房地产税收结构具有以下几方面特点：

（一）房地产税制以流转税为主、所得税为辅。

流转税的课征比所得税简单，但这种间接税，易转嫁给买受者和承租人。

所得税的征收虽更具公平性，但是其征收以企业经济效益和个人收入为基础，需掌握详尽经济状况资料，难度较大。

（二）房地产转移（经营）税重于房地产保有税。

我省对房地产保有阶段的征税相对单一，且均针对房地产开发者征收，房地产保有成本低，不利于打击投资投机需求。

（三）房地产税是地方政府财政收入的主要来源。

不少地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。

从2010年5月底国务院首次明确推进房产税改革到九月底国发〔2010〕10号文件中强调“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收”，都显示出了保有环节的房地产税制改革在即，发挥房地产税制调节房地产经济、社会经济分配的杠杆作用，及对住房消费和房地产收益的调节作用，以助力房地产调控，打击房价预期，促使房价合理下降。

2.2.3土地市场与房地产市场

招牌挂制度的实施，将市场机制引入土地出让市场，一方面优化了配置土地资源，增加土地出让透明度，调节了土地上市的节奏，控制了房地产业的过热发展；另一方面激烈的土地竞价中房地产商高价购地，推动房价上涨，加重了人们对未来房价暴涨的预期，提前购买房屋，使得供给小于需求，造成房价上涨，进而增大投资吸引力，导致市场过热。

2010年为改善供给、促进房价向合理水平回归，我省土地放量有序推进，保证市场稳定供应，出让面积同比增加。

截至2010年10月，福州市已成交的经营性用地44宗，总面积达到3598.11亩。

而2007年、2008年及2009年，福州的土地交易量分别为876.35亩、704.35亩和1412亩；今年全年的土地供应量更将超过前三年供应量的总和。

2.2.4福建省保障房落实情况

近几年，政府的房地产政策已从早年单纯的市场化，开始转向市场化与社会保障并行不悖，在很大程度上化解住房消费不均的矛盾。

2010年福建省计划建设经济适用房1万套及廉租房2.7万套，在商品房价格过高、上涨过快的城市，将适当放宽经济适用房的供给范围，由低收入向中等偏下收入逐步扩大。

3月份省保障性住房安居工程协调小组与各地市签订了住房保障工作目标责任书，确认了各地市保障性安居工程建设任务。

但社会保障性住房申请、配套审核等保障性住房制度仍待完善，加之2008年以前，我省保障性住房措施落实情况不佳，大部分县市并没有建立廉租房和限价房制度，经济适用房建设也裹足不前，夹心层群体仍然存在。

2.2.5福建省房地产市场供需概况

（一）供给概况

1.投资持续增长，土地出让增幅，但转化为供应量需一定时间

我省各地市的房地产市场连续七年开发投资逐季回升的惯性作用，继续维持健康发展态势。

2010年各地新项目启动建设延续良好态势，在建项目建设稳步推进。

但是房地产工程周期长，增加的投资不能立马形成市场有效供应，因此供应不足的问题在短时间内将不能得到彻底改变。

2.商品房供应增加，但结构性问题仍存在

2010年全省商品房供应面积同比上升，新开工量大幅增加。

泉州市库存消化量首现减缓趋势，漳州市2010上半年新建商品房市场供应有明显改善，批准预售面积自6月份开始恢复为正增长，结束了自08年第四季度以来连续负增长的局面。

但中小户型、中低价位房源短缺，高价位楼盘从整体拉高了房价。

（二）房地产消费者的消费结构和消费心态

城市化带来的城镇人口增长与“有房才有家”的传统观念共同导致了福建省房地产市场需求相对旺盛的局面。

1.刚性需求持续增长

福建省诸如漳州、龙岩等城镇化进程的步伐还在加速。

福州、厦门等城市效益日益显著，外来人员购房、产业工人住房、新婚用房需求推动了市场需求的扩张。

对我省房地产市场的发展起着支承作用。

2.改善型购房需求过旺和被动性需求过大

我省GDP已连续十几年高速增长、城镇居民收入水平持续提高，消费结构升级，部分有经济能力的消费者则对生活质量有更高的要求，购买价格较高的商品房成为可能。

同时，城市建设中拆迁规模扩大，被动性购房需求快速增长。

2.投资投机性购房增长过快

我省楼市启动是从刚性需求开始的，但是这个过程还没有走完，投资投机需求已经进入。

人民币汇率上升，通胀压力下，我省目前缺乏其他投资渠道、工具的情况下,商品房为民间游资提供了市场和获利空间,加之我省部分城市房地产价格一路走高，社会各方面对市场产生较高预期，使得一些个人或机构大量投资投机房地产。

且我省是侨乡，境外资金涌入投资购房，福州八县到福州市区购房许多就是这种情形。

表4 1998--2009年商品住房销售、竣工面积情况

年份

商品房销售面积

同比增长（％）

竣工面积

同比增长（％）

1998

515.20

20.69

578.74

-12.68

1999

599.68

16.40

788.82

36.30

2000

810.65

35.18

1009.36

27.96

2001

987.81

21.85

1280.79

26.89

2002

1047.05

6.00

1323.49

3.33

2003

1250.10

19.39

1362.95

2.98

2004

1384.83

10.78

1523.91

11.81

2005

1913.84

38.20

1576.16

3.43

2006

2021.69

5.64

1408.32

-10.65

2007

2421.97

19.80

1711.33

21.52

2008

1625.67

-32.88

1906.15

11.38

2009

2723.23

67.51

2240.26

17.53

1998-2009年（2008年除外）的商品住房销售面积的增长率一直高于竣工面积的增长率。

这表明商品住宅市场供给小于需求。

市场上的竣工商品住房供给远远小于需求，即使包括占很大比例的预售量在内，依然是供给小于需求。

2.3实证研究：

新政对福州市房地产市场产生的效应

2.3.1金融信贷政策效应

2010年新政，实行严格差别化住房信贷。

福州市细则从“认贷又认房”到“大幅度提高第三套及以上住房的贷款首付款比例和贷款利率”，再到“全面停止三套房贷”，再到福州市行政区域内户籍居民的限购令，每一次小的政策调整结合在起的威力是不容忽视的，抬高了购房门槛，增加了购房后的支出，这样的政策能够减少部分投机购房行为，对抑制需求有一定的作用。

2010年5月以来，福州市房地产市场持续低迷，居民呈现观望态度，成交出现量价齐跌的情况。

据统计，2010年6—8月福州市商品房屋销售面积为35.62万平方米，总金额396610亿元，比同年第一个季度同比分别减少25.13％、23.11％，由此可见，投资投机性需求淡出市场，福州市购房消费者观望气氛浓重。

表5福州商品住宅成交量、金额统计

时间

成交量（万M2）

金额（万元）

单价（元/M2）

2009年1季度

92.05

643145

6987

2009年2季度

162.7

1244935

7652

2009年3季度

125.86

991913

7881

2009年4季度

141.87

1257161

8861

2010年1季度

57.72

629071

10899

2010年2季度

47.57

515814

10843

2010年6—8月

35.62

396610

11134

图4福州商品住宅成交量走势图

2.3.2土地政策效应

从今年起至2012年，福州市计划拿出1036公顷土地，其中保障房用地337公顷，建设约2010万平方米住房。

并规定要增加以90平方米为主、120平方米以下的住宅的土地供应。

土地的放量增加的同时，福州市土地市场加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为。

2010年8月，火速对全国1457宗闲置土地项目名单中该市7宗项目进行调查，并作出收储等相应处置。

保证土地市场的开放性和活力不仅可以保增长，而且还可以从市场源头解决了目前楼市普遍存在的供需矛盾，平抑房价，更有利于钢铁、水泥、建材等相关产业链的产能过剩的消化，有利宏观经济。

2.3.3税费效应 

09底五差异化征收营业税的政策，增大短期交易成本，通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，运用技术手段区别对待改善型置业和投资客，遏制了短期投机。

但业主一方对于税费的认知逐步了解和深入，由此引发了税费转嫁及拉高二手房价格等问题，而税费调整对市场的效力周期也渐趋缩短。

而保有成本的提高随着时间的延长对于投机投资者的影响更大。

因而2010年的调控政策宣布将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

随着房产税、物业税的开征，一方面将迫使部分炒房者因投机成本增加，投资和投机收益降低而抛售房源，有利于增加市场供应，最终使得房地产市场泡沫更少，价格表现更“沉稳”。

另一方面，将房地产税和物业税做为地方税体系的重要财源支柱，比当前的政府寅吃卯粮、吃子孙饭的土地财政收入更为稳定、持久。

2.3.4消费偏好分析 

表6福州商品住宅成交低90平米以下的成交量分析

成交套数

所占比例

成交金额

（万元）

所占比例

2010年1月

866

39.35%

58909

22.15%

2010年5月

316

36.66%

12627

13.52%

2010年6月

388

32.09%

23799

17.62%

2010年7月

400

48.72%

28492

29.34%

2010年8月

424

32.57%

30563

18.59%

如上交易数据表明，在任何市场情况下，小户型一直是大部分消费者的选择。

榕二套房的鉴定实行“认房又认贷”的政策中并未涉及90平米以下户型，首次购买90平米以下的房源还能做到2成首付，7折利率。

低价位商品住宅已成为中等收入购房者的主流需求产品，这部分群体是目前房市的潜在需求者，而市场上却是高价位的楼房居多，这种不合理的供给结构需要进行调整。

2.3.5 保障房建设效应

图5 2010年重点月份福州市保障性住房成交情况

福州六月将放宽了保障房、廉租房的申请条件并增加了人均住房建筑面积。

同时福州市政府《福州市区2010-2012年住房建设规划》中将建设1647.5万平方米保障房，其规模是同期商品住房建设计划774.1万平方米的2倍以上。

但是由上图看出，福州市2010年的保障房交易情况不佳。

尽管近年来全省保障性住房力度有所加大，但如廉租房实物配租推进困难，资金筹集难，住房保障机构未设立，保障范围难以确定等实施难度致使保障房的效用不能充分的发挥。

3.经验教训

3.1阶段性出现的问题

在我省以往粗放型的经济增长方式尚未有效转变和GDP增速被作为政绩考核核心指标的背景之下，房地产在经济起飞时期的投资结构中占有相当大的比重，住房体制改革赋予了房地产业拉动经济增长的功能。

表7 1998--2009年福建省房地产投资与GDP、城镇固定资产投资 单位：

%

年份

GDP增长率

全社会固定资产投资比上年增长

房地产投资增长率

房地产住宅投资增长率

房地产投资占固定资产投资比例

房地产住宅投资占房地产投资比例

房地产住宅投资占固定资产投资比例

1998

10.1

16.7

11.7

17.9

15.8

51.6

8.1

1999

8.0

-0.8

7.8

23.0

17.2

58.8

10.1

2000

10.3

4.1

16.1

19.0

19.2

60.3

11.6

2001

8.2

4.8

8.7

16.1

19.9

64.4

12.8

2002

9.7

8.5

10.4

10.7

20.2

64.6

13.1

2003

11.6

22.5

45.4

47.8

24.0

65.6

15.8

2004

15.6

25.9

32.0

29.8

25.2

64.6

16.2

2005

13.7

23.5

13.1

17.9

23.0

67.3

15.5

2006

15.7