GC001公用设施设备管理作业指引终稿.docx
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GC001公用设施设备管理作业指引终稿
贵阳荣益商业管理有限责任公司
质量管理体系文件
文件编号
RYSY/ZYZY-XM/GC001
文件版次
A/0
文件页码
第1页共14页
共用设施、设备管理作业指引
编制部门：
工程部
编制：
审核：
批准：
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1目的
规范所辖区域共用设施设备管理，确保商业服务项目公共设施设备保持良好状态，发挥正常功能。
2适用范围
适用于贵阳荣益商业管理有限公司公司所有商业管理项目的公共设施设备管理。
3定义与缩写
共用设施设备：
是指商业街区或单幢商业楼内，建设费用已分摊进入商业销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
4职责
4.1工程部维护人员负责责任范围内共用设施设备保养维修的日常工作。
4.2工程部主管负责建立“设施设备台账”，共用设施设备保养维修工作计划制定并组织实施。
4.3工程部负责人负责审批“共用设施、设备保养/维修年度计划表”。
4.4运营部负责各类设施设备档案的管理工作。
4.5综合部负责对所辖区域内的共用设施设备的保养维修工作进行监督。
5工作细则
5.1共用设施/设备分类
分类
名称
明细
管理
共用设备
供配电系统
发电机、高压环网柜、变压器、电容柜、配电柜、动力柜、配电系统仪表、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、计量表计等及其附属部分
工程部负责日常维护管理，强制检测及大修需外委完成
给排水系统
水箱、水池、水泵、供水管网、阀门、雨水井、污水井、化粪池、排污管网、给排水系统仪表等及其附属部分。
工程部负责日常维护管理，大修需外委完成
消防系统
烟雾、温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消防栓及喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统、消防系统仪表、防火卷帘门、消防通道、应急指示等及其附属部分
工程部负责日常维护管理，秩序维护部负责日常巡查及运行管理，维修保养、大修需外委完成
电梯系统
制动器、减速器、缓冲器、钢丝绳、轿厢、安全钳、电动机、控制盒、导轨等及其附属部分
工程部负责日常维护管理，强制检测、维修保养及大修需外委完成
空调系统
冷水机组、空调泵类、风机盘管、自控箱、其它各类空调等
工程部负责日常维护管理，大修需外委完成
弱电系统
智能化：
闭路监控系统、门禁系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、居家报警系统、红外周界防越系统、巡更系统、背景音乐系统、紧急广播系统
工程部负责日常维护管理，大修需外委完成
电讯系统：
电话、有线电视、宽带网络
工程部负责日常维护管理。
共用设施
会所及设备
含游泳池及设备、桑拿房及设备、健身房、活动室
室外设施
保洁及绿化、路灯设施、景观设施、室外健身设施、休闲设施、煤气管道及调压装置
各种沟、渠、井、池盖，各种门、杆、柱、扶手、围栏围墙、铁花制品、雕塑、公告栏等
房屋本体及其附属设施
房屋本体、防雷系统、车库、自行车棚、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、标识系统
加工维修工、机具
电焊机、切割机、钻枪、砂轮机、台虎钳、电锤、曲线锯、丝锥、板牙、绝缘手套、高压杆等
检测仪表仪器
万能表、电流表、绝缘摇表、压力表、卷尺、水平仪及其他测量工具等
5.2共用设施管理
5.2.1共用设施台账
项目部对管辖区域内的设施设备建立“设施设备台账”，明确各类设施归属及责任人员。
5.2.2共用部位检查维护的项目、周期和内容
项目
周期
检查、维护内容
公共楼地面
每季度
1）检查地面装饰材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理；
2）更换大面积破损的店面装饰材料
每年
根据楼地面结构功能的完好性，提交计划维修方案，交由公司审议后，委托专业公司利用公共维修基金实施处理。
公共通道、楼道设施、天台门厅等
每周
检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复并保存记录。
每月
检查通道、楼梯、天台设备的损坏情况并及时修复
每年
1）检查扶手、踏步有无损坏，发现异常及时修复；
2）修复空鼓、补换损坏的地砖、地面等；
3）必要时油漆公共通道及门厅处扶手。
外墙面
每周
修补外墙饰面裂缝、脱落部分；
更换破坏的外墙饰面，发现问题立即处理并保存记录。
每半年
检查外墙面的空调支架、栏杆锈蚀情况，发现隐患通知部门负责人及时更换。
每年
对外墙面大面积渗水，应提交计划维修方案，交由公司审议后，委托专业公司利用公共维修资金实施处理。
吊顶
每月
加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复
公共门窗
每日
巡查1次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃，发现问题及时处理并保存维修巡查记录
每半年
检查门窗有无松动、下垂、翘曲变形和腐朽，发现问题及时处理；
门转轴或摩擦磨损部位添加润滑油；
更换门窗的易损部件。
5.2.3房屋共用部位的维护分类
类别
定义
标准
小修
以保持房屋原来完好等级为目的的预防性养护工程
补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等
中修
房屋单体少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程
墙体、屋面局部拆除、清晰、粉刷、修补或部分重做面层、楼道等维修、门窗油漆等
大修
对会造成人身、财产等公共安全的构建大部分严重损坏，有必要必须进行大型维修加固的工程
外墙面、天沟、屋瓦、雨棚、构筑物、沉陷道路、上下管道、供电线路进行专项加固、更换工程
5.2.4房屋共用部位的维护要求
维护类别
标准
日常计划
1）对于房屋本体的共用设施，维修责任人定期逐栋进行巡视，必须保证房屋外观完好、整洁，外墙砖、涂料、护栏等装饰物品完好，无脱落现象，发现问题及时采取措施；
2）对业主提交的装修方案进行严格审核并对装修过程进行巡查监督。
严禁对房屋内、外承重墙、梁、柱等进行违章拆、搭、建，不得影响相邻房屋的使用或危及其它业主房屋的安全；
3）及时劝导处理违反规划乱搭乱建，擅自改变房屋用途的行为；
4）发现占用楼道间、通道、屋面、平台、道路、停车场等共用设施而影响其正常使用功能的应及时通知业主进行清理；
5）小区内外广告招牌无悬挂、乱挂，无安全隐患或破损现象。
中、大修
1）项目部编制中、大修计划及方案依据程序提交总经理批准后实施；计划内容包括：
工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等；
2）实施维修前张贴温馨提示告知会业主,内容包括工程名称、施工范围、时间、对业主可能产生的影响及已采取的措施等.
5.3设备管理
5.3.1设备保养维修检修等级划分
1）保养等级
等级
保养内容
日常保养
设备的日常保养由操作者负责，班前班后由设备操作人员认真检查。
擦拭设备各处或注油保养，设备经常保持润滑、清洁。
班中设备发生故障，要及时排除，并认真做好交接班记录。
一级保养
以操作工人为主，维护工人参加，对设备进行局部解体和检查，清洗所规定的部位，疏通油路，更换油线油毡。
调整设备各部位，配合间隙，紧固设备各个部位。
二级保养
以维修工人为主，操作工人参加，对设备进行部分解体，检查修理，更换和修复磨损件，局部恢复精度，润滑系统清洗，换油，气电系统检查修理。
2）维修等级
等级
检修内容
小修理
检修时间短，一般结合工艺性停机。
修理内容包括更换或修理部分易损零部件，清洗换油，检查并紧固连结件等。
中修理
为了延长大修时间，在两次大修中间安排若干次中修，保证设备恢复和达到应有的标准。
中修的内容包括全部小修内容外，还要更换部分磨损严重的主要零部件，清除小修理中不能处理的缺陷和事故隐患，坚固所有机件，校正设备基础。
中修可利用停机时间完成。
大修理
当设备磨损程度使其技术状况下降到合格的临界程度时，对设备进行全面性的大修理，使其技术精度、功能、安全性得到全面恢复。
大修的内容包括拆卸和清洗设备的全部零部件，修理或更换所有损坏和具有缺陷的零部件及机体，整修设备基础，清洗管路系统，更换全部润滑材料，装配调试。
大修理可结合二级保养进行，每年可进行1-2次。
5.3.2设备请购与验收
5.3.2.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
5.3.2.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。
5.3.2.3设备购置的资金来源按《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》执行。
5.3.2.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
5.3.2.5新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的要求。
采购设备应按集团公司要求执行。
5.3.2.6采购设备到达公司后，请购人员进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。
符合要求的，办理相关手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。
5.3.2.7经验收符合要求的采购施备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理，验收资料随设备档案保存。
5.3.3设备资料管理
5.3.3.1项目在接管物业后2月内，工程部应将管辖范围内的所有设备建立“设施设备台账”，并在建档后的3个工作日内将台账移交综合部存档，做到真实、准确、帐物相符。
5.3.3.2设施设备（工具）台账包括设施设备的名称、设备规格、型号、投用日期、安装地点、生产厂家、设备编号等信息。
5.3.3.3设备档案应包括随机附件、技术文件、合格证等，设备档案应与设备现行状态保持一致，为此，设施设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备档案中进行记录。
5.3.3.4工程部指定专人负责保管运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地掌握设备状态。
5.3.4设备标识
5.3.4.1各项目应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设施设备进行标识及编号：
所有设施设备应单机单台或按功能系统进行设施设备标识。
5.3.4.2设备标识
1）设备标识内容及标识制作规范依据《物业服务标识管理作业指引》执行。
2）设备编号按下列规则编制：
-
-
设施设备流水号（01，02…）
设施设备名称缩写（取汉语拼音字头）
物业点编码
3）注意事项
a）设施设备流水号按物业点的设施设备总数流水编制。
b）同类型同系统设施设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。
5.3.4.3设备卡标识
1）设备应按单机单台或功能系统建立设备卡；
2）设备卡上标明设备名称、编号、使用场所及责任人员；
3）设备卡一式两份，一份随设备档案存档，一份张贴于设备本体肉眼可见处。
5.3.4.4设备状态标识
1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。
3）正常运行中的设备可不予标识。
4）标识的方式方法依据《物业服务标识管理作业指引》执行。
5.3.5设备维护与保养
5.3.5.1设备责任人员每天负责设施设备巡视与检查，发现问题及时处理，并将巡视检查结果记录到设备“公共设施设备巡视签到表”中；
5.3.5.2部门主管每周负责检查监督公共设施的保养、维修及运行状态，发现问题在“值班记录表”中予以记录，明确整改处理的责任人、完成时间以及复查情况等内容；
5.3.5.3工程部主管应根据设施设备的状况于每年一月完成“共用设备、设施保养/维修年度计划表”经项目负责人批准后实施。
责任人员严格执行检修方案并填写“设施设备维修记录”，如有特殊原因需变更检修时间（主要针对延后检修的情况），应提前一周报项目负责人批准后实施；
5.3.5.4工程部主管依据年度检修计划编制月度实施计划，并做好维保前的准备工作及防范措施。
涉及到影响人身安全与住户生活、办公等易引起投诉的重要维修工作，项目负责人需到现场指挥、协调、组织；
5.3.5.5维修保养外委须由设备责任人员填写“外委维保跟踪记录表”对实施过程进行记录。
5.3.5.6对个别系统的重要设备，需有适量的备品备件以及供应商或服务商的联系方式，做好突发事故的应急处理。
5.3.6设备的缺陷管理
5.3.6.1设备缺陷分类：
分类
名称
内容
处理措施
一类缺陷
严重缺陷
缺陷已导致设备不能运行或造成影响较大，必须进行处理。
凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的事故的缺陷均称为一类缺陷
发现一类缺陷应立即消除，并向工程部主管、项目负责人、综合部逐级汇报
二类缺陷
重大缺陷
指设备的较大缺陷，设备还能运行，但情况严重，已影响设备运作，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行
及时并按计划消除并向工程部班长、工程部主管、项目负责人逐级汇报；立即处理
三类缺陷
一般缺陷
设备的普通缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划处理
三类缺陷可结合定期检修，有计划消除并向工程部班长、工程部主管逐级汇报
5.3.6.2设备维护员发现的设备缺陷应记入设备档案中。
5.3.7设备的大修改造
5.3.7.1设备大修申请：
由工程部提出大修改造申请，同时由工程部主管及负责人组织对申请进行综合评审。
5.3.7.2综合评审报公司审批、通过。
5.3.7.3组织设备大修改造实施，具体执行《改造改建工程作业指引》。
5.3.7.4验收、移交立账，资料归档。
5.3.8设备的停用和封存
5.3.8.1发现下列情况之一，设施设备应予停用或封存：
1）多余设备；
2）设备功能已不能满足提供服务需要的设备。
5.3.8.2停用或封存的设施设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
5.3.8.3工程部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。
5.3.8.4工程部主管应填写“设备停用/封存/报废审批表”，经项目负责人批准后实施。
5.3.9设备的报废
5.3.9.1无修复价值的设备应予报废。
5.3.9.2报废设备应由项目部组织鉴定。
参与鉴定的人员应包括：
设备专业管理人员、工程部主管、项目负责人、公司财务部。
5.3.9.3设备主管人员应填写“设备停用/封存/报废审批表”，经公司总经理批准后实施。
5.3.9.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。
5.3.9.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。
5.3.9.6“设备停用/封存/报废审批表”一式两份，一份由项目保存于设备档案，一份由公司财物部保存。
5.3.9.7属于业主共用的设施设备的停用、报废，须报本项目业主委员会审核、同意后方可实施。
5.4设备房管理
设备房定义
物业管辖范围内各类系统的动力、控制、输配电设备集中安装的房间
责任划分
区域
高配室
必须是持有高压入网证工程人员
低配室
必须是持有电工操作证工程人员
消防泵房
必须是持有水电操作证工程人员
风机房
必须是持有电工操作证工程人员
生活水泵房
必须是持有健康证工程人员
卫生要求
室内地面平坦、干燥、防滑、无积尘；墙面平整、干燥、无积尘；物品摆放整齐、无杂物，设备表面无积尘、外观清洁、无油污、无油漆脱落、刮伤。
安全要求
1）设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。
按消防要求配足灭火器材及应急灯，应急灯能在事故停电下至少使用30分钟。
2）设备房应通风良好，排水通畅，房门处安装防鼠网，防止小动物进入。
3）设备房必须加装明锁，钥匙由物业部及设备责任人管理，进出随手关门。
标识要求
1）设备房门应设设备房标识及“机房重地、非请勿进”等标识；
2）设备房内各单体设备、阀门、管道应有明显状态、流向、警告等标识；
3）各标识装置的安装位置应清晰、完整、醒目。
操作要求
1）设备房外张贴值班人员名片，包括值班人姓名及联系电话；
2）设备房内张贴设备责任人上岗证、相关设备操作规程、作业指引和紧急处理流程等；
3）设备房内各设备、仪器仪表使用正常，无损坏、无跑、冒、滴、漏现象，设备责任人明确；
4）设备房内配置干湿温度计，设备运行环境应在40℃以下，相对湿度80%以下；
5）设备责任人负责每日检查、记录设备运行数据，每日对设备房情况进行检查填写“设施设备巡视签到表”。
注：
具体执行《附录A：
设备运行环境标准》
6引用文件
6.1《物业服务标识管理作业指引》
6.2《改造改建工程作业指引》
7相关记录
7.1“设施设备台账”
7.2“共用设备、设施保养/维修年度计划表”
7.3“运行记录表”
7.4“值班记录表”
7.5“设施设备维修记录”
7.6“设备停用/封存/报废审批表”
7.7“设施设备巡视签到表”
附录A：
设备运行环境标准
设备房名称
环境标准
供配电系统设备房
1）门：
外开，门洞有防鼠防小动物装置（50-60cm）。
2）门外应有明显的标识：
“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。
3）墙身：
刷白，无施工遗留痕迹。
无明显的凹凸不平及挂尘的现象。
墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。
4）天花：
刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
5）地板：
可根据实际情况选以下一种处理方法：
a）水泥地板全部油灰色地板漆。
b）铺防潮、防滑地砖。
c）用阻燃夹板作地板。
d）上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。
6）在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
发电机组机房
1）地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。
对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。
2）发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：
“严禁烟火”。
3）发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。
4）发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。
中央空调系统机房
1）天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪音措施。
2）地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。
3）冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。
如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。
4）所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
5）主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。
6）属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。
7）泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。
生活水泵房
1）生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。
2）房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。
门扇为外开防火门。
3）地面做好防滑、防水处理。
4）水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。
5）泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。
6）阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。
7）水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。
不应有锈蚀。
但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。
排污泵房
1）排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。
铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。
2）集水井内应无废胶袋、木块等杂物。
3）控制电箱整洁无尘，并能正常工作。
4）液位控制器上无杂物附着。
5）阀门上应挂状态标识牌。
电梯设备间
电梯机房
1）电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。
控制柜、主机周围划分黄色警戒线。
2）门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：
“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。
3）机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。
4）机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。
当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。
曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。
5）主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。
6）盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。
在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。
7）电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。
8）当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。
轿厢
1）轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。
风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。
2）轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。
3）厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。
通信设备机房
1）门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及“交换机机房管理规定”。
进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。
2）地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。
3）应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
4）室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。
5）机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。
6）机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。
7）机房内不应堆放无关的杂物。
但应按要求配备灭火器。
消防水泵房
1）加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。
悬挂标有技术参数的标示牌。
2）闸阀：
明杆加黄油，无渗漏，无生锈。
闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。
3）管道：
油漆无剥落，标有工作介质流向指示。
4）控制箱：
无积尘，外表无缺陷，无生锈。
功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。
箱内走线有序，不凌乱。
楼层管井房
1）管井照
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