赣州市房地产市场形势分析最新.docx

赣州市房地产市场形势分析最新.docx

《赣州市房地产市场形势分析最新.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《赣州市房地产市场形势分析最新.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

赣州市房地产市场形势分析最新

赣州市2008年房地产市场形势分析

2008年以来，受“大气候”影响，我市全年商品房成交量急剧下滑，购房者的观望心态日渐突出，市场持续低迷，房地产投资热情锐减，感觉到了房市的冬天。

一、房地产市场主要表现

1、商品房新开工面积正在锐减。

2008年，全市完成房地产开发投资62.2亿元，与去年同期相比+22.3%；其中中心城区完成房地产开发投资22.37亿元，同比+9.52%。

全市商品房施工面积887.71万平方米，同比+6.2%，其中中心城区商品房施工面积290.09万平方米，同比下降7.24%。

但是，新开工面积却明显减少，全市商品房新开工面积为353.61万平方米，与上年相比下降23.2%；其中中心城区商品房新开工面积仅为50.91万㎡，与上年同比下降66.52%。

表面看房地产开发投资是在增长，但是从新开工商品房面积正在锐减的情况就说明实际上2008年新开工的房地产开发项目正在急剧减少。

“一增一减”也说明2008年完成的房地产开发投资大部分源于2007年结转项目，随着项目的不断建设和竣工，投资增幅将逐步减小。

全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的18%，属于偏低的状况。

2、商品房销售面积大幅下降。

2008年全市商品房销售面积为225.45万平方米，与2007年同期相比下降29.3%；其中中心城区商品房销售面积52.18万平方米，住宅47.58万平方米，与去年同比分别下降50.86%和51.11%，销售面积下降幅度较大。

由此也说明在经济活动较为集中的中心城区，受经济大环境的影响比县市更大、更为明显。

在二手房市场，成交量也有所回落，从中心城区二手房交易办证的情况看，2008年二手住房交易2484宗共27.67万平方米，较2007年宗数下降17.58%，面积下降10.13%。

全市商品房销售额为36.84亿元，与2007年同比下降37.14%，全市商品房销售额占全社会零售商品消费额的13.85%，比2007年下降了13.28个百分点。

3、房价已呈下跌趋势。

2008年，全市商品住房成交均价为1836元/㎡；中心城区商品住房1-6月成交均价为3428元/平方米，而全年成交均价为3058元/平方米（不含经济适用住房）。

由此可以看出，房价已经呈下跌趋势。

不仅如此，2008年，商品房销售各类促销活动比比皆是，而且促销活动的优惠幅度、赠送物品的价值有越来越高的趋势，甚至于价值50万元的住房销售时直接优惠10万元，也等于间接降价20%。

据国家统计局赣州调查队的统计，08年8月份，中心城区的房屋销售价比上月下跌0.1%，这是自2005年以来商品房销售价格环比指数的首次下跌。

4、商业地产量降价涨。

2008年，商业地产销售量同样出现萎缩。

中心城区全年的成交量为4.43万平方米，同比2007年下降44%，商业地产成交量的下降率低于住宅成交量的下降率，但商业地产价格却逆市而上。

从2007年上半年均价7183元/平方米涨至2008年上半年10428元/平方米，涨幅达45%，最高价格达到25800/平方米。

说明在当前形势下，置业者的房地产投资已逐步由住宅投资转向商业地产投资，同时说明房地产市场也需要差异化竞争。

5、住房供应结构得到调整和优化。

针对少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），提出了十五条意见；7月6日,建设部制定了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）。

通过几年来的宏观调控，我市的住房结构已得到调整，逐步趋于合理化，调控的作用已经初步显现；通过宏观调控，我市的房地产市场也逐步走向理性、成熟。

一是小户型的比例明显增大。

中心城区合同备案（包括经济适用房）情况为：

90㎡以下占43.78%，90～120㎡占6.51%，120～144㎡占22.69%，144～180㎡占13.82%，180㎡以上占13.12%。

目前，小户型面积比例正逐步增加。

二是精装修住房已在市场上出现。

精装修住房虽然在价格上比普通粗胚房高出1000元左右，但其性价比还是明显比普通粗胚房高。

此类商品住房的推出，是我市商品房销售的新卖点，也是房地产市场发展的方向和趋势。

目前，中心城区的超高层楼盘多为小面积、精装修公寓式住房。

6、土地市场遭遇寒流。

近年土地市场活跃，开发商争相购地。

在中心城区，2008年通过招拍挂拍出了最高楼面地价每平方米1975元的商住地块。

成交了12宗房地产开发用地，共165亩，成交金额仅3.49亿元，与2007年同比下降近70%。

特别是从6月开始，土地流拍现象愈演愈烈，2008年，中心城区推出38宗共981.6亩商业及商住用地，其中流拍22宗共757.6亩；流拍宗数比达58%，流拍面积比达77%。

2007年与2008年商业及商住用地出让情况对比表

年份

出让宗数

出让面积

成交金额

2007年

17

1308亩

13.98亿元

2008年

16

224亩

3.76亿元

注：

在2008年出让的16宗商业及商住用地中，有4宗为汽车4S店、加油站等纯商业用地。

二、房地产行业主要特点

回顾2008年，虽然我市的房地产业急转而下、市场形势跌入低迷，但是房地产业在我市经济发展中的地位依然很重要，行业贡献也是有目可睹的，行业自身发展也得到了进一步的提高。

1、行业贡献大

一是为地方财政增加收入。

2008年全市房地产业税收9.2亿元，占全市税收总额的25.84%；房地产交易契税3.26亿元，两项税收合计12.46亿元，占地方财政收入的22.46%。

二是改善城市基础设施。

2008年全市房地产开发新开工面积353.61万平方米，仅按照30元/㎡缴市政公用设施配套费一项收费，合计缴纳1.06亿元；而中心城区房地产开发的规费收入就超过了5000万元，有效地支持了城市基础设施的开工建设，改善了城市环境。

三是带动相关行业发展。

由于房地产业与相关产业的关联度高，房地产的生产、流通和消费，对建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、化工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种产生影响。

资料分析，每100元房屋销售，可以拉动相关产业消费130-150元，依此推算，仅2008年全市商品房销售36.84亿元，可以拉动消费55.26亿元，相当于社会消费品零售总额的20.77%。

2、行业发展迅速

几年来，赣州市房地产业进入了一个快速发展时期。

在强劲市场需求的拉动下，房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等方面呈全面增长态势，全市房地产开发投资及其占全社会固定资产投资的比例、房地产开发销售面积、带动相关行业的发展和拉动相关消费等情况均是连年快速增长。

只是在2008年，受金融危机的影响，相关指标在环比下降。

但是，通过几年的开发建设，使城市基础设施、居民居住条件得到极大改善，城市面貌一新。

蔚蓝半岛、蓝波湾、黄金时代、水岸新天、爱丁堡、南康中联芙蓉新城、于都阳光水岸、中都章江豪园等一批精品小区的开发建设，使赣州人居环境得到迅速改善，城市品位得到迅速提升。

特别是在保障性住房建设方面，中心城区在全省率先启动廉租住房建设，廉租房建设、分配、管理经验被誉为“赣州模式”在全国推广。

2008年，又在全国率先建设廉租店铺和新市民公寓；建设廉租店铺8621㎡，可解决200户低保户的零就业问题。

新建、续建廉租房22.19万平方米，新增经济适用住房23万平方米，完成19万平方米危旧房改造。

发放租赁补贴3924万元，受益户数达18094户。

中心城区和所有县城人均住房面积10平方米以下低收入家庭住房困难问题全部得到解决。

迄今为止，通过廉租住房和经济适用住房的形式进行实物配租、发放租赁补贴和租金核减等方式，让全市城镇30857户住房困难群众受益。

三、存在的问题

从我市房地产市场的种种表现，我们可以看到当前房地产企业是真正地困难，项目不能停工、银行贷款困难、商品房销售有价无市、资金难以回笼、项目周期越长开发的成本就越高；同时我们也可以看到当前房地产市场还存在一些加重企业负担的因素。

如不及时采取有效措施，房地产开发企业面临的困难还将更加严重。

1、开发企业资金链遭受严峻考验。

在2008年，受金融危机的影响，银行贷款紧缩；加上商品房成交量急剧下滑，房地产开发企业回笼资金减少，因此当前有项目的房地产开发企业都面临资金紧缺的困难，资金链遭受严峻考验。

据统计，资金来源中，国内贷款比重减少，自筹资金比重也在减少。

中心城区房地产开发统计报表显示，2008年房地产开发资金来源33.77亿元；其中国内贷款仅4.44亿元，自筹资金10.57亿元，定金和预付款4.48亿元，其他资金14.28亿元。

表明在房地产形势不好的情况下，国内银行釜底抽薪，加大了房地产开发企业的资金困难；随着市场形势的变化，定金收取越来越少；而且自筹资金比例还在减少，说明企业自筹资金已到了一定的限度，使得企业风险加大，社会风险加大，特别是个别较大的楼盘将面临资金断链而崩盘的危险。

中心城区房地产开发资金来源比较单位：

亿元

年度

资金来源总额

国内贷款

自筹资金

定金及预付款

其他

数量

占比

数量

占比

数量

占比

数量

占比

2006

16.41

2.17

13.1%

6.55

40.0%

4.99

30.4%

2.70

16.5%

2007

25.49

5.64

22.1%

8.66

34.0%

5.71

22.4%

5.48

21.5%

2008

33.77

4.44

13.1%

10.57

31.0%

4.48

13.4%

14.28

42.5%

2007同比

+9.08

+9个百分点

-6个百分点

-8个百分点

+5个百分点

2008同比

+8.28

-9个百分点

-3个百分点

-9个百分点

+21个百分点

2、执行税率偏高，增加购房户和开发企业的负担

税收政策主要由国家制定，但具体的执行标准各地仍有一定的差异。

房地产税收涉及多个税种，在土地开发环节涉及契税、耕地占用税和印花税，在房屋建设环节涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加；在房地产建成转让环节涉及契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。

从取得土地到产权交易，房地产纳税约为销售额的14%左右，而且在计算方式和征收时间等方面都存在不尽合理之处。

既增加了购房成本、开发成本，又抑制了购房需求。

具体情况为：

土地增值税预征税率偏高。

国家税务总局规定按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，浙江、上海和广东等大部分地区执行1%，但我市却按3%预征，高于国家规定的上限，明显增加了企业的资金投入，增加了开发成本。

企业所得税预征基数偏高，国家已将征收税率由33%下调至25%，本来是对企业的支持，但我市却把征收基数从15%提高到20%，不仅没有起到减轻企业负担的作用，反而增加了开发企业的负担。

契税征收方面:

国家规定税率为3%-5%，个人购买自用普通住宅减半征收。

全国不少地区执行的是普通住宅1.5%和非普通住宅3%的税率，我市执行的是普通住宅2%和非普通住宅4%，虽然房产新政规定自2008年11月1日起至2009年12月31日止，个人首次购买普通商品住房的契税税率统一下调至1%，但是也只限于90平方米及其以下的普通商品住房。

这对于我市来说不尽合理，因为我市目前市场上90-144平方米户型的消费占主要地位。

同时在操作环节也还存在问题：

本可以在办理房产证时一次性缴交的，却要在签合同后一个月内预交，到办房产证时再重新核定，多了一道环节。

3、垄断企业行为增加房地产开发成本

水、电、气等供应单位的垄断经营，特别是小区外的配套工程均要由开发企业负担。

而且这些工程还必须由水、电、气等垄断企业来施工，其工程费用一般都高于市场行情的2-3倍，直接增加了房地产开发成本,也不符合相关规定。

不仅如此，现实行对新建住宅建设项目的供配电工程由供电部门统一安装并收费的做法，明显不符合“打破垄断，引入竞争”的规定；我市供配电工程建设费收费的标准为：

多层住宅每平方米115元；带电梯多层住宅、高层住宅每平方米125元。

据了解，此价格高出我市实际市场平均价格30-40%。

采砂权的拍卖和强制推行商品混泥土，由于操作不当，形成事实上的垄断经营，市场竞争不规范，抬高了沙石和商品混泥土等大宗原材料的价格，从而增加了开发成本。

四、相关建议

在当前市场情况下，建议政府和银行部门要加大对房地产开发企业的扶持力度，减轻房地产开发企业不必要的负担，但是最关键的还是在于促进房地产消费市场的繁荣。

（一）出台相关地方政策，培植健康的房地产市场

1、在当前房地产市场形势下，建议政府能参照北京等地的做法，及时出台相关政策，以提高市民在房地产方面的消费能力、促进我市房地产市场的消费、增强房地产市场信心。

如对普通商品住房面积界限扩大到套型面积在144平方米（含144）以下；将契税征收后移放在办理产权登记前；对超出144㎡以上的非别墅类商品住房分段征收契税：

144㎡以内部分按普通商品房计征，144㎡以上部分按非普通商品住房计征。

同时，加大对房地产开发企业的信贷支持力度，并重点扶持优质、诚信企业，以缓解开发企业的资金压力，防范因企业资金断链而可能出现“烂尾楼”的市场风险。

2、参照浙江、上海和广东等大部分地区的做法，将土地增值税预征税率统一降低至1%，并且企业所得税预征按新的税率和市场行情的变化降低税基；同时，建议政府协调相关部门，规范“水、电、气”等垄断企业的价格行为，打破垄断，引入竞争，以减轻房地产开发企业的不合理负担、降低房地产开发成本。

（二）及时土地市场研究，加强宏观调控

土地供应是房地产开发的源头，不宜简单追求高地价，以免导致土地市场与房地产市场大起大落，造成房地产市场的非健康发展，从而影响赣州经济和社会发展。

同时，以土地供应来调控房地产市场，是地方政府宏观调控的有效手段：

1、建议政府组织相关部门及时进行研究，分析土地供应对房地产市场的调节作用，确定土地供应对房地产市场平衡的控制性指标，以加强地方政府对房地产市场的宏观调控，保障房地产市场的健康、稳定发展。

如重庆市就将房地产市场上楼面地价为商品房均价的三分之一作为地方政府对房地产市场进行宏观调控的指标之一，若超出三分之一则加大土地供应量，以求市场平稳，反之则缩小土地供应量。

2、适当放宽土地出让条件，延缓建设周期

不要片面强调居住的舒适性，而把容积率越调越低，可参照沿海发达城市的做法，根据项目情况区别对待，对一些中、低档次的项目和高层住宅，在符合建筑规范的前提下，应当提高容积率，以降低成本、提高土地利用率，并延缓建设周期，以缓解开发商实际困难。

（三）建立市场监测体系，完善信息披露制度

自2006年以来，我局向银行贷款投资约350万元，建设数字房产信息系统，目前进入最后调试阶段，届时可以通过房地产信息发布系统，及时公布土地供应、住房价格变化等信息，提高房地产市场的透明度，引导房地产开发企业理性投资，消费者理性消费，稳定群众的心理预期，促进房地产市场的理性发展。

为了实时监测房地产市场，更加全面掌握房地产市场状况和运行态势，准确判断把握房价变动趋势，还需进一步完善信息披露制度，建立房地产预警预报系统。

但该系统是一项系统工程，不仅涉及资金问题，更涉及房管、发改、财政、规划、土地、税务、银行、统计、物价等众多部门的配合，因此建议政府出台财政扶持政策，统一规范组织实施。

（四）加大物业管理企业的政策扶持力度

由于物业管理是一个新兴行业，其发展还需要政府引导、社会关注、市民的接纳和政策的扶持。

据调查，有70%的物业企业处于亏损、30%的企业处于勉强维持状态。

建议政府借鉴南昌市等地的做法，出台类似新批物业管理企业前三年免缴营业税等系列优惠措施，扶持发展一批物业管理企业。

（五）树立正确的舆论导向，发挥舆论的正面引导作用

宣传在城市化的大背景下房市刚性需求在未来将长期较旺，而土地资源有限，从中长远眼光看，房价总体是上升等基本知识，以尽快打破消费者观望等待情绪，把潜在的需求变为现实的购买力。

尽管当前的房地产市场遭遇危机，但是我们有理由相信，在国家宏观政策调控下，在赣州市委、市政府的正确领导下，我们齐心协力、共渡难关，赣州的房地产业将会更加健康有序。

赖昌洪

二〇〇九年二月十日

X